7 bolig- og 2 erhvervslejemål + garager 2 BOLIG BYGGERETTER Sag 10S4499 TIL SALG Skælskør - Algade 22A Afskrivningsberettigede butikslejemål Fuldt udlejet Lejepotentiale Kontantpris kr. 6.500.000 1. års nettoafkast % 7,34 Etageareal m 2 909
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Charmerende investeringsejendom på gågade i det skønne Skælskør nær både Storebælt og Noret. Endvidere tæt ved dagligvarebutikker og parkering, lystbådehavn og skovområder. Ejendommen indeholder 2 erhvervslejemål og 7 boliglejemål, hvoraf de 6 lejligheder er renoveret. Der er på grunden en byggeret på 2 nye boliger i randbebyggelse. Nyt gasfyr installeres. Ejendommen er p.t. finansieret med et obligations-/annuitetslån opr. kr. 4.852.000,- variabel rente (cibor), restløbetid 12 år. til rest pr. 01.01.2015 kr. 3.650.000,- Afdragsfrit til 31/12 2022. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Algade 22A, 4230 Skælskør 139 a Skælskør Bygrunde Slagelse OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1830-1950 Ombygningsår 1934 AREALER: Grundareal 1.099 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 530 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 282 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 201 m 2 Boligareal 426 m 2 Etageareal i alt 909 m 2 Sekundære arealer 339 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1830/1934 Bebygget areal 289 m 2 Sekundære arealer 289 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Erhvervsareal 242 m 2 Erhvervsareal Ja Boligareal 426 m 2 Boligareal Nej Port 47 m 2 Sekundært areal Nej Kælder 242 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1934 Bebygget areal 201 m 2 Sekundære arealer 50 m 2 Antal etager 1 Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 2 af 14
Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager / garage 201 m 2 Erhvervsareal Nej Kælder 50 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1950 Bebygget areal 40 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager (Sterling Foto) 40 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 5.550.000 heraf grundværdi kr. 914.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af følgende lokalplaner 21 Algade 62 samt tillæg hertil, Bevarende rammeplan for Skælskør by og bymidte. 90 Anvendelsesbestemmelse for Algade - Nytorv samt 1053 Dagligvarebutik/boliger ved Bakkenborgvej. jf. Endvidere gælder kommuneplan 2013 for Slagelse kommune, område 3.1C1, er beliggende i centerområde. Regionsplaner kan læses og udskrives på regionernes hjemmeside. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk er ejendommen bevaringsmæssig værdi: 5 (middel bevaringsværdi). BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen er opført før år 1900, og er derfor omfattet af Brandsikringsloven for ældre ejendomme opført før år 1900. Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 3 af 14
SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: 23/03 1935 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 21/12 1979 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 16/09 1981 Dokument om byggetilladelse. 16/02 1984 Lokalplan nr. 21. 04/06 1991 Lokalplan nr. 62. 14/10 1996 Lokalplan nr. 90. 31/05 2007 Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 62. Moms: Sælger oplyser at ejendommen er p.t. ikke er momsregistreret. TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. TEKNISKE INSTALLATIONER: Gasfyr / elvarme. Der etableres nyt gasfyr for sælgers regning. EL, VAND og VARME: Vand: Fælles Varme: Gasfyr/el Udover huslejen betaler lejerne for el til forsyningsselskab. Vand og varme (sidstnævnte i de tilfælde hvor lejemålet er tilsluttet gasfyr) betales á conto til udlejer. LØSØRE OG INVENTAR: Der henvises til lejekontrakterne. ØVRIGE FORHOLD: Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT: Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra webkort.regionsjaelland.dk er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 6.500.000 Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 4 af 14
6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 328.200 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 236.400 Lejeindtægt andre lejemål kr. 32.400 Refunderede driftsudgifter bolig kr. 1.200 I alt kr. 598.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 16.340 RENOVATION Renovation kr. 17.500 Miljøafgifter kr. 100 Skorstensfejning kr. 1.000 VAND / VANDAFLEDNING EL Elforbrug kr. 2.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 6.390 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 39.400 ADMINISTRATION Administration kr. 17.500 Varmeregnskab kr. 4.500 Vandregnskab kr. 750 Administration erhverv kr. 5.000 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 15.760 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 126.240 BEMÆRKNINGER: Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 40.660 Advokatsalær - skøde kr. 39.000 Moms kr. 9.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 89.410 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 6.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 89.410 Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 5 af 14
-Refusion depositum kr. 163.850 Anslået kapitalbehov kr. 6.425.560 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 597.000 Refunderede driftsudgifter kr. 1.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 126.240 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 471.960 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 471.960 x 100 6.425.560 = 7,34% (anslået) 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 6.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 40.660 Advokatsalær skøde kr. 39.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 9.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 6.589.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 2.470.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.960.000 Grundens værdi kr. 1.070.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 2.503.976 = kr. 100.159 Afskrivninger 1. år kr. 100.159 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. BEMÆRKNINGER: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 126.240 kr. 126.240 Udgifter i alt kr. 126.240 kr. 126.240 Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 6 af 14
INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 597.000 kr. 597.000 Refunderede driftsudgifter kr. 1.200 kr. 1.200 1. år før afskrivning / skat kr. 471.960 kr. 471.960 Afskrivning 1. år, anslået kr. 100.159 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 371.801 Likviditet 1. år før skat kr. 471.960 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 92.950 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 379.010 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Jørgen Klode, Nygade 6, 1., Nytorv, 4200 Slagelse, Tlf.: 5850 1212 ØVRIGE FORHOLD: BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 7 af 14
8. FOTOS OG KORT Gårdmiljø Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 8 af 14
Gode P-forhold Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 9 af 14
Nær stemningsfuldt havnemiljø Flot erhvervslejemål Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 10 af 14
Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 11 af 14
Lejemålsoversigt Ejendommen: Algade 22A, 4230 Skælskør LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 10.02.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Folkekirkens Nødhjælp st. Erhverv Salg af tøj, bøger m.v. 201 120.000 597 60.000 2 Sterling Foto st. Erhverv Butikslejemål 121 102.000 843 24.000 3 Maler Erhverv Lager (Maler) 40 14.400 360 4 Jimmi Dahl og Kristina Ruginyte 22 A, 1.tv. Bolig Bolig 93 66.000 710 16.500 5 Dide Olson 22A, 1.th. Bolig Bolig 34 37.200 1.094 9.000 6 Miroslaw M. 22A, 2. Bolig Bolig 72 58.200 808 14.250 1.200 7 Julie Pedersen 22B, 1. tv. Bolig Bolig 34 36.000 1.059 9.000 8 Marianne Jensen 22B, 1.th. Bolig Bolig 89 36.000 404 10.500 9 Regitze Hansen 22B, 2.tv. Bolig Bolig 43 43.200 1.005 8.000 10 Yan Pedersen 22B, 2. th. Bolig Bolig 61 51.600 846 12.600 11 9 stk. garager 22- Andet Garager 32.400 I ALT 788 597.000 163.850 0 1.200 Erhvervsdelens andel 362 236.400 84.000 0 0 Boligdelens andel 426 328.200 79.850 0 1.200 Øvrige arealer 0 32.400 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 597.000 163.850 heraf faktisk 597.000 163.850 heraf anslået 0 0 Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 12 af 14
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Folkekirkens Nødhjælp 12.000 3.000 Nej Faktisk 2% af aktuel leje 01.01.2017 01.01.2014 Nej 2 Sterling Foto 12.000 3.600 Nej Faktisk nettoprisindeks 01.09.2014 01.04.2015 01.01.2014 Nej 3 Maler Nej Faktisk 01.01.2014 Nej 4 Jimmi Dahl og Kristina Ruginyte 6.000 3.600 Nej Faktisk Nej 5 Dide Olson 3.600 Nej Faktisk Nej 6 Miroslaw M. 7.200 3.600 Nej Faktisk Nej 7 Julie Pedersen 3.600 Nej Faktisk Nej 8 Marianne Jensen 7.800 1.800 Nej Faktisk Nej 9 Regitze Hansen 4.800 Nej Faktisk Nej 10 Yan Pedersen 4.800 3.600 Nej Faktisk Nej 11 9 stk. garager Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Folkekirkens Nødhjælp 0 01.01.2015 6 måneder 01.01.2021 01.01.2018 Lejer Udlejer Ja Nej Trappeleje - se kontrakt 2 Sterling Foto 0 01.05.2001 01.09.2024 01.09.2019 Lejer Udlejer Ja Ja 3 Maler 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Jimmi Dahl og Kristina Ruginyte 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Dide Olson 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Miroslaw M. 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Julie Pedersen 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 13 af 14
8 Marianne Jensen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Regitze Hansen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Yan Pedersen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 9 stk. garager 9 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 10S4499 SPR - Side 14 af 14