Værdifastsættelse af småhusejendomme

Transkript

1 Værdifastsættelse af småhusejendomme Baseret på ejendommen Landskronagade 56, 2100 Kbh. Brian Thygesen Trane Afgangsprojekt i Diplom i vurdering Erhvervsakademiet Lillebælt i samarbejde med Dansk Ejendomsmæglerforening. Hold - 4. semester (6314dp4-LYN1) Vejleder: Advokat Kim Krarup

2 Indholdsfortegnelse Baggrundsbeskrivelse..2 Problemstilling.2 Afgrænsning..3 Metode...3 Introduktion af ejendommen Landskronagade 56, København Ø.5 Lejefastsættelse, generelt.7 Reguleret eller ureguleret område..9 Omkostningsbestemt husleje...9 Beregning af OMK-leje (BRL 5, stk. 2.).11 Konvertering til det lejedes værdi..11 Trappeleje 12 80/20 ejendom eller OMK-ejendom..13 Småhusejendom eller en OMK-ejendom.14 Fri markedsleje...16 Småhuse...16 Udmåling af huslejeniveau i småhuslejemål 17 Det lejedes værdi...19 Lejemål eller dele heraf, der ikke kan indgå i en sammenligning..21 Lejefastsættelse og lejeregulering i et småhuslejemål..21 Forbedringsforhøjelser jf. Lejelovens Lejers indsigelser mod varslet stigning i huslejen...26 Væsentlighed...26 Skyggebudget..28 Bevisbyrde og retslig procesrisiko 28 Delkonklusion 1: Lejefastsættelse vs. Landskronagade Værdiansættelse. 31 Forrentningskravets opbygning Den risikofri rente..32 Risikopræmie og samlet afkastkrav..32 Delkonklusion 2: Afkastkrav. 34 Indtægterne og udgifterne.34 Beregningsmodeller...35 Den afkastbaserede model.35 DCD-modellen.38 De frie pengestrømme.38 Budgetperiodens længde og pengestrømmene diskontering...38 Deposita, forudbetalt leje og diverse andre saldi.39 Terminalværdien.40 Diskontering.40 Konklusion og perspektivering

3 Baggrundsbeskrivelse En småhusejendom er betegnelsen for en mindre udlejningsejendom, beliggende i et reguleret område som f.eks. København, indeholdende seks eller færre boliger per Fordelen ved denne type ejendom til forskel for store ejendomme, er som udgangspunkt at huslejen fastsættes efter det lejedes værdi 2 og ikke som en OMK leje 3. De store ejendomme er som udgangspunkt underlagt reglerne om den omkostningsbestemte husleje 4. Ejendommen beliggende Landskronagade 56, København Ø, er en småhusejendom med otte lejligheder som skal værdiansættes. Der er flere parametre som afgør værdien af en sådan ejendom, men et af de mest centrale parametre er at få klarhed over den lovlige huslejeindtægt. Boligreguleringslovens (BRL) kap. IV A regulerer at huslejens ansættelse skal ske diffust via en sammenligning med øvrige lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Forbedrede lejemål kan forhøjes med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Et andet diffust parameter forbundet med værdiansættelsen er afkastkravet: Hvor højt et afkast kræver investor, som følge af at investere sine penge i en sådan type ejendom. Problemstilling Specialet skal medvirke til at give en forståelse for, hvilken indflydelse lejelovgivningen har på værdiansættelsen af en privat boligudlejningsejendom. Jeg vil komme frem til en besvarelse af, hvordan man kan foretage sammenligninger i tråd med lovgivningen og jeg vil komme frem til en konklusion på, i hvilket omfang sammenligning er en optimal løsning i forhold til tvistbehandlinger. I det hele taget vil afhandlingen gå i dybden med begrebet det lejedes værdi jf. LL 47, stk. 2. De forskellige værdiansættelsesmetoder skal bringes i anvendelse. Afkastkrav i en tid hvor inflationen er lav er særlig interessant og skal i den forbindelse analyseres. Dette skal alt sammen munde ud i en besvarelse af, hvordan man værdiansætter ejendommen Landskronagade 56 samt hvilke usikkerheder der kan være forbundet med den pågældende værdiansættelse. 1 En nærmere redegørelse for definitionen småhus vil blive gennemgået under punktet Småhuse side 16 2 Jf. LL 47, stk. 2. En nærmere redegørelse vil blive gennemgået nedenfor under punktet Det lejedes værdi side 19 3 En nærmere redegørelse vil blive gennemgået nedenfor under punktet Omkostningsbestemt husleje, side 9 4 En nærmere gennemgang af reglerne for den omkostningsbestemte husleje vil blive gennemgået på side 9 nedenfor 2

4 Afgrænsning Specialet er bygget op om en konkret case i form af en konkret ejendom. Denne case-afgrænsning fører dog til et generelt spørgsmål, nemlig spørgsmålet om, hvordan finder man markedsværdien af en småhusejendom ud fra kriterierne i BRL 29 c. Jeg har derfor afgrænset mig til et geografisk område, hvor der er sammenligningslejemål (jf. sidste afsnit i 29 c). Specialet fører til en besvarelse af, hvad markedsværdien er for ejendommen og hvilke usikkerheder der er forbundet med værdiansættelsen. Metode Nærværende afsnit har til formål at belyse den videnskabelige tilgang, som danner baggrund for paradigmevalget, som sker i form af en case-opbygning ud fra en værdiansættelse af en småhus ejendom, samt metoden for indsamling af empiri. I det omfang det lejedes værdi skal defineres ud fra en hypotese nemlig hvordan man fornemmer niveauet skal være - så er det relevant, at få falsificeret en sådan hypotese. Indtil et lejeniveau er falsificeret empirisk via en myndighedsafgørelse, så skal der produceres et dristigt gæt, som vil fremstå som det bedste bud, men påstanden er ikke sandheden. Metoden udføres i praksis ved at de grundlæggende principper først beskrives, herefter suppleres med empiri i form af afgørelser. Først derefter kan der tages udgangspunkt i en beregningsmodel til brug for værdisætning af fast ejendom. Afhandlingens første del vedrører derfor selve lejefastsættelsen, da lejen er det væsentligste element for driftsafkastet, som igen er det væsentligste i værdiansættelsen af boligudlejningsejendomme. Lejefastsættelsesdelen beskriver de forskellige lejefastsættelsesmetoder, og den lovgivning de enkelte metoder er underlagt. Problemstillingen vil blive analyseret ud fra en sædvanlig retsdogmatisk metode, dvs. fremfinding, beskrivelse, fortolkning og systematisering af regler og love. Den definition som anvendes her er, at gældende ret kan beskrives som regler, der må antages at være blevet til på en måde, der i samfundet anerkendes som den rigtige for tilblivelse af retsregler, og derfor egner sig til at blive anvendt myndighedsmæssigt. Næste del vedrører afkastkravet, da dette er den vigtigste bestanddel til at beregne værdien af boligudlejningsejendomme næstefter huslejen. Her defineres afkastkravet og de faktorer, som har indflydelse på afkastkravet. Efter en meget kort gennemgang af de 3

5 regnskabsmæssige standarder behandles værdiansættelsesmodellerne, og den praktiske anvendelighed af disse. Til sidst behandles emner, som har eller kan få betydning for værdiansættelsen. Denne metode er valgt fordi der derved skabes en vugge til grav situation, som skal bringe læseren i en situation, så man hele tiden kan forstå, hvordan værdifastsættelsen bliver håndteret. Metoden medvirker til, at de forskellige afsnit indeholder teori i form af enten lovgivning og beregningseksempler, og hvis praksis i form af domme ikke stemmer overens med loven, eller der er områder, hvor man skal være særlig påpasselig, gøres læseren opmærksom herpå. Der vil blive tilføjet modeller og tabeller, som udarbejdes til afgangsprojektet i form af egen tilvirkning; især fordi der tages udgangspunkt i en bestemt, udvalgt case. Introduktion: Indledning, problemstilling, problemformuleri ng, afgræsning samt metode. Landskronagade 56: Beskrivelse af ejendommen. Reguleringer i boliglejeforhold : Teori og general baggrundsbeskrivelse Spørgsmål til diskussion og redegørelse: Hvad er en småhus ejendom og hvordan sker lejefastsættelsen i en småhus ejendom? Det grundlæggende indenfor værdifastsættelse af fast ejendom beskrives her for at give klarhed og forståelse samt indblik i regler og fortolkninger. Retspraksis, bevisbyrdeforhold og huslejenævn. Hvordan træffes afgørelser i de forskellige instanser. Sammenligningsproblemati k, analyse og diskussion: Hvordan kan der ske sammenligning? Beregningsmetode via en beregningsmodel. Konklusion. Her opsamles delkonklusionerne og sammensættes til en endelig konklusion og en prissætning. Kilde: Egen tilvirkning Der vil endvidere blive anvendt interview og artikel henvisninger fra diverse aktører. Det indsamlede materiale skal valideres, og det må iagttages om man bruger de rette værktøjer til at måle med. De primære kilder i afgangsprojektet er retskilder i form af lovgivning. Sekundære kilder 4

6 er domme, cirkulærer, juridiske vejledninger, interview og faglitteratur, herunder opsamlede noter og udleveret/henvist materiale via studieforløbet. Domme er praksis på området, men disse er ikke nødvendigvis korrekte, da der kan afgives en forkert dom. Desuden gælder, at domstole kan ændre praksis. Derfor er det relevant at vurdere hvilken instans, der har afgivet dommen, hvor højesteretsdomme har den højeste validitet. Inddragelsen af boligretsdomme og administrative husleje- og ankenævnsafgørelser indbefatter samtidig den svaghed, at det ikke er muligt at få adgang til alle ej heller den væsentligste del af de afgørelser, der træffes på området og som ikke offentliggøres, hvorfor denne kildeanvendelse natuligt vil stå som svagere dokumenter. Introduktion af ejendommen Landskronagade 56, 2100 København Ø Ren beboelsesejendom med otte udlejede beboelseslejligheder. Ejendommen er opdelt i to ejerlejligheder, hvor de syv lejligheder markeret med blåt udgør én ejerlejlighed 5 (ejerlejlighed 1) og hvor den med grøn farve udgør én ejerlejlighed 6 (ejerlejlighed 2). Ejendommen er opført i 1902 og havde per blot seks beboelseslejemål, men den er der givet byggetilladelse til indretning af beboelse i tidligere erhvervslejemål i stueetagen. I 2008 er der udstedt ibrugtagningstilladelse 8 vedrørende ejerlejlighed 2. I kælderen er der pulterrum. Gården deles med baghuset, som også er opdelt i ejerlejligheder i samme E/F, men som ikke indgår i værdifastsættelsen/salget. Alle lejligheder fremstår i høj standard over gennemsnit. Der er termovinduer, centralvarme og brusebadeværelser i alle lejligheder. Alle lejligheder har nyere køkken og el-installationer. Stuelejligheden i ejerlejlighed 1 udgør jf. BBR 58 m2 og de øvrige lejligheder udgør hver 53 m2. Ejerlejlighed 2 udgør jf. BBR 92 m2. I ejerlejlighed 2 er der forberedt til opsætning af altaner, men dette projekt er aldrig fuldført. Der er vand- og varmemålere i alle lejligheder, og der betales separat for forbrug udenom lejen. 5 BBR-ejermeddelelse 6 BRR-ejermeddelelse 7 Huslejenævnssag i bilag sammen med lejekontrakter 8 Oplyst af Københavns Kommune, bygge og teknik 5

7 Adresse Areal m2 Indflytning Deposita Aktuel leje Leje per m2 LL 22 pa Bemærkninger 56, 4. sal 92 01/11/ , ,00 929,38 Lejen må sættes op med kr ,00 pr. år ved opsætning af 3.354,00 altaner 56, 3. th /01/ , , ,83 56, 3. tv /04/ , , ,49 Ingen regulering 56, 2. th 53 01/10/ , ,00 786, ,96 siden 6/ , 2. tv /03/ , ,76 991,58 Gammel huslejenævnssag 56, 1. th /08/ , , ,64 56, 1. tv /07/ , ,89 56, stuen 58 20/12/ , , , , ,78 rabat pr. md., kr sfa viceværtfunktion ej fratrukket Kilde: Egen tilvirkning ud fra lejekontrakterne på ejendommen, kommenteret lejeliste. 56, 4. sal 56, 3. th. Ingen reguleringsklausul. Vand betales separat jf. oplysninger fra sælger men ikke jf. kontrakt. Lejen er blevet reguleret op til nuværende niveau i 2013 uden at lejer har gjort indsigelser. Reguleringsklausul: Lejen forhøjes hvert år uvarslet i henhold til nettoprisindekset fra oktober til oktober, dog minimum 4 %. 56, 3. tv. Trappelejeskema som der henvises til i 11 er ikke med. Der er i 2003 indgået en 62B aftale vedr. indretning af badeværelse og køkken. Lejen er ikke blevet reguleret siden. Startlejen var kr. Vand betales udenom lejen, men det fremgår 56, 2. th ikke af lejekontrakten. 56, 2. tv. Trappelejeklausul med faste beløb til faste tidspunkter udløber med udgangen af Vand: Forkert afkrydsning i 5 men dog anført i 11 at vand skal betales ud over lejen. Trappelejeklausul: Det er mellem lejer og udlejer aftalt at lejen forhøjes hvert år uvarslet i 56, 1. th. henhold til nettoprisindekset fra oktober til oktober, dog minimum 2 %. Trappelejeklausul: Det er mellem lejer og udlejer aftalt at lejen forhøjes hvert år uvarslet i 56, 1. tv. henhold til nettoprisindekset fra oktober til oktober, dog minimum 4 5. Konverteret erhvervslejlighed, hvilket dog ikke fremgår af lejekontrakten. Trappelejeklausul: Det er mellem lejer og udlejer aftalt at lejen forhøjes hvert år uvarslet i 56, stuen henhold til nettoprisindekset fra oktober til oktober, dog minimum 4 %. 6

8 Lejefastsættelse, generelt For at kunne vurdere hvad den maksimale, legitime leje i et givent boliglejemål kan udgøre, så skal man starte med at fastslå, hvordan det pågældende lejemål er lovreguleret. Der er overordnet fire forskellige lejefastsættelseskategorier. Det lejedes værdi Omkostningsbestemt leje Boliglejemål Småhus leje (det lejedes modificerede værdi) Fri lejefastsættelse (markedsleje) Kilde: Egen tilvirkning Figuren viser de fire retninger, som boliglejemål er reguleret efter og som der gives en kort introduktion til nedenfor. Det lejedes værdi defineres i LL 47, stk. 1 og 3, hvorefter lejen ikke væsentligt må overstige den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand 9. Den omkostningsbestemte husleje reguleres efter BRL 7 og underordnet af BRL 5, stk. 1, hvorefter lejen kan ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi 10. Det lejedes værdi i småhuse også omtalt som det lejedes modificerede værdi defineres i BRL 29c, hvorefter lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7 (altså sammenligning med lejemål med den omkostningsbestemte leje 11. Lejemål med fri lejefastsættelse er som udgangspunkt ikke reguleret af lejelovene. I sådanne lejemål gælder der således ikke begrænsninger for lejen udover aftalelovens 36, hvorefter lejen 9 Se afsnittet om det lejedes værdi, side Se afsnittet om OMK-leje, side 9 11 Se afsnittet om Småhuse, side 16 7

9 ikke må være urimelig eller i strid med redelig handlemåde. Visse frie lejemål er dog omfattet af en fravigelse af de lejelovsregulerede lejeforhold 12. Med udgangspunkt i disse fire lovgivningsregulerede retninger kan man gå i detaljer med hver retning. Figuren nedenfor giver et mere detaljeret billede af, hvordan lejen i et hvilket som helst boliglejemål reguleres lovgivningsmæssigt. Ligger ejendommen i et reguleret område? Nej. (BRL er herefter udelukket). Er der aftalt fri lejefastsættelse jf. LL 53? Nej. Lejemålet er omfattet af DLV jf. LL Ja. Hvis betingelserne er opfyldt, er der fri markedsleje. Ja. Er der aftalt fri lejefastsættelse jf. BRL 15 a? Nej. Er det en 80/20 ejendom? Nej. Er det en småhus ejendom? Nej. Er lejemålet gennemgribende moderniseret? Ja. Hvis betingelserne er opfyldt, er der fri markedsleje. Ja. Lejemålet er omfattet af DLV jf. LL Ja. Lejemålet reguleres af det lejedes modificerede værdi (DLMV) jf. BRL 29c Ja. Hvis betingelserne er opfyldt er lejemålet omfattet af BRL 5, stk. 2 Nej. Lejen reguleres iht. BRL 5, stk. 1 (budgetleje) Kilde: Egen tilvirkning 12 Se afsnittet om fri markedsleje, side 16 8

10 Reguleret eller ureguleret område (LL vs. BRL) Ligger ejendommen i et reguleret område? For privat boligudlejning gælder to hovedlejelove. Det er lov om leje (LL) og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (BRL). Jf. BRL 4, stk. 1 skal et lejemål være omfattet af LL før det kan komme under reglerne i BRL. Øvrigt krav vil være, i hvilket omfang selve ejendommen eller den pågældende beboelseslejlighed er reguleret. Hvis parterne i mellem lovligt har aftalt, at DLV jf. LL 47, stk. 2 ikke skal være gældende f.eks. i ny-indrettede boliger i lofter, konverteret erhverv mv. - så falder lejemålet automatisk udenfor reglerne i BRL. LL gælder overordnet og over alt i landet. BRL indeholder mere beskyttende regler for lejerne end lejeloven, især når det gælder huslejefastsættelsen, og kun i de regulerede kommuner gælder BRL i fuldt omfang. I de uregulerede kommuner har kommunalbestyrelsen i givet fald besluttet, at bestemmelserne om huslejeregulering i BRL Kapitel II-V ikke skal gælde, og dermed er en lang række rettigheder for lejerne sat ud af kraft 13. De fleste kommuner i landet har tilsluttet sig reglerne 14 og antallet af boliger i private udlejningsejendomme samt udlejede ejerlejligheder i regulerede kommuner udgjorde godt boliger i 2010, svarende til 92 pct. af den samlede private lejeboligbestand 15. Omkostningsbestemt husleje Hovedreglen for lejemål omfattet af BRL, er at lejefastsættelsen skal fastsættes omkostningsbestemt, jf. BRL 7-11, hvilket vil sige med udgangspunkt i den pågældende ejendoms nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommes værdi. Den omkostningsbestemte husleje er synonym med udtrykkene "OMK-leje" og "OMK-ejendomme", som også vil blive anvendt i nærværende afhandling. For lejemål, som er blevet forbedret, kan der til denne leje lægges en beregnet forbedringsforhøjelse. Lejen er ved lejeaftalens indgåelse således begrænset af den omkostningsbestemte leje som et maksimum. Formålet med den omkostningsbestemte husleje er således at skabe et maksimum for, hvor meget udlejer kan kræve i leje af boliglejeren, uden at 13 BRL 1 14 link til alle kommuner med oversigt over huslejenævn og anførsel af om de er omfattet eller ej

11 udlejer skal tabe penge. Dette formål realiseres ved, at lejefastsættelsen sker på grundlag af en leje, som netop dækker de fleste driftsudgifter samt et i loven fastsat (betydeligt afgrænset) afkast. Der er jf. BRL 8, stk. 1 en lang række begrænsninger i hvilke driftsudgifter, der kan tages med i budgettet. Det er kun jævnligt tilbagevendende driftsudgifter som kan medtages; altså ikke engangsudgifter med undtagelse af visse småanskaffelser. Driftsudgifterne skal være rimelige og nødvendige, dvs. de enkelte udgifter skal muligvis nedsættes skønsmæssigt. Det må kun være kendte udgifter, hvilket vil sige at udgiften historisk har fundet sted. Dog kan kommende års udgift medtages, hvis den er kendt eller kan beregnes. Der udarbejdes for ejendommen ét budget, dvs. udgifter vedrørende eventuelle erhvervsarealer medtages i det samlede budget. Herefter fordeles udgiften; typisk på baggrund af en arealfordeling. Hvis driftsudgifterne er mindre end lejeindtægterne, så kan der ikke varsles lejeforhøjelser, men samtidig vil der dog heller ikke være krav om at lejen skal nedsættes. Såfremt der er i forbindelse med ny-udlejning af et lejemål er beregnet en korrekt OMK-leje, kan lejen ikke tilsidesættes under henvisning til, at den overstiger det lejedes værdi (DLV) jf. 5, stk. 1. Men ved lejeforhøjelser som måtte følge af stigende driftsudgifter i lejeforhold omfattet af BRL, vil DLV være overlæggeren som kan begrænse adgangen hertil. Lejeforhøjelsen kan således ikke kræves, hvis lejen efter en forhøjelse vil overstige DLV jf. BRL 7, stk. 2. En korrekt beregnet OMK-leje kan tilsyneladende tilsidesættes under henvisning til forbuddet mod mere byrdefulde vilkår i BRL 5, stk. 8, idet der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end den leje, der gælder for andre lejere i ejendommen 16. Udover den rene OMK-leje kan der ydes et tillæg ved forbedringer af det lejede. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Den passende forrentning vil normalt svare til ydelsen på et langfristet realkreditlån, dog max et 20-årigt lån. 16 GD 2013/12 V og GD 2012/76 V 10

12 Beregning af OMK-leje (budgetleje) Nedenfor opstilles metoden for beregningen af en omkostningsbestemt husleje: Driftsudgifter (skatter og afgifter 17 + forsikringer og abonnementer 18 + Renholdelse 19 + anvendelsesudgifter 20 ) - Driftsindtægter 21 = Driftsudgifter, netto + Afkast 22 = Budgetudgifter, samlet x Boligprocent = Boliglejemålenes andel af udgifter + Administration 23 = ditto inkl. administration x Beboelseslejlighedernes individuelle andele 24 = Budgetleje for den individuelle beboelseslejlighed + hensættelse til indvendig vedligeholdelse ( 22) + hensættelse til udvendig vedligeholdelse ( b) + Forbedringstillæg (fælles forbedring samt individuelt forbedringstillæg) = Omkostningsbestemt leje for den individuelle beboelseslejlighed Konvertering til det lejedes værdi ( 5, stk. 2 lejemål). I et lejemål som er gennemgribende forbedret kan lejen fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt 17 Skatter og afgifter: Grundskyld, dækningsafgift, selvom det kun vedrører erhvervslejemål (GD 2013/50 H), rottebekæmpelse, renovation/affaldsgebyr (også for erhverv), diverse bidrag, vandudgifter inkl. alle afgifter 18 Forsikringer omfatter bygningsforsikring, herunder brand, svamp, ulykke m.v., og arbejdsskadeforsikring for ansatte (GD 2008/70 Ø) samt evt. udgift til forsikringsmægler (GA 2013/20). Abonnementer omfatter elevatorabonnement (GD 1986/16 Ø), Clorius- og elektrolyseabonnement (GD 2010/45 B og GD 2000/03 B, dog går ankenævnsafgørelse mod elektrolyseabonnement), energiovervågning og varmemesterudgift (GA 2005/09), energistyring og varmemesterseminar (GA 2003/09), abonnement for varmeanlæg (GA 2002/13), abonnement vedr. graffitibekæmpelse (GA 2002/05 og GD 2007/45 Ø), CTS-abonnement/varmestyring (GA 1999/16), Vaskeriabonnement (delvist GA 2007/16). Abonnementer omfatter ikke cleanodan-behandling (GD 2002/21 Ø), skadedyrsabonnement (GD 2001/18 Ø), ventilation og vandbehandling (GA 2003/14), ventilationsanlæg (GA 2002/05 og GA 2000/01). 19 Vicevært, herunder feriepenge, pensionsbetalinger, evt. fribolig, telefon, arbejdstøj, diverse småanskaffelser samt internet, kontorartikler og elpærer (GD 2011/34 B), faktura fra viceværtfirma, snerydning/saltning, trappevask, ejendomsinspektør, storskrald. 20 Omfatter måleraflæsning på varme og vand, udarbejdelse af forbrugsregnskab. Omfatter ikke flytteaflæsninger. Omfatter el-forbrug på fællesarealer. 21 F.eks. fra fællesvaskeri som dog afhænger af om udgifterne til fællesvaskeri medtages som driftsudgifter, men bemærk at nogle indtægter ikke skal fratrækkes i driftsudgifter: 1) Andre lejeindtægter fra f.eks. parkeringspladser (GD 2001/37) samt 2) Antennemaster (GA 1998/25) 22 Det mulige afkast fremgår af BRL 9, og er uafhængigt af ejendommens markedsværdi, ejerens købspris og finansiering af ejendommen. Afkastet består af 2 elementer: 7 % af 15. alm. vurdering pr. 1. april 1973 (denne del af afkastet reguleres ikke) + 1/3 af henlæggelserne til fornyelse af tekniske installationer (denne del af afkastet pristalsreguleres). Hvis der er sket ændringer siden 1973, skal det tilpasses med de faktiske forhold. F.eks. nedrivning eller udvidelse af bebyggelsen, udstykning eller sammenlægning af arealer (GD 1990/01 Ø og GD 2005/04 V). 23 Administrationsudgifter = antal boliglejemål x normtal for administration, hvor de faktiske udgifter så er uden betydning. Normtal for administration i eksempelvis Københavns Kommune i 2013 er kr.ekskl. moms pr. boligenhed. 24 Jf. BRL 10 skal der ske individuel fordeling mellem beboelseslejemålene: Beboelseslejemålene omfatter i denne sammenhæng de lejemål, som blev medregnet i boligarealet ved beregning af boligprocenten. Driftsudgifterne fordeles efter beboelseslejemålenes indbyrdes værdi, som oftest efter bruttoetageareal, vurderingsleje pr. 1. januar 1967, og ellers andet rimeligt kriterium (GD 2008/55 Ø og GA 2002/07). 11

13 overstiger det lejedes værdi, DLV. I sager om det lejedes værdi, hvor der er tale om udlejning af gennemgribende moderniserede lejligheder, er der omvendt bevisbyrde, idet der i BRL 5, stk. 4 står, at udlejeren ikke alene skal kunne bevise, at lejligheden er gennemgribende moderniseret, men også hvornår moderniseringen er udført, og dokumentere udgiften hertil. Samtidig er det herudover præciseret, at det er udlejer, der har bevisbyrden for at den aftalte leje ikke er for høj. Udlejer og lejer kan med andre ord gyldigt indgå aftale om at lejen skal fastsættes efter det lejedes værdi (i stedet for den ovenfor nævnte besværlige OMK-leje), men kun hvis beboelseslejligheden er blevet gennemgribende forbedret jf. BRL 5, stk Dette skal dog aftales allerede ved indgåelsen af lejekontrakten. Ved gennemgribende forbedret forstås, at udlejer indenfor en periode på 2 år har gennemført forbedringer i boliglejemålet, hvor forbedringsudgiften enten overstiger kr. pr. m² eller et samlet beløb på Kr. (2013 satser). Forbedringer er de arbejder på en ejendom eller i en lejlighed, som tilfører ejendommen eller lejligheden kvaliteter, som ikke fandtes før de pågældende arbejder var udfærdiget, og som samtidig forøger brugsværdien for lejeren af det lejede. Man vil oftest kunne argumentere for at afholdelsen af betydelige forbedringsudgifter tilsvarende vil forøge det lejedes værdi væsentligt, men der kan forekomme situationer, hvor dette ikke er tilfældet. Vurderingen af forøgelsen af det lejedes værdi tager udgangspunkt i lejemålets hidtidige tilstand sammenlignet med tilstanden efter forbedringen. Forbedringstillægget er således reduceret med en relativ andel, hvor værdien af et udskiftet køkken f.eks. kun kan medgå med ca. 2/3 af den investerede kapital. Man skal især være opmærksom på ikke at forveksle forbedringer med vedligeholdelse, som hører under BRL 18, 18b samt 22. Vedligeholdelse er ethvert arbejde på en ejendom eller i en lejlighed, der medvirker til at opretholde kvaliteten af det lejede. Vedligeholdelse medfører, at sporene efter slid og ælde samt pludseligt opståede skader udbedres, og at ejendommen og dens installationer holdes i god og brugbar stand. Trappeleje For alle typer lejemål kan der frit aftales automatiske lejeforhøjelser gennem trappelejeklausuler, hvilket især benyttes på lejemål omfattet af det lejedes værdi. En trappelejeklausul er en nem, administrativ reguleringsklausul, hvor udlejer slipper udenom de besværlige, lovregulerede lejereguleringsprocedurer. En trappelejeklausul skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens beløb 12

14 og hvilket tidspunkt lejeforhøjelsen indtræffer 25 og skal fastlægges ved lejeforholdets begyndelse 26. Det vil i hvert fald ikke være muligt for udlejer på et senere tidspunkt ensidigt at pålægge et lejemål en trappelejeklausul. Skal der laves en trappelejeklausul, må der derfor opnås enighed med lejer herom 27. Trappelejestigningen må ikke stride mod BRL 5, stk. 1, og såfremt trappelejen fører til en leje, der overstiger det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat efter LL Lejen må aldrig med bindende virkning aftales højere end den lovlige leje, hvilket princip en trappelejeaftale selvfølgelig også vil være bundet af. Trappelejeklausulen må ikke give anledning til en antagelse om, at trappelejeklausulen reelt er udtryk for en indeksering af lejen 29. Det fremgår nemlig af LL 53, stk. 2 at reguleringen skal ske med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, hvilket betyder at man ikke må angive en procentsats. At reguleringen skal ske til bestemte tider ligger to omstændigheder, nemlig hvilke tidspunkter der skal ske regulering samt slutdatoen for trappelejen. Er ingen af disse principper opfyldt så er aftalen ugyldig. Hvor lang en periode en trappelejeklausul kan omfatte, er ikke endeligt afklaret i praksis, men i GA 2001/26 fandt ankenævnet i hvert fald ikke, at 15 år var ugyldigt på grund af løbetiden 30. Aftalen kan kombineres med regulering efter lovens almindelige regler. Dvs. man kan både aftale faste reguleringer til faste tidspunkter samt lejereguleringer som følge af ændringer i skatter og afgifter 31. Uagtet om der måtte være tale om en aftalt trappelejeklausul, så er en sådan aftale ej heller intet til hinder for yderligere at lade ske en lejeregulering til DLV. Forbeholdet skal foruden at være tilstrækkelig jf. ovenfor også anføres i lejekontraktens /20 ejendom eller OMK-ejendom (storejendom)? Reglerne om den omkostningsbestemte leje forudsætter at mere end 20 pct. af ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980 jf. BRL 4, stk. 3. I modsat fald er der tale om en 80/20 ejendom. Man skal være opmærksom på at sådanne 80/20 ejendomme kan opfylde kriterierne for at være et småhus jf. umiddelbart nedenfor, dog uden at være omfattet af reglerne i 25 LL 53, stk. 1, pkt. 2: I lejeperioden kan.. aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. 26 U V 27 Boliglejemål, Dürr, Lund Witte & Jonasson, side Boliglejeret, Grubbe & Edlund, 1. udg Boliglejemål, Dürr, Lund Witte & Jonasson, side Boliglejemål, Dürr, Lund Witte & Jonasson, side GD 2010/03H: Indgåelse af en trappelejeaftale er ikek betinget af, at udlejer giver afkald på muligheden for at forhøje lejen efter LL 50, 51 mfl. 13

15 BRL kapitel II-IV A jf. BRL 4, stk. 3. I 80/20 ejendomme sker lejereguleringen alene i henhold til lejelovens regler, dvs. efter det lejedes værdi. Det er væsentligt at slå fast at det er de faktiske forhold per denne dato som er afgørende i definitionen af ordet anvendelse jf. domspraksis 32. Det er så ikke afgørende om ejendommen havde en anden status end beboelse al den stund anvendelsen af ejendommen faktisk blev anvendt til beboelse. Småhusejendom eller OMK-ejendom (storejendom)? For at være omfattet af den omkostningsbestemte leje er det yderligere en forudsætning, at ejendommen havde mere end seks beboelseslejligheder den 1. januar 1995 jf. BRL 4, stk. 5. For at kunne afgøre, hvor mange beboelseslejligheder der er i en ejendom, skal det først fastslås, hvad ejendommen omfatter. Ifølge Udstykningslovens 2, stk. 1 er en fast ejendom et matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet. For ejerlejligheders vedkommende bestemmer Ejerlejlighedslovens 4, stk. 1, at hver ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom. Bygninger på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, anses for selvstændig fast ejendom, jf. Tinglysningslovens 19, stk. 1, 1. pkt. Dette er dansk rets almindelige regler 33. Boligreguleringsloven indfører et udvidet ejendomsbegreb, hvorefter flere selvstændigt matrikulerede ejendomme, som er opført kontinuerligt og har fælles friarealer eller en form for driftsfællesskab, betragtes som én ejendom, jf. BRL 4a, stk. 2. Denne regel betyder, at hvis et småhus var ejet af en udlejer som havde flere småhuse i et kvarter per , så vil det/de pågældende småhuse ikke være omfattet af reglerne om småhuse, da de betragtes som værende en ejendom. Ejendom B, matr. B1 (3 lejemål) Ejendom A, matr. A1 (3 lejemål) Ejendom C, matr. C1 (3 lejemål) = Én ejendom med 9 lejemål (3+3+3) 32 T:BB Ø: En ejendom som tidligere havde været anvendt som hotel, men hvor der i 70 erne havde været værelsesudlejning og hvor der per var registreret 28 personer med folkeregisteradresse. 33 Jespersen: Lovgivningens fast ejendoms-begreb med særligt henblik på lejeforhold, side

16 Udgangspunktet er at en ejendom aldrig skifter status, men man skal være opmærksom på, at domspraksis kan gå mod denne gængse opfattelse. Således jf. GD 2013/05 Ø 34, hvor varslingstidspunktet var afgørende for, om en ejendom var et småhus. Man kan diskutere rigtigheden af dommen. Selvom det ikke altid er lige hensigtsmæssigt og selvom juraen ikke altid er lige klar, så skal man arbejde ud fra at det er ejendommens status på skæringstidspunktet, der er afgørende for, hvorvidt der er tale om et småhus og ikke forholdene på udlejningstidspunktet 35. Det er et grundlæggende princip indenfor lejeretten, at en ændring af udlejers status ikke skal have betydning for lejers retsstilling 36. Den mindst problematiske løsning er nok den, at ejendommens status afgøres den 1. januar 1995, da LL er en beskyttelseslov, som er lavet for at beskytte lejer. Er der tale om en ejendom, som tidligere var en andelsboligforening er det afgørende, hvor mange lejligheder foreningen har lejet ud, jf. BRL 29b, 2. pkt.. Denne retsstilling er dog blevet tvivlsom efter dommen TBB Ø, hvor Landsretten fastslog, at en ejendom, som den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, som havde lejet 4 af foreningens 21 lejligheder ud, ikke længere var omfattet af reglerne om småhuse, fordi ejendommen i 2006 var blevet solgt og nu er en privat udlejningsejendom. Mogens Dürr 37 vurderer, at Landsretten ikke tydeligt angiver hvilket tidspunkt, der er afgørende for ejendommens status. Derfor og på baggrund af de andre argumenter, som Mogens Dürr fremfører, vurderes det, at TBB Ø ikke er en korrekt afgørelse, og at retstilstanden derfor stadigvæk er, at en ejendoms status som småejendom eller storejendom fastlægges én gang for alle ud fra antallet af beboelseslejligheder, som den 1. januar 1995 var udlejet af andelsboligforeningen. Man skal også være opmærksom på definitionen af beboelseslejlighed jf. LL 1, stk. 1. Ved beboelseslejlighed forstås en lejlighed, der har eget køkken med afløb og indlagt vand. Det er uden betydning, hvilke faciliteter lejemålet i øvrigt har. En lejlighed behøver således eksempelvis ikke at have eget bad, toilet eller indgang 38. Man skal selvfølgelig også være opmærksom på, at der ikke har været sammenlægninger mv. jf. reglerne i BRL kapitel VII. 34 GD 2013/05 Ø: En bebyggelse med flere ejendomme havde igennem en lang årrække helt eller delvist haft samme ejer. Ejendommene lå på selvstændige matrikler, som ikke var samnoteret. Den 1. januar 1995 var ejendommene ejet af forskellige personer og selskaber. I 2005 blev 6 af ejendommene beliggende ved siden af hinanden solgt til U, som var et selskab. U varslede lejeforhøjelse over for L med henvisning til ML 29 c jf. LL 47. Huslejenævn og boligret godkendte varslingen som både gyldig og begrundet. Landsretten fandt derimod, at varslingen var ugyldig, da lejemålet måtte anses at være beliggende i en storejendom, fordi bebyggelsen på varslingstidspunktet måtte anses for en ejendom jf. ML 4a. Herudover henvises til U V og TBB Ø, hvor der var tale om én ejendom, samt TBB Ø, U Ø og U Ø, hvor der ikke var tale om én ejendom. 35 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit Dürr: artiklen En gang småejendom altid småejendom? 38 GD 2013/70 H: Den faktiske og ikke den lovlige anvendelse lagt til grund ved vurdering af, om en ejendom var et småhus: 15

17 Fri markedsleje En række lejeforhold omfattet af LL er ikke reguleret med udgangspunktet i hovedreglen om det lejedes værdi. Jf. LL 53, stk. 3-5 samt BRL 15a, stk. 1 kan lejeforhold om beboelseslejligheder der er taget i brug efter fravige reglerne i LL om DLV. Historisk set blev denne regel indført, fordi der på tidspunktet for lovændringen var sket et stort fald i opførelsen af privat boligbyggeri, hvilket man fra politisk side ønskede at stimulere. Reglen medførte videre jf. BRL 15a, stk. 2 / LL 53, stk. 3 og 4, at lokaler som per lovligt udelukkende blev anvendt til erhvervsformål 39 eller lokaler som først blev taget i brug efter denne dato kunne fraviges fra hovedreglen om DLV. Endvidere kan reglen om det lejedes værdi fraviges i boliger indrettet i tagetager, som den ikke var registreret som bolig jf. BRL 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5 samt i boliger etableret i hele nye etager, hvor byggetilladelsen er udstedt efter jf. BRL 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5. I så fald er det kun aftalelovens 36 som regulerer aftalegrundlaget. Hvis anvendelsen af disse regler fordrer, at det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at lejen kan fastsættes efter reglerne om markedsleje, så skal man være opmærksom på at retspraksis på området er meget klar og konsekvent 40. Konsekvensen af manglende aftale om fravigelse af LL vil nemlig være, at lejen i det pågældende lejemål også skal fastsættes med udgangspunk i reglerne om DLV. Småhuse I 1994 blev der gennemført en væsentlig revision af LL og BRL. Ved lovrevisionen blev småhuskapitlet (BRL kap. IV A) indført i BRL, hvorefter ejendomme med færre end 6 beboelseslejligheder blev undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje jf. ovenfor side 14, afsnittet om Småhusejendom eller OMK-ejendom. Lovændringen medførte at lejeforhold i Et lejemål i ejendommen var i 1993 blevet indrettet til to lejligheder. Etableringen af de to lejligheder var i strid med byggelovgivningen, og der var ikke givet tilladelse til etableringen. Kommunen havde i 2011 givet påbud om, at forholdene skulle lovliggøres, hvilket U havde efterkommet. L fik medhold i, at ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder, og U s varslinger jf. ML 29 c, jf. LL 47 var derfor ugyldige 39 Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse jf. LL 53, stk. 4, 3. punkt. 40 f.eks. T:BB Ø7 og T:BB , hvor lejekontrakten ikke indeholdte en udtrykkelig aftale om den fri lejefastsættelse, hvorfor lejen ikke kunne fastsættes efter reglerne om markedsleje. 16

18 ejendomme, som den omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder 41 er omfattet af særlige regler, hvor principperne om lejeregulering efter det lejedes værdi skal anvendes. For småhuse, som er ibrugtaget efter 31. december 1991, giver LL 53, stk. 3 ligeledes mulighed for frit at aftale lejen, jf. BRL 29c, 5. punkt samt ovenfor. Der gælder dog nogle særlige vilkår jf. BRL 29c, 2. punkt, hvorefter lejen i disse ejendomme ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i BRL kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter BRL 7. Uanset at småejendomme principielt ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje jf. BRL 4, stk. 5, 1. punkt, gælder reglerne om omkostningsbestemt leje altså alligevel indirekte som en begrænsning for den leje, der kan opkræves. Den omkostningsbestemte leje vil typisk være lavere end det lejedes værdi, og BRL 29 c, 2. punkt, kan således indebære, at udlejer maksimalt er berettiget til at opkræve en leje, som er lavere end det lejedes værdi. Lejen i småhuse skal reguleres efter principperne om lejedes værdi jf. BRL 29c, 1. punkt, men pga. begrænsningen i 2. punkt, så kan indholdet af BRL 29c ikke direkte sammenkædes med grundstammen i lejeloven; altså det lejedes værdi jf. LL 47, stk. 2. De to begreber skal adskilles: => DLV (det lejedes værdi), som henviser til LL 47, stk. 2 (det lejedes værdi) => DLMV (det lejedes modificerede værdi), som henviser til BRL 29 c Udmåling af huslejeniveau i småhuslejemål Udmålingen af korrekt lejeniveau i småhusleje sker ved sammenligning med lejeniveauet i lejemål i OMK-ejendomme jf. afsnittet herom ovenfor, side 9. Dermed er den leje, som lovligt kan opkræves i småhuse, som udgangspunkt afhængig af driftsudgifterne i sammenligningsejendommene. Langtfra alle ejendomme, der er omfattet af reglerne i BRL kapitel II-IV, kan bruges som sammenligningslejemål. Således anføres f.eks. i bogen Boliglejemål 42 at det formentligt er et krav, at der er foretaget en lejeregulering efter BRL 7 i de lejemål, der skal anvendes som sammenligningslejemål. 41 BRL kapitel IV A gælder ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. BRL 29b, 1. pkt., de såkaldte småhuse eller småejendomme. 42 Dürr, Lund Witte & Jonason: Boliglejemål, side

19 Hvis der er udført forbedringer i lejemålet i småejendommen, kan der opkræves et lejetillæg til basis-lejeniveauet. Basis lejen svarer til OMK-lejen i sammenlignelige lejemål når man ser bort fra forbedringer. Lejetillægget skal svare til nytteværdien af de forbedringer, der er udført i lejemålet. Dette følger direkte af, at lejelovens kapital X finder anvendelse ved siden af BRL 29c jf. BRL 29 e. Lejetillægget må fastsættes skønsmæssigt ud fra erfaringerne om, hvilke forbedringsforhøjelser der kan beregnes for sådanne forbedringer 43. I litteraturen er der ikke helt enighed om, hvorvidt lejemål omfattet af BRL 5, stk kan bruges til sammenligning ved lejefastsættelsen i småhuse som er gennemgribende forbedret. Dürr, Lund Witte & Jonason skriver således i bogen Boliglejemål at forbedringsarbejder må indgå som et element ved vurderingen af det lejedes værdi 45. Juul-Sandberg skriver i sin afhandling Det lejedes værdi, at lejen i småhuse ikke kan overstige den omkostningsbestemte leje plus et forbedringstillæg, heller ikke selvom de økonomiske kriterier i BRL 5, stk. 2, pkt. er opfyldte 46. Disse to opfattelser kan medføre en situation, hvor to nøjagtigt tilsvarende lejemål, hvor det ene er et småhus og det andet er et 5, stk. 2 lejemål, ikke har samme leje 47. Juul-Sandberg anfører, at 5, stk. 2 lejemål kan få adgang til lejeregulering, når betingelserne i BRL 7, stk. 1 er opfyldte 48, og Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund skriver i bogen Boliglejeret, at gennemgribende forbedrede småhuslejemål kan sammenlignes med 5, stk. 2 lejemål, netop hvis disse har fået lejen forhøjet efter BRL Samme påstand fremføres i bogen Boliglejemål 50. Niels Grubbes og Hans Henrik Edlund konkluderer på baggrund af en ordlydsfortolkning af BRL 29c, 2. pkt., som lyder således: Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter Dürr, Lund Witte & Jonasson: Boliglejemål, side 384 ff 44 Hvor lejen kan ved lejeaftalens indgåelse kan fastsættes til det lejedes værdi, fordi det er gennemgribende forbedret, jf. afsnittet ovenfor om 5, stk. 2 lejemål 45 Dürr, Lund Witte & Jonason: Boliglejemål, side 509 ff 46 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side 242f 48 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side 206f 49 Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Dürr, Lund Witte & Jonason: Boliglejemål, side

20 Hvis det er et krav, at der skal være foretaget en OMK-bestemt varsling af lejeforhøjelse, for at et 5, stk. 2 lejemål kan anvendes som sammenligningslejemål, vil det dog i høj grad vanskeliggøre parternes fremlæggelse af sammenligningslejemål. Dette skyldes at udlejere foretrækker lejeregulering ved hjælp af trappelejeklausuler 51 i 5, stk. 2 lejemål 52. Det lejedes værdi (DLV) Når lejen skal fastsættes efter det lejedes værdi, så skal der sammenlignes med den leje, der opkræves for tilsvarende lejemål i samme kvarter eller område jf. LL 47, stk. 2, 1. pkt. Da lejen fastsættes efter en sammenligning må det betyde, at lejen ikke nødvendigvis afspejler det korrekte/aktuelle lejeniveau, da sammenligningslejemålenes leje kan være fastlagt på et tidligere tidspunkt 53 og DLV kan enten være lavere eller højere end det som potentielle lejere er villige til at betale. Hvis de formelle krav til sammenligning ikke er opfyldt, kan lejemålet udelukkes, og der er ingen grund til at se på de materielle krav 54, som omfatter beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Den leje, der skal sammenlignes med, skal være den gældende 55. Lejeændringer, som sker på baggrund af en retsafgørelse, kan indgå i sammenligningen, da det nu er den lovlige leje 56. Det er ikke afgørende, om lejen er fastsat ved en retsafgørelse, som dog har større værdi 57, da den aftalte leje kan være baseret på en forkert opfattelse af lejeniveauet 58. Det kan ligeledes være nødvendigt at se bort fra den leje, som er aftalt mellem parter, der har et interessefællesskab 59. Derimod er det ikke noget problem, at lejemål, som tilhører samme udlejer, indgår i sammenligningsgrundlaget 60. Lejemål, hvor lejen er fastsat senere end ikrafttrædelsen for lejen i det omtvistede lejemål, kan ikke bruges som sammenligningslejemål Se ovenfor side 12, afsnittet om trappeleje 52 Dürr, Lund Witte & Jonason: Boliglejemål, side 406: Der ser ikke at foreligge domme, hovr der udtrykkeligt er stillet krav til sammenligningslejemålene, men i T: BB Ø kunne der dog ikke lægges vægt på lejemål, hvor lejen alene var dokumenteret i form af forhåndsgodkendte lejeniveauer (trappeleje). 53 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side U V, TBB V og TBB Ø 61 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side 90 f 19

21 Visse områder er dyrere, og derfor nytter det ikke noget at sammenligne lejen i to lejemål, som er placeret vidt forskellige steder. I København vil det være kvarteret, der er afgørende 62. Når der er tale om etageejendomme, skal der ligeledes tages højde for placeringen i denne, da der kan være stor forskel på fx udsigten og mængden af sol afhængigt af, hvilken etage lejemålet ligger på 63. Kravet art har umiddelbart haft større betydning, da LL bestemmelser også blev brugt på erhvervslejemål inden ELL blev indført. Kvadratmeter lejen kan ikke blindt benyttes til sammenligning 64. Nogle lejemål kan have mere spildplads på grund af deres indretning, andre kan have mindre udnyttelsesmuligheder på grund af fx skråvægge. Denne vurdering kan være sammenfaldende med kravet kvalitet, som omfatter selve det lejedes standard. Hvorvidt der er tale om lejemål i nyere byggeri, eller om lejemålet er moderniseret, har stor betydning for kvalitetsvurderingen 65. Visse former for udstyr kan tilføre det lejede en højere værdi, mens mangel på almindeligt udstyr giver en lavere lejeværdi 66. Det kan få betydning, hvordan ejendommen, som lejemålet ligger i, er vedligeholdt, og hvordan eventuelle fællesarealer er vedligeholdte 67. Det betyder, at hvis en lejer har en lavere leje mod at vedligeholde fællesarealerne, og denne ikke udfører opgaven ordentligt, kan det få betydning for lejen i de andre lejemål, som har adgang til fællesarealerne 68. Hvis forskellene i de ovenfor nævnte krav ikke kan opgøres ved en beregning, som fx ved beliggenhed, art og vedligeholdelsestilstand, så må lejemålet enten udgå af sammenligningen, eller der må tages skønsmæssigt hensyn til forskellene 69. Lejevilkår kan begrunde en højere eller lavere leje, og derfor har de betydning for sammenligningen 70. Hvis eksempelvis lejer har særlige rettigheder, eller udlejer har hele vedligeholdelsespligten, så vil det gøre, at lejen berettiget kan være højere 71. Ligeledes kan en 62 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side 100f 66 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side 203f 70 Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side

22 tidsbegrænset lejeaftale begrunde en lavere leje. På baggrund af dette er det nemmest at sammenligne lejemål, hvor aftalevilkårene er ens. At aftalevilkårene ikke er ens betyder dog ikke, at lejemålet helt skal udgå af sammenligningen 72. Lejemål eller dele heraf, der ikke kan indgå i en sammenligning LL 47, stk. 1, litra a-g og stk. 2, pkt. angiver en række lejemål og lejeforhøjelser, som ikke skal have indvirkning på DLV. Typisk er der tale om forbedringer med offentlig støtte samt forbedringer, som er udført efter aftale mellem udlejer og lejer 73. Såfremt et lejemål er omfattet af bestemmelsen, betyder det ikke nødvendigvis, at lejemålet ikke kan indgå i sammenligningen, jf. LL 47, stk. 1, 2. pkt. 74. Der skal bare tages højde for, at visse dele af lejemålets egenskaber ikke kan indgå i bedømmelsen. Lejefastsættelse og lejeregulering i et småhuslejemål Siden 1. april 2013 har private udlejere kunne få Huslejenævnet til at træffe afgørelse om den leje, som udlejer lovligt vil kunne opkræve. Ved indbringelse af en sådan sag, betales et gebyr på kr Huslejenævnet fastsætter huslejen på baggrund af en vurdering af det lejedes værdi. Hvis man ser på nogle af de offentliggjorte Huslejenævnssager 75, så vil man kunne se, at de højeste niveauer ligger på ca. kr ,00 pr. m2 inkl. regulering til 2014 niveau og de laveste niveauer ligger på ca. kr. 675,00 per m2. Niveauet bekræftes telefonisk af Marianne Dons, formand for de Københavnske Huslejenævns fælleskontor. Henset til at flere af de advokater 76 med speciale i lejeret som jeg har talt med under udarbejdelsen af nærværende afgangsprojekt mener at niveauet for væsentligt ombyggende skal ligge i ca. kr /m2, så er det nok de færreste professionelle udlejere som vil acceptere et lavt huslejenævnsniveau, og vil derfor foretrække at føre spørgsmålet til besvarelse i boligretten. I det lys fremstår muligheden for at få forhåndsgodkendt et lejeniveau på en nem og enkel måde som en illusion. 72 Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side Der står: ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra: dermed kan lejemål, hvor disse forbedringer er udført, godt indgå advokat Jakob Busse nævner et spænd fra ca. kr pr. m2 kr per m2. Bjarke Madsen, adv. fm. hos Elvang & Partnere anfører et leje fra kr kr./m2. Fire øvrige advokater med spiciale i lejeret ønsker ikke at blive citeret men bekræfter ligeledes et niveau ml. kr ,00 per m2. 21

23 Det højeste afkast opnås således ved at istandsætte et lejemål; især ved genudlejning således at man undgår erstatningsboligproblematikken jf. nedenfor side 25, afsnittet om forbedringsforhøjelser. I afgørelse af 10. juni 2008 fra Københavns 2. Huslejenævn (J.nr MM/IO) anmodede en udlejer huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse i forbindelse med en gennemgribende modernisering af en lejlighed efter BRL 5, stk. 2. Herudover anmodede udlejer tillige om en forhåndsgodkendelse af den beregnede leje for lejemålet efter BRL 5, stk. 1. Huslejenævnet forhåndsgodkendte huslejen efter BRL 5, stk. 2 til kr pr. m2, mens den beregnede leje efter BRL 5, stk. 1 blev godkendt til kr pr. m2. Afgørelsen viser bl.a., at man ikke nødvendigvis kan bruge 5, stk. 1 lejemål som sammenligningsgrundlag når DLMV skal fastlægges, idet der kan være tilfælde, hvor lejen ligger over DLV, som jo her ligger væsentligt under 5, stk. 1 niveauet. Småhuse er ikke direkte omfattet af BRL 5, som omhandler lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse. Da der i kapitel IV A om småhuse ikke er en selvstændig bestemmelse om, hvordan lejen skal fastsættes ved lejemålets begyndelse, må det være LL s regler, som skal bruges 77. LL indeholder ikke regler, der på samme måde som BRL 5 definerer lejen ved lejeaftalens indgåelse 78. Hvis lejer synes, at lejen overstiger det beløb, som ifølge BRL 29c må opkræves, kan denne indbringe spørgsmålet for huslejenævnet 79. Huslejenævnet vil herefter vurdere om lejen væsentligt overstiger den leje, som betales for tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. På den måde kan reglerne om omkostningsbestemt leje indirekte få betydning for lejefastsættelsen ved lejemålets indgåelse 80. Ved overtrædelse af en korrekt lejefastsættelse skal der ske en konkret skønsmæssig fastsættelse og regulering af lejen. Dette besværliggør værdifastsættelsen af beboelsesejendomme, da en investor ikke med sikkerhed kan vide, hvilken husleje der kan opnås, og dermed beregne det fremtidige afkast. Den bevismæssige vægt af huslejenævnets skøn ved en ankesag, hvor sagen går videre til domstolene, er svær at definere. Med det formål at skabe et hurtigt overblik over de muligheder og begrænsninger/risici som møder investor i forbindelse med lejefastsættelsen og den løbende lejeregulering, så er der nedenfor 77 Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side 301f 78 Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedringer, side Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedringer, side Grubbe og Edlund: Boliglejeret, side

24 udarbejdet to skabeloner. I den ene skabelon kan man følge mulighederne for lejeregulering, og i den anden skabelon er der redegjort for de retsinstanser som skal tage stilling til DLV. Udlejeren kan gennemføre lejeforhøjelser efter det lejedes værdi, hvis den gældende leje er for lav. Varslingen skal være gyldig jf. LL 48, stk. 2. Er 6-ugers fristen ift. at kunne gøre indsigelser overskredet? Nej. Ja. Udlejer skal indenfor seks uger indbringe sagen for huslejenævnet. Først ved ny varsling om huslejestigning, f.eks. ved næste trappelejestigning, åbnes der fornyet mulighed for at gøre indsigelser. Sker lejeforhøjelsen iht. en trappelejeklausul? Nej. Udlejer har bevisbyrden i en appelsag via boligretten. Sammenligningslejemål kan dog også påvirke huslejenævnet. Ja. Lejer har bevisbyrden i en eventuel boligretssag. Småhuse er reguleret iht. BRL 17: Lejer vil altid kunne kræve lejen nedsat for fremtiden. Lejer kan inden 1 år efter den forhøjede leje første gang skal betales, kræve den for meget betalte husleje tilbagebetalt. Lejeren har bevisbyrden. Hvis udlejer vinder, kan han tidligst to år efter på ny varsle lejeforhøjelse iht. DLV. Hvis lejeren vinder, så skal for meget betalt husleje betales tilbage og lejen nedsættes for fremtiden jvf. BRL 17 Kilde: Egen tilvirkning. Om bevisbyrden og lejeregulering i en småhus ejendom uden beboerrepræsentation 23

25 Huslejenævn Huslejenævnet er en administrativ myndighed, som arbejder ud fra officialprincippet. Dvs. princippet om, at en offentlig myndighed har pligt til at indhente og undersøge alle relevante oplysninger i en sag før der træffes afgørelse. Huslejenævnets begrundelse i lejeværdisager begrænser sig oftest til en generel henvisning til lejeniveauet. Den manglende konkretisering medfører i mange tilfælde, at boligretten ikke kan vurdere grundlaget for skønnet, som derfor ser bort fra huslejenævnsafgørelsen og sætter sit eget skøn. Ankenævn Indenfor 4 uger efter modtagelsen af huslejenænvsafgørelsen kan man klage til boligretten jf. BRL 43, stk. 2 og 44, stk. 1. Hvis sagen hører til i Københavns Kommune kan man klage til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn. Der skal som udgangspunkt først klages til dette ankenævn, før man indbringer sagen for boligretten. Boligretten er en domstol, hvor det påhviler sagens parter at oplyse sagen. Boligret Indbringelse for boligretten skal ske senest 4 uger efter, at nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog efter fristens udløb tillade, at en sag indbringes, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter nævnets afgørelse. I huslejenævnets afgørelse fremgår denne fristangivelse. Landsret Når boligrettens afgørelse foreligger er der typisk en frist på 4 uger, til at vurdere og eventuelt indbringe spørgsmålet for landsretten. Hvis der skal ske tilsidesættelse af boligrettens skøn må det forudsætningsvis være tale om situationer, hvor der er lagt forkerte fakta til grund, eller hvor der er taget fejl ved retsanvendelsen. Højesteret Spørgsmålet om prøvelsen af skønnet i lejeværdisager har ikke direkte været forelagt Højesteret, for så vidt angår beboelseslejemål, hvor sagen er startet i huslejenævnet. Konklusion: Afgrænsningen af bevismidlernes anvendelse i lejeværdisager er ikke endelig afklaret, bl.a. fordi spørgsmålet ikke direkte har været forelagt Højesteret Kilde: Egen tilvirkning. Når forskellen mellem den aktuelle leje og det lejedes værdi er væsentlig og når den gældende leje 81 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side

26 ikke svarer til den tilsvarende OMK-leje i sammenligningslejemål, så er der basis for en lejeregulering. Risikoen for at man rammer ved siden af dette niveau ved fastlæggelsen af det lejedes modificerede værdi vil næsten altid være til stede, men niveauet kan man bede huslejenævnet tage stilling til jf. ovenfor. Følgende forhold skal i øvrigt iagttages når man ønsker at regulere lejen: - Formalia/gyldighedskrav jf. LL 48 - To-årsfristen jf. 47, stk. 3 - Ved beboerrepræsentation skal Lejelovens 66 iagttages. Hvis de skatter og afgifter som påhviler ejendommen forøges, så åbner lejelovens op for, at lejen kan forhøjes. På samme måde skal lejen nedsættes jf. 52 såfremt disse udgifter falder. Hvis der er aftalt lejeforhøjelser efter en trappelejeklausul i et lejemål, kan udlejer også varsle skatte- og afgiftsforhøjelser til supplering af lejeforhøjelserne efter trappelejeklausulen. Følgende afgifter kan medtages: Ejendomsskatter, afgifter til f.eks. vand, el, renovation, wc, skorstensfejning, vejbidrag, kloakbidrag og lignende bidrag. Det skal bemærkes at det kun er takstændringer som der kan medføre reguleringer ikke en ændring af forbruget. Så hvis forbruget det ene år var 100 m3 og næste år 200 m3, så er det kun takststigningen på vand som kan varsles en stigning for, hvilket måske maksimalt er kr. 5,00 per m3. En sådan stigning i forbrug er i sagens natur nemt at transformere til lejerne i et OMK-budget, men i en småejendom er det vanskeligt. Her vil udlejers eneste mulighed være at henvise til at den aktuelle leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi. I det omfang det er muligt, så skal man sørge for at få installeret vandmålere. I eksisterende lejeforhold er det på lejernes præmisser, i hvilket omfang de ønsker dette. Forbedringsforhøjelser jf. Lejelovens Lejeloven giver mulighed for at udføre forbedringer og opkræve forbedringsforhøjelser i lejemål i småejendomme. Reglerne om gennemgribende forbedringer jf. BRL 5, stk. 2 finder ikke anvendelse på småejendomme. En forbedring defineres som arbejder eller installationer, som giver lejeren en forøget brugsværdi. F.eks. køkken og bad, men også forbedringer der sparer ressourcer for lejeren (isolering). Udlejer har ikke ret til at foretage forandringer af ejendommen eller af selve lejemålet, som gør lejers brugsret til lejemålet illusorisk eller i meget væsentlig grad vanskeliggør udnyttelsen af lejers 25

27 brugsret. Den nærmere afgrænsning er uklar, men helt klart er det at foranstaltninger der reelt har karakter af chikane af lejerne ligger udenfor den hjemmel udlejer har til at foretage forbedringer. Udlejer har mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder under lejeforholdet, altså mens et lejemål er udlejet. Det kan være aftalte forbedringer, dvs. enten hvor forbedringen er aftalt med beboerrepræsentationen eller lejeren (såkaldte 62B forbedring). Men det kan også være forbedringer som tilfører ejendommen et højere afkast via den forbedringsforhøjelse af huslejen, som så skal beregnes. Udlejer kan i så fald vælge at indhente en forhåndsgodkendelse hos Huslejenævnet. Bemærk at en forbedringsforhøjelse kan udløse krav om erstatningsbolig jf. BRL 26. Der skal kun tilbydes erstatningsbolig, hvis den lejeforhøjelse, som forbedringsarbejderne vil medføre, vil overstige 177 kr. per m2 årligt (2010-niveau). Lejers indsigelser mod varslet stigning i huslejen Typisk vil lejeren protestere mod en varslet lejeregulering direkte overfor udlejer, men lejeren kan også vælge at indbringe spørgsmålet direkte for huslejenævnet 82. Spørgsmålet om lejens størrelse skal indbringes for huslejenævnet, inden der er gået et år fra lejer første gang betalte lejen. I modsat fald fortaber lejeren retten til tilbagebetaling af eventuel for meget erlagt leje jf. BRL 17, stk. 2. I forbindelse med løbende lejereguleringer, f.eks. som følge af skatte-/afgiftsstigninger, kan lejer også gøre indsigelser. I så fald vil det umiddelbart være nærliggende at tro, at lejen kun kunne sættes ned til den leje som var gældende før reguleringen. Højesteret har i UfR H fastslået, at huslejenævnet ikke er afskåret fra at nedsætte lejen til et mindre niveau end det, der var gældende tidligere end et år før lejers indbringelse af kravet for huslejenævnet. Væsentlighed For at regulere lejen til det lejedes værdi, kræves det, at lejen afviger væsentligt fra det lejedes værdi, altså at lejen enten er væsentligt lavere, jf. LL 47, stk. 1, eller væsentligt højere, jf. LL 49, stk GD 2003/29V 26

28 Væsentlighedskriteriet indgår også i BRL 5, stk. 2, 7, stk. 2 og 29c, 2. pkt. samt erhvervslejelovens 13, stk. 1. Væsentlighedskriteriet står udtrykkeligt defineret i disse bestemmelser på nær i BRL 7, stk. 2, som tidligere henviste til LL Landsretten har i U Ø stadfæstet, at der er hjemmel til at nedsætte lejen, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi. Når det skal vurderes, om afvigelsen er væsentlig, beregnes det, om den årlige aftalte leje procentuelt væsentligt overstiger eller ligger under det årlige lejebeløb, som svarer til det lejedes værdi. Højesteret har taget stilling til beregningsformlen i U H. Forskellen skal ifølge Højesteret beregnes i forhold til det lejedes værdi ud fra følgende formel: 100 * (gældende leje lejen jf. DLV) / lejen jf. DLV Når den procentuelle forskel er beregnet, så er spørgsmålet, hvor stor forskellen skal være, for at den er defineret væsentlig. Ud fra retspraksis er der en vis enighed om, såfremt der ses bort fra U Ø 84 og U Ø, at forskelle på under 12% eller deromkring ikke er væsentlige. Begrebet væsentlig er 10 % jf. GD 2004/46Ø og GK 1996/35V men i U V er forskellen 11,6%, i U V er den 12,7% og i U V er der en forskel på 14,3%, hvis forskellene beregnes efter ovenstående metode. Dette kan tyde på, at forskellen skal op omkring 13% for at være væsentlig 85. Marianne Dons oplyste under min telefonsamtale med hende jf. tidligere, at Huslejenævnets faste praksis for definitionen af væsentlig udgør 10 % i forhold til det lejedes værdi. Højesteret 86 definerer ikke en fast procentsats men et interval. Hvor i intervallet forskellen skal befinde sig for at være væsentlig beror ifølge sagen på en samlet konkret bedømmelse. I denne bedømmelse indgår, hvor sikkert markedslejen kan fastlægges. Højesteret har dermed gjort op med 83 Lov nr. 707 af 22/12/ Karnovs note 314 til BRL 29c: Begrundelsen for at se bort fra U Ø skulle være, at Landsretten alene forholder sig til den praksis, som angives at blive brugt af Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn. Dette gør, at præjudikatsværdien bliver tvivlsom især for sager, som ikke er omfattet af det område, hvor Ankenævnet har kompetence (hvilket dog netop er tilfældet på Østerbro i København). U Ø: I et småhuslejemål var den årlige leje aftalt til kr ,40. Huslejenævnet og huslejeankenævnet nedsatte den årlige leje for lejemålet til kr ,00, jf. boligreguleringslovens 29 c. Udlejer indbragte afgørelsen for boligretten og påstod den årlige leje fastsat til kr ,40, idet udlejer gjorde gældende, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi som fastsat af huslejenævn og ankenævn. Landsretten lagde til grund, at væsentlighedskriteriet i boligreguleringslovens 29 c og lejelovens 49 efter fast praksis i huslejeankenævnet anses for opfyldt, når forskellen mellem aftalt leje og godkendt leje overstiger 10 %. Landsretten tiltrådte ankenævnets faste praksis, men fandt dog, at procentsatsen skal beregnes i forhold til den godkendte leje. Da den aftalte leje oversteg den godkendte leje med 11,26 %, fandt landsretten, at den aftalte leje væsentligt oversteg den godkendte leje. 85 Karnovs note 47 til erhvervslejeloven 13, hvor der står: Når det i bemærkningerne nævnes, at retspraksis har fastlagt væsentlighedskravet til pct., er dette for unøjagtigt. Ifølge den seneste retspraksis ligger væsentlighedskravet nogenlunde fast på 12 pct. eller lidt derover 140 U H 86 Højesterets begrundelse og resultat i U H 27

29 praksis om, at forskellen skulle op på 12% eller lidt derover for at være væsentlig. Højesterets afgørelse gør lejefastsættelsen på baggrund af det lejedes værdi mindre gennemskuelig, da et interval giver større usikkerhed for, hvornår en afvigelse er væsentlig. Skyggebudget For at huslejenævnet kan ansætte lejen på baggrund af et skyggebudget, kræver det, at enten lejer eller udlejer har indbragt spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet. Huslejenævnet har mulighed for at fastsætte lejen på baggrund af indhentede oplysninger om ejendommens driftsudgifter i de tilfælde, hvor der ikke findes brugbare sammenligningslejemål. Den leje, som huslejenævnet på den baggrund fastsætter, svarer til den, som kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter BRL 7, jf. BRL 29c, 4. pkt. Det vil sige, at lejen fastsættes på baggrund af et skyggebudget over ejendommens driftsudgifter 87. Bevisbyrde og retslig procesrisiko Den normale bevisregel i lejelovens 47 er, at det er den person, der ønsker at ændre den aftalte leje, som har bevisbyrden for at der er grundlag for at ændre den aftalte leje. Bevisførelsen sker ved at foretage en sammenligning jf. ovenfor. Dette krav medfører, at beviset dels omfatter dokumentation for størrelsen af den leje, som der rent faktisk sker udlejning til i kvarteret eller området af tilsvarende moderniserede lejligheder, og dels at dette lejeniveau skal svare til lejeniveauet i det omtvistede lejemål, hvor dog en ikke-væsentlig forskel accepteres. Skal man eksempelvis bevise, at lejeværdien for tilsvarende lejligheder i kvarteret er kr ,00 pr. m2, kan en leje på kr ,00 pr. m2 ikke nedsættes, fordi forskellen på kr. 100,00 ikke er væsentlig, da den ikke overstiger 12 % 88. Det er almindelig kutyme, at boligretten læner sig op af huslejenævnets afgørelser. Der skal som regel ganske vægtige argumenter til at få en anden afgørelse ud af boligretten. Det forekommer dog, at huslejenævnene laver fejl i deres afgørelser vedr. fastsættelse af husleje, typisk fordi de ikke tager sig tid til at dokumentere afgørelsen tilstrækkeligt. Bevisbyrden skal derfor løftes for at man kan forvente at vinde i boligretten, og den kan være tung 87 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side 252f 88 Marianne Dons bekræfter denne sammenhæng i min telefonsamtale med hende, idet hun dog anvender 10 % i sin væsentlighedsbetragtning. 28

30 at sidde med. Det er et vanskeligt og tidskrævende arbejde, at fremskaffe oplysninger om domme, retsforlig og tidligere huslejenævnsafgørelser fra kvarteret, hvortil kommer fremskaffelse af lejekontrakter fra andre udlejere i kvarteret eller området. Når dette materiale er indsamlet, kan der herefter indgås aftale med en række lejere om at få adgang til besigtigelse af deres lejemål, præcist den dag hvor sagen skal behandles i retten, og indenfor samme tidspunkt, hvilket typisk vil sige at besigtigelserne vil ske imellem kl og 13.00, når beboerne typisk ikke er hjemme. Man må forvente at når man skriver til de lejere, hvis lejemål man gerne vil besigtige, flere måneder før besigtigelsestidspunktet, at de fleste enten ikke svarer, eller ikke kunne svare, om de netop kan være hjemme den pågældende dag 2 3 måneder fremme i tiden. Derfor er der i disse sager umuligt at få en aftale i stand og give besked til retten og modpartens advokat mere end 1 måned før besigtigelserne skal finde sted. Delkonklusion 1: Lejefastsættelse vs. Landskronagade 56 Her opsummeres på ejendommens forhold ud fra konklusionerne i ovenstående. 56, 4. sal 56, 3. th. Upside: Lejligheden kan sælges fra når den bliver "fri". Værdi idag kr. 3,5 mill. jf. danbolig Østerbro. Bemærkninger i øvrigt: Vand betales separat jf. oplysninger fra sælger men ikke jf. kontrakt. Lejen er blevet reguleret op til nuværende niveau i 2013 uden at lejer har gjort indsigelser. Lejet iht. 5, stk. 2, men det er ukorrekt. Ugyldig trappelejeklausul, men aktuel leje højere end startleje så klausulen anvendes desuagtet, formentligt u anende. 56, 3. tv. Lovlig trappelejeklausul. Lejen ligger formentligt over det lejedes modificerede værdi. Der er i 2003 indgået en 62B aftale vedr. indretning af badeværelse og køkken. Lejen er ikke blevet reguleret siden. Basislejen i 2003 udgjorde kr. 441,50/m2. Bør kunne reguleres op med min. 50%. Vand betales udenom lejen, men det fremgår ikke af 56, 2. th lejekontrakten. 56, 2. tv. Lejet iht. 5, stk. 2, men det er ukorrekt. Trappelejeklausul udløber i Vand: Forkert afkrydsning i 5. Lejet iht. 5, stk. 2, men det er forkert. Er anført i 11 og under specifikation i 3. Ulovlig trappelejeklausul som lejer betaler desuagtet, 56, 1. th. formentligt u anende. 56, 1. tv. Ulovlig trappelejeklausul som lejer betaler desuagtet, formentlig u anende. Konverteret erhvervslejlighed, hvilket dog ikke fremgår af lejekontrakten. Lejen kan reguleres op til markedslejen ved genudlejning. Markedslejen for området udgør jf. danbolig ca. kr. 1700,00 per m2. Forkert henvisning til BRL 5, stk. 2. Ulovlig 56, stuen trappelejeklausul, som lejer dog betaler til desuagtet. Kilde: Egen tilvirkning ud fra lejekontrakterne. Flere af lejemålene er istandsat med en henvisning i lejekontrakten til Boligreguleringslovens 5, stk. 2 om væsentligt ombyggede lejemål. Da der er tale om en småhus ejendom, så er lejemålene 29

31 imidlertid ikke omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt husleje. Lejen reguleres efter det lejedes værdi i Lov om leje. Desuden er flere lejemål udlejet med en ulovlig trappelejeklausul, idet der reguleres efter nettoprisindekset og ikke efter fast beløb til faste tidspunkter. Lejerne har mulighed for at få tilsidesat denne reguleringsaftale og samtidig har de mulighed for, at få tilbagebetalt ulovligt opkrævet lejeregulering jf. de almindelige forældelsesregler, dvs. 3 år. I værdiansættelsen bør de lejeniveauer som gjaldt ved lejemålets begyndelse danne grundlag. Vand opkræves udenom lejen på alle lejemål, men det er ikke lejemål som tager højde for denne praksis. Vand for de lejemål, hvor der separat og ulovligt opkræves herfor, bør derfor tilgå en driftsudgift og indtægten bør ikke tages med. Når en ejendom har status som et "småhus" så betyder det bl.a., at ejendommen ikke bindingspligtig og dermed skal man som ejer ikke hensætte til 18 & 18b i GI, hvilket har en stor, likviditetsmæssig betydning i budgettet. Investor kan selv disponere over sit vedligeholdelsesbudget, og har et reelt incitament til at få købt fornuftigt ind. To lejligheder i ejendommen kan når de bliver ledige igen - lejes ud på markedsvilkår, hvilket dog forudsætter at lejerkontrakten indeholder behørig information herom. Den øverste lejlighed i ejendommen kan næsten bære en fordobling af aktuelt huslejeniveau, og den nederste kan forøges med ca. 36 % i forhold til nuværende leje. Desuden kan den øverste lejlighed sælges fra til en høj pris. Det er faktuelt, at investor risikerer flere huslejenævnssager på lejemål, hvor husleje for beboelse er bestemt ud fra det lejedes værdi. Marianne Dons nævner et niveau for det lejedes værdi som går op til maksimalt kr ,00 per m2, dvs. man bør ikke ligge mere end maksimalt 10 % herover for det tilfældes skyld, at en lejer måtte finde anledning til at indbringe spørgsmålet om det lejedes værdi for Huslejenævnet. Da alle lejligheder generelt har en høj standard, hvad angår bad, køkken, elektriske installationer, centralvarme og termovinduer, så er det min vurdering at lejen ikke bør ligge mere end 10 % over kr ,00 per m2, dvs. denne må maksimalt udgøre kr ,00 per m2. Som det fremgår af lejelisten på side 6, så vil der kun være tale om et lejemål der ligger over dette niveau. Der er tre lejemål som ligger på grænsen; lejemålet i stuen endda lidt over, men da lejeren opretholder en rabat som betaling for at varetage viceværtrollen, så er det ikke sandsynligt at 30

32 lejeren her vil anfægte niveauet. De øvrige lejemål som ligger væsentligt under dette niveau bør reguleres op, dog bortset fra det lejemål som tidligere har været prøvet i Huslejenævnet samt lejemålet på 4. sal, jf. konklusionerne ovenfor. Værdiansættelse Jf. internationale regnskabsstandarder, IFRS og IAS skal markedsværdien udtrykke den pris, der kan opnås ved en transaktion mellem en velinformeret køber og sælger, der begge ønsker handlen gennemført. Den markedsværdi der bør anvendes, er den værdi der bedst kan findes ved at sammenligne aktuelle priser i et aktivt marked. DCF-modellen vinder indpas ved selve beregningen af værdiansættelsen 89. Betingelserne for markedsværdi er reguleret i flere standarder, bl.a. de internationale standarder IVS og kan kort citeres ved: Hypotetisk forudsat salg mellem uafhængige parter på vurderingsdagen 90 Der må ikke tillægges nogen særlig værdi eller liebhaverværdi i markedsværdibegrebet, og skulle der således være en sådan værdi, så skal der særskilt redegøres for denne. Dog skal markedsværdien reflektere de eventuelle muligheder der er for udvikling i fremtiden på ejendommen. Der hentydes her bl.a. til eventuelle potentialer, såsom reguleringer til markedskonforme niveauer på lejeindtægter o.l.. Begrebet er ligeledes reguleret i RICS Red Book som beskriver markedsværdibegrebet således, citat: Den skønnede værdi, som en ejendom vil blive handlet til på vurderingsdatoen mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion efter passende markedsføring hvori parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang 91 Modellen der sammenligner med seneste handler, giver et fingerpeg om lejeniveauerne og forrentningskrav/afkastkrav er indenfor et konformt niveau. I afgangsprojektet er det ejendomme der er til salg, der anvendes til at sammenligne med og ikke ejendomme der er solgt. 89 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen, oktober 2006 og Vejledning om vurdering af erhvervsejendom, december IVS Framework punkt om Market Value 91 RICS Red Book 31

33 Forrentningskravets opbygning Den risikofrie rente En risikopræmie Forrentningskrav Den risikofrie rente Der synes at være en hvis enighed om anvendelse af en 10-årig dansk statsobligation som den risikofrie rente Nedenstående vises i figur 3 den 10-årigs statsobligation udvikling. Den 10- årige statsobligation handles i april 2014 til under 1,57 %, hvilket er et af de laveste niveauer i historien. Kilde: menu=y&planguage=0&pxfile= mpk3.px&wonload=600&honload=400&rotate= Risikopræmie og samlet afkastkrav Niveauet for den risikofrie rente skal suppleres med en risikopræmie, som skal svare til den forøgede risiko der måtte være ved at investere i ejendomme. Præmien fastsættes skønsmæssigt 92 Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen, oktober Regnskabsanalyse og værdiansættelse en praktisk tilgang, 2009 side