1 København, den 10. juli 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Peter Leander v/aig Europe Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede fejlagtigt havde oplyst, at ejendommen var et fritidshus. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 17. juni 2004 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen. Af købsaftalen fremgik det, at der var tale om et fritidshus. Klagerne fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen udleveret tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, ejendomsskattebillet samt ejendomsvurdering. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 14. juni 2004 fremgik ligeledes, at der var tale om et fritidshus.
2 Endelig fremgik det af skødet, som klagerne underskrev den 25. oktober 2004, at der var tale om et fritidshus. Klagernes revisor kontaktede indklagede telefonisk i marts måned 2007. Samtalen vedrørte et skattemæssigt problem, som var opstået, idet klagerne havde fået oplyst af kommunen, at ejendommen var beregnet til helårsbeboelse. Den 25. april 2007 skrev indklagede til klagerne. Af brevet fremgik bl.a. følgende: Jeg talte efterfølgende med dig, og bekræftede, at du hos os havde købt et fritidshus. Jeg bekræftede din oplysning om, at du på handelstidspunktet havde fået oplyst, at der var tale om et helårshus uden bopælspligt og at I derfor kunne erhverve ejendommen som I ønskede. I valgte at købe ejendommen som fritidshus, hvilket fremgår af købsaftalen.( Klager 1) har oplyst, at (klager 2) så efter rådgivning fra en jurist i udenrigsministeriet vælger at tilmelde sig på adressen. Det er her problemet opstår, idet ejendommen herved registreres som helårsbeboelse med bopælspligt. Jeg har i første omgang fra kommunens administrative personale fået oplyst, at et sådant statusskift ikke kan ændres, men har nu talt med... (kommunen), som har lovet mig en grundig gennemgang af sagen hurtigst muligt. Klagernes advokat skrev den 20. juni 2007 til klagerne: Efter at have sendt brev til (kommunen) er vi nu blevet telefonisk kontaktet (Kommunen) oplyste, at hun har gennemgået kommunens sagsakter i perioden fra omkring 1980 til i dag. Ifølge kommunens oplysninger har ejendommen beliggende, stedse haft status af helårsbolig. I 1992 har kommunen i øvrigt registreret en færdigmelding af helårshus på ejendommen. Kommunen har heller ikke på noget tidspunkt givet en personlig tilladelse til andet end helårsbeboelse. Det betyder at I således som tingene ser ud i dag vil få ganske svært ved at få skattemyndighedernes accept af, at jeres fulde skattepligt til Danmark ophører i forbindelse med flytningen fra Danmark til Spanien
3 Klagernes advokat skitserede 3 løsningsmodeller for klagerne i forhold til skattemyndighederne. Den ene drejede sig om udlejning af boligen uopsigeligt i mindst 3 år, og den alternative mulighed var at forsøge at få ændret husets status fra helårsbolig til fritidshus, hvilket advokaten dog anså for at være særdeles vanskelig. Endnu en mulighed var at sælge huset. Klagerne henvendte sig herefter den 30. november 2007 ved brev til indklagede vedlagt kopi af klagernes advokats brev af 20. juni 2007 og bad indklagede meddele, hvilken form for erstatning/kompensation indklagede ville mene var rimelig. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over klagerne som følge af den fejlagtige oplysning i salgsopstilling og købsaftale om ejendommens status som fritidshus. Indklagede skal erstatte klagernes tab som følge af de skattemæssige problemer, fritidshusets lavere værdi ved salg samt ekstra omkostninger ved køb af andet fritidshus. Klagerne erhvervede ejendommen med henblik på anvendelse af denne som fritidshus, idet klagerne havde planer om at flytte til udlandet. Når klagerne flytter til udlandet, vil der opstå et skattemæssigt problem i forhold til at eje en helårsbolig i stedet for en fritidsbolig i Danmark. Desuden vil et fremtidigt salg af huset påvirke prisen negativt, idet udenlandsdanskere ikke vil være blandt potentielle købere. Køb af et andet fritidshus vil endvidere medføre yderligere omkostninger for klagerne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede bestrider endvidere, at klagerne skulle have dokumenteret at have lidt et tab. Indklagede kontaktede den 25. april 2007 kommunen. Indklagede modtog imidlertid aldrig et svar herfra, men konstaterede, at kommunen i stedet havde afgivet en redegørelse til klagernes advokat. Ejendommen stod i alle dokumenter, som medfulgte ved handlen, anført som helårshus.
4 Ejendommen blev imidlertid erhvervet af sælger den 3. oktober 1983 som fritidshus, og har i hele perioden frem til salget udelukkende været anvendt som fritidshus, idet sælger boede i Sverige. Denne brug er aldrig blevet bestridt af kommunen, og alene af denne årsag kunne ejendommen ved analog anvendelse af boligreguleringslovens 50 sælges som fritidshus. Indklagede har drøftet dette forhold med klagerne, og indklagede forklarede klagerne, at disse enten kunne købe ejendommen som helårshus og anvende det som sådan med tilmelding af folkeregisteradresse på ejendommen eller anvende det som hidtil, som fritidshus uden bopælspligt. Problemerne opstod først, da den ene af klagerne tilmeldte sig folkeregisteret på fritidshusets adresse angiveligt for at opnå et kørselsfradrag. Ved denne registrering opstod bopælspligten, således som det beskrives i boligreguleringslovgivningens 50. Indklagede vil således råde klagerne til at bede om at få ophævet bopælspligten, således at ejendommen igen opnår den status, som den har haft i mere end 20 år. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har oplyst, at det afgørende for ændringen af kommunens opfattelse vedrørende bopælspligten skyldes, at den ene klager har tilmeldt sig folkeregisteret på ejendommens adresse. Boligen har været anvendt som fritidsbolig, hvilket var kendt af kommunen, idet samtlige kommunale skrivelser viser, at sælger var bosat i udlandet. Kommunen har på intet tidspunkt reageret herover for. Endvidere har indklagede haft en lignende sag, dog vedrørende en ejendom i en anden kommune, hvor denne kommunes holdning er, at boligreguleringslovens 50 kan anvendes modsætningsvis. Det vil sige, at har ejendommen været anvendt som helårsbolig uden bopælspligt, kan en sådan benyttelse stadig ske. I forbindelse med at indklagede fik ejendommen til salg, oplyste en medarbejder fra kommunen, at ejendommen roligt kunne sælges som fritidshus. Indklagede har således på alle måder, forinden salgsarbejdet igangsattes, undersøgt forholdet, og det er derfor indklagedes opfattelse, at problemet aldrig ville være opstået, såfremt den ene klager ikke var flyttet ind på ejendommen og derved ændrede
5 ejendommens status til helårshus med bopælspligt. Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i købsaftale og salgsopstilling uden forbehold anførte, at ejendommen var et fritidshus, når denne status ikke fremgik at ejendommens dokumenter. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke skriftligt hos kommunen fik oplyst, om en fremtidig ejer ville kunne anvende ejendommen som fritidsbolig, når indklagede solgte ejendommen som et fritidshus. Det fremgår af sagen, at kommunen til klagernes advokat oplyste, at ejendommen stedse havde haft status af helårsbolig, og at der ikke på noget tidspunkt havde været givet en personlig tilladelse til andet end helårsbeboelse, og indklagede har ikke godtgjort, at kommunen ville give klagerne tilladelse til andet end helårsbeboelse. Nævnet finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig for det tab, klagerne måtte lide ved at have erhvervet ejendommen under urigtige forudsætninger. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det faktum, at den ene af klagerne tilmeldte sig folkeregisteret på ejendommens adresse har haft indflydelse på ejendommens status. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Klagerne har ikke i øvrigt dokumenteret at have lidt noget tab som følge af indklagedes fejl, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Såfremt klagerne på et senere tidspunkt dokumenterer et sådant tab, vil nævnet på ny vurdere spørgsmålet. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af disse til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V.
Poul Søgaard formand 6