1 København, den 26. oktober 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Bolig-Ringen Jylland ApS v/ advokat Vibeke Asmin Hansen Gravene 2 8800 Viborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om sælgers seneste årsudgift til varme og derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 21. juni 2007 skrev klagerne til indklagede og spurgte, om indklagede havde modtaget opgørelse over sælgers elforbrug de seneste to år. Den 25. juni 2007 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Elforbruget pr. 31.12.05 31.12.06 var på 14.641 kwh = 16.402,53 Her er alt elforbruget med i. [...] Den 26. juni 2007 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvori det vedrørende udgift til varme var anført: [...] Det seneste årsforbrug og udgiften hertil
2 Varme 14.641 KWh 16.403 Varmeinstallation: Elvarme. Årsudgiften er for perioden 31.12.2005 31.12.2006 og incl. udgift til alm. husholdning. [...] Den 27. juni 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til overtagelse den 1. oktober 2007. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af energimærke af 9. juni 2007 samt af årsopgørelse fra Elselskabet ELRO for perioden 31/12-2005 til 31/12-2006. Af energimærket fremgik, at energikonsulenten havde beregnet en årlig varmeudgift på kr. 13.668,00 svarende til 12.086 kwh. Det af sælger oplyste årlige varmeforbrug var anført til kr. 12.656,00 svarende til et forbrug på 11.141 kwh. Energikonsulenten havde videre anført: [...] Der er ikke selvstændig måler på elforbrug til opvarmning, hvorfor forbruget til elvarme skønnes at være det oplyste forbrug minus 3.500 kwh. Det bemærkes at det beregnede forbrug bygger på standardiseret beregningsmodel [...] Anvendt energipris inkl. moms og afgifter varme: 1,07 kr. pr. kwh Fast afgift på varme: 735 kr./år Af den udleverede årsopgørelse vedrørende el fremgik bl.a.:
3 Af årsopgørelse af 12. februar 2009 til klagerne fra elselskabet fremgår bl.a.: Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har oplyst sælgers seneste årsudgift til varme med et alt for lavt beløb, og skal derfor betale erstatning til klagerne. Indklagede har vedrørende el-udgiften alene oplyst om udgiften til de statslige afgifter, som opkræves af elselskabet ELRO, men ikke oplyst om udgiften til selve ellen, som sælger har købt hos NEAS et andet elselskab. Indklagede burde have indhentet oplysninger hos NEAS. Indklagede har med kendskab til lokalområdet og med kendskab til, at der i Danmark er frit valg af leverandør af el, været vidende om, at der ved levering af el må være udgifter til forsyningspligt. Da denne udgift ikke fremgår af årsopgørelsen fra ELRO, burde indklagede have foretaget nærmere undersøgelser. Indklagede burde også vide, hvad 1 kwh koster inkl. afgifter og havde derfor også af denne grund anledning til nærmere undersøgelse, idet det oplyste forbrug ikke hang sammen med udgiften. Havde klagerne været bekendt med den højere varmeudgift, havde klagerne aldrig købt ejendommen. Indklagede skal derfor betale erstatning til klagerne, svarende til den ikke oplyste udgift
4 på kr. 9.428,80 pr. år kapitaliseret med 6, hvilket giver en erstatning på kr. 56.572,80. Det skal nævnes, at grunden til, at klagernes årlige udgift til el/varme er så meget lavere, er, at klagerne kort efter overtagelse af ejendommen fik installeret brændeovn, og klagernes årlige forbrug af brænde har udgjort kr. 3.000,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det var ikke muligt for indklagede at få oplysninger om elforbruget fra sælger, hvorfor indklagede kontaktede ELRO. Indklagede har ikke haft anledning til at få mistanke om, at der var indgået aftaler med andre leverandører af el. Sælger har således ikke givet indklagede oplysning om aftalen med NEAS, der er en individuel indgået aftale. Indklagede har ved at indhente opgørelse fra ELRO, der tilsyneladende dækker det totale elforbrug, opfyldt sin undersøgelsespligt for så vidt angår elvarme. Energikonsulenten har tillige fundet, at opgørelsen dækkede den samlede el-udgift. Klagerne har fået udleveret energimærke, hvoraf fremgår både det beregnede og det faktiske varmeforbrug, og dette har derfor været en del af klagernes beslutningsgrundlag. Den professionelle fagkundskab vedrørende bl.a. varmeforbrug ligger hos energikonsulenten, og indklagede har ikke været forpligtet til at undersøge, om indholdet af energimærket svarede til de faktiske forhold. Subsidiært gøres det gældende, at indklagede skal betale en mindre erstatning end krævet af klagerne. Nævnet udtaler: Det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 20, stk. 2, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifterne til bl.a. varme, skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Det fremgår af sagen, at indklagede hos elselskabet ELRO indhentede kopi af sælgers seneste årsopgørelse og videregav oplysningerne heri til klagerne. Indledningsvist bemærkes, at nævnet finder, at det ikke bør være en ejendomsmægler ubekendt, at en sælger som følge af det frie elmarked kan aftage el fra en anden elleverandør end det lokale elselskab. En ejendomsmægler skal derfor være opmærksom herpå, når han undersøger sælgers eludgifter. Således som sagen foreligger oplyst for nævnet, må det lægges til grund, at sælgeren
5 ikke havde oplyst indklagede om, at han aftog el fra en anden elleverandør end ELRO og derfor alene betalte statsafgifter mv. til ELRO. På denne baggrund sammenholdt med oplysningerne i energimærket om det beregnede forbrug og det faktiske forbrug og udgiften hertil og sammenholdt med de oplysninger, der fremgår af årsopgørelsen fra ELRO om årligt kwh forbrug og pris pr. kwh, finder nævnet ikke tilstrækkeligt sikkert grundlag for at anse det for en tilsidesættelse af indklagedes pligter, at han ikke foretog yderligere undersøgelser vedrørende udgiften til elvarme. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Det ligger uden for nævnets kompetence at tage stilling til, om klagerne vil kunne rette et krav mod sælgeren af ejendommen. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand