Salgsopstilling Investeringsejendom Gågade i Frederikshavn Sag I1110-17 Danmarksgade 75A, 9900 Frederikshavn Centralt beliggende gågadeejendom Særdeles velholdt og vedligeholdt Beliggende tæt ved Frederikshavn Havn Kontantpris kr. 14.100.000 / Startforrentning 7,66 % Etageareal 1.382 m 2 Grundareal 1.300 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Investeringsejendom beliggende midt på gågaden i Frederikshavn sælges. Nabo til ejendommen er H&M, TDC og BR. Ejendommen består af 3 bygninger alle opført i 1961. Ejendommen er udlejet til erhvervsformål (4 forretningslejemål samt 1 kontorlejemål). Kontorlejemålet er p.t. uudlejet. Ejendommen fremstår pæn og velholdt. OMRÅDE / KVARTER: Ejendommen er beliggende i et udbygget centerområde. Frederikshavn, der tidligere hed Fladstrand (på latin "Ora Plana"), er den største by i Frederikshavn Kommune og hører under Region Nordjylland. I dag er byen Vendsyssels næststørste med 23.339 indbyggere (2011). Byen ligger ud til Kattegat på østkysten af Vendsyssel på den Nørrejyske Ø. Frederikshavn er opkaldt efter Kong Frederik 6. og fik købstadsrettigheder i 1818. Region Nordjylland går fra Sydthy til Skagen og fra Hanstholm til Hals og regionen består således af 11 kommuner og dækker et areal på 7.933 kvadratkilometer. P-FORHOLD: Der er offentlige parkeringsmuligheder tæt ved ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Danmarksgade 75A 9900 Frederikshavn 237 a Frederikshavn Bygrunde Frederikshavn OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1961 Ombygningsår 2007 AREALER: Grundareal 1.300 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 555 m² Erhvervsareal m/afskrivning 1.382 m² Erhvervsareal u/afskrivning 0 m² Etageareal i alt 1.382 m² Sekundære arealer 340 m² Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 2 af 11
2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1961/ 2007 Bebygget areal 340 m² Sekundære arealer 340 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Danmarksgade 75A - butik, kontor mv. 1.020 m² Erhvervsareal Ja Danmarksgade 75A - kælder 340 m² Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1961/ 1978 Bebygget areal 147 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kallsvej 2A - butik mv. 294 m² Erhvervsareal Ja Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1961 Bebygget areal 68 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Danmarkgade 75A - butik, kontor m.v. 68 m² Erhvervsareal Ja BEMÆRKNINGER: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillingen, hvorfor hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler indestår for rigtigheden af de afgivne arealer. Ovennævnte oplysninger er indhentet fra såvel sælger som offentlige registre og køber opfordres til at gennemgå arealerne m.v. OFFENTLIG VURDERING: År 2010 Ejendomsværdi kr. 11.900.000 heraf grundværdi kr. 1.345.500 FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm Brand, police nr. 000-1239-3619-0. Bygnings- og brandforsikring. Forsikringspræmien er anslået af ejendomsmægleren og er bl.a. afhængig af den fremtidige anvendelse m.v. Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 3 af 11
ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 5. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Frederikshavn Kommune's rammebestemmelser FRE.C.15.04. Endvidere er lokalplan nr. 613-1 og lokalplan nr. 15.01.10 tinglyst på ejendommen. Anvendelse: Jfr. rammebestemmelserne skal områdets hovedanvendelse være: Centerformål og offentlig parkering. Rammebestemmelser og lokalplanerne kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg alternativt kan de downloades fra Frederikshavn Kommunes hjemmeside på internettet. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. MILJØFORHOLD: Om miljøforhold oplyser ejer følgende: - at der ikke i ejers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen - at der ejer bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot - at der ejer bekendt ikke tidligere er forurening Miljøforhold ejendommens drift: Ifølge den nye jordforureningslov vil områder i byzone som udgangspunkt være klassificeret som lettere forurenet. Reglen trådte i kraft pr. 1. januar 2008. Det er p.t. ikke oplyst, hvorvidt nærværende ejendom er klassificeret som lettere forurenet. Jordforureningsgruppen har på nuværende tidspunkt ikke oplysninger om forureningsforhold i relation til jordforeningsloven på ejendommen. Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via www.rn.dk/regionaludvikling/jordforurening/ SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 11.10.2011 Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 4 af 11
Der er tinglyst følgende servitutter på ejendommen, jvf. tingbogsattest: 14.04.1986 : Lokalplan nr. 613-1 02.02.2001 : Lokalplan nr. 15.01.10 09.10.2002 : Lejekontrakt med Marcell ApS (ca. 309 m²) 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Ejendommen varmeforsynes via Frederikshavn Kommunes fjernvarmeforsyning. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via Frederikshavn Kommunale Elforsyningsanlæg. LØSØRE OG INVENTAR: Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejer. Der henvises til lejekontrakterne. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1. KØBESUM Kontantpris kr. 14.100.000 ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 5.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 948.310 I alt kr. 948.310 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 327.850 I alt kr. 327.850 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede boligog erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNINGER: Lejeindtægterne er oplyst af sælger og køber opfordres til at gennemgå lejeindtægterne m.v. Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 5 af 11
5.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2011): Kommune kr. 18.695 VAND / VANDAFLEDNING / EL: Vandafledningsafgift, anslået kr. 25.000 El (fælles), anslået kr. 5.000 kr. 30.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT: Renholdelse kr. 50.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE: Afsat kr. 59.160 ADMINISTRATION: Administration kr. 16.000 FORSIKRINGER: Årlig præmie anslået kr. 15.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 188.855 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. BEMÆRKNINGER: Driftsudgifterne er afgivet af sælger og køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. 5.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 43.000 Advokatsalær skøde kr. 52.050 Moms kr. 13.013 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 108.063 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 13.013 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 95.050 BEMÆRKNINGER: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 14.100.000 Handelsomkostninger anslået kr. 95.050 Anslået kapitalbehov kr. 14.195.050 Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 6 af 11
5.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.276.160 - Driftsudgifter iht. budget kr. 188.855 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.087.305 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.087.305 X 100 14.195.050 = 7,66 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % 5.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 14.100.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.100.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 43.000 Advokatsalær skøde kr. 52.050 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 14.195.050 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 12.507.000 Grundens værdi kr. 1.593.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.100.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 12.590.797 = kr. 503.632 Afskrivning 1. år kr. 503.632 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 7 af 11
5.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 188.855 kr. 188.855 Udgifter i alt kr. 188.855 kr. 188.855 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 948.310 kr. 948.310 Lejeindtægter, anslåede kr. 327.850 kr. 327.850 1. år før afskrivning / skat kr. 1.087.305 kr. 1.087.305 Afskrivning 1. år, anslået kr. 503.632 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 583.674 Likviditet 1. år før skat kr. 1.087.305 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 145.918 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 941.387 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 % Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg, Skibbrogade 3, 3. sal, 9000 Aalborg, 98 13 40 00 Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 8 af 11
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 9 af 11
Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 10 af 11
Lejemålsoversigt Ejendommen: Danmarksgade 75A, 9900 Frederikshavn Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. driftsudg. Reguleringsprincip Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Roberto Clothing Company 110 1.414 155.569 Ja Nej/Nej Erhverv, Herretøjsforretning 2 Bianco Danmark A/S 145 1.553 225.152 Ja Nej/Nej Erhverv, Skoforretning 3 Hunkemøller Danmark A/S 85 1.854 157.590 Ja Nej/Nej Erhverv, Lingeri 4 Footzone 309 1.327 410.000 Ja Nej/Nej Erhverv, Butikslejemål 5 Tomgang a) 830 395 327.850 Ja Nej/Nej Erhverv, Kontor mv. I alt 1.479 0 0 1.276.160 Erhvervsdelens andel 1.479 0 0 1.276.160 Af erhvervsdelens depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 649 0 0 948.310 Af boligdelens depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået 830 0 0 327.850 Af anden depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 a) Ledigt lejemål Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. I1110-17 ATC - Side 11 af 11
Alle kompetencer samlet på ét sted Hvis vi ikke vidste noget om udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet, så kunne vi heller ikke rådgive dig. Kig engang på virksomhedens investeringer gennem tiderne. Dan dig et overblik, læg papirerne foran dig, og lad øjnene glide ned over papiret. Du vil sikkert opdage, at nogle af de største investeringer og beslutninger gennem tiderne, relaterer sig til ejendomsmarkedet. Der er mange andre aktører på ejendomsmarkedet. Vi mener at adgang til markedspladsen og den optimale markedsføring skal være det udgangspunkt, som du skal vælge. Det er her, du skal tænke på Nybolig Erhverv Aalborg. Da vores kunder har mange individuelle ønsker, er det vigtigt at vores kompetencer altid er i højsædet. Vi stiller gerne vores ekspertise til disposition. ERHVERVSMÆGLERE / ERHVERVSRÅDGIVERE Steen Royberg Partner, statsaut. ejendomsmægler, valuar, MRICS, MDE D:9631 9102 M:2013 4000 sro@nybolig.dk Kim Jacobsen, HD(R) Partner, statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE D:9631 9101 M:4031 7363 kja@nybolig.dk Mattias Manstrup, HD(R) Statsaut. ejendomsmægler, MDE D:9631 9112 M:2428 5101 mam@nybolig.dk Kasper Ørtoft Erhvervsrådgiver, cand. jur. D:9631 9110 M:4022 5585 oer@nybolig.dk Niels V. Guldbjerg Erhvervsrådgiver, valuar D:9631 9104 M:5128 9104 nvg@nybolig.dk Helle Heissel Erhvervsrådgiver D:9631 9111 M:4043 4018 hgr@nybolig.dk SEKRETARIAT/ADMINISTRATION Jan Petersen Kontorchef Annette Kristiansen Sekretær Susanne Jensen Kontorassistent Hanne Simonsen Bogholder/ejendomsadm. D:9631 9107 jpe@nybolig.dk D:9631 9106 atc@nybolig.dk D:9631 9105 sje@nybolig.dk D:9631 9103 hsi@nybolig.dk