1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede ikke havde givet klager oplysning om en vedtaget stigning i boligafgiften til henholdsvis renovering og ny altan. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Det fremgik af referat af ordinær generalforsamling af 27. september 2007 for en andelsboligforeningen bl.a.:
[ ] 2
3 Den 4. februar 2008 udarbejdede andelsboligforeningen en beregning af kapitalbehov i forbindelse med henholdsvis et tagboligprojekt og en forventet budgetoverskridelse for udgifter til klimaskærm. Det fremgik heraf bl.a.: Den 13. februar 2008 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen. Det fremgår af referat heraf bl.a.:
4 Den 18. maj 2008 indgik indklagede og en sælger formidlingsaftale om salg af sælgers bolig beliggende i den nævnte andelsboligforening. Den 14. september 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af andelsboligen til en købspris på kr. 675.000,00 med overtagelse den 1. november 2008. Det fremgik bl.a. af købsaftalen: [ ] [ ]
5 Det fremgik af den tilhørende salgsopstilling, at den månedlige brutto boligafgift udgjorde kr. 1.477,00. Den 9. september 2008 fremsendte indklagede en anmodning om besvarelse af Andelsboligforespørgsel til administrator af andelsboligforeningen. Sælger underskrev købsaftalen den 16. september 2008. Klager var ikke i forbindelse med handlen repræsenteret ved advokat eller anden rådgiver. Den 27. oktober 2008 blev der afholdt ordinær generalforsamling. Det fremgik af referat heraf bl.a.:
6 [ ] Den 24. februar 2009 skrev klagers advokat til indklagede vedrørende indklagedes salg af andelsbolig til klager. Klagers advokat anførte bl.a.:
7 Indklagedes forsikringsselskab svarede ved brev af 31. marts 2009 bl.a., at indklagede havde anmodet administrator om at få tilsendt administrationsskema, regnskaber og generalforsamlingsreferater, men ikke havde modtaget disse, inden købsaftalen blev indgået, og at indklagede i købsaftalen havde taget forbehold for administratorskemaets indhold. Indklagedes forsikringsselskab bad klagers advokat oplyse, hvornår de nævnte bilag var modtaget af klager samt klagers reaktion herpå. Klagers advokat svarede ved brev af 23. april 2009, at dokumenterne var blevet fremsendt til klagers pengeinstitut umiddelbart inden købsaftalens underskrivelse, men at klager ikke havde modtaget dokumenterne. Klagers advokat anførte videre:
8 Indklagedes forsikringsselskab svarede ved brev af 27. maj 2009, at indklagede aldrig havde modtaget de nævnte dokumenter fra administrator, og at indklagede derfor heller ikke havde videresendt disse til klagers pengeinstitut. Indklagedes forsikringsselskab anførte videre, at man tillod sig at gå ud fra, at klagers pengeinstitut havde videresendt dokumenterne, og at klager således havde 3 hverdage fra modtagelsen til at fortryde handlen, hvilket klager ikke benyttede sig af. Indklagedes pligt til erstatning blev således bestridt.
9 Den stigning i boligafgiften, der blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 13. februar 2008, er efter det oplyste trådt i kraft den 1. januar 2010. Andelsboligforeningens administrator har den 10. marts 2010 på en forespørgsel fra klagers advokats svaret, at administrator ikke har modtaget en forespørgsel fra indklagede om udlevering af administratorskema i forbindelse med klagers køb af den omhandlede andel. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klager. Den månedlige boligafgift var i salgsopstillingen angivet til kr. 1.477,00. Klager har efterfølgende konstateret, at den månedlige boligafgift skulle forhøjes med 22,1 %, når de igangværende istandsættelser på ejendommen er færdiggjort, hvilket fremgår af andelsboligforeningens beregning af kapitalbehov udarbejdet den 4. februar 2008. Indklagede oplyste klager om, at der var truffet beslutning om, at lejlighederne i ejendommen fra 1. sal og opefter skulle have opført altaner, og at prisen herfor var indeholdt i den seneste stigning i boligafgiften. Af referat af 27. oktober 2008 fremgik det imidlertid, at det enkelte medlem af andelsboligforeningen kunne vælge at betale kontant for altanen eller via en boligafgiftsstigning. Indklagede tog i købsaftalen forbehold for indholdet af det administratorskema med mere, som endnu ikke var modtaget. Nogle af dokumenterne blev sendt til klagers pengeinstitut forinden klagers underskrift. Klager modtog imidlertid ikke disse dokumenter fra pengeinstituttet. Klager har på intet tidspunkt oplyst, at klagers pengeinstitut repræsenterede hende som rådgiver i forbindelse med handlen. Klager var ikke repræsenteret ved advokat. Efter klagers indflytning i andelsboligen blev klager gjort opmærksom på den kommende boligafgiftsstigning samt egenbetalingen i forbindelse med opførelse af altaner. Klager rettede herefter kravet mod indklagede. I henhold til formidlingsbekendtgørelsens 13, stk. 1, skal salgsopstillingen bl.a. indeholde oplysninger om brutto- og nettoudgifter, anvendelsesudgifter samt andre forhold af væsentlig betydning. Det forhold, at foreningens medlemmer ville få en allerede vedtaget stigning i boligafgiften, var et forhold, som indklagede skulle have anført i salgsopstillingen. Undladelse heraf er ansvarspådragende og bevirker, at klager har krav på godtgørelse, jf. lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, 2. pkt.
10 Uagtet at der i købsaftalen er taget forbehold for manglende administratorskema, så er de manglende dokumenter aldrig fremsendt til klager. Henset til at disse dokumenter indeholdt særligt byrdefulde forhold for klager, og henset til at klager ikke var repræsenteret ved advokat, burde sådanne forhold have været fremsendt til klager og i øvrigt særligt fremhævet over for klager, idet de indeholdt oplysninger, som skulle være indeholdt i salgsopstillingen. Indklagedes forsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. Indklagede har klart i købsaftalen gjort opmærksom på, at der var bestilt men endnu ikke modtaget diverse dokumentationer, som kunne have betydning for vurdering af købet. I samme forbehold var der fastsat en 3 dages frist for klager til at træde tilbage fra handlen, hvis der i oplysningerne var byrdefulde vilkår. Klagers advokat har anført, at dokumenterne blev sendt til klagers pengeinstitut umiddelbart inden, klager underskrev købsaftalen. Det har formodningen imod sig, at klager ikke fra pengeinstituttet skulle have modtaget disse dokumenter. Klager har således accepteret vilkårene, herunder at der var 3 dages frist til at benytte sig af denne ret. Ud fra de foreliggende oplysninger har indklagede ikke kunnet udlevere oplysninger, som indklagede ikke var i besiddelse af, og indklagede har således på loyal vis orienteret klager herom. Nævnet udtaler: Sælger og indklagede indgik den 18. maj 2008 en formidlingsaftale om salg af sælgers andelsbolig. Købsaftale om samme blev indgået den 14. september 2008. Det hører til indklagedes pligter at rekvirere og gennemgå ejendommens dokumenter herunder vedtægter for eventuelle byrdefulde bestemmelser, jf. herved lov om omsætning af fast ejendom 14. Nævnet finder det således kritisabelt, at indklagede først i september 2008 umiddelbart før købsaftalens indgåelse begyndte at rekvirere diverse dokumenter, herunder administratoroplysningsskema. Indklagede har i købsaftalen oplyst, at administratorskema, vedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat samt forsikringspolice var bestilt men endnu ikke modtaget. Det fremgik videre, at såfremt der måtte være særligt byrdefulde forhold,
11 som kunne have betydning for klager, kunne klager træde tilbage fra handlen. Eventuelle indsigelser herom skulle være indklagede i hænde senest 3 dage efter modtagelsen af disse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager har modtaget dokumenterne via sit pengeinstitut. Nævnet skal videre i den forbindelse bemærke, at det ikke ses godtgjort, at klagers pengeinstitut var rådgiver for klager i forbindelse med handlens indgåelse, og indklagede ville derfor ikke ved fremsendelse af dokumenter til pengeinstituttet kunne gå ud fra, at klager blev informeret om disses indhold. Nævnet finder endvidere, at en stigning på 22 % er et sådant særligt byrdefuldt vilkår, som ville have medført, at klager ville have været berettiget til at hæve handlen. Klager fik imidlertid ikke mulighed herfor, idet klager ikke i forbindelse med handlen modtog dokumenterne. Nævnet finder, at det af indklagede i købsaftalen indsatte forbehold ikke fritog indklagede fra at følge op på modtagelse af oplysningerne med senere fremsendelse og fremhævelse af de særligt byrdefulde vilkår. For så vidt angår udgiften til etablering af altan har indklagede ikke bestridt klagers oplysning om, hvilke oplysninger der blev givet i forbindelse med købsaftalens indgåelse. Nævnet lægger derfor disse oplysninger til grund. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Da nævnet som ovenfor anført lægger til grund, at klager ikke har fået udleveret de relevante dokumenter fra sit pengeinstitut, finder nævnet, at klager må anses for at være i god tro om salgsopstillingens angivelse af boligafgiften til kr. 1.477,00 pr. måned. Nævnet finder herefter, at indklagede skal betale en godtgørelse til klager i forbindelse med forhøjelsen af boligafgiften på årligt ca. kr. 3.900,00 samt godtgørelse vedrørende udgiften til etablering af altan beregnet ud fra en dertil svarende stigning i boligafgiften. Godtgørelsen fastsættes skønsmæssigt til i alt kr. 110.000,00. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:
12 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 110.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 110.000,00 fra 12. august 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand