1 København, den 26. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Anne-Marie Eybye Højleddet 52 2840 Holte Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet klagerne fejlagtige oplysninger om en ejerlejligheds areal og derfor er ifaldet erstatningsansvar over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Det fremgår af sagen, at der var tale om en ejerlejlighed i 2 etager, der oprindelig havde været 2 lejligheder, hvoraf den ene havde været en erhvervslejlighed. De 2 lejligheder var blevet lagt sammen i 1984, og erhvervsarealet i den forbindelse godkendt til
2 beboelse. Indklagede udarbejdede den 10. juli 2003 en salgsopstilling, hvori indklagede bl.a. oplyste: [...] lejlighed i to plan på i alt 137 m3. [...] Arealer iflg. BBR m² 137 Boligareal m² 123 Andre arealer m² 14 [ ] Lejlighedens fordelingstal var oplyst til 125/333. Indklagede har til sagen oplyst, at hun den 11. juli 2003 indhentede en telefonisk tingbogsoplysning, hvoraf det fremgik, at der var tinglyst areal på 73 m² + 52 m². Den 14. juli 2003 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr. 2.610.000,00 til overtagelse den 1. september 2003. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Det tinglyste areal udgør..m²: 95 Heraf udgør boligarealet..m²: 123+14+10. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed samt betinget af, at tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema og ejerlejlighedsoplysninger fra administrator, der var bestilt men endnu ikke forelå, ikke indeholdt særlige byrdefulde forhold. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret BBR-ejermeddelelse i forbindelse med handlen. Heraf fremgik, at ejerlejligheden havde et boligareal på 123 m², et erhvervsareal på 14 m² samt et andet erhvervsareal på 10 m². Den 4. august 2003 sendte indklagede bl.a. ejerlejlighedsoplysninger med bilag og tingbogsattest til klagernes advokat. Indklagede har til sagen oplyst, at klagernes advokat i den forbindelse modtog kopi af ejerlejlighedskortene. De to ejerlejlighedskort så sådan ud:
3
4
5 Den 5. august 2003 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: [Administrator] anfører i skrivelse af 30.fm., at ejerforeningen ingen viden har om lovligheden af sammenlægning mellem lejlighed 3 og 4 eller disses benyttelse. Jeg har herefter rettet telefonisk henvendelse til [kommunen], der meddelte, at der på et tidspunkt har verseret en sag vedrørende disse lejligheder, men at man ikke umiddelbart kunne oplyse, hvad sagen vedrørte eller resultatet af sagsbehandlingen. Jeg har derfor tilskrevet kommunen og forespurgt, hvorvidt der er givet tilladelse til sammenlægningen. Det er naturligvis en forudsætning for min godkendelse af handelen, at sammenlægningen og benyttelsen er lovlig. Advokaten rykkede endvidere for modtagelse af kommunalt oplysningsskema samt bad om udskrift af 2 byrder tinglyst på ejendommen. Den 8. august 2003 sendte indklagede det kommunale oplysningsskema samt ibrugstagningstilladelse vedrørende sammenlægning af de to lejligheder til klagernes advokat. Indklagede gav endvidere oplysninger om en forestående tagreparation, som klagernes advokat havde spurgt om nærmere oplysninger om. Den 17. august 2003 skrev indklagede til klagernes advokat og bekræftede, at følgende udgjorde en integreret del af købsaftalen: Det er aftalt mellem køber og sælger, at sælger refunderer køber kontant kr. 30.000,-. Beløbet dækker købers andel af lejlighedens potentielle udgift til evt. tagreparation m.m. i henhold til byggeteknisk rapport [...]. Beløbet fordeles således at kr. 18.000,- refunderes fsva. evt. tagreparation og kr. 12.000,- refunderes fsva. de øvrige punkter i nævnte byggetekniske rapport. Beløbene er opgjort i.h.t. lejlighedens fordelingstal 125/333 og derefter rundet op til kr. 30.000,00. Beløbet ydes til fuld og endelig afgørelse, ligesom de i den byggetekniske rapport nævnte punkter herefter er sælger og sælgers ejendomsmægler uvedkommende. Indklagede takkede advokaten for modtaget skødeudkast og fremkom med en enkelt rettelse hertil og indklagede anførte videre i brevet bl.a.: Vedlagte genpart af nærværende skrivelse bedes venligst tiltrådt [...] og efterfølgende returneret til mit kontor, ligesom jeg beder Dem bekræfte, at der nu foreligger en endelig handel. Klagerne har den 18. august 2003 underskrevet skøde på lejligheden. Det fremgår
6 heraf, at arealet er 125 m 2 ifølge tingbogen. Den 21. august 2003 tiltrådte klagerne indklagedes brev. I 2008 ønskede klagerne at sælge ejerlejligheden, og klagerne har til sagen oplyst, at de i den forbindelse fandt ud af, at det korrekte boligareal var 101 m² og det korrekte andre arealer var 24 m². Den 18. september 2008 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Lejligheden er erhvervet gennem Dem i juni 2003 ud fra en af Dem udarbejdet salgsopstilling, dateret den 10.07.2003. Af denne salgsopstilling fremgår, at boligarealet er 123 m2, at der i øvrigt er 14 m2 andre arealer. På forsiden af Deres salgsopstilling nævner De en charmerende, rustik lejlighed i 2 plan på i alt 137 m2. Da mine klienter nu i dag står og skal sælge lejligheden, bliver de af deres nuværende ejendomsmægler gjort opmærksom på, at ejerlejligheden overhovedet ikke har et pågældende areal. Det fremgår af ejerlejlighedens tegninger plus skrivelse fra Københavns Kommune, at der er et beboelsesareal på 101 m² og at der er 2 pulterkamre på henholdsvis 10 og 14 m². Den samlede lejligheds størrelse er således 101 + 24 m2. Det er fuldstændig uforståeligt, hvorledes De kan være kommet frem til de pågældende tal. På baggrund af Deres oplysninger afgav mine klienter et bud på kr. 2.610.000,00. Dette ud fra en vurdering af, at m2-prisen for en ejerlejligheds beboelse på det pågældende tidspunkt i [...] var ca. kr. 20.000,00, og så havde de såkaldte pulterrum også en mindre værdi i sig selv. Ud fra Realkreditrådet er m2-prisen for beboelse i [...] i dag kr. 40.000,00. Ejerlejligheden har beholdt sin værdi, hvilket også skyldes at der har væren en gennemgribende tagrenovation, nøje overvåget af Kulturarvstyrelsen. Denne tagrenovation beløb sig til kr. 1,6 mill. Umiddelbart har mine klienter afgivet et bud på 123 beboelsesmæssige m2 mod de 101 m2 der er, og der er således en difference på 22 m2. Jeg ser frem til Deres forslag til løsning af mine klienters store tab. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne, idet indklagede fejlagtigt oplyste,
7 at ejerlejligheden var 137 m², hvoraf 123 m² var boligareal. Det korrekte boligareal var imidlertid 101 m². Dette betyder, at der er andre arealer på 24 m² i stedet for 14 m², som oplyst af indklagede. Klagerne har således betalt for en ejerlejlighed, der har et boligareal, der er 22 m² mindre, end oplyst af indklagede. Prisen på det manglende boligareal er ifølge oplysninger fra Realkreditrådet kr. 40.000 pr. m², hvilket giver et tab på kr. 880.000,00. Hertil kommer, at klagerne har betalt fuld pris for et areal på 10 m², som ikke er beboelse. Denne type areal koster kun kr. 20.000,00 pr. m², hvilket betyder, at klagerne vil tabe kr. 200.000,00 ved salg af dette areal. Klagerne har således lidt et samlet tab på kr. 1.080.000,00, som indklagede skal erstatte. I forbindelse med at der skulle nyt tag på ejendommen i 2006/2007, optog klagerne yderligere lån i ejerlejligheden. Dette lån var blandt andet baseret på ejerlejlighedens daværende værdi ved et salg. Klagerne disponerede således i tillid til, at de dengang havde en ejerlejlighed på 137 m², hvoraf de 123 m² havde en pris på ca. kr. 50.000 pr. m², og det øvrige areal kostede ca. kr. 25.000 pr. m². Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at de omtalte pulterrum på hhv. 14 og 10 m² er integrerede i ejerlejligheden. Ingen af disse rum er godkendt til beboelse, og de er begge placeret på den anden side af opgangen. Det øverste pulterrum er et decideret loftsrum, hvor der er frit til taget, og der er ingen vægbeklædning, gulvbelægning eller isolering. Indklagede har anført, at klagernes erstatningskrav er forældet, men klagerne har først i forbindelse med salget af ejerlejligheden haft anledning til at blive opmærksomme på fejlen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Ejerlejligheden nåede kun at være til salg i et par dage, før den blev solgt, hvorfor indklagede ikke havde nået at indhente alle ejerlejlighedens papirer. Der var derfor i købsaftalen taget diverse forbehold i den forbindelse. Klagerne var repræsenteret af advokat i forbindelse med handlen, der tillige var betinget af deres advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Advokaten har fået udleveret alle papirer vedrørende ejerlejligheden, herunder tingbogsoplysning, ibrugstagningstilladelse, ejerlejlighedsskema, oversigtskort med ejerlejlighedskort. Advokaten har en selvstændig undersøgelsespligt, og skal derfor opdage og gøre opmærksom på eventuelle forhold, han mener ikke er korrekte. Dette er jo netop grunden til, at der antages en advokat.
8 Klagerne har endvidere fået ejendommen gennemgået af deres egen byggesagkyndige, inden handlens godkendelse, og klagerne har forud for handlens indgåelse været bekendt med, at ejendommens tag skulle udskiftes. Det areal, som fremgår af salgsopstillingens forside, er fejlagtigt oplyst som kubikmeter (m³). De arealer, der ellers er oplyst i salgsopstillingen, er afskrift fra tingbog og BBR, dog er der fejlagtigt skrevet 123 m² i stedet for 125 m². Der er tale om en erhvervsejendom, som er blevet omdannet til bolig, og alle rum også dem, der er betegnet pulterrum er integrerede dele af ejerlejligheden/boligen. Klagerne købte ejerlejligheden på grund af muligheder og fordi m²-prisen var så lav i forhold til det samlede areal, hvoraf noget ikke på købstidspunktet kunne bruges til overnatning, hvilket klagerne var bekendt med. De m²-priser, som klagerne har anvendt i deres erstatningsopgørelse, er helt urealistiske. Man kan ikke bruge Realkreditrådets oplysninger. Hvis der skal ske en sammenligningsprissætning, skal dette altid ske ud fra faktiske salgspriser. Klagerne har haft en kæmpe prisstigning på deres ejerlejlighed i deres ejertid. Klagerne har derfor heller ikke lidt noget tab. I øvrigt mener indklagede, at der må være tale om forældelse, idet købsaftalen er indgået den 15. juli 2003. Klagerne vidste nøjagtigt, hvad de købte og har boet mere end 5 år i ejerlejligheden uden at reagere. Nævnet udtaler: Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling 18, stk. 1, nr. 7, at salgsopstillingen skal indeholde oplysning om grund, bygnings- og boligareal (BBRarealer) samt evt. fordelingstal. Af 18, stk. 2, fremgår, at for så vidt angår ejerlejligheder skal arealoplysningen i stk. 1, nr. 7, angå de tinglyste arealer. Indklagede har i salgsopstillingen ikke oplyst det tinglyste areal, idet der på dette tidspunkt endnu ikke var fremkommet oplysning herom. Indklagede har videre i salgsopstillingen gengivet BBR-ejermeddelsens oplysninger om ejerlejlighedens boligareal, idet der på dette tidspunkt heller ikke var fremkommet andre oplysninger om boligarealet. I købsaftalen anførte indklagede et tinglyst areal på 95 m² samt gengav boligarealet som anført i BBR-ejermeddelsen. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede anførte det tinglyste areal for lavt, idet dette ifølge den telefonisk indhentede tingbogsattest var 73 m² +52 m².
9 Handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse, ligesom der i købsaftalen var taget forbehold for særlige byrdefulde vilkår i bl.a. tingbogsattest og ejerlejlighedsoplysninger. Efter købsaftalens indgåelse fremkom ejerlejlighedskort, hvoraf det fremgik, at 24 m² var betegnet pulterrum. Dette ejerlejlighedskort blev sendt til klagernes advokat sammen med ejerlejlighedsskemaet. Nævnet finder, at det klart af ejerlejlighedskortet sammenholdt med ibrugstagningstilladelsen fremgår, hvor stort boligarealet er, samt at der er 24 m² pulterrum. Nævnet finder, at indklagede ved fremsendelsen af papirerne til klagernes advokat burde have gjort advokaten opmærksom på, at salgsopstillingens oplysninger om arealet ikke stemte med ejerlejlighedskortet. Det fremgår imidlertid af sagen, at klagernes advokat havde fokus på spørgsmålet om godkendelse af det oprindelige erhvervsareal til beboelse og i den forbindelse fik tilsendt bl.a. ibrugstagningstilladelse og ejerlejlighedskort. På den baggrund finder nævnet, at advokaten, der var klagernes repræsentant, må have set, at der var uoverensstemmelse mellem salgsopstillingens oplysninger om arealet og ejerlejlighedskortets oplysninger. Allerede af denne grund kan nævnet herefter ikke pålægge indklagede et erstatningsansvar som følge af det manglende areal. Nævnet har således ikke taget stilling til spørgsmålet om forældelse. Nævnet har ikke kompetence til at tage stilling til advokatens arbejde. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen formand 10