1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Gosvig & Slangerup ApS v/advokat Jan Børjesson Rådhusgården Vester Allé 4 8000 Århus C Sagen angår spørgsmålet, om indklagede, der formidlede salg af to ejerlejligheder i Tyrkiet til klager, har krav på betaling af salær af klager i forbindelse med købene, og om indklagede skal erstatte klagers udgifter til den tyrkiske afgift Iskan, der betales for at få tilladelse til at aftage el og vand. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger, om klager kunne erhverve to lejligheder i Tyrkiet, om klager skulle betale ejendomsværdiskat i Danmark, samt om klager ville blive avancebeskattet i forbindelse med et senere salg lejligheden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager var interesseret i at købe en ejerlejlighed i Tyrkiet. Den 27. februar 2005 skrev et tyrkisk mæglerfirma til indklagede og oplyste, at klager ønskede tilsendt salgsmateriale vedrørende 2 byggeprojekter. Klager købte i april 2005 to ejerlejligheder i et tyrkisk byggeprojekt. Salgsannoncerne vedrørende projektet indeholdt bl.a. følgende tekst:
2 Der var endvidere blevet annonceret med Tyrkiet-boligaften således:
3 Af de af klager underskrevne købsaftaler fremgik, at købesummerne var aftalt til 125.000 euro for hver lejlighed. Alle tilskødningsgebyrer i forbindelse med proceduren på skødekontoret og alle afgifter til overdragelse af ejendommen betales af sælger.
4 Den 2. juni 2005 betalte klager salær til det tyrkiske ejendomsmæglerfirma, i alt kr. 55.898,75. Klager har oplyst, at beløbet svarer til 2 x 3.750 euro. Den 28. marts 2006 skrev klager til det tyrkiske ejendomsmæglerfirma: Jeg har hørt om krav om opholdstilladelse, er der noget om dette, og i så hvilke forudsætninger? Samme dag skrev det tyrkiske mæglerfirma til klager: Der skal søges om opholdstilladelse, og i dit tilfælde for 5 år da du har 2 lejligheder. Derudover skal du fremvise en tyrkisk bankbog med 5.000 euro på. Den 31. marts 2006 sendte det tyrkiske mæglerfirma generel information ud til alle købere:.prisen for opholdstilladelsen er ca. 3400 kr. pr. person, som skal stå på skødet Ved køb af mere end en bolig skal der søges om 5 års opholdstilladelse. Ca. 5 gange prisen for 1 år Den 23. april 2007 skrev indklagede til køberne, herunder klager og meddelte, at elværket nede i Tyrkiet uden varsel havde plomberet el-tilslutningen til byggeriet, og at der alene kunne opnås elforsyning, hvis køberne betalte for el- og vandtilslutning, såkaldt Iskan. Den 25. april 2007 skrev indklagede til klager: Hvis du ønsker el og vandtilslutning sker det i forbindelse med living permit som tidligere nævnt skal der indbetales kontant 2.000 Euro til. (sælger/bygherre).., hvis du ønsker at de skal forestå dette for dig. Ellers må du selv forestå dette. Som tidligere oplyst til dig har regeringen meddelt skødekontorerne at de ikke endnu må udlevere skøde nr. 2. Igen er der for dig følgende muligheder: -tålmodig afvente at skødekontoret får lov til at udlevere skøde nr. 2. -lade fruen tage skøde -oprette selskab -evt. forespørge.. (sælger/bygherre).om de vil lade handlen gå tilbage til oprindelig købesum. Den 25. oktober 2007 rykkede sælger/bygherre klager for at tage skøde på lejligheden. Sælger/bygherre anmodede om, at dette blev gjort før 31. december 2007, ellers ville
5 klager komme til at betale skødeomkostningerne på 2.000 euro. Den 27. november 2007 skrev indklagede til klager: Som vi tidligere har nævnt overfor dig siger den nye skødelov, at en dansk køber med gyldig opholdstilladelse kan få skøde på 2 ejerboliger i Tyrkiet. TAPU-kontoret har flere gange ved vore forespørgsler omk. udstedelse af skøde nr. 2, meddelt os, at de (TAPUkontoret) fra regeringens side er blevet pålagt, at de (på trods af skødeloven) ikke må udstede skøde nr. 2. Vi har haft kontakt til en Tyrkisk advokat, som meddeler at det samme er hans erfaring og at der ikke kan gives en nærmere grund til hvorfor TAPUkontoret er instrueret om at skøde nr. 2 ikke må udstedes. Endvidere kan vi stadig ikke få oplyst hvornår det forventes at TAPU-kontoret må udstede skøde nr. 2. Øvrige af vore kunder/ægtepar, som har købt 2 boliger, har valgt at løse problemet ved, at de hver har taget skøde på en bolig. Enkelte har valgt i stedet at oprette et tyrkisk selskab. Vi anbefaler at du snarest muligt kontakter.. (sælger/bygherre).ang. svar på hans mails ang. skøde og Iskan. Den 24. december 2007 skrev sælger/bygherre til klagers advokat og meddelte, at det i den nye skødelov udtrykkeligt er nævnt, at danske statsborgere ikke må eje mere end en lejlighed, så klager må oprette et tyrkisk firma eller lade en slægtning tage skøde på lejlighed nr. 2. Sælger/bygherre oplyste videre, at klager skulle betale Iskan, idet der ellers var risiko for, at klager eller hele projektet ville blive pålagt at betale bøder, og at el- og vandforsyningen ville blive lukket. Endelig meddelte sælger/bygherre, at han ikke var interesseret i at købe lejlighed nr. 2 af klager. Den 1. februar 2008 betalte klager Iskan for de to lejligheder, i alt 4.000 euro. Indklagede har til sagen indsendt udskrift af 3. april 2008 fra sælger/bygherres hjemmeside, hvoraf det fremgår: Som dansk statsborger har De ret til at eje op til 2 ejendomme i Tyrkiet. For at kunne blive godkendt som køber af ejendom i Tyrkiet, skal der søges en opholdstilladelse. Ved ønske om en bolig skal der søges for min. 7 mdr. (vi anbefaler 1 år) hvis ønsket går på 2 boliger skal der søges om 5 års opholdstilladelse. Sælger sørger for at søge tilladelse ved militæret for den pågældende bolig, de 2 tilladelser sendes til sidst til Ankara for den sidste godkendelse. For en bolig kun en
6 formalitet, men for 2 kan det tage lidt ekstra tid og bøvl. Klager har til sagen oplyst, at han har betalt 2.400 euro for en 5-årig opholdstilladelse og at betalingen skete kontant til det tyrkiske mæglerfirma. Den 28. juli 2008 skrev det tyrkiske ejendomsmæglerfirma til klager og meddelte, at klagers skøde nu var klar, og at sælger/bygherre ville udlevere dette, når klager havde indbetalt 2.500 euro til sælger/bygherre. Det blev oplyst, at prisen var steget med 500 euro i forhold til det tidligere oplyste, idet sælger/bygherre var blevet belastet med en del ekstra skatter og gebyrer, i den tid, der ikke var omskødet fra ham. Klager indbetalte herefter 2.500 euro til det tyrkiske mæglerfirma. Den 5. august 2008 skrev klager til det tyrkiske mæglerfirma og bad om en opgørelse over, hvad klagers meromkostninger - udover det allerede betalte beløb på 2.500 euro - havde været, ved at hans ægtefælle tog skøde på lejlighed nr. 2 i stedet for ham. Samme dag skrev det tyrkiske mæglerfirma til klager: Hermed udgifter til opholdstilladelse.. Visa+afgift til politiet: 856 YTL Fotos (16 stk) (vi skulle bruge 10 stk) 15 YTL Notar fuldmagt til afhentning af skødet på vegne af jer incl. oversætteren hertil 245 YTL Klager har bl.a. anført: Indklagede har uberettiget opkrævet et salær på 3 % af købesummerne, uden at der forud var oplyst om denne udgift og uden aftale herom med klager, hverken mundtligt eller skriftligt. Indklagede har på den måde både modtaget salær fra sælger og fra klager som køber, hvilket er stærkt kritisabelt og i strid med lov om omsætning af fast ejendom 15. Indklagede har ikke oplyst klager om, at klager skulle betale Iskan på ca. 4.000 euro for at få leveret el og vand. Indklagede oplyste, at den angivne kontantpris i købsaftalen inkluderede alle udgifter. Der blev ikke udarbejdet nogen salgsopstilling til klager. Indklagede har truet klager med, at der ville blive lukket for strømmen til klagers ejerlejligheder. Det har vist sig ikke at være korrekt, da der var strøm i ejerlejlighederne, selv om der ikke var betalt Iskan. Indklagede har fejlagtigt oplyst klager om, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat i Danmark eller betales skat af fortjenesten ved et eventuelt senere salg af
7 ejerlejligheden. Dette forhold er i sig selv salærfortabende. Indklagede har endvidere fejlagtigt oplyst til klager gennem hele sagsforløbet, at klager godt kunne tage skøde på ejerlejlighed nr. 2, hvis han blot fik en opholdstilladelse på 5 år. Den 24. december 2007 oplyste sælger/bygherre imidlertid til klagers advokat, at den nye skødelov udtrykkeligt nævner, at danske statsborgere ikke må eje mere end 1 lejlighed i Tyrkiet. Indklagede skal som følge af denne fejlagtige rådgivning erstatte klagers tab i forbindelse med den unødvendige forlængede opholdstilladelse kr. 14.400,00 samt erstatte klagers ekstraomkostninger på 2.500 euro til erhvervelse af skøde efter den 31. december 2007. Ifølge sælger/bygherres oplysninger var han nødt til at lade ejerlejlighed nr. 2 tilskøde 3. mand. Det kan ikke bebrejdes klager, at han ikke fik bragt skødet vedrørende lejlighed nr. 2 på plads inden den 31. december 2007, idet det i hvert fald indtil den 24. december 2007 var usikkert, om klager selv kunne få skøde på lejligheden. Det var ikke praktisk muligt at få skødet på plads på kun 7 dage. Klagers ekstra udgifter, i forbindelse med at klagers ægtefælle måtte tage skøde på lejlighed nr. 2, kan opgøres således: Klagers samlede krav mod indklagede udgør herefter de ovenfor nævnte kr. 23.306,31 + kr. 14.400 (opholdstilladelse) + 7.500 euro (2 x salær) + 4.000,00 euro. (2 x iskan ) Til indklagedes anbringende om, at klagesagen ikke kan rettes mod indklagede, men mod det tyrkiske ejendomsmæglerfirma, bemærkes, at udadtil har indklagede og det tyrkiske ejendomsmæglerfirma gennem hele forløbet imidlertid optrådt på en sådan måde, at klager og med stor sandsynlighed også andre forbrugere har opfattet dem som et og samme selskab, hvis formål i øvrigt var at formidle tyrkiske ferieboliger til bl.a. danske købere. Dermed er der efter klagers opfattelse opstået en fælles hæftelse.
8 I salgsannoncerne er både indklagedes og det tyrkiske mæglerfirmas navn nævnt. Det er imidlertid kun indklagede, der bliver markedsført som ejendomsmægler i annoncerne. Ud fra en naturlig læsemåde fremstår indklagede som værende mægler på projektet. Af annonceteksten fremgår i samarbejde med og dette bestyrker indtrykket af, at det er en dansk ejendomsmægler underlagt danske regler, der er ansvarlig for formidlingen af lejlighederne. Annoncerne for Tyrkiet Boligaften fremtræder efter klagers opfattelse som værende indrykket af indklagede, idet indklagede som den eneste er nævnt med fuld selskabsnavn og adresse, og fordi boligaftenen skulle afholdes i indklagedes lokaler i Danmark. I annoncen reklameres videre med, at man kan møde ejendomsmægler XX fra vores kontor i Tyrkiet, hvilket igen giver indtryk af, at indklagede har et kontor i Tyrkiet. Klager har ikke deltaget i den nævnte boligaften. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager har forholdt sig passiv i 2 ½ år. Købsaftalerne blev underskrevet i april 2005, men de erhvervede ejerlejligheder var en del af et byggeprojekt og stod først færdige i foråret 2007. Den rådgivning, der klages over, vedrører arbejde, der først blev afsluttet i foråret 2007, og klager har i øvrigt løbende rejst de indsigelser, der nu er sammenfattet i klagen til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Under disse omstændigheder kan klagers krav ikke anses for at være bortfaldet på grund af passivitet, herunder også henset til, at klager er forbruger. Indklagede har bl.a. anført: Klager kan ikke rette krav mod indklagede. Indklagede har ikke optrådt som ejendomsformidler eller udøvet agentvirksomhed. Det er det tyrkiske ejendomsmæglerfirma, der har optrådt som ejendomsformidler, og klagen bør derfor rettes mod dette selskab. Indklagede har alene stillet lokaler til disposition for den tyrkiske ejendomsformidler, som indrykkede annoncer og udsendte salgsmateriale til kunder, der henvendte sig til det tyrkiske ejendomsmæglerfirma. Klager har da også rettet direkte henvendelse til det tyrkiske ejendomsmæglerfirma, der
9 herefter har anmodet indklagede om at sende salgsmateriale til klager. Indklagede har ikke oppebåret salær hos klager eller sælger. Indklagede har ikke udarbejdet købsaftalerne, og indklagede har heller ikke modtaget betaling vedrørende køb af lejlighederne, idet dette er sket direkte til sælger. Såfremt nævnet finder, at klagen kan rettes mod indklagede gøres det gældende, at indklagede ikke har handlet retsstridigt over for klager eller i strid med gældende regler. Det bestrides således, at indklagede har ydet skatterådgivning over for klager, ligesom det bestrides, at der i det omfang, der måtte være givet oplysninger om skattemæssige forhold, er afgivet forkerte og/eller mangelfulde oplysninger. Det bestrides videre, at indklagede har ydet rådgivning til klager vedrørende køb af ejerlejlighed nr. 2. Denne rådgivning er alene givet af det tyrkiske mæglerfirma og er i øvrigt i overensstemmelse med den viden, som var til stede på det pågældende tidspunkt. Sælger/bygherre oplyser da også stadig på sin hjemmeside, at for at danske statsborgere skal kunne erhverve 2 lejligheder, skal der søges om en 5-årig opholdstilladelse. Ifølge købsaftalens bestemmelser er det sælger, som er forpligtet til at betale iskan. Klager har betalt det opkrævede salær uden indsigelse, og betalingen er sket til det tyrkiske mæglerfirma. I øvrigt må det rejste krav anses for bortfaldet på grund af passivitet som følge af, at der er udvist en retsfortabende passivitet på ca. 2½ år. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærkes, at nævnet ikke finder, at klager har udvist retsfortabende passivitet. Det bemærkes videre, at nævnet finder, at indklagede kan betragtes som formidler i relation til salget af projektlejlighederne i Tyrkiet. I den forbindelse har nævnet lagt vægt på, at indklagede optræder i salgsmaterialet med navn og logo samt adresse i Danmark. I annoncen, hvor der reklameres for Tyrkiet boligaften, er det anført, at den tyrkiske mægler kommer fra indklagedes kontor i Tyrkiet, og i annoncen fremgår igen indklagedes navn, logo og adresse i Danmark. Nævnet finder herefter, at klager var berettiget til at forvente, at handlerne blev
10 formidlet af en dansk ejendomsmægler. Nævnet kan derfor behandle nærværende klagesag. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. Der ses ikke mellem parterne at være indgået en skriftlig aftale om salærbetaling. Hertil kommer, at indklagede, der repræsenterer sælger/bygherre i forbindelse med handlerne, har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom 15, ved at opkræve salær hos klager/køber. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på salær, og indklagede skal derfor tilbagebetale dette til klager, kr. 55.898,75. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke forud for handlen oplyste klager om, at klager ud over købesummen skulle erlægge ca. 4.000 euro til iskan for de 2 lejligheder. Nævnet finder herefter, at indklagede som følge af disse mangelfulde oplysninger skal godtgøre klager beløbet, der svarer til kr. 29.800,00. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har oplyst klager om, at han ikke skulle betale ejendomsværdiskat i Danmark eller betale skat af fortjenesten ved et eventuelt senere salg af ejerlejligheden. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede fejlagtigt oplyste til klager, at det stadig efter at den nye skødelov var vedtaget, var muligt for klager at eje 2 ejerlejligheder. Nævnet finder, at det kan bebrejdes indklagede, at klager forgæves afholdt udgift til en 5-årig opholdtilladelse, og finder derfor at indklagede skal erstatte klager denne udgift, kr. 14.400,00. De øvrige ekstra omkostninger skulle have været afholdt af klager uanset indklagedes fejlagtige oplysninger, hvorfor nævnet ikke finder grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klager disse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 100.798,75 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med
11 tillæg af 7 % af kr. 100.098,75 fra 27. december 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand DOMSAFSIGELSE Mægleren har efterfølgende anlagt sag mod klager ved Byretten, der frikendte mægler for betaling af godtgørelse for manglende oplysning om Iskan og for erstatning af udgift til opholdstilladelse. Byretten var enig med nævnet i salærfortabelsen.