Indhold. Løsningerne skal findes i en overvejelse af: 1. Beboergrundlag og attraktivitet

Transkript

1 Notat og anbefalinger vedr. strategi for den almene bolig masse i Mern (Banevej, Kærmindevej) og Lange bæk (Pilotstræde 1-14), Vordingborg Boligselskab 1 KMS 327 Ver. 3.0

2 Indhold Nærværende notat skal give en overordnet forståelse for de årsager og sammen hænge, der kan påvirke løsningsforslag, hvad angår Vordingborg Boligselskabs udfor dringer med 2 boligområder. Det ene boligområde beliggende i Mern består af 4 forskellige afdelinger, med forskellige typer boligejendomme og beliggende forskellige steder i byen, i alt 112 lejemål. Boligområdet oplever i dag tomgang på en række boliger i næsten alle bolig ejendomme (16 ud af 87 boliger, eller næsten 20 %, dog uden at medregne de resterende 25 ældreboliger), hvilket er et omfang, som er stærkt proble matisk for boligorganisatio nens og afdelingens økonomi. I Langebæk består afdeling 001 af 2 forskellige boligtyper, hvoraf den ene er familieboliger i rækkehusbebyggelse, og den anden er ældreboliger, ligeledes i rækkehusbebyggelse. Her er der alene udfordringer med bebyggelsen bestå ende af familieboliger, som er præget af skimmelsvamp i et så dant omfang, at der har været gennemført tvungen fraflytning og således lejetab i alle 12 boliger i Pilotstræde. Samtidig vil en udbedring betyde en urealistisk høj huslejestigning. Der er på denne baggrund for boligselskabet et nødvendigt behov for at undersøge grundlaget for boligområdernes fremtidige eksistensberettigelse, som påvirker udformnin gen af løsningsmodeller, hvad angår begge afdelinger. Løsningerne skal findes i en overvejelse af: 1. Beboergrundlag og attraktivitet Vurderes der at være et tilstrækkeligt beboergrundlag på sigt, og i så fald hvilket, til at sikre udlejningssituationen over de næste år? Vurderes afdelingerne tilstrækkeligt attraktive prismæssigt, beliggenhedsmæssigt og boligmæssigt ift. nærområdet til, at det ønskede beboergrundlag kan tilstrækkes? 2. Mulige foranstaltninger Renovering Nedrivning Frasalg af ejendom Øvrige, ikke fysiske tiltag (f.eks. markedsføring) Dialog med kommune og øvrige aktører på boligmarkedet mhp. langsigtede visioner og løsninger Notatet er med henblik på en afklaring af ovenstående delt op i 3 dele: 1. Kommunesituationen, herunder den demografiske udvikling, forholdet mellem land og by og sociale indikatorer, som er nødvendige at afklare med hensyn til den fremtidige befolknings- og boligudvikling, der påvirker det fremtidige be hov for almene boliger geografisk i kommunen 2. Udviklingen i de enkelte byområder (her Mern og Langebæk) samt situationen i de almene boliger herunder en analyse af eksistensgrundlaget for afdelingerne i de givne byområder 3. Konkrete (og mindre konkrete) anbefalinger hvad angår valg af løsningsmodeller 2

3 1. Udviklingen i Vordingborg Kommune som helhed Udviklingen i Vordingborg Kommune som helhed bidrager til en forståelse for boligbeho vet over de kommende år, gennem en afdækning af udviklingen i befolkningsgrundlaget, sociale forhold, udviklingen i erhvervs- og arbejdsmarkedet samt tilgangen til offentlig service. Det giver ikke umiddelbart mening at undersøge boligmarkedet for hele kommu nen, da der forventes at være større geografiske forskelle på f.eks. boligsammensætning og efterspørgsel internt i kommunen. Dog vil boligmarkedet blive belyst på overordnet plan for Langebæk og Mern i efterfølgende afsnit. Vordingborg Kommune Vordingborg Kommune er siden kommunalreformen sammensat af 4 tidligere kommuner med Vordingborg Kommune som den største. Sidenhen er kom munen blevet opdelt i et par centerbyer, som består af Vordingborg i den sydvestlige del af kommunen med ca indbyggere, Stege (på Møn) i det sydøstlige hjørne med ca indbyggere og Præstø i den nordøstlige del ligeledes med ca indbyggere. I centerbyerne finder man størstedelen af den offentlige og private service, og det er også her, størstedelen af detailhandlen findes. Herefter er kommunen opdelt i lokalcentre, der består af mindre byer og gamle kommunal centre (der har mistet betydning som servicecentre siden kommunalreformen). Her er omfanget af offentlige og private servicetilbud mere beskedent, dog typisk med skole og daginstitution samt dagligvarehandel. Vordingborg Kommune har mange mindre landsbyer, der i dag alene fungerer som bolig områder eller med landbrugserhverv. Vordingborg Kommune er udnævnt som kulturarvs kommune med mange ældre by- og landsbyområder (f.eks. Stege Middel alderby), og en række turistattraktioner såsom Møns Klint. Vordingborg Kommune demografisk udvikling Befolkningsprognosen Befolkningsprognose ( ) viser den for ventede befolkningsudvikling frem mod 2026 i kommunen som helhed og i de enkelte distrikter. Der tages forbehold for, at kommuneplanen ikke nødvendigvis er opdateret med nyeste viden. Der kan dog identificeres nogle overordnede tendenser, som kan indikere, hvordan befolk ningsgrundlaget udvikler sig i Vordingborg Kommune, og som hermed kan give en indikation af befolkningsudviklingen i Mern og Langebæk på kort og på læn gere sigt. Vordingborg Kommune havde et samlet befolkningstal på i januar 2012 (mod i 2008). Der forventes en samlet befolkningsnedgang på ca. 7-8 % (eller en ned gang på mellem indbyggere) frem til 2025 i kommunen som samlet stør relse. Denne nedgang i befolkningstallet er dog i høj grad geografisk betinget. Igennem en år række har der kunnet dokumenteres en større befolkningstilbagegang i øst (Præstø og Møn) i forhold til vest (omkring Vordingborg by), hvor der dog ligeledes opleves en mindre befolkningsnedgang. 3

4 Prognoserne viser, at befolkningsnedgangen i den østlige del af kommunen især gælder børn, unge og erhvervsaktive. Denne udviklingstendens er i de senere år blevet mere tydelig, og raten for befolkningsnedgangen i øst forventes fortsat at stige over de kom mende år, da fænomenet i sig selv forventes at have en forstærkende effekt. Det er usik kert, i hvor høj grad befolkningsnedgangen skyldes en befolkningsvandring af unge og erhvervsaktive fra øst mod vest eller om nedgangen skyldes flytninger ud af kommune grænsen i samme aldersgrupper, sammenkoblet med mindre aldersårgange blandt unge og erhvervsaktive. Omvendt forventes såvel andelen som det faktiske antal ældre over 65 år at stige relativt voldsomt frem mod 2025 i de fleste distrikter i Vordingborg Kom mune. Søjlediagram over kommunens udvikling og alderssammensætning frem til 2026 (kilde: notat befolk ningsprognose ) Erhvervsaktive, børn og unge Set i tal er det forventningen, at indbyggere i den erhvervsaktive alder vil falde med ca. 16 %, eller lidt over færre indbyggere i den erhvervsaktive alder i Der er her især tale om aldersgruppen år, der med en nedgang i antal på lidt over 20 % eller ca borgere forventes at bidrage størst med nedgangen i indbyggere i den er hvervsak tive alder. Gruppen af årige forventes ligeledes at falde med lidt over 16 % eller ca færre indbyggere, og de årige med lidt under 10 %. Disse trends påvirker ligeledes antallet af børn og unge, og der forventes en nedgang på mellem % frem til 2025 blandt børn i den skolepligtige alder, og næsten 10 % for børn mellem 0-6 år. Indbyggere over 65 år Antallet af indbyggere over 65 år forventes at stige med næsten 26 %, eller en fremgang på lidt over borgere over 65 år i Især antallet af årige forventes at stige 4

5 med mellem % eller lidt over borgere, og de årige forventes at stige med lidt over 20 % eller lidt over borgere. Udviklingen i befolkningsfordelingen mellem land og by Den eksisterende befolkningsfordeling mellem land og by viser, at Vordingborg Kommune i dag kan betegnes som en landkommune. I 2008 var 36 % af befolkningen bosat i de 3 største byer, 29 % boede i lokalcentrene, og 35 % boede i landdistrikterne, dvs. landby erne og det åbne land. På sigt forventes denne balance at rykke sig, da befolkningsvan dringen i området går fra land til by dog vil de 3 største byer, herunder især Stege og Præstø, i sig selv opleve en befolkningstilbagegang, og derfor vil fordelingen kun lang somt rykke sig til fordel for byområderne og på bekostning af landdistrikterne og lokalcen trene. Udviklingen i de enkelte distrikter Fremover forventes alene moderat vækst i Vordingborg by, mens alle øvrige distrikter forventes at opleve en moderat til en større nedgang i befolkningstallet. En større ned gang forventes bl.a. for Mern-distriktet (med en nedgang på ca. 13 %), og Kalvehave- distriktet (herunder Langebæk) med hele 19 %. De største fald opleves i Jungshoved- distrikt (over 20 %) og på Møn (ca. 10 % i Stege og mellem % på Vest- og Øst-Møn). Billede over befolkningsudviklingen i lokalområderne (kilde: notat befolkningsprognose ) Nedgangen i befolkningstallet i de fleste distrikter påvirker ligeledes skoledistrikterne. Kun Vordingborgskolen forventer mindre fremgang, mens de øvrige skoledistrikter forventer en nedgang på mellem 6 og 14 %. Dette har betydning for udviklingen af en ny skolestruktur, som allerede påvirker udbuddet på skoleområdet negativt i landområderne. Sociale forhold/indikatorer 5

6 Sammenkoblet med befolkningsudviklingen er der i Vordingborg Kommune en række udfordringer, hvad angår sociale forhold (her fra en analyse af kommunens sociale para metre i 2012), og som ligeledes kunne tænkes at påvirke den almene boligsektors rolle i kommunen i dag og fremover. De overordnede udfordringer er som følger: Større andel på offentlig forsørgelse og stor andel på permanent forsørgelse 23,1 % af befolkningen i den erhvervsaktive alder modtager offentlig forsørgelse (mod 16,9 % i Østdanmark). I alt 83 % af befolkningen i den erhvervsaktive alder indgår enten i arbejdsstyrken eller er under uddannelse, hvilket er en af de laveste andele i Østdanmark. 12,1 % af befolkningen i den erhvervsaktive alder er på permanent offentlig forsørgelse (især førtidspensionister), mod 7,2 % i Østdanmark. Hvor der i Østdanmark samlet set har været et lille fald i antallet af borgere på permanent forsørgelse igennem det seneste år, har der i Vordingborg Kommune været en stigning på 1,9 % her er der især tale om den store stigning i pensionister i Vordingborg Kommune. Flere er blevet langtidsledige, men der opleves et samlet fald i arbejdskraftreserven Antallet af langtidsledige stiger og udgør 23 % af de bruttoledige i Vordingborg. Det er en lidt større andel end gennemsnittet i Østdanmark (21,9 %). Vordingborg Kommune har som den eneste kommune oplevet et fald i arbejdskraftreserven (jobklare ledige) (-2,4 % mod en gennemsnitlig stigning på 6,5 % i Østdanmark), men har dog stadig en relativt høj arbejdskraftreserve set ift. gennemsnittet i Østdanmark (3,6 % mod 3,4 %). Årsagen til det store fald i arbejdskraftreserven kendes ikke. Stor andel af unge på offentlig forsørgelse og mange unge ledige uden uddannelse 14,9 % af alle unge under 30 år er på offentlig forsørgelse i Vordingborg Kommune mod 10 % i Østdanmark. Modsat de fleste kommuner i Østdanmark er antallet af unge på offentlig forsørgelse dog faldet i Vordingborg (-1 % mod +3,6 % i Østdanmark). Der er dog sket en stigning af unge på førtidspension og unge på kontant- og starthjælp matchgruppe 2 og 3. I alt 70 % af alle unge ledige har ikke en erhvervskompetencegivende uddannelse mod 63 % i Østdanmark. Der er ligeledes en stor andel 15-17årige, som ikke er i gang med en uddannelse (8,2 % i januar 2010). Lavere uddannelsesniveau generelt 20,4 pct. af de årige i Vordingborg Kommune havde i 2012 en videregående uddannelse, hvilket er lidt lavere end for Region Sjælland samlet set (21,2 pct.). Samtidig gør det sig gældende, at op mod 26,7 % blandt de årige i kommunen ingen erhvervsuddannelse har, hvilket er noget højere end for Region Sjælland (23,6 %). Ovenstående tegner et generelt billede af Vordingborg Kommunes sociale profil, der ligele des påvirker boligbehovene i de kommende år. Tallene viser, at Vordingborg 6

7 Kom mune på en række kritiske sociale indikatorer scorer relativt lavt sammenlignet med gen nemsnittet for Østdanmark (Region Sjælland og Region Hovedstaden). Dette vedrører såvel en stigning i befolkningsandelen på forsørgelse (her især ældre), men ligeledes en række negative tendenser hvad angår tilknytning til arbejdsmarkedet, uddannelsesni veau mv. blandt den erhvervsdygtige del af befolkningen. Samtidig viser de fleste indikatorer, at udviklingen går den forkerte vej. På denne bag grund er det erfaringen, at der vil være et stigende behov for gode og billige boliger samtidig med at disse helst skal være i tilknytning til de større byer, dvs. hvor der er nær hed til offentlige og private servicetilbud. Ovenstående negative udviklingstendenser for ventes ikke nævneværdigt ændret i løbet af de kommende år, hvorfor de nævnte behov forventes at styrkes fremover. Dette kan være én blandt mange årsager til den allerede oplevede befolkningsnedgang i den østlige del af kommunen. Udviklingen i arbejdsmarked og erhvervsliv Vordingborg Kommune kan primært karakteriseres som værende en bosætningskom mune med begrænsede arbejdspladser inden for kommunens grænser. Vordingborg Kommune er ligeledes kendetegnet ved en større andel mindre virksomheder med en eller få ansatte, samt en relativt større andel offentligt ansatte. Helt generelt har den øko nomiske krise kunnet mærkes i størstedelen af de private erhverv beliggende indenfor kommunens grænser. Nedenfor ses et diagram over andel arbejdspladser i Vordingborg Kommune fordelt over forskellige sektorer: Kilde: Ovenstående tabel viser, at de største sektorer målt på andel beskæftigede er industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed, herunder især landbrug; handel og transport samt bygge og anlæg med ca. 60 % af den beskæftigede arbejdsstyrke - sektorer som overordnet set især beskæftiger folk med korte og mellemlange uddannelser. De offent lige arbejdspladser står for ca. 13 %, mens erhvervsservice ligeledes står for godt 12 % af den beskæftigede arbejdsstyrke det forventes, at de offentlige arbejdsplader fylder samlet set mere end de 13 % og er f.eks. ligeledes fordelt over kultur, fritid og anden ser vice. Turismen er ligeledes fordelt på en række af sektorerne, men anslås at være en af de vigtigere sektorer i kommunen fremover vækstmæssigt. Der er siden 2007 oplevet et mindre men stabilt fald i det faktiske antal beskæftigede i størstedelen af sektorerne. Med hensyn til udviklingen i detailhandlen har mange mindre byer oplevet en tilbagegang (butikslukninger) indenfor de seneste 5 år. Kommunen har som strategi primært at under støtte detailhandelsudviklingen i de 3 hovedbyer. Dette er en del af en strategi, der går ud på at prioritere en revitalisering af de 3 hovedbyer, som bl.a. har lidt af butikslukninger igennem den økonomise krise, og som i forvejen betegnes som værende relativt svage lokalcentre. En analyse udført i 2008 af indbyggernes tilfredshed med de private servicetilbud i kom mu nen, her især detailhandlen, viser, at ca. 33 % bliver handlet udenfor kommunens grænser især i Næstved og Københavnsområdet. Et tydeligt resultat af 7

8 analysen er, at Vordingborg by kan betegnes som værende et relativt svagt regionalt center. Fælles for centerbyerne i kommunen er, at kundegrundlaget primært er meget lokalt. Udviklingsstrategi mht. byudvikling og udvikling i offentlige servicetilbud Kommunen arbejder med en række udviklingsstrategier, hvor hhv. det sociale område (herunder offentlige servicetilbud), bosætnings- og byudviklingsområdet, arbejdsmarked og erhvervsområdet mv. er i centrum. En af de mest centrale strategier er at centralisere den kommunale service såvidt muligt til de definerede centerbyer (Vordingborg, Præstø og Stege). Samtidig er disse 3 byer geografisk fordelt i kommunen, således at de ikke indbydes konkurrerer om oplandet. Det er også her, at der arbejdes med byudvikling/områdefornyelse, især hvad angår boligud bygning og videreudvikling af detailhandlen (gennem fysisk planlægning primært, men også gennem dialog med det lokale erhvervsliv om idéudvikling, fjernelse af barrierer etc.). Et eksempel herpå er, at der i Vordingborg Kommune er etableret en ny skolestruktur fra 1. halvår Skolestrukturen indbefatter en omstrukturing af de gamle skoledistrikter med 13 skoler tidligere til 5 skoler med filialer i dag. Det drejer sig i første omgang om en omstrukturering af klasseniveauer f.eks. en centralisering af de ældre klasser til kom munens større byer. Der er forsøgt bevaret nogle lavere klassetrin i de op rindelige skole distrikter, men på mellemlang sigt er der ligeledes tale om skolenedlæg gelser i lokalom råderne. I de berørte områder er der kun én overbygningsskole i Stevnsved og én skole for de mindre klasser i Mern. Kalvehave Skole blev nedlagt i august Omkring daginstitutioner er den tidligere børnehave i Langebæk nu flyttet til og sammenlagt med Stensved. Der er fortsat én børnehave i Mern. Hertil kommer at der er en privat skole og en privat daginstitution i Øster Egesborg. Udannelsesområdet ses desuden som en afgørende faktor for den store, oplevede fraflyt ning af unge fra kommunen. Mange unge tager til Næstved (mellemlange uddannelser) eller København (mellemlange og lange uddannelser), og tilbageflytningsraten efter endt uddannelse er relativt lav. Der er således planer om at styrke ungdomsuddannelsestil buddene i kommunen. Sidst men ikke mindst arbejdes der på branding og fastholdelse/skabelse af småerhverv i forbindelse med kommunens turismesektor, som til dels angår kommunen som kulturarvskommune og kommunens placering i Vandkants-Danmark. Det er forhåbningen, at brandingen kan tiltrække nye erhvervsinitiativer inden for oplevelsesøkonomien samt til trække flere højtuddannede borgere. Konklusion, Vordingborg Kommune De enkelte udviklingstendenser som udmøntet i ovenstående viser ikke som sådan nogle konkrete scenarier, der kan give et bud på behovet for almene boliger i Mern og Lange bæk. Dog viser tendenserne nogle samfundsforhold, som i en ikke uvæsentlig grad påvir ker udviklingsmulighederne i kommunen på sigt, herunder for Mern og Langebæk, og som allerede vurderes at påvirke boligbehovet, herunder behovet for almene boliger i de 2 byer. 8

9 De vigtigste tendenser er, at: Befolkningstallet er for nedadgående i kommunen, og dette gør sig især gældende i de østlige dele af kommunen (herunder Mern- og Kalvehave(Langebæk) distrikter) hvor det især er antallet af erhvervsaktive, børn og unge, der er i fald. Til gengæld forventes antallet af ældre (såvel som andel af befolkningen og antal) at stige markant frem til Det må formodes, at der i de distrikter, der oplever nedgang i befolkningstallet, vil være et vigende behov for familieboliger, men omvendt et stigende behov for ældreboliger, især tæt på offentlige og private servicefunktioner og detailhandel. Der sker en (langsom) ændring i balancen mellem antal indbyggere på landet og i byområderne til fordel for sidstnævnte. Det er dog tvivlsomt, i hvor høj grad dette vil komme Præstø og Stege til gode. En vigtig tendens er her, som en række undersøgelser tyder på, at især ældre gennem de sidste 5-10 år ikke længere foretrækker en bolig i landsbyerne og landdistrikterne, men i stedet søger mod de større byer, hvor der er adgang til service og kulturliv. Vordingborg Kommune oplever i nogle tilfælde større udfordringer på socialområdet end gennemsnittet af kommunerne i Region Sjælland dette hvad angår eksisterende udviklingstendenser ift. f.eks. antallet af langtidsledige, borgere på permanent forsøgelse, unge ledige uden uddannelse m.fl. Her er spørgsmålet, om dette i kraft af en lavere købekraft kan medvirke til en stigende søgning mod almene lejeboliger, hvilket f.eks. kan give sig til udtryk i et stigende antal dårlige betalere. Vordingborg er en bosætningskommune med en relativt lav andel af arbejdsmarkedet i den private sektor. Samtidig har krisen påvirket den private sektor, hvilket f.eks. kan ses på nedgangen i detailhandlen i mindre såvel som større byer. Detailhandlen søges fremover især styrket i de 3 hovedbyer, og øvrige tiltag, hvad angår erhvervsudvikling, relaterer sig især til kommunens styrker indenfor oplevelsesøkonomien. Dette formodes at bidrage til at forstærke tendensen til funktionstømning og fraflytning. Den kommunale servicestruktur bærer præg af ovenstående tendenser. Fremtidige strategier, som eksemplificeret på skoleområdet, går på en centraliseringsstrategi, hvor kommunen gør et forsøg på at styrke de 3 hovedbyer som kommunale centre i Vordingborg Kommune. Centraliseringsstrategier opleves overalt i Danmark og forventes styrket i fremtiden. Centraliseringsstrategierne bidrager ligeledes til en befolkningsfraflytning fra landområder og landsbyer, der ikke længere serviceres af offentlige servicefunktioner. Omvendt opleves der nogle steder en styrkelse af det lokale fællesskab, hvor der på eget initiativ f.eks. åbnes friskoler. Disse forskellige tendenser bidrager til at give et forsigtigt bud på den fremtidige efter spørgsel efter almene boliger i Vordingborg Kommune. Der forventes generelt en da lende efterspørgsel efter ungdoms- og familieboliger i landdistrikter og landsbyer fremover i kommunen, hvilket er en tendens, der allerede opleves af 9

10 Vordingborg Bo ligselskab. Samtidig forventes der ligeledes en dalende efterspørgsel efter ældreboli ger i landdistrikter og landsbyer, men en stigende efterspørgsel efter ældreegnede, tilgængelighedsboliger i de større byer (især Vordingborg). Der kan ligeledes forven tes en svagt voksende efterspørgsel efter billige almene lejeboliger fra mindre res sourcestærke borgere på f.eks.overførselsindkomster, i nogle tilfælde socialt bela stede borgere. Her gør det sig ligeledes gældende, at nærheden til detailhandel og offentlig og privat service foretrækkes. Denne udvikling i efterspørgslen efter al mene boliger er langt fra enestående i landkommuner såsom Vordingborg. 2. Beskrivelse af de konkrete lokaliteter (Mern og Langebæk) Nedenfor vises et kort over placeringen af Mern by og landsbyen Langebæk ift. Vording borg (og Stege og Præstø). Mern Områdebeskrivelse og historik Mern er en lille by med lidt under 960 indbyggere (2012). Mern er i kommuneplanen udpe get som lokalcenter. Byen ligger relativt centralt i kommunen med 10 km til Præstø, 11 km til Vordinborg og 21 km til Stege. Transportmæssigt gennemkrydses Mern fra 10

11 vestlig ret ning af Ørslevvej, fra sydøstlig retning af Kalvehavevej og fra nordlig retning af Præstø vej. Fra Ørslevvej er der ca. 5 km til Sydmotorvejen (1-1½ time til og fra København). Desu den er der nu busforbindelse til Vordingborg hver halve time og til relativt sent om aftenen. Indtil for nylig var der alene 1-times busdrift frem til på hverdage fra Vor dingborg til Mern, hvorfor der er sket en væsentlig forbedring af den offentlige transport til og fra byen. Mern har oprindeligt været 2 landsbyer delt af Mern Å. Mern er en forhenværende stati onsby. Stationen blev anlagt i 1913 som en del af Næstved-Præstø banen. Der er stadig bygninger, der stammer fra stationsbytiden såsom Mern skole, den gamle perron, Mern Kirke og plejehjemmet Solhøj. Byen har tidligere haft lidt industri liggende i forbindelse med sukkerroedyrkning i området, primært den første halvdel af 1900-tallet. Offentlige og private servicetilbud Mern har enkelte offentlige servicefunktioner, herunder en skole, som for flere år siden er reuceret til kun at omfatte de lavere klassetrin. Der er en række funktioner tilknyttet æld replejen såsom dagcentret Egehuset, Solhøj Plejecenter samt døgninstitutionen Op holdsstedet Søndervej. Mern børnehave er beliggende i Mern bymidte og udbygget i flere omgange (sidst i 2004), nu med plads til 64 børn (børnehaven er pt. ved at udbygge og forbedre legepladsen). Udover Mern børnehave er der en privat vuggestue og natur børnehave, Spilopperne, også beliggende i Mern, der i skrivende stund er ved at udvide med en filial på Møn. Der er hverken læge, tandlæge eller andre sundhedsfunktioner i Mern, og indbyggerne serviceres primært af funktionerne i Præstø og Vordingborg. I centrum af byen ligger en Spar-butik og en frisør, og der har tidligere ligget enkelte an dre butikker, som nu er lukket. Der er enkelte småerhverv, f.eks et lille mekanikerværk sted og et par en-mandsvirksomheder. Der har igennem 80 erne været en hel del forret ninger og mindre butikker i Mern disse er dog lukket efterhånden, bla. pga. pensionering og manglende afsætningsmuligheder. Der har også indtil for nylig været en lille kiosk, som dog også er lukket igen. Der er et lille kulturhus (Kulturhuset Multicum) med netcafé, catering, galleri og kurser. Kulturhuset søger at udvide deres aktiviteter til at kunne inkludere en teater- og koncert sal samt en ungdomsklub. Kulturhuset tilbyder i dag enkelte café- og musikaftener ca. en gang om måneden. Mern har desuden en af de større idrætsforeninger i nær området. Nogle af de omkringliggende lokalbyer har ikke kunnet få deres idrætsforening til at overleve, hvilket til gengæld er lykkedes i Mern. Mern har også en større hånd værksborgerforening, der ifølge boligselskabet får ting til at ske. Der er nogle private initiativer, som lykkes i området f.eks. den førnævnte private friskole, der nu er åbnet og er ved at udvide. Dette har en positiv effekt på byen og betyder, at der ifølge boligselska bet er borgere, der gerne vil blive i området, da eksempelvis friskolen er attraktiv for bør nene. Det kan dog ifølge boligselskabet ligeledes mærkes, at gejsten i området forsvinder lidt efterhånden, og her kan der også være tale om et generationsspørgsmål. Ift. at få lidt liv til byen er det ikke oplevelsen, at man føler sig prioriteret af kommunen. De grønne 11

12 om råder med bænke osv. (småforskønnelse) af byen skyldes primært den lokale borgerfor enings indsats. De bebyggede arealer Byen er især kendetegnet ved åben-lav boligbebyggelse (mange parcelhuse) og enkelte områder med tæt-lav (især området omkring Banevej). Mern er en ældre by, som vurderes at stamme tilbage fra tallet. Dette bærer byen dog ikke arkitektonisk præg af længere. Byen bærer præg af at være blevet udbygget i forskellige omgange enkelte og spredte bygninger fra slutningen af 1800-tallet, enkelte bygninger fra stations tiden i den sydlige del af byen, bykernen med lidt ældre til nyere tæt-lave og blandede bolig- og erhvervsbebyggelser, enkelte villa-områder med lidt større murmestervillaer fra erne i den ældre østlige del af byen samt et lidt større parcelhuskvarter fra erne i den vestlige del af byen. I den sydvestlige del af byen er et enkelt nyere villaområde beliggende. Visuelt fremstår bymidten, den østlige og den vestlige del af byen forholdsvis slidt. Mange bygninger fremstår ret dårligt vedligeholdte og enkelte bygninger temmeligt forfaldne. En boligsøgning på Boliga (marts 2013) viser også kun færre boliger i relativt god stand til salg (f.eks. er der en relativt stor andel boliger med meget dårlige energimærker). Derudover oplyser boligselskabet, at det ikke kun er de almene boliger, der oplever tom gang. Det er indtrykket, at der ligeledes er nogle tomme ejerboli ger primært i de ældre parcelhuskvarterer, dvs. indenfor selve Mern by. Den gennemsnit lige liggetid for parcel huse/villaer i Vordingborg Kommune, herunder også gældende for Mern og omegn, er relativt høj på ca. 380 dage for villaer, hvilket betyder, at Vording borg Kommune ligger blandt de 25 kommuner med højest liggetid (Bo liga.dk). Liggeti derne i Mern er ligeledes høje og i nogle tilfælde højere end for kommu ne gennemsnittet der kan her især være tale om dødsboer, og der mangler nye og yngre beboere til at flytte ind. Sociale forhold Som tidligere nævnt oplever Mern-området større udfordringer med nedgang i befolk nings tallet, hvilket også opleves i selve Mern by (der foreligger som sådan ikke til gængelig statistik på selve Mern by). Det er indtrykket, at Mern generelt er en aldrende by. Det er oplevelsen at unge, der flytter til de større byer i kommunen eller ud af kommunen med henblik på at uddanne sig, ikke flytter tilbage igen. Samtidig opleves i forbindelse med lukning af butikker og forringelser i offentlige servicetilbud, at indbyggerne fraflytter til fordel for f.eks. Vordingborg. Derfor er det i høj grad indtrykket, at sociale forhold og udviklingstendenser i særlig grad kan sammenlignes med de overordnede forhold og tendenser i kommunen, som uddybet i det første afsnit. Disse tendenser bakkes op af følgende udarbejdede sociale kort for Mern by. De sociale kort angiver ikke sociale indikatorer for de enkelte husstande i byen, men generelle be tragtninger for et vist antal beboere på et vist antal m2. Husstandsindkomst 12

13 Nedenstående kort er udarbejdet gennem et særligt GIS-baseret system. Gennemsnittet for cellerne i radius om Mern på er 4,63 som indikator, hvilket betyder, at byen som helhed ligger lidt under den gennemsnitlige indkomst for Danmark. En nogenlunde fordelingen for decilerne som vist i cellerne er følgende: Decil 1-3 Årlig husstandsindkomst kr kr kr kr kr kr. 13

14 I ovenstående kort er det især tydeligt, at der er en væsentlig højere husstandsind komst ( kr. årligt) i de nyere parcelhus-/villakvarterer i byen sammenlignet med de ældre dele af byen ( kr. årligt). Den meget lave decil på 2, som kan ses i den centrale del af byen, er især et udtryk for beliggenheden af plejeboligfunktioner i området. Tendenserne, som det kan ses af kortet, kan ligeledes ses i sammenhæng med fordelin gen i byens voksenalder som angivet på det næste kort. Voksenalder Gennemsnittet for cellerne i radius om Mern er på 5,72 som indikator, hvilket betyder, at byen som helhed ligger lidt over den gennemsnitlige voksenalder for Danmark. 14

15 En nogenlunde fordeling for decilerne ses i nedenstående tabel: Decil 1 Voksenalder år år år år år år Her er det en interessent observation, at det især er ældre beboere, altså beboere i alders gruppen år, der bor i de nyere parcelhus-/villaområder, og har den hø jeste indkomst. Yngre aldersgrupper i byen, især årige, har en markant lavere års ind komst. Indkomst og alder svarer dog nogenlunde med det forventede billede på bag grund af Vordingborg Kommunes sociale indikatorer, især hvad angår de lidt yngre al dersgrup per blandt de erhvervsaktive. Dette gælder ligeledes den manglende yngste 15

16 fraktil på årige, som enten stadig bor hjemme hos forældrene og derfor ikke frem træder selv stændigt i kortlægningen, eller er flyttet med henblik på uddannelse. Boligsituationen Fordelingen mellem almene og ejerboliger kendes ikke for Mern by. I Mern er det alene VB s afdelinger, der udgør den almene boligmasse i byen med 85 boliger (resterende boliger er 25 ældreboliger og 2 i Kindvig lidt udenfor Mern by). Boligselskabet har også tidligere administreret ældreboliger tilknyttet det lokale plejecenter, som dog indenfor de senere år er overgået til en anden almen administrator (Boligselskabet Sjælland). Hoved bestanden af boligudbuddet i byen består primært af ejerboliger i form af parcelhuse og villaer. Boligselskabet oplyser, at der ligeledes opleves en lille, men stigende konkurrence fra private udlejere. Disse består primært af husejere, der ikke kan sælge deres parcel hus/villa, og som derfor udlejer til favorable priser. Dette opleves i hele kommunen og ikke alene i Mern by. I Mern er der en hel del tomme boliger - ikke kun almene, men også ejerboliger - og ikke kun udenfor byen men også inde i byen. Det er indtrykket, at det nye parcelhuskvarter ikke er ramt, men at det går mindre godt med det lidt ældre parcelhuskvarter. Husene ligger meget længe til salg, uden at der kommer nyere generationer til. I boligselskabet har man gjort sig nogle tanker om, hvor folk bliver af. Det er ikke indtrykket, at folk som sådan flytter ud af kommunen, f.eks. nordpå mod København. Tværtimod opleves der stadig en søgning ind til Vordingborg- området - her kan der være tale om ældre, der søger tilbage til barndomsbyen eller ressourcestærke familier fra Hovedstadsområdet, der gerne vil bo tættere på natu ren (dette gør sig dog ikke gældende for Mern, men for mere naturskønne områder i Vording borg Kommune). Det er indtrykket, at affolkningen primært relaterer sig til en aldrende befolkning, der ikke bliver erstattet af en yngre generation. Her har Mern nogle udfordringer med hensyn til at være attraktiv for yngre beboere, da byen bærer mere og mere præg af at være lidt død. Der opleves i dag en del søgning til Plejecentret i Mern, især hvad angår ældrebo liger. Få år tilbage oplevede man problemer med beboertilgangen, men situati onen beskrives som tilfredstillende i dag uden at der dog er tale om, at man ligefrem står i kø for at komme ind. Det har været boligselskabets oplevelse, at det primært er lokale borgere, der sørger for at få deres gamle forældre ind på plejehjemmet. De enkelte afdelinger Den almene boligmasse i Mern består pr. 1. juli 2013 af 4 afdelinger (tidligere én afdeling, afd. 002). Repræsentantskabet og afdelingsmødet har godkendt opdelingen med virkning pr. 1. juli Afd. 005, Gamle Mern, med 67 boliger, heraf 25 ældreboliger (Kindvigvej 19, Banevej 12-16, Jungshovedvej 7 A-B, Æblevej, Hybenvej og Væver Hansens Vej). Derudover ældreboliger beliggende Søndervej 9-69 og Ørslevvej Afd. 006, Mern Bymidte, med 20 boliger (Kærmindevej 1, 3, 5 og 2, 11, 13 og Gl. Præstøvej 2) Afd. 007, Mern Gl. Skole, med 4 boliger (Kærmindevej 4, A-C) Afd. 008, DLG Grunden, med 21 boliger (Banevej 9-51 og 35-43) 16

17 De adresser, der i dag oplever udfordringer i Mern, er som følger: Kærmindevej 1, 3, 5 og 2 (afd. 006) Kærmindevej 11, 13 og Gl. Præstøvej 2 (afd. 006) Kærmindevej 4 (afd. 007) Banevej 9-51 (afd. 008) De 3 øverste ejendomme er beliggende centralt i byen, tæt på Spar-butikken og øvrige funktioner placeret i bymidten. Kærmindevej 1, 3, 5 og 2 er opført i og består af 4 blokke i to plan med i alt 16 lejemål: 12 stk. 2 værelses på 78 m2 4 stk. 3 værelses på 94 m2 Her opleves boligerne som værende attraktive for især de ældre til dels fordi der er tale om relativt moderne boliger i planløsningen og rent indret ningsmæssigt, og til dels fordi man kan orientere sig om, hvad der foregår ude på ga den med direkte udsyn til bymid ten. Da det primært er boligerne i stueplan, der er søg ning mod, oplever boligselskabet udfordringer med at udleje på 1. sal, og der er således tomgang i 2 af boligerne på 1. sal. En af udfordringerne er her manglende tilgængelighed op til 1. sal. Kærmindevej 11, 13 og Præstøvej 2 er en sammenbygget ejendom bygget i stationsbytiden (opført 1910) og byfornyet til beboelsesformål i Ejendommen er i 2 etager med 4 lejemål og 1 fælleshus: 1 stk. 2 værelses på 68 m2 1 stk. 2 værelses på 65 m2 1 stk. 3 værelses på 84 m2 1 stk. 3 værelses på 93 m2 På trods af byfornyelsen opleves ejendommen som værende slidt og utidssvarende såvel udvendigt som indvendigt, og opleves derfor ikke helt så attraktiv som de øvrige. Her er der 2 ledige boliger på Kærmindevej 11, st. og på 1. sal, og der opleves manglende søg ning mod boligerne. Kærmindevej 4 A-C er opført i 1902 og byfornyet i 1991 til boligformål. Der er tale om 4 lejemål fordelt på 2 etager: 2 stk. 2 værelses på hhv. 86 og 89 m2 2 stk. 4 værelses på hhv. 130 og 138 m2 Her er det indtrykket, at boligerne er relativt store og moderne og tilpasset den lille familie, men at udearealerne ikke er optimale. Udearealerne består af en fælles gård have, hvor der er direkte indsyn fra gaden, og hvor bussen ofte kører forbi og stopper tæt på. Der opleves på nuværende tidspunkt ikke tomgang i ejendommen, men der er på den anden side meget lidt søgning mod boligerne (ingen venteliste), da boli gerne vurderes mindre attraktive af ovenstående årsager. 17

18 Banevej 9-51 er placeret i den sydlige del af byen og er opført i 2003 og består af række huse i 1-2 plan med i alt 21 lejemål med egen have: 4 stk. 2 værelses på 68 m2 15 stk. 3 værelses på 93 m2 2 stk. 4 værelses på 106 m2 Boligerne på Banevej er nye og fremstår meget moderne dog er der i dag udfordringer med tomgang i 11 af lejlighederne samtidig med, at der opleves en meget lille søg ning generelt mod boligerne på Banevej. En af årsagerne er, som tidligere beskrevet, en vi gende efterspørgsel efter familieboliger i landområder, landsbyer og de mindre byer. Der opleves overordnet set en stor tomgang på boligerne i Mern. Her er der tale om tom gang på 16 lejemål ud af 87 (eller næste 20 %) i april 2013 samtidig med en meget lille venteliste. Der er for april 2013 alene 2 aktive ansøgere til 2-rums boliger og 3 aktive til 3rums boliger, som pt. ikke er ledige. Dog er det mere positive bil lede, at der er 4 aktive ansøgere til 4 rums-boliger, som pt. ikke er ledige. De aktive ansø gere er fordelt såvel, hvad angår boliger på Banevej som Kærmindevej. Afdelingsoplysninger Afdelingerne i Mern udgjorde frem til 1. juli 2013 én afdeling, men er nu opsplittet i 4 afde lin ger. Baggrunden for opsplitningen er, at Vordingborg Boligselskab gerne vil adskille de bebyggelser, hvor der er store udlejningsproblemer, fra de bebyggelser, hvor der kun er få eller ingen problemer med udlejningen. Vordingborg Boligselskab har søgt og fået tilla delse til, at Dispositionsfonden fra den 1. juli 2013 ikke skal dække den oprindelige afde ling 002, Merns udgifter til tab som følge af ledige boliger. Selvom den gamle afdeling 002, Mern, har fået dækket udgifterne til tab som følge af ledige boliger af Dispositionsfonden (1,36 mio. kr. i seneste regn skabsår), starter de 4 nye afdelinger pr. 1. juli 2013 med en presset økonomi. Afdelingen (002) har et oparbejdet underskud på kr ,00. Endvidere dækker afdelingens henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse, kun ét års forbrug. I forrige regnskabsår (1/ /6 2012) havde man et tab på fraflyttere på kr ,00, hvilket blev dækket af henlæggelserne, men tilbage står et tilgodehavende på kr ,00 og en henlæggelse på kun kr ,00. Vedligeholdelsestilstanden i de 4 nye afdelinger er generelt god, men der er dog visse udfordringer, herunder: Kærmindevej 1, 3, 5 og 2 (afd. 6): Der er store problemer med knirkende gulve, som er forsøgt afhjulpet med gulvjack, men opstrøningen er for dårlig, og opklodsningen smuldrer. Det ser derfor desværre ud til, at den eneste løsning er en udskiftning af samtlige gulve samlet pris: 1,9 mio. kr. Kærmindevej 4 (afd. 7): Ejendommen trænger til udvendig maling af pudset facade samlet pris kr ,00. Konkurrencen mellem de almene boliger og øvrige forskellige boligformer i Mern Der er for Mern by sammenlignet omkostninger ved at bo i parcelhus/villa vs. at bo i en almen bolig. Dette set ift. pris og antal m2. Her er der ligeledes taget udgangspunkt i 18

19 par celhuse/villaer i en nogenlunde boligstandard (dvs. deciderede håndværkertilbud er ikke medtaget i sammenligningsgrundlaget), og huslejen i de almene boliger er sammenlignet med angivne nettoydelser ved salg af parcelhuset/villaen. For Mern gælder det, at de fleste parcelhuse og villaer til salg er af en vis størrelse, dvs. tæt på eller lidt over 100 m2. Der er ikke på samme måde som i Hovedstadsområdet min dre parcelhuse på m2, der kan bruges som sammenligningsgrundlag. Undersøgelsen tager derfor udgangspunkt i parcelhuse/villaer på mellem 100 og 133 m2 med 3-4 værelser til salg i marts Der er tale om 9 parcelhuse/villaer i selve Mern by. Undersøgelsen viser, at der er relativt stor spredning i nettoydelsen/m2 afhængigt af pla cering og standard, men som dog vurderes indenfor et acceptabelt sam menlignings grundlag. Den gennemsnitlige nettoydelse for de 9 boliger ligger på 530,4 kr./m2 årligt, hvor huslejen på eksempelvis en 3-værelses almen bolig på Banevej 9-51 på 92 m2 ligger på ca. 821,4 kr./m2 årligt (6.298 kr. månedligt), eller Kærmindevej 11 st.tv., 3værelser på 86 m2, der ligger på 840 kr./m2 årligt (eller kr. månedligt). Hertil kommer, at for brugsudgifterne som tidligere nævnt er relativt høje for beboelses ejendommene på Kær mindevej, dog uden helt at kunne sammenlignes med niveauet for forbrugsudgifter i et gennemsnitligt parcelhus. Til gengæld er det en udlejningsmæssig fordel, at der for de almene boliger er mulighed for individuel boligydelse, der dog bl.a. er afhængig af husstandsindkomst. For samme månedlige ydelse, som det koster at bo i en almen bolig i Mern, kan man i Mern købe relativt velholdte og indflyt ningsklare boliger på mel lem m2. For visualisering se i nedenstående diagram: Forholdet mellem kr/m2 for sammenlignelige ejerboliger og almene boliger i Mern Det er således konklusionen, at set alene på pris og m2 står ovennævnte almene boliger relativt dårligt i konkurrencen med nærliggende villaer/parcelhuse. Også selv om der er forskel på nettoudgifter i parcelhus og boligafgiftsberegninger for almene boliger. Som en kommentar skal det tilføjes, at den gennemsnitlige liggetid for parcelhuse/villaer i Vor dingborg Kommune, herunder også gældende for Mern og omegn, er relativt høj på ca. 380 dage for villaer, hvilket betyder, at Vordingborg Kommune ligger blandt de 25 kom muner med højest liggetid (Boliga.dk). Det er derfor mere sandsynligt, at de almene boli ger i Mern konkurrerer med øvrige almene boliger i kommunen, som ifølge boligselskabet ligger tættere på Vordingborg by eller med private udlejere, der oplever udfordringer med at sælge parcelhuset eller villaen. Konkurrencen mellem forskellige almene boliger i kommunen Hvor de 3 første tidligere nævnte boligejendomme består af lejligheder, består den sidste på Banevej af rækkehuse. Der bør derfor sammenlignes huslejepriser i øvrige lokalbyer i området for hhv. lejligheder og rækkehuse. Her er billedet dog relativt komplekst. Boligselskabet oplyser, at boligerne i Mern primært konkurrerer med almene boliger tættere på Vordingborg og for en mindre del med al mene boliger i Præstø. Begrundelsen er, at boligselskabet primært oplever interne flytnin ger i selskabet ind mod Vordingborg. I Vordingborg ligger det generelle 19

20 huslejeniveau noget lavere end for Mern, f.eks. kommer huslejen ikke højere op end 735 kr./m2 for de dyreste lejligheder og mellem kr./m2 årligt for rækkehuse. I øvrige afdelinger beliggende i landsbyområder og øvrige lokalbyer er billedet ligeledes broget, hvad angår huslejen pr. m2. Der er dog ingen tvivl om, at boligerne i Mern, hvad enten der er tale om lejligheder eller rækkehuse, ligger i den høje ende hus lejemæssigt sammenlignet med øvrige lokalbyer. For Kalvehave gælder der huslejepriser på mellem 770 og 798 kr./m2 årligt for sammenlignelige lejligheder og for Stensved helt ned på 719 kr./m2 årligt for et rækkehus. For visualisering se i nedenstående diagram: Forholdet mellem kr/m2 for sammenlignelige almene boliger i lokalområdet blå søjle = lejligheder og rød søjle = rækkehuse På dette grundlag kan det siges, at almene boliger i lokalområder, der umiddelbart vil konkurrere med Mern, generelt har et noget lavere huslejeniveau end almene boliger i Mern. De almene boliger i Mern kan således langt fra siges at være konkurrencedygtige huslejemæssigt sammenlignet med øvrige almene boliger i kommunen. Det boligsociale Der foreligger ikke KÅS-tal for afdelingerne i Mern. Dog oplyser boligselskabet, at det sociale billede præges af de generelle udviklingstendenser i kommunen og i Mern, hvad angår en højere andel ældre eller unge uden uddannelse, og beboere i den erhvervsak tive alder på overførelsesindkomst og lav tilknytning til arbejdsmarkedet dog med en stabil andel af dårlige betalere, der fører til egentlige udsættelser. På trods af at de sociale indikatorer er for nedadgående for Vordingborg Kommune igennem de senere år, er det ikke forventningen, at dette skaber en højere efterspørgsel efter de almene boli ger i Mern på grund af boligernes dårlige prismæssige konkurrencesituation, den gene relle befolk ningsnedgang og den forringede tilgang til offentlige og private servicetilbud og detailhan del. Opsamling Mern Det generelle billede for Mern er mindre positivt. Byen oplever en befolkningstilbagegang og har en højere andel ældre indbyggere samt en relativt lavere indkomst end for det gennemsnitlige Danmark. Samtidig oplever byen udfordringer med tomme huse, og det vurderes i høj grad at være betinget af en manglende yngre generation. Byen virker slidt og lidt død på trods af enkelte, men gode private initiativer på kultur- og serviceområdet. Samtidig står det klart, at antal og variation i offentlige og private servicetilbud samt de tailhandlen længe har været på tilbagegang. De fleste almene boligejendomme i byen oplever tomgang på boliger. Dette forventes til dels at være forårsaget af den generelle befolkningstilbagegang i området, i sammenhæng med de almene boligers dårlige kon kurrenceforhold set i forhold til parcelhuse/villaer i nærområdet og øvrige almene boliger især i Vordingborg. Der er ingen større industrier i området, og kommunen prioriterer først og fremmest udviklingsinitiativer i de større byer i kommunen. Det er således svært at identificere tendenser, der på kortere eller længere sigt kan tyde på en forbedret situa tion, hvad angår efterspørgslen efter en almen bolig i Mern by. Langebæk 20

21 Områdebeskrivelse Langebæk er udpeget som landsby med 265 indbyggere (2011). Langebæk er belig gende i Kalvehave Sogn og er beliggende 3 km fra Gammel Kalvehave, 4 km fra Sten sved og 12 km øst for Vordingborg. Ift. infrastruktur og transport bliver landsbyen delt i to i den nord lige del af Gl. Vordingborgvej, som krydses af Sydmotorvejen ca. 6 km mod vest. Samtidig ligger Langebæk ca. 1 km fra Ulvsund. Der er offentlig transport med busforbindelse hver halve time til og fra Vordingborg. Offentlige og private servicetilbud Landbyen har tidligere haft en række offentlige servicefunktioner tilknyttet, som nu er luk ket f.eks. et kommunekontor som i dag fungerer som Teknisk Forvaltning. Der har indtil for 2 år siden ligget en kommunal børnehave i den nordlige del af landsbyen, som nu er lukket. Der er siden hen lavet forsøg på at etablere en privat børnehave i stedet, som dog ikke er lykkedes. I dag skal børn i børnehave og skole i Stensved eller Kalvehalve (hhv. 5 og 4 km). Der er fortsat et plejecenter beliggende i Langebæk, Plejecenter Skovbo som er relativt stort og f.eks. tilbyder en dagscafé til beboerne og de pårørende. Der har tidligere ligget en lille købmand centralt i landsbyen, som dog lukkede for nogle år tilbage. Der er i dag ingen detailhandel i landsbyen, og nærmeste fødevarebutik ker ligger i Kalvehave og Stensved. Derudover ligger der ved siden af det gamle kommu nekontor et lægehus, hvor der tidligere har været tilknyttet 3 læger, men nu 2 tilbage værende, som ikke er helt unge. Lægehuset oplever ifølge boligselskabet ud fordringer med at tiltrække nye læger, der kan tage over. Boligområderne Langebæk er kendetegnet ved primært åben-lav bebyggelse og enkelte mindre boligområ der med tæt-lav. De åbne-lave bebyggelser fremstår i form af større land ejen domme og spredte villaer langs med den nordgående Langebæk Gade, hvilket giver landsbyen et landligt præg. Mod nord ligger et gammelt offentligt område, hvor Skovbo Plejecenter nu er beliggende. Det er ligeledes i den nordlige del i umiddelbar nærhed af plejecentret, at afdelingen er beliggende. Langebæk bliver delt i to af Gl. Vordingborgvej, og afdelingen ligger lige ud til vejen. Beboelsesejendommene (landejendomme og villaer) langs med Langebæk Gade frem står relativt velholdte og kan næsten betegnes som værende idylliske med enkelte bindingsværkshuse og større murmestervillaer med store velholdte haver. Her har enkelte beboere f.eks. mindre private både liggende. Den nordlige del af lands byen tæt på pleje centret og ud til Gl. Vordingborgvej fremstår mere udbygget, og her fremstår en række mindre og tættereliggende parcelhuse fra 60 erne mindre vel holdte. Sociale forhold Langebæk har igennem en længere periode været en attraktiv landsby for mere ressourcestærke borgere på grund af dens nærhed til offentlige og private funktioner og enkelte lokale indkøbsmuligheder samt dens naturskønne omgivelser og nærhe den til vandet. Dette har således både tiltrukket børnefamilier og ældre, ressourcestærke bor gere. Boligselskabet oplyser, at der på et tidspunkt (ca år siden) flyttede en række børnefamilier fra Københavnsområdet ned til Langebæk på grund af børneha ven i byen, og at de sammen var en ret sammentømret klikke, der kunne be skrives som initiativrige. Da børnehaven blev lukket som led i den nye skolestruktur i kommunen, blev der i første omgang planlagt en privat børnehave på stedet, som dog aldrig blev 21

22 åb net. Forholdet mellem kommunen og borgergruppen har været særdeles konfliktfyldt, hvilket har resulteret i, at en del af husholdningerne fraflyttede kommunen tilbage nordpå. Denne udvikling er sket indenfor de seneste 5 år, og landsbyen er efter denne episode ifølge boligselskabet døet lidt ud. Der er på nuværende tidspunkt ikke så mange børnefamilier tilbage i landsbyen, som nu kan betegnes som aldrende. Samtidig er mange af de ældre beboere, lokale borgere, der altid har boet i Langebæk, ligeledes flyttet i forbindelse med, at den lokale købmand lukkede for nogle år tilbage. De ældre er nu afhængige af at kunne tage bussen og handle i f.eks. Stensved, og flytter derfor fra Langebæk og tættere på de byer, hvor der er adgang til offentlige og private services. Kommunekontoret lukkede ligeledes som en del af kommu nereformen, og kommunekontoret var en af de funktioner, der bidrog til at fastholde borgerne i landsbyen. Ovenstående kan bekræftes af de udarbejdede sociale kort for Langebæk (som skal aflæses på samme måde som for Mern): Husstandsindkomst Gennemsnittet for cellerne i radius om Langebæk er på 4,96, hvilket betyder, at byen, som helhed er lig den gennemsnitlige indkomst for Danmark. En nogenlunde fordeling for decilerne vises i tabellen nedenfor: Decil Årlig husstandsindkomst kr kr kr kr kr kr. 22

23 Kortet tyder på, at den gennemsnitlige årlige indkomst for landsbyens beboere er relativt høj set i forhold til f.eks. Mern. De enkelte 1-tal repræsenterer de almene boligområder i byen samt ældreboliger og specialboliger tilknyttet plejecentret trækkes disse fra, ligger landsbyen som helhed lidt over gennemsnittet for danske husstande. Voksenalder Gennemsnittet for cellerne i radius om Langebæk på 8,37, hvilket betyder, at byen som helhed ligger betydeligt over den gennemsnitlige voksenalder for Danmark. En nogenlunde fordelingen for decilerne vises i tabellen nedenfor: Decil 1 Voksenalder år år år år år år 23

24 I Langebæk gør det sig især gældende, at de højeste indkomster primært ligger i alders gruppen årige. Samtidig har gruppen af årige ligeledes en pæn indkomst. Ikke overraskende er det beboerne i ældreboliger, specialboliger og de almene boli ger, der har den højeste alder og laveste indkomst. Den enkelte afdeling Den berørte del af afdelingen ligger på Pilotstræde 1-13 og 4-18 og Hegnskrogen 7-21 og 8-22 og består af familieboliger i rækkehusbebyggelse i ét plan. Disse er opført fra og senest moderniseret i Hertil kommer 2 familieboli ger, et dobbelthus på Gl. Vordingborgvej 18 A-B, som er opført i 1877 og ombygget i Afdelingen om fatter endvidere 25 ældreboliger beliggende på Gl. Vordingborgvej, der ligger på den an den side af plejecentret. I Pilotstræde er problematikken ikke udlejningssituationen, men angrebet af skimmelsvamp som på nuværende tidspunkt giver lejetab i alle boli ger som led i tvungen fraflytning - og som vil afstedkomme en større huslejestig ning i forbindelse med udbedring. Boligerne ved Pilotstræde er som følger: 24 2 stk. 3 værelses enkelthuse på 70 m2 (opført i 1958) 4 stk. 3 værelses dobbelthuse på 84 m2 (opført i 1958) 6 stk. 3 værelses dobbelthuse på 99 m2 (opført i 1961) 2 stk. 4 værelses dobbelthuse på 101 m2 (opført i 1968) 1 stk. 4 værelses dobbelthus på 100 m2 (opført i 1969)