1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Klaus Andersen og Flemming Møller Jensen Torvet 9 4930 Maribo Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager som følge af fejlagtige oplysninger om en ejendoms areal samt om ejendommens vinduer. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om de indklagede har afgivet fejlagtige oplysninger om lovligheden af et badeværelse i ejendommen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at erhverve. Den 27. september 2005 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. 495.000,00. Det fremgik af købsaftalen, at sælger var et dødsbo. Der var i den anledning i
2 købsaftalen indføjet følgende ansvarsfraskrivelsesklausul: Det fremgik videre af købsaftalen, at klager fik udleveret tilstandsrapport samt udleveret en udskrift fra OIS-registret, der indeholdt delvise oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen. Af udateret udskrift fra OIS.dk fremgik: Bebygget areal 102 Bygningsareal 50 Tagetagens samlede areal 50 Unyttet tagetage 16 Samlet areal 66
3 Badeforhold Forbeholdt ejer kræver at du er logget på Af den til klager udleverede tilstandsrapport dateret den 16. september 2005 fremgik følgende vedrørende bygningsbeskrivelse:... I tilstandsrapporten var der vedrørende generelle kommentarer til bygningernes tilstand anført: Klimaskærmen er oprindelig med undtagelse af vinduer i stueplan der er nyere. I baghus er der indrettet bade- og fyrrum. Vedrørende sælgers oplysninger var det i tilstandsrapporten angivet, at disse ikke kunne fremskaffes, da sælger var et dødsbo. Det fremgik af købsaftalen, at der ikke forelå energimærke på ejendommen. Af den til købsaftalen tilhørende salgsopstilling af 22. september 2005 fremgik bl.a. af beskrivelsen af ejendommen følgende: Alle vinduer er skiftet til nye vedligeholdelsesfrie thermovinduer
4 AREALER: Ejendommen har et samlet boligareal på registreret 100 m 2 men reelt en smule mere, heraf ca. 30 på 1. sal. I gårdens baghus, er det største af husene sat i stand og indeholder meget stort flisebadeværelse samt fyrrum. Det fremgik videre af salgsopstillingen vedrørende areal: Bygningsarealer i flg...: ois af dato : 08.07.2005 Hovedbygn. bebyg. areal m 2 : 50 udnyttet tagetage..m 2 : 30 Boligareal i alt m 2 : 80 Efter handlens indgåelse modtog klager en BBR-ejermeddelelse fra kommunen, hvoraf følgende arealer fremgik: ------------------------------------ Oplysninger om Bygning nr.: 1 ----------------------- Bebygget areal for bygningen. 50 kvm Tagetagens samlede areal Udnyttet areal af tagetagen. 50 kvm 16 kvm Samlet boligareal i bygningen. 66 kvm Oplysningerne om arealer stammer fra ejer.
5 Antal badeværelser: 1 BBR-ejermeddelelsen indeholdt endvidere oplysninger om 2 udhuse. Det var ikke heri angivet, at disse skulle indeholde et badeværelse. Efter overtagelse af ejendommen bemærkede klager, at der på 1. sal var 2 gamle vinduer med koblede rammer. Klager indhentede tilbud på udskiftning af vinduerne, pris kr. 5.200,00 inkl. moms. Hertil kom udgift til montering. Efter en ejertid på ca. 1 år ønskede klager at afhænde ejendommen. I den forbindelse blev klager opmærksom på, at ejendommens areal ikke var det af klager forventede areal 100 m 2, men i stedet 66 m 2. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af det fejlagtigt oplyste boligareal samt fejlagtige/manglende oplysninger om henholdsvis vinduer og ulovligt badeværelse. Klager købte i efteråret 2005 den omhandlede ejendom. Et år senere ønskede klager igen at afhænde ejendommen. I forbindelse med gennemgang af ejendommens dokumenter med den ejendomsmægler, som skulle sælge ejendommen for klager, blev klager opmærksom på, at ejendommen ikke var registreret med et lovligt boligareal på 100 m 2, som angivet i såvel købsaftale som salgsopstilling, men at boligarealet kun udgjorde 66 m 2. Ved en nærmere gennemgang af købsaftalen viste det sig, at der i denne var anført 3 forskellige boligarealer. Da det imidlertid kun er 66 m 2, der er registreret, kan ejendommen ikke udbydes til salg med et højere areal end dette. Prisreduktionen på ejendommen er vurderet til ca. kr. 50.000,00. Klager skal gøre opmærksom på, at klager ikke har fået rettet i den af klager efter handlen modtagne BBR-ejermeddelelse. Klager kontaktede de indklagede for aftale om opmåling af ejendommen af en uvildig, hvilket blev afvist af de indklagede. Klager mener dog, at det er en ejendomsmæglers pligt at undersøge ejendommens korrekte areal, når der som her er tvivl herom, allerede inden ejendommen sættes til salg. Klager blev endvidere efter handlen gjort opmærksom på, at det i udhuset indrettede badeværelse var ulovligt. Hverken i udskrift fra OIS-registret eller i BBR-ejermeddelelsen er der angivet noget om, at badeværelset er indrettet i udhuset, og derfor må dette
6 være ulovligt indrettet. Klager var klar over, at badeværelset lå i udhuset, men klager havde ikke modtaget en BBR-ejermeddelelse og var derfor ikke klar over forholdet. Ejendommen har ligeledes som følge af dette forhold været prissat for højt. Klager har ved kontakt til kommunen fået oplyst, at bygningen, hvor badeværelset er indrettet, udelukkende er registreret som og godkendt til udhus, hvilket stemmer overens med BBR-ejermeddelelsen. Udgift til lovliggørelse af badeværelse kendes ikke, idet ejendommen er solgt igen. Salgsprisen ved salget blev sat efter oplysningerne om et boligareal på 66 m 2 og et ulovligt badeværelse. Prisen var kr. 550.000,00. Dertil kan nævnes, at der også var lavet forbedringer i køkken og stue. Klager skal endvidere bemærke, at det i salgsopstilling ved købet var anført, at der var nye/nyere plast-termovinduer overalt. Dette viste sig ikke at være korrekt, idet der på 1. salen var 2 gamle koblede vinduer. Denne fejl ville være blevet opdaget, såfremt de indklagede havde foranlediget det lovpligtige energimærke udarbejdet. Klager har selv bekostet disse vinduer udskiftet. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager. I salgsopstillingen var der anført modstridende oplysninger om boligarealet, idet der både var anført et registreret boligareal på 100 m 2, men også under ejendomsoplysninger anført et boligareal på 80 m 2. Disse arealer er tillige anført af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten. Klager har således ved handlens indgåelse vidst, at der var forskellige oplysninger om boligarealet, og at boligarealet muligvis kun udgjorde 80 m 2. De indklagede er af den opfattelse, at det registrerede boligareal kan være forkert, idet tagetagen er udnyttet. Klager opfordres derfor til opmåling af arealet. Klager opfordres ligeledes til at fremsende dokumentation for, at badeværelset er ulovligt samt i givet fald at redegøre for, hvorfor klager mener, at de indklagede er ansvarlige herfor, samt dokumentere udgiften til lovliggørelse. Klager var endvidere bekendt med, at badeværelset lå i udhuset. De indklagede har ikke været bekendt med, at der var defekte vinduer. Vinduerne var i tilstandsrapporten omtalt som over middel og uden, at der var omtalt mangler. Dertil kommer, at ejendommen er solgt med ansvarsfraskrivelsesklausul som følge af, at sælger var et dødsbo. Klager har oplyst, at ejendommen er videresolgt til en pris af kr. 550.000,00. Klager har således opnået en fortjeneste udover de kr. 40.000,00, som klager modtog i refusion til udbedring af fejl og mangler. Klagers fortjeneste er således højere end den
7 gennemsnitlige stigning i priserne for i ejendommens område, og der er således ikke grundlag for at antage, at klager har lidt noget erstatningsberettiget tab. Nævnet udtaler: De indklagede har i købsaftale og salgsopstilling fejlagtigt oplyst, at det samlede boligareal var registreret med 100 m 2. Det fremgik af udskrift fra OIS registret, at der kun var 66 m 2 registreret som boligareal. I tilstandsrapporten var yderligere divergerende arealer anført. De indklagede har dermed forinden handlens indgåelse været bekendt med de uoverensstemmende arealer. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at de indklagede ikke nærmere undersøgte forholdene på ejendommen, især henset til, at der var tale om et dødsbo, og finder dermed, at de indklagede har begået en erstatningspådragende fejl over for klager. Nævnet finder det endvidere kritisabelt, at de indklagede i nærværende sag ikke havde indhentet BBR-ejermeddelelse på ejendommen, idet OIS udskriften ikke var fyldestgørende for forholdene på ejendommen. Af udskriften fremgik således ikke forhold om badeværelse. De indklagede blev ikke opmærksomme på den fejlagtige oplysning om badeværelsets beliggenhed og dermed på en mulig ulovlig anvendelse. Spørgsmålet, om klager har lidt et tab som følge af de indklagedes fejl, herunder om de indklagede under de anførte omstændigheder har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed om klager har betalt for høj pris for ejendommen, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, hvilket ligger udenfor rammerne af nævnsbehandling. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til størrelsen af en eventuel erstatning. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at de indklagede ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til klager forinden købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingen anførte, at alle vinduer var skiftet til nye vedligeholdelsesfrie thermovinduer, når der på 1. sal var 2 gamle vinduer med koblede rammer. Nævnet finder herefter, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager og skal erstatte klager en skønsmæssigt fastsat erstatning på kr. 7.850,00.
8 Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 8.550,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 7.850,00 fra 21. januar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand