Salgsopstilling Investeringsejendom i Esbjerg Sag 114002 Stenhuggervej 12-14, 6710 Esbjerg V Udlejet til Semco Maritime A/S Består af kontor- og lagerfaciliteter Fremstår flot, fleksibelt og indbydende Lager med flere porte, traverskraner og udsugning Kontantpris kr. 50.000.000 / Startforrentning 8,27 % Etageareal 7.346 m 2 Grundareal 18.551 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Stor kontorbygning i Esbjerg V, udlejet til Semco Maritime A/S. Bygningen er opført i lyse betonelementer samt mørke skifferplader for den nye tilbygning. Indeholder ud over kontor også lager-, værksteds- og kantinefaciliteter. Herudover forefindes der ligeledes to fritliggende villaer, der er inddraget til kontor og mødelokaler. Hele komplekset fremstår flot og indbydende. Ejendommen er løbende blevet vedligeholdt, og er senest i 2007 blevet tilbygget med yderligere 954 m² kontor. Alle kontorer er fleksibelt indrettet, og er en kombination af storrums- og cellekontorer, samt dertilhørende personalefaciliteter som toilet, køkken og omklædning/bad. Derudover er der meget præsentable kantinefaciliteter. Lageret er opdelt i flere mindre enheder og indeholder flere porte, traverskraner samt udsugning i de fleste haller. Der er tale om meget fleksible haller, som anvendes til forskellige former for værksted, lager m.v. Udenomsarealet er befæstet med sten. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Stenhuggervej 12-14 6710 Esbjerg V Matr.nr. 2 m Sædding By, Guldager KOMMUNE: Esbjerg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1983-2002 Ombygningsår 2007 AREALER: Grundareal 18.551 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 5.655 m² Erhvervsareal m/afskrivning 3.894 m² Erhvervsareal u/afskrivning 3.160 m² Boligareal 292 m² Etageareal i alt 7.346 m² Sekundære arealer 108 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1983/ 2007 Bebygget areal 5.121 m² Antal etager 2 Sagsnr. 114002 slb - Side 2 af 11
Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager 3.573 m² Erhvervsareal Ja Kontor 3.160 m² Erhvervsareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1964 Bebygget areal 57 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager 57 m² Erhvervsareal Ja Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1963 Bebygget areal 105 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Fritliggende enfamilieshus 86 m² Boligareal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 2002 Bebygget areal 264 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Montagehal 264 m² Erhvervsareal Ja Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1966 Bebygget areal 108 m² Sekundære arealer 108 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Fritliggende enfamilieshus 206 m² Boligareal Nej Kælder m/loft < 1,25 108 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 25.000.000 heraf grundværdi kr. 2.040.600 FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Forsikring Sagsnr. 114002 slb - Side 3 af 11
ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. Det er blot de to boliger beliggende på grunden, der skal energimærkes. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af lokalplan 437 - For hele Sædding Erhvervsområde. Lokalplanen er opdelt i forskellige delområder, hvor ejendommen er beliggende i delområde B. Området må kun anvendes til erhvervsvirksomheder til og med klasse 5, dvs. erhverv uden boliger. Der kan således etableres mindre miljøbelastende produktionsvirksomheder, levnedsmiddelfabrikker og maskinfabrikker. Der gives også mulighed for håndværks-, distributions- og kontorvirksomhed i området. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 22.08.2013 17.09.1974-16314-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 26.11.1979-34380-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 14.07.1980-16620-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 25.09.1980-22809-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 30.05.1983-13764-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 09.04.1984-9198-49 Dok om sikringsrum mv. 29.09.2003-37692-49 Lokalplan nr. 437 13.09.2006-30543-49 Dok om køberet/forkøbsret 20.09.2006-31110-49 Lejekontrakt med Semco Maritime A/S 30.01.2012-1003283181 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme El: TRE-FOR 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge Region Syddanmark er matriklen på nuværende tidspunkt kortlagt med V1 (mulig forurening) og V2 (konstateret forurening). Sagsnr. 114002 slb - Side 4 af 11
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 50.000.000 6.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 4.394.993 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 66.517 I alt kr. 4.461.510 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 51.607 RENOVATION Renovation kr. 10.920 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 380.800 ADMINISTRATION Administration kr. 4.667 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 30.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 477.994 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Sagsnr. 114002 slb - Side 5 af 11
6.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 150.830 Advokatsalær skøde kr. 213.000 Mæglersalær kr. 25.000 Moms kr. 59.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 448.330 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 59.500 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 388.830 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 50.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 388.830 -Refusion depositum kr. 2.197.496 Anslået kapitalbehov kr. 48.191.334 6.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 4.394.993 Refunderede driftsudgifter kr. 66.517 - Driftsudgifter iht. budget kr. 477.994 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 3.983.516 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 3.983.516 X 100 48.191.334 = 8,27 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % 6.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 50.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 50.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 150.830 Advokatsalær skøde kr. 213.000 Mæglersalær kr. 25.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 50.388.830 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Sagsnr. 114002 slb - Side 6 af 11
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 24.356.903 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 19.765.745 Særlige installationer kr. 3.836.752 Grundens værdi kr. 2.040.600 Kontantomregnet købesum kr. 50.000.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 24.546.886 = kr. 981.875 Særlige installationer 4,00 % x kr. 3.866.679 = kr. 154.667 Afskrivning 1. år kr. 1.136.543 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 477.994 kr. 477.994 Udgifter i alt kr. 477.994 kr. 477.994 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 4.394.993 kr. 4.394.993 Refunderede driftsudgifter kr. 66.517 kr. 66.517 1. år før afskrivning / skat kr. 3.983.516 kr. 3.983.516 Afskrivning 1. år, anslået kr. 1.136.543 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.846.999 Likviditet 1. år før skat kr. 3.983.516 Skattevirkning ved skatteprocent på 32,21 % kr. 917.018 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 3.066.497 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Sagsnr. 114002 slb - Side 7 af 11
6.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia, Bredgade 33, 6000 Kolding, 76310160 Sagsnr. 114002 slb - Side 8 af 11
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 114002 slb - Side 9 af 11
Sagsnr. 114002 slb - Side 10 af 11
Lejemålsoversigt Ejendommen: Stenhuggervej 12, 6710 Esbjerg V Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Semco Maritime A/S 7.616 2.197.496 577 4.394.993 66.517 NPI 01-04-2013 01-04-2014 01-09-2014 Ja Ja/Ja Erhverv, Kontor - lager I alt 7.616 2.197.496 0 4.394.993 Erhvervsdelens andel 7.616 2.197.496 0 4.394.993 Af erhvervsdelens depositum på kr. 2.197.496 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 7.616 2.197.496 0 4.394.993 Heraf anslået 0 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 114002 A1338 slb - Side 11 af 11