Investeringsejendom i hjertet af Nykøbing Falster Sag 10N16077 TIL SALG Nykøbing F - Langgade 20, st.+ 1. sal Fuldt udlejet ejendom Central beliggenhed for butikslokalet Vel vedligeholdt hovedejendom Kontantpris kr. 2.325.000 1. års nettoafkast % 7,86 Etageareal m 2 548
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende meget centralt på Langgade i Nykøbing Falster. Langgade udgør en stor del af byens handelsliv og der er gode parkeringsmuligheder til de handlende. Nykøbing Falster trækker et stort antal af handlende fra oplandet omkring byen. Ejendommen, der sælges, er en ejerlejlighed beliggende i en hovedejendom bestående af to ejerlejligheder. Denne ejerlejlighed er opdelt i flere lejemål, hvoraf det ene er en butik, der er udlejet til en tøjbutik (shop 4 her) samt 4 klubværelser som jf. BBR er på henholdsvis 54, 43, 65, & 65 m², alle boliger har eget bad og toilet og fremstår i alm. god stand. En attraktiv ejendom med en attraktiv beliggenhed. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Langgade 20, st.+ 1. sal, 4800 Nykøbing F 137 a Nykøbing F. Bygrunde Guldborgsund Opført / Ombygget Opførelsesår 1872 Ombygningsår 1993 Arealer Grundareal 702 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 548 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 321 m 2 Boligareal 227 m 2 Etageareal i alt 548 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1872/1993 Bebygget areal 548 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Kælder - lager tilknyttet erhverv i stue- 129 m 2 etagen Stuen 192 m 2 1. sal th. 54 m 2 1. sal tv. - 1 43 m 2 1. sal tv. - 2 65 m 2 1. sal tv. - 3 65 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.400.000 heraf grundværdi kr. 515.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. 2
Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Lokal Forsikring, police nr. 3422585 Via fællesudgifter Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 08.10.2014 med energiklassifikation D. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplanerne C12 og C 22 samt kommuneplanramme NYKF C1 er gældende. Anvendelse jf. lokalplan C12: Området må kun anvendes til bolig- og centerformål. Her må der opføres eller indrettes bebyggelse til beboelse, detailhandel, liberale erhverv og offentlige formål, herunder samlede parkeringsarealer. Dog må liberale erhverv som klinikker, kontorer og pengeinstitutter ikke etableres i stueetagen langs Langgade. Endvidere må det samlede etageareal til dagligvarebutikker ikke udvides. Lokalplan C22 indeholder bestemmelser for facader og skilte i bymidten. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen bevaringsmæssig værdi på 6. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er opført før år 1900, og er derfor omfattet af Brandsikringsloven for ældre ejendomme opført før år 1900. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 11.04.2016 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d. 07.07.1851 lbnr. 902219-30 Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 2 lyst d. 09.08.1858 lbnr. 902220-30 Tillægstekst Dok om pligt til at tilmure en åbning i forhusets søndre gavl Nr. 3 lyst d. 18.02.1895 lbnr. 902221-30 Tillægstekst Dok om ikke at kunne vinde hævd på en strimmel jord Nr. 4 lyst d. 08.10.1984 lbnr. 26209-30 Tillægstekst Vedtægter for ejerforening Nr. 5 lyst d. 16.09.1992 lbnr. 13419-30 Tillægstekst Lokalplan nr. C 12 Filnavn: 30_L_569 Nr. 6 lyst d. 16.09.1992 lbnr. 13420-30 Tillægstekst Byfornyelse beslutning Filnavn: 30_G_285 Nr. 7 lyst d. 31.08.2000 lbnr. 16793-30 Anmærkning Anm byrder og hæftelser Tillægstekst Dekl. ang. etablering af en stålsøjle, vedligeholdelse m.v. Nr. 8 lyst d. 03.10.2003 lbnr. 33660-30 Tillægstekst Dok om brugsret mv Ikke til hinder for prioritering Filnavn: 30_AM_613 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer Der henvises til lejekontrakterne. Varmesystem: Fjernvarme El, vand og varme EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) El afregnes af lejerne direkte til forsyningsselskabet. Vand er incl. i lejen for såvidt angår boliglejemålene. Erhvervslejemålet afregner vand efter måler. Varme afregnes efter forbrugsmålere. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk den 27.04.2016, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.325.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 154.200 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 96.000 I alt kr. 250.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 14.091 Renovation Rottebekæmpelse kr. 53 Grundejer / Ejerforening kr. 44.900 Øvrige driftsudgifter Diverse kr. 10.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 69.044 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 15.660 Advokatsalær - skøde kr. 21.950 Moms kr. 5.488 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 43.098 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.325.000 Handelsomkostninger anslået kr. 43.098 -Refusion depositum kr. 38.550 -Refusion forudbetalt leje kr. 25.700 Anslået kapitalbehov kr. 2.303.848 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 250.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 69.044 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 181.156 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 181.156 x 100 2.303.848 = 7,86% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.325.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.325.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 15.660 Advokatsalær skøde kr. 21.950 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.488 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.368.098 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 5
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 1.144.600 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 809.500 Grundens værdi kr. 370.900 Kontantomregnet købesum kr. 2.325.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 1.165.817 = kr. 46.633 Afskrivninger 1. år kr. 46.633 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 69.044 kr. 69.044 Udgifter i alt kr. 69.044 kr. 69.044 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 250.200 kr. 250.200 1. år før afskrivning / skat kr. 181.156 kr. 181.156 Afskrivning 1. år, anslået kr. 46.633 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 134.524 Likviditet 1. år før skat kr. 181.156 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 29.595 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 151.561 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Langgade 20, st.+ 1. sal, 4800 Nykøbing F ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer 20, st. Erhverv Butik 210 96.000 457 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Boliglejer 20, 1. th. Bolig Beboelse 54 40.200 744 10.050 6.700 3 Boliglejer 20, 1. tv - 01 Bolig Beboelse 43 31.200 726 7.800 5.200 4 Boliglejer 20, 1. tv - 02 Bolig Beboelse 65 41.400 637 10.350 6.900 5 Boliglejer 20, 1. tv. - 03 Bolig Beboelse 65 41.400 637 10.350 6.900 Refunderede driftsudgifter I ALT 437 250.200 38.550 25.700 0 Erhvervsdelens andel 210 96.000 0 0 0 Boligdelens andel 227 154.200 38.550 25.700 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 250.200 38.550 25.700 heraf faktisk 250.200 38.550 25.700 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer Nej Faktisk Hvert år pr. 01.11 efter NPI 01.11.2019 01.01.2015 Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2015 Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2015 Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2015 Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2016 Nej Lejen påklaget 12
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Erhvervslejer 0 01.11.2015 6 /12 måneder 01.11.2020 01.05.2016 Lejer Udlejer Ja Nej Lejen er nedsat til kr. 96.000 indtil 01.11.2018. Herefter andrager den årlige leje kr. 132.000. Der er ikke indbetalt depositum 2 Boliglejer 0 01.09.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.05.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 15.10.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 01.04.2016 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 13