VEDLIGEHOLDELSESPLAN - KORT UDGAVE

Transkript

1 VEDLIGEHOLDELSESPLAN - ORT UDGAVE Valløgård rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej rønshøj UDAREJDET JANUAR 2019 Det anbefales at vedligeholdelsesplanen ajourføres årligt UDFØRT AF AI as Refshalevej 147 Postbox 1930 D 1432 øbenhavn Tlf Fax ai@ai.dk (A). Oprettende vedligehold er vedligehold, der udføres for at genoprette standarden til et tilfredsstillende niveau og skal normalt komme til udførelse straks. (). Afhjælpende vedligehold er vedligehold, der udføres for at afhjælpe eller forhindre akut skade eller svigt samt følgeskader og bør normalt komme til udførelse indenfor de nærmeste år. (C). Forebyggende vedligehold er vedligehold, der udføres før standarden er reduceret til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau. Vedligeholdelsen kan udføres i henhold til det for den enkelte bygningdel vurderede og senere faktiske vedligeholdelsesinterval. (F). Forbedringstiltag er tiltag som kan være med til at forhøje standarden i den gældende ejendom. Dette kan være af hensyn til komfort for beboere, såvel som energisparende tiltag. Nærværende rapport er rettet efter kundens ønske, således at der maksimalt udføres renovering i to omgange i de næste 10 år. Almindelige forebyggende vedligeholdelsesarbejder (C) er skjult, men fremgår som en samlet pris nederst i vedligeholdelsesbudgettet. 1 af 13

2 STAMDATA - rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej ygningsoplysninger Arealer: ommune navn øbenhavns ommune Samlet bygningsareal 3354 m² Vejnavn/Husnummer rønshøjgaardvej 1-7 Antal etager 3 etager, loftrum og kælder og Elmelundevej Antal lejligheder 50 stk. evaringsværdi 3 (høj) Antal erhvervslejemål 1 stk. Vejkode 932 / 1508 ebygget areal 1115 m² Samlet tagetage areal 357 m² Postnr./-by 2700 rønshøj Heraf udnyttet tagetage 357 m² Ejerlavs kode Samlet kælder areal 1115 m² Ejerlav RØNSHØJ, ØENHAVN Samlet boligareal 3599 m² Matrikelnummer 2738 / 2739 Samlet erhvervsareal 284 m² Opførelsesår 1932 Andet areal 345 m² Om-/til-/renoveringsår Garager 40 m² Ejendommen består af 8 opgange med fællesrum, cykelrum og 2 varmecentraler i kælder. Loftrum er udnyttet med lejligheder og loftrum med tørrerum og depotrum. I stuen er der en bistro på hjørnet af rønshøjvej og brønshøjgaardvej 1. Flere kælderrum med adgang fra gaden er indrettet til udlejning for lager, mindre erhverv mv. Omkring blev alle lejlighedsvinduer mod gården skiftet. Omkring blev taget skiftet og der blev efterisoleret. Denne rapport er udarbejdet på baggrund af omfattende besigtigelse af alle bygningsdele med adgang til 3 lejligheder. Arealer og stamdata anført i rapporten er oplyst ved gennemgangen, hentet fra gældende tegninger samt R. Hvor ingen oplysninger foreligger er der foretaget en vurdering af bygningsdelens indbygnings år og tilstand. Materialer Energioplysninger Ydervæg Mursten (tegl, kalksten, cementsten) Varmeinstallation Fjernvarme/blokvarme/radiatorer Tagdækning Tegl Suppl. Varme Ingen supplerende varme 2 af 13

3 01 Tag Undertag 1560 m² anevarer 2014 Fremstår generelt i god stand. Der er mistanke om at undertaget ikke er brandhæmmende. Det skal undersøges hvilken type undertaget det er samt hvorvidt det er brandhæmmende. Hætter og inddækninger Ikke opmålt PVC hætter og zinkinddækninger 2014 Fremstår oplyses generelt i god stand, som nyt. Det oplyses dog, at der er indtrængende vand i Der afsættes et beløb nærmere afklaring af årsagen, tætning af utæthederne samt udbedringer på undertag og eventuelt andre tagrummet i Elmelundevej 25. beskadigede bygningsdele. At dømme efter tagets alder og stand vurderes dette at skyldes en utæthed i inddækningerne og tilslutningen af undertaget omkring en gennemføring over det pågældende sted A A 02 ælder / Fundering ælderydervægge, gade 140 m eton 1932 Der trænger vand ind af ydervæggen flere steder, hvilket medfører afskallende puds. Fundamentet, og kælderydervæggene, bør drænes i form af omfangsdræn for at løse problemet. anlægning af omfangsdræn langs alle facader mod gader Facader / Sokkel Gade: facader og gavle 1540 m² Rød tegl, blank mur 1932 Fremstår med mangelfulde fuger. Flere steder er de gamle fuger helt væk. Gennemgående renovering af fuger på alle facader med rød tegl A 3 af 13

4 Gade: gesimser og udsmykninger Ikke opmålt Pudsede gesimser samt udsmykninger omkring opgangsdøre. Gård: facader 1320 m² Gul tegl, blank mur 1932 Fremstår generelt i pæn stand. Stikken over et af kældervinduerne har sat sig og vurderes at have mistet bæreevnen. Dette skal udbedres snarest muligt Fremstår med betonskader og synlige korroderede jern renovering af alle gesimser og enkelte steder. udsmykninger. Arbejdet anbefales udført samtidigt med facaden. Udbedring af sætningsskade i stik over kældervindue A 04 Vinduer 05 Døre Indv. kælderdøre, brand 12 stk. Fyldningsdøre, enkelte steder med jernplader. Der er ikke pumpe på dørene Dørene lever ikke op til kravet om D-30. Indv. tagrumsdøre, brand 8 stk. Fyldningsdøre uden pumper Dørene lever ikke op til kravet om D trapper Hovedtrapperum - overflader 8 opgange Pudsede overflader med ding-dongmaling på vægge og hvide undersider af trappeløb. Der er terrazzogulv nederst i de opgange som ikke går til kælder Overfladerne fremstår velholdte. Der er enkelte små revner øverst i opgangene samt enkelte revner i terrazzo. Hvor trapper går til kælder fremstår ydervægge med revner og indtrængende vand samt indervægge med opstigende vand. Udskiftning til nye D-30 døre A Udskiftning til nye D-30 døre A udbedring af yder- og indervægge efter færdiggørelsen af nyt omfangstræn langs ydervægge mod gade (se pkt. 02 ælder / Fundering) samt udbedring af nuværende revner i terrazzo i øvrige opgange Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser Etagedæk over kælder 1115 m² jælkelag med indskud 1932 ygningsdelen er skjult og derfor ikke besigtiget. Ingen oplysninger om mangler efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder F 4 af 13

5 09 Overflader Fælles Arealer Gård: belægninger 600 m² Asfaltbelægning og fælles græsareal i højbed med betonkant Fremstår generelt med mange revner og lunker. Det anbefales at der udføres ny belægning sammen med arbejdet med fornyelsen af kloaksystemet Varme Anlæg Ekspansionsbeholdere 2 stk. Reflex E, 500 liter 2007 Ingen oplysninger om mangler. Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for en kortere årrække Radiatorer i boliger Ikke opmålt Gamle søjleradiatorer, hvor der ikke tidligere har været pladeradiatorer. Varierer Det oplyses at der er god køling på radiatorerne. Dog er der ikke meget tryk på vandet, hvorved radiatorernes effekt ikke kan udnyttes til det fulde. Det anbefales at problemet undersøges nærmere. Der afsættes et beløb til undersøgelse med rørprøve Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken 50 enh. Støbejern, med reparationer af plast Fremstår med enkelte rustudfældninger og mange reparationer. Det oplyses at der bruges mange penge på reparationer. Afløb / Faldstammer i wc/bad 50 enh. Støbejern, med reparationer af plast Fremstår med enkelte rustudfældninger og mange reparationer. Det oplyses at der bruges mange penge på reparationer. udskiftning af faldstammerne til ny 110 mm støbejern med rottespærrer. udskiftning af faldstammerne til ny 110 mm støbejern med rottespærrer af 13

6 Afløb / Faldstammer i kælder Ikke opmålt Støbejern, med reparationer af plast, støbejern og galvaniseret stål. Toiletter 53 stk. Nyere toiletter med 2 skyl samt gamle gårdtoiletter med separat væghængt cisterne og træksnor. 12 loak loak - regnvand Ikke opmålt loak i gård, regnvand, riste, sandfangsbrønde mv Fremstår med enkelte rustudfældninger og mange udskiftning af faldstammerne til reparationer. Det oplyses at ny 110 mm støbejern med der bruges mange penge på rottespærrer. reparationer. Varierer esigtigede toiletter fremstår uden mangler, dog på nær gårdtoiletterne, som ikke er i funktion. renovering af gårdtoiletterne Det oplyses at ejerforeningen som har den anden del af gården har konstateret at der er flere revner og sammenstyrtninger på deres del af systemet. Idet gården er bygget samtidigt og ikke synes renoveret og driftet forskelligt, vurderes standen at være ens. renovering af kloaksystemet loak - spildevand Ikke opmålt loak mod gade, spildevand Det oplyses at ejerforeningen som har den anden del af gården har konstateret at der er flere revner og sammenstyrtninger på deres del af systemet. Idet gården er bygget samtidigt og ikke synes renoveret og driftet forskelligt, vurderes standen at være ens. renovering af kloaksystemet af 13

7 Rottesikring Ikke opmålt Der er ikke rottesikring på faldstammer i kælder. Der er ingen oplysninger om rottesikring af det øvrige kloaksystem. - Der er ingen oplysninger om problemer. Faldstammer i rottesikring af kloakkens kælder fremstår dog uden tilslutning til det kommunale rottesikring. netværk efter TV-inspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne. 13 Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken 50 enh. Galvaniseret stål Der er generelt ikke meget tryk på vandet. Ud fra en levetidsmæssig betragtning bør stigstrenge dog udskiftes inden for den nærmeste fremtid. Eskalerer antallet af skader, bør dette igangsættes. Varmt brugsvand - køkken 50 enh. Galvaniseret stål Der er generelt ikke meget tryk på vandet. Ud fra en levetidsmæssig betragtning bør stigstrenge dog udskiftes inden for den nærmeste fremtid. Eskalerer antallet af skader, bør dette igangsættes. total udskiftning af systemet. total udskiftning af systemet af 13

8 oldt brugsvand - wc/bad 50 enh. Galvaniseret stål Det oplyses at der er manglende tryk på vandet i badeværelserne. Det mærkes tydeligt på tryk og temperatur når andre i opgangen er i bad samtidigt. Ud fra en levetidsmæssig betragtning bør stigstrenge dog udskiftes inden for den nærmeste fremtid. Eskalerer antallet af skader, bør dette igangsættes. total udskiftning af systemet Varmt brugsvand - wc/bad 50 enh. Galvaniseret stål Det oplyses at der er manglende tryk på vandet i badeværelserne. Det mærkes tydeligt på tryk og temperatur når andre i opgangen er i bad samtidigt. Ud fra en levetidsmæssig betragtning bør stigstrenge dog udskiftes inden for den nærmeste fremtid. Eskalere total udskiftning af systemet af 13

9 14 Gasinstallationer 15 Ventilation 16 EL Tavler 50 enh. Tavler med 1-2 grupper. Det oplyses at der generelt ikke er nok af strøm i lejlighederne og relæerne slår derfor hurtigt fra. Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse Øvrige bygningsdele Redskabsskur 40 m² Træ med transparente pvc trapezplader. Ukendt Fremstår generelt med sundt træværk. Dog er taget utæt og plankespær er opfugtede. Garager inkl. garageporte 40 m² Murede ydervægge, plankespær med paptag og garageporte i træværk Garageportene fremstår med afskallende maling. Der er forkert fald på tagrenden og sætningsrevner i murværket. udskiftning af tagplader og ødelagte spær samt malergennemgang af hele skuret. udbedring af forholdene samt løbende gennemgang og vedligeholdelse fremover af 13

10 VEDLIGEHOLDELSESUDGET rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Tag A Undertag Det skal undersøges hvilken type undertaget det er samt hvorvidt det er brandhæmmende A Hætter og inddækninger Der afsættes et beløb nærmere afklaring af årsagen, tætning af utæthederne samt udbedringer på undertag og eventuelt andre beskadigede bygningsdele ælder / Fundering ælderydervægge, gade anlægning af omfangsdræn langs alle facader mod gader Facader / Sokkel A Gade: facader og gavle Gade: gesimser og udsmykninger Gennemgående renovering af fuger på alle facader med rød tegl. renovering af alle gesimser og udsmykninger. Arbejdet anbefales udført samtidigt med facaden A Gård: facader Udbedring af sætningsskade i stik over kældervindue Vinduer 05 Døre A Indv. kælderdøre, brand Udskiftning til nye D-30 døre A Indv. tagrumsdøre, brand Udskiftning til nye D-30 døre af 13

11 VEDLIGEHOLDELSESUDGET rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Trapper Hovedtrapperum - overflader udbedring af yder- og indervægge efter færdiggørelsen af nyt omfangstræn langs ydervægge mod gade (se pkt. 02 ælder / Fundering) samt udbedring af nuværende revner i terrazzo i øvrige opgange Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser F Etagedæk over kælder efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder Overflader Fælles Arealer Gård: belægninger Det anbefales at der udføres ny belægning sammen med arbejdet med fornyelsen af kloaksystemet Varme Anlæg Ekspansionsbeholdere Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for en kortere årrække Radiatorer i boliger Det anbefales at problemet undersøges nærmere. undersøgelse med rørprøve Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken udskiftning af faldstammerne til ny 110 mm støbejern med rottespærrer Afløb / Faldstammer i wc/bad udskiftning af faldstammerne til ny 110 mm støbejern med rottespærrer Afløb / Faldstammer i kælder udskiftning af faldstammerne til ny 110 mm støbejern med rottespærrer Toiletter renovering af gårdtoiletterne af 13

12 VEDLIGEHOLDELSESUDGET rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet loak loak - regnvand renovering af kloaksystemet loak - spildevand renovering af kloaksystemet Rottesikring rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TVinspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken total udskiftning af systemet Varmt brugsvand - køkken total udskiftning af systemet oldt brugsvand - wc/bad total udskiftning af systemet Varmt brugsvand - wc/bad total udskiftning af systemet Gasinstallationer 15 Ventilation 16 EL Tavler Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse af 13

13 VEDLIGEHOLDELSESUDGET rønshøjgaardvej 1-7 og Elmelundevej = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Øvrige bygningsdele Redskabsskur udskiftning af tagplader og ødelagte spær samt malergennemgang af hele skuret Garager inkl. garageporte udbedring af forholdene samt løbende gennemgang og vedligeholdelse fremover Samlet beløb inkl. moms, i alt yggeplads Stillads byggepladsforanstaltninger nødvendigt stillads, lift mv Samlet sum / år A (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) C (C). Forebyggende (kan) F (F). Forbedringsforslag Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er i primo 2019 priser ekskl. udgifter til rådgivning, finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. 13 af 13