Salgsopstilling Investeringsejendom Erhvervsudlejning - detailhandel Sag I1110-21 Sæbyvej 12, 9800 Hjørring Stor synlighed ud til Ringvejen Veldisponerede lejemål Gode parkeringsforhold Kontantpris kr. 5.850.000 / Startforrentning 9,50 % Etageareal 1.527 m 2 Grundareal 4.986 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Velindrettet ejendom beliggende ud til Ringvejen og den trafikerede Sæbyvej, som er hovedindfaldsvejen fra Sæby og Tårs samt motorvej E39. Ejendommen er p.t. opdelt i 4 erhvervslejemål, hvoraf 2 af lejemålene er ledige samt 1 boliglejemål. Ejendommen er beliggende på en ca. 5.000 m2 befæstet grund, hvorfra der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen. OMRÅDE / KVARTER: Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde i Hjørring. Region Nordjylland går fra Sydthy til Skagen og fra Hanstholm til Hals og regionen består således af 11 kommuner og dækker et areal på 7.933 kvadratkilometer. Hjørring har 24.762 indbyggere (2011) og er hermed den største by i Vendsyssel, Region Nordjylland. Hovedby i Hjørring Kommune og i det i 1970 nedlagte Hjørring Amt som erstattedes af Nordjyllands Amt (der blev nedlagt 1.1.2007). P-FORHOLD: Der er parkeringsmuligheder ved ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Sæbyvej 12 9800 Hjørring Matr.nr. 34 g Hjørring Bygrunde KOMMUNE: Hjørring OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1966 Ombygningsår 2004 AREALER: Grundareal 4.986 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 1.394 m² Erhvervsareal m/afskrivning 1.527 m² Erhvervsareal u/afskrivning 0 m² Etageareal i alt 1.527 m² Sekundære arealer 47 m² Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 2 af 13
2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1966/ 2004 Bebygget areal 1394 m² Sekundære arealer 47 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Erhverv 1.524 m² Erhvervsareal Ja Overdækket indgangsparti 3 m² Erhvervsareal Ja Kælder 47 m² Sekundært areal Nej BEMÆRKNINGER: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillingen, hvorfor hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler indestår for rigtigheden af de afgivne arealer. Ovennævnte oplysninger er indhentet fra såvel sælger som offentlige registre og køber opfordres til at gennemgå arealerne m.v. OFFENTLIG VURDERING: År 2010 Ejendomsværdi kr. 5.600.000 heraf grundværdi kr. 498.600 FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. Ikke oplyst. Bygnings- og brandforsikring. Forsikringspræmien er anslået af ejendomsmægleren og er bl.a. afhængig af den fremtidige anvendelse m.v. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 5. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 3 af 13
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Hjørring Kommune's rammebestemmelser, erhvervsområde ved AF Heidemanns Vej, Læsøvej, Rømøvej og Egholmvej, Hjørring (lettere industri). Der er ikke tinglyst nogen lokalplan på ejendommen. Rammebestemmelser kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. MILJØFORHOLD: Om miljøforhold oplyser ejer følgende: - at der ikke i ejers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen - at der ejer bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot - at der ejer bekendt ikke tidligere er forurening Miljøforhold ejendommens drift: Ifølge den nye jordforureningslov vil områder i byzone som udgangspunkt være klassificeret som lettere forurenet. Reglen trådte i kraft pr. 1. januar 2008. Det er p.t. ikke oplyst, hvorvidt nærværende ejendom er klassificeret som lettere forurenet. Der er noteret forurening på grunden (V2-kortlagt) - nedlagt autoværksted m. benzinsalg. Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via www.rn.dk/regionaludvikling/jordforurening/ Jvf. BBR er der installeret 3 tanke på grunden. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 11.10.2011 Der er tinglyst følgende servitutter på ejendommen, jvf. tingbogsattest: 13.02.1937: Dok. om byggelinier m.v. 06.07.1963: Dok. om oversigt m.v. 01.07.1965: Dok. om oversigt m.v. 07.10.1965: Dok. om adgangsbegrænsning m.v. Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 4 af 13
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Ejendommen varmeforsynes via centralvarmeanlæg (oliefyr). Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via EnergiNord. LØSØRE OG INVENTAR: Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejer. Der henvises til lejekontrakterne. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1. KØBESUM Kontantpris kr. 5.850.000 ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 5.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 52.320 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 137.652 I alt kr. 189.972 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 456.950 I alt kr. 456.950 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede boligog erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNINGER: Lejeindtægterne er oplyst af sælger og køber opfordres til at gennemgå lejeindtægterne m.v. Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 5 af 13
5.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2011): Kommune kr. 19.245 RENOVATION: Renovation kr. 2.000 Storskrald kr. 1.000 Miljøafgifter kr. 172 Skorstensfejning kr. 281 kr. 3.453 VAND / VANDAFLEDNING / EL: Fælles el kr. 6.000 Vand/vandafledning kr. 7.000 kr. 13.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT: Renholdelse kr. 10.000 Saltning/snerydning kr. 90.000 Tilsyn kr. 11.000 kr. 111.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE: Afsat kr. 78.259 ADMINISTRATION: Administration kr. 7.688 FORSIKRINGER: Årlig præmie anslået kr. 7.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER: Ref. erhvervslejere ved fuld udlejning kr. -145.396 Ref. bolig (renovation) kr. -1.250 kr. -146.646 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 92.999 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 90,00 %. BEMÆRKNINGER: Driftsudgifterne er afgivet af sælger og køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 6 af 13
5.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 18.250 Advokatsalær skøde kr. 27.300 Moms kr. 6.825 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 52.375 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 90,00 % kr. 6.143 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 46.233 BEMÆRKNINGER: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 5.850.000 Handelsomkostninger anslået kr. 46.233 -Refusion depositum kr. 64.912 Anslået kapitalbehov kr. 5.831.320 5.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 646.922 - Driftsudgifter iht. budget kr. 92.999 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 553.923 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 553.923 X 100 5.831.320 = 9,50 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 90,00 % 5.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 5.850.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.850.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 18.250 Advokatsalær skøde kr. 27.300 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 683 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.896.233 Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 7 af 13
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 4.691.100 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 638.250 Grundens værdi kr. 520.650 Kontantomregnet købesum kr. 5.850.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 4.728.160 = kr. 189.126 Afskrivning 1. år kr. 189.126 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 92.999 kr. 92.999 Udgifter i alt kr. 92.999 kr. 92.999 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 189.972 kr. 189.972 Lejeindtægter, anslåede kr. 456.950 kr. 456.950 1. år før afskrivning / skat kr. 553.923 kr. 553.923 Afskrivning 1. år, anslået kr. 189.126 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 364.797 Likviditet 1. år før skat kr. 553.923 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 91.199 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 462.724 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 90,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 90,00 % Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 8 af 13
6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg, Skibbrogade 3, 3. sal, 9000 Aalborg, 98 13 40 00 Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 9 af 13
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 10 af 13
Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 11 af 13
Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 12 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Sæbyvej 12, 9800 Hjørring Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. driftsudg. Reguleringsprincip Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 ABC Radiotelefon 192 36.999 385 73.998 0 NPI, min. 3% 01-10-2011 01-10-2012 Ja Ja/Ja Erhverv, Lager, montage m.v. 2 MS Biler v/walid Sørensen 160 15.914 398 63.654 0 NPI, min. 3% 01-11-2010 01-11-2011 Ja Ja/Ja Erhverv, Udstilling, salg & klargøring 3 Ledigt a) 642 76.238 475 304.950 0 Ja Nej/Nej Erhverv, Detainhandel 4 Mette Svendsen & Anders Guldager 145 12.000 361 52.320 0 Trappeleje 01-07-2011 01-07-2012 Nej Nej/Ja Bolig, Beboelse 5 Ledigt a) 320 38.000 475 152.000 0 Ja Nej/Nej Erhverv, Detainhandel I alt 1.459 179.150 0 646.922 Erhvervsdelens andel 1.314 167.150 0 594.602 Af erhvervsdelens depositum på kr. 167.150 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 352 52.912 0 137.652 Af boligdelens depositum på kr. 12.000 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået 962 114.238 0 456.950 Af anden depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Boligdelens andel 145 12.000 0 52.320 Heraf faktisk 145 12.000 0 52.320 Heraf anslået 0 0 0 0 a) Ledigt lejemål Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. I1110-21 JPE - Side 13 af 13