Attraktiv boligudlejningsejendom i Charlottenlund Investeringsejendom Sag JR4098S TIL SALG Charlottenlund - Jægersborg Alle 48A-54 Suveræn beliggenhed i Charlottenlund Meget stort lejepotentiale Kontantpris kr. 74.800.000 1. års nettoafkast % 3,16 Etageareal m 2 5.378
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er velbeliggende i hjertet af Charlottenlund, på den attraktive Jægersborg Allé. Her er få meter til indkøbsmuligheder samt offentlig transport, grønne områder samt Øresund. Ejendommen er opført i 1939 og består af 3 fritliggende bygninger i 2 etager og med udnyttet tagetage. Bygningerne er opført i gule sten og taget er et mansardtag belagt med skifereternit. Vinduerne er termovinduer og skiftet i 1997. Der er indbygget altan til hver lejlighed. Endelejlighederne har endvidere fransk altan. Ejendommen opvarmes med centralvarme fra det kommunale fjernvarmeanlæg. Imellem bygningerne er der opholdsarealer med grønne områder. Bag bygningerne er der opført et mindre garageanlæg med 17 garager samt p-pladser. Ejendommen indeholder 71 beboelseslejligheder på mellem 54 m² - 146 m². Hovedsageligt 2- og 3-værelses lejligheder på ca. 70 m². Alle lejligheder har eget køkken og bad. Der er to erhvervslejemål, begge beliggende ud mod Jægersborg Allé og udlejet til butikker. Ejendommen er løbende vedligeholdt og fremstår i en normal vedligeholdelsesmæssig stand. Bl.a. er altanerne renoveret indenfor de sidste 10 år. Ejendommen indeholder et stort lejepotentiale, idet gennemsnitlejen kun er 781 kr/ pr. m². Der er kun 11 ud af 71 boliger der er gennemgribende moderniseret. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Jægersborg Alle 48A-54, 2920 Charlottenlund 2 br Ordrup 2 bt Ordrup Gentofte OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1939 AREALER: Grundareal 5.122 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 1.943 m 2 Erhvervsareal 392 m 2 Boligareal 4.986 m 2 Etageareal i alt 5.378 m 2 Sekundære arealer 1.576 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 532 m 2 Sekundære arealer 542 m 2 Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Bolig 1.567 m 2 Boligareal Kælder 542 m 2 Sekundært areal Sagsnr. JR4098S - Side 2 af 13
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 532 m 2 Sekundære arealer 542 m 2 Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Bolig 1.567 m 2 Boligareal Kælder 542 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 697 m 2 Sekundære arealer 492 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Bolig 1.852 m 2 Boligareal erhverv- kælder 210 m 2 Erhvervsareal Kælder 492 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 182 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Erhverv 182 m 2 Erhvervsareal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 63.000.000 heraf grundværdi kr. 11.063.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr. 649-123.960. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 29.11.2007 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Gentofte Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 3.B8 Byplan 4 B er gældende for området. Sagsnr. JR4098S - Side 3 af 13
SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 21.02.2014 For matr. nr. 2 bt, Ordrup: 001 lyst 26.05.1875 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 002 lyst 20.09.1876 Rekognition ved ejerskifte 40 K (PP1048) 003 lyst 08.11.1933 Byplanvedtægt 004 lyst 01.10.1938 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 005 lyst 01.10.1938 Dok om parkering mv, overkørsel, fælles ind- og udkørsel 006 lyst 25.05.1939 Byplanvedtægt 007 lyst 22.12.1939 benyttelse af kælderrum 008 lyst 23.05.1996 Dekl. vedr. renovering af altaner vedr. till. 2-BR Ordrup For matr nr. 2 br. Ordrup: 001 lyst 26.05.1875 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 002 lyst 28.09.1887 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv (xx1343) 003 lyst 18.11.1933 Byplanvedtægt 004 lyst 01.10.1938 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 005 lyst 01.10.1938 Dok om parkering mv, overkørsel, fælles ind- og udkørsel 006 lyst 25.05.1939 Byplanvedtægt 007 lyst 23.05.1996 Dekl. vedr. renovering af altaner vedr. till. 2-BT Ordrup TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig f.s.v.a.t bygning nr. 1 & nr. 4. Bevaringsværdi 3 for bygning 1 og bevaringsværdi 4 for bygning 4 jf. SAVE-undersøgelse af den 21.05.2014. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. VARME: Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ifølge tingbogsattester af den 21.02.2014 og Region Hovedstaden den 02.06.2014 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 74.800.000 Sagsnr. JR4098S - Side 4 af 13
6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 3.836.405 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 172.278 Lejeindtægt andre lejemål kr. 81.656 I alt kr. 4.090.339 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 90.105 I alt kr. 90.105 Jf. oplysninger fra huslejenævnet af 26.06.2014, er der en verserende sag om vedligeholdelsesmangler på ejendommen. Huslejenævnet har afsagt kendelse i juni 2013 vedr. vedligeholdelsesmanglerne. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER kr. 167.261 RENOVATION Renovation kr. 176.880 Skorstensfejning kr. 310 VAND / VANDAFLEDNING EL Elforbrug kr. 60.428 Afgift for vand & afløb m.m. kr. 176.274 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Service varmestyring kr. 7.078 Vicevært & renholdelse m.m. kr. 348.384 VEDLIGEHOLDELSE (i.h.t. lejelove) Regnskabskonti: BRL 18: Bolig 5.026 á kr. 82 kr. 412.132 Erhverv 180 á kr. 82 kr. 14.760 LL 22 kr. 216.161 ADMINISTRATION Administration kr. 235.188 Varmeregnskab kr. 25.202 Kontrolmanual kr. 1.558 FORSIKRINGER Præmie årligt kr. 101.904 Sagsnr. JR4098S - Side 5 af 13
ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 958 Anden renholdelse kr. 5.252 Vaskeriindtægter kr. -66.998 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 1.882.731 BEMÆRKNINGER: Hensættelser til 18 b er ikke medtaget - eftersom der er modregningsret i fremtidige hensættelser. 6.4 VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto LL 22 pr. 01.07.2014 kr. 1.389.963 Bindingskonto BRL 18 B pr. 31.12.2012 kr. -6.689.273 6.5 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 450.460 Advokatsalær - skøde kr. 80.000 Moms kr. 20.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 550.460 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 74.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 550.460 -Refusion depositum kr. 952.527 -Refusion forudbetalt leje kr. 274.702 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 1.389.963 Anslået kapitalbehov kr. 72.733.269 6.6 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 4.180.444 - Driftsudgifter iht. budget kr. 1.882.731 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.297.713 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.297.713 x 100 72.733.269 = 3,16% (anslået) 6.7 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 74.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 74.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 450.460 Advokatsalær skøde kr. 80.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 20.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 75.350.460 Sagsnr. JR4098S - Side 6 af 13
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 55.497.934 Særlige installationer kr. 6.166.438 Grundens værdi kr. 13.135.628 Kontantomregnet købesum kr. 74.800.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 6.211.817 = kr. 248.473 Afskrivninger 1. år kr. 248.473 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.8 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 1.882.731 kr. 1.882.731 Udgifter i alt kr. 1.882.731 kr. 1.882.731 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 4.090.339 kr. 4.090.339 Lejeindtægter, anslåede kr. 90.105 kr. 90.105 1. år før afskrivning / skat kr. 2.297.713 kr. 2.297.713 Afskrivning 1. år, anslået kr. 248.473 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.049.241 Likviditet 1. år før skat kr. 2.297.713 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 512.310 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.785.403 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S, tlf.: 3364 6500 Sagsnr. JR4098S - Side 7 af 13
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. JR4098S - Side 8 af 13
Sagsnr. JR4098S - Side 9 af 13
Sagsnr. JR4098S - Side 10 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Jægersborg Alle 48A-54, 2920 Charlottenlund LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.07.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Chompote Limpasuk 54, st.-1 Erhverv 113 84.136 745 39.012 1.164 2 Karia Niebuhr 54, st.-2 Erhverv 68 88.142 1.296 41.017 1.419 3 16 stk. boliger ( m² leje fra 0-599) 4 21 stk. boliger (m² leje fra 600-699 m²) 5 16 stk. boliger (m² leje fra 700-799) 6 7 stk. boliger (m² leje fra 800-999) 7 10 stk. boliger (m² leje fra 1.000-1.360) 8 1 stk. bolig tomgang Bolig Bolig 1.303 775.144 595 141.332 38.569 Bolig Bolig 1.440 949.014 659 225.984 70.203 Bolig Bolig 1.080 810.697 751 192.248 62.988 Bolig Bolig 448 395.068 883 87.239 29.125 Bolig Bolig 679 906.482 1.334 214.350 71.234 Bolig Bolig 77 90.105 1.172 9 17 stk. garager Andet Garager 81.656 11.345 I ALT 5.208 4.180.444 952.527 274.702 0 Erhvervsdelens andel 181 172.278 80.029 2.583 0 Boligdelens andel 5.027 3.926.510 861.153 272.119 0 Øvrige arealer 0 81.656 11.345 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 4.180.444 952.527 274.702 heraf faktisk 4.090.339 952.527 274.702 heraf anslået 90.105 0 0 Sagsnr. JR4098S - Side 11 af 13
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Chompote Limpasuk Nej Faktisk NPI, dog min. 3 % 01.01.2015 2 Karia Niebuhr Nej Faktisk NPI, dog min. 3 % 01.01.2015 3 16 stk. boliger ( m² leje fra 0-599) 4 21 stk. boliger (m² leje fra 600-699 m²) 5 16 stk. boliger (m² leje fra 700-799) Nej Faktisk OMK Nej Faktisk OMK Nej Faktisk OMK 6 7 stk. boliger (m² leje fra 800-999) 7 10 stk. boliger (m² leje fra 1.000-1.360) 8 1 stk. bolig tomgang Nej Faktisk OMK Nej Nej Faktisk Anslået 9 17 stk. garager Nej Faktisk Sagsnr. JR4098S - Side 12 af 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Chompote Limpasuk 16.01.2011 L: 3 mdr. Lejer 2 Karia Niebuhr 01.09.2007 L: 6 mdr. Lejer 3 16 stk. boliger ( m² leje fra 0-599) Lejer 4 21 stk. boliger (m² leje fra 600-699 m²) Lejer 5 16 stk. boliger (m² leje fra 700-799) Lejer 6 7 stk. boliger (m² leje fra 800-999) Lejer 7 10 stk. boliger (m² leje fra 1.000-1.360) Lejer 8 1 stk. bolig tomgang Lejer 9 17 stk. garager Lejer Sagsnr. JR4098S - Side 13 af 13