VEDLIGEHOLDELSESPLAN - KORT UDGAVE

Transkript

1 VEDLIGEHOLDELSESPLAN - ORT UDGAVE Hesseløgade øbenhavn Ø UDAREJDET JANUAR 2019 Det anbefales at vedligeholdelsesplanen ajourføres årligt UDFØRT AF AI as Refshalevej 147 Postbox 1930 D 1432 øbenhavn Tlf Fax ai@ai.dk (A). Oprettende vedligehold er vedligehold, der udføres for at genoprette standarden til et tilfredsstillende niveau og skal normalt komme til udførelse straks. (). Afhjælpende vedligehold er vedligehold, der udføres for at afhjælpe eller forhindre akut skade eller svigt samt følgeskader og bør normalt komme til udførelse indenfor de nærmeste år. (C). Forebyggende vedligehold er vedligehold, der udføres før standarden er reduceret til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau. Vedligeholdelsen kan udføres i henhold til det for den enkelte bygningdel vurderede og senere faktiske vedligeholdelsesinterval. (F). Forbedringstiltag er tiltag som kan være med til at forhøje standarden i den gældende ejendom. Dette kan være af hensyn til komfort for beboere, såvel som energisparende tiltag. Nærværende rapport er rettet efter kundens ønske, således at der maksimalt udføres renovering i to omgange i de næste 10 år. Almindelige forebyggende vedligeholdelsesarbejder (C) er skjult, men fremgår som en samlet pris nederst i vedligeholdelsesbudgettet. 1 af 13

2 STAMDATA - Hesseløgade ygningsoplysninger Arealer: ommune navn øbenhavns ommune Samlet bygningsareal 2097 m² Vejnavn/Husnummer Hesseløgade Antal etager 5 etager, loftrum og kælder Antal lejligheder: 30 stk. evaringsværdi 4 (middel) Antal erhvervslejemål: 0 stk. Vejkode 2868 ebygget areal 419 m² Samlet tagetage areal 0 m² Postnr./-by 2100 øbenhavn Ø Heraf udnyttet tagetage 0 m² Ejerlavs kode Samlet kælder areal 419 m² Ejerlav Udenbys lædebo varter, øbenhavn Samlet boligareal 2027 m² Matrikelnummer 4975 Samlet erhvervsareal 0 m² Opførelsesår 1938 Andet areal 22 m² Om-/til-/renoveringsår Garage 58 m² Ejendommen består af 3 opgange med fællesrum, cykelrum, varmecentral og depotrum i kælder. Der er 3 separate loftrum til hver opgang som er indrettet depotrum til lejlighederne. Der har ikke været udført større renoveringer på ejendommen. Denne rapport er udarbejdet på baggrund af omfattende besigtigelse af alle bygningsdele med adgang til 3 lejligheder. Arealer og stamdata anført i rapporten er oplyst ved gennemgangen, hentet fra gældende tegninger samt R. Hvor ingen oplysninger foreligger er der foretaget en vurdering af bygningsdelens indbygnings år og tilstand. Materialer Energioplysninger Ydervæg Mursten (tegl, kalksten, cementsten) Varmeinstallation Fjernvarme/blokvarme/radiatorer Tagdækning Fibercement, asbest (bølge-/skifer) Suppl. Varme Ingen supplerende varme 2 af 13

3 01 Tag Hætter og inddækninger Ikke opmålt Zink Ukendt Det oplyses at der er problemer med fugle som kan komme ind af større huller i ventilationshætternes hønsenet og hvor de bygger rede. eftergang og reparation af ødelagt hønsenet A randkamme 24 m Pudset teglmur med tagtegl 1938 Fremstår med revnedannelser, afskallende puds samt ødelagte tagtegl. udbedring af skader samt løbende eftergang fremover ælder / Fundering 03 Facader / Sokkel Gade: facade 4. sal 120 m² Zink 1938 Fremstår med enkelte skader, men uden større mangler. Gård: facade 4. sal 120 m² Zink 1938 Fremstår med enkelte skader, men uden større mangler. Løbende eftergang og vedligehold. Løbende eftergang og vedligehold Gård: Gavl mod nr. 50 ca. 20 m² Tegl, pudset 1938 Øverste del af gavlen og hjørnet mod gården fremstår med løs og afskallende puds. Det vurderes at der er risiko for yderligere forfald med nedfald af pudsklumper til følge. Forholdet skal udbedres snarest muligt så der ikke sker uheld med nedfaldende puds A Altaner generelt 48 stk. Ståldragere med dæk og værn af profilerede stålplader. Ukendt Altanerne fremstår og oplyses uden mangler. Det anbefales at der foretages stikprøvevis undersøgelse af altanernes stabilitet af 13

4 04 Vinduer ældervinduer 26 stk. 1- og 2-fags støbejernsvinduer med 1- lags trådglas i indadgående sidehængte rammer og udvendigt galvaniseret stålgitter. Gade: vinduer, boliger 53 stk. 2- og 3-fags trævinduer med 1-lags glas i sidehængte rammer og faste partier. Der er forsatsruder på nogle vinduer Fremstår funktionsdygtige men generelt med rust og afskallende maling Vinduerne fremstår generelt med afskallende maling, mørnede og løse tætningslister, krakeleret kit samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at vinduerne generelt er utætte. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode Gade: sålbænke 53 stk. Skifer 1938 Flere sålbænke fremstår ødelagt med afskalninger. Gård: vinduer, boliger 68 stk. 1- og 2-fags trævinduer med 1-lags glas i sidehængte rammer og faste partier. Der er forsatsruder på nogle vinduer Vinduerne fremstår generelt med afskallende maling, mørnede og løse tætningslister, krakeleret kit samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at vinduerne generelt er utætte. Flere ruder er revnet. gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode Gård: sålbænke 68 stk. Skifer 1938 Flere sålbænke fremstår ødelagt med afskalninger. gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke af 13

5 05 Døre Altandøre 48 stk. Trædøre med indad- og udadgående dørblad, hver med 1-lags glas Dørene fremstår generelt med rusten beslåning, afskallende maling, mørnede og løse tætningslister samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at dørene generelt er utætte. Dørene bør udskiftes inden for en kortere periode Indv. døre til loftrum, brand 3 stk. Uklassificerede træpladedøre uden pumper Indv. kælderdøre, brand 3 stk. Uklassificerede træpladedøre uden pumper 06 trapper 07 Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser Etagedæk tagrum 419 m² jælkelag med indskud. Ikke efterisoleret 1938 Den besigtigede dør lever ikke op til kravet om D-30 dør med pumpe De besigtigede døre lever ikke op til kravet om D-30 dør med pumpe ygningsdelen er skjult og derfor ikke besigtiget. Det oplyses at der ikke er efterisoleret, idet sne i vinterhalvåret smelter og danner istapper langs tagrenderne i kolde perioder. eboere i de øverste lejligheder oplever tilmed problemer med kulde om vinteren og overophedning i sommerhalvåret. Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. efterisolering ved indblæsning af granulat i etagedækket A A F Etagedæk over kælder 419 m² Træbjælkelag med indskud. Dele af dækket er efterisoleret med 80 mm mineraluldsbatts på undersiden ygningsdelen er skjult og derfor ikke besigtiget. Der oplyses om fodkolde stuelejligheder. efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder F 5 af 13

6 Dæk over tidligere koksrum under gård. 419 m² etondæk på jernbjælker Rummet var ikke tilgængeligt Det anbefales at rummet A ved gennemgangen. Det aflukkes og opfyldes, så der oplyses at jernbjælkerne er ikke er risiko for betragteligt svækket på grund sammenstyrtning. af korrosion, hvilket tidligere er vurderet med fare for sammenstyrtning ved bilkørsel i gården over rummet. 09 Overflader Fælles Arealer 10 Varme Anlæg Ekspansionsbeholder 1 stk. Ekspansionsbeholder i varmecentral 1991 Ingen oplysninger om mangler. Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for den nærmeste fremtid Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken 3 stk. Støbejern, ø75 mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt Afløb / Faldstammer i wc/bad 3 stk. Støbejern, ø110 mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt af 13

7 Afløb / Faldstammer i kælder Ikke opmålt Støbejern, ø mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt loak Rottesikring Ikke opmålt Der er ikke rottesikring på faldstammer i kælder. Der er ingen oplysninger om rottesikring af det øvrige kloaksystem. - Der er ingen oplysninger om problemer. Faldsatmmer i kælder fremstår dog uden rottesikring. rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TV-inspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniserede stålrør Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at A Varmt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniserede stålrør Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at A 7 af 13

8 oldt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniserede stålrør Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet A mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at Varmt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniserede stålrør Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at A 14 Gasinstallationer 15 Ventilation Naturlig ventilation, kanaler 60 kanaler Fremstår som separate kanaler i badeværelser og køkkener Det oplyses at der jævnligt drysser skidt og grene ned fra kanalerne i både køkkener og badeværelser. eboere støvsuger selv kanalerne så langt de kan nå med støvsugersnablen. Det oplyses desuden at der er problemer med fuglereder i aftrækshætter og kanaler, se 01 Tag. Nogle beboere beretter om skimmelproblemer i badeværelser på grund af den manglende udluftning. jævnlig rensning af kanalerne for at opretholde et sundt indeklima uden skimmelvækster A 8 af 13

9 Naturlig ventilation, tilluft 30 enh. Der er friskluftventiler i facade mod gård til alle køkkener. Nogle steder er emhætter tilkoblet disse Mange udvendige riste analerne renses og der skal fremstår ødelagt. monteres nye riste, så fugle ikke bygger rede i kanalerne. Mekanisk ventilation 1 stk / 30 enh. 16 EL Ventilation i tørrerum. Ukendt Naturlig ventilation ved åbning af vinduer. Eltavle 30 enh. Tavler i lejligheder Varierer Det oplyses at der generelt ikke er nok af strøm i lejlighederne og relæerne slår derfor hurtigt fra. 17 Øvrige bygningsdele Garagebygning 58 m² Ældre garagebygning anvendes som ekstra depotrum. Opbygget med teglstensvægge, blank mur og pudset bag på, plankespær med tagpaptag. Overflader - wc/bad 30 stk. adeværelser fremstår med badekar og terrazzogulv. Stigstrenge er sammenbygget med badekar. adekar har indstøbt sideafløb til hovedafløb Fremstår med afskallende puds og revner i murværksfuger Fremstår generelt slidt og udskiftningsklar. Sideafløb til badekar fremstår og oplyses gennemtæret i næsten alle badeværelser. montering af mekanisk udsugningsventilator gennem vindue. Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse. løbende udbedring af revner og afskalninger. Løbende eftergang, udlusninger og malebehandling af træværk. renovering og modernisering af alle badeværelser. Arbejdet skal udføres sammen med vandinstallationer idet badekar er sammenbygget med disse. Det anbefales også at faldstammer i badeværelser udføres samtidigt af 13

10 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Tag A Hætter og inddækninger eftergang og reparation af ødelagt hønsenet randkamme udbedring af skader samt løbende eftergang fremover ælder / Fundering 03 Facader / Sokkel Gade: facade 4. sal Løbende eftergang og vedligehold Gård: facade 4. sal Løbende eftergang og vedligehold A Gård: Gavl mod nr. 50 Altaner generelt 04 Vinduer Forholdet skal udbedres snarest muligt så der ikke sker uheld med nedfaldende puds. Det anbefales at der foretages stikprøvevis undersøgelse af altanernes stabilitet ældervinduer Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode Gade: vinduer, boliger Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode Gade: sålbænke gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke Gård: vinduer, boliger Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode Gård: sålbænke gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke af 13

11 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Døre Altandøre Dørene bør udskiftes inden for en kortere periode A Indv. døre til loftrum, brand Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt A Indv. kælderdøre, brand Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt Trapper 07 Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser F Etagedæk tagrum efterisolering ved indblæsning af granulat i etagedækket F Etagedæk over kælder efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder A Dæk over tidligere koksrum under gård. Det anbefales at rummet aflukkes og opfyldes, så der ikke er risiko for sammenstyrtning Overflader Fælles Arealer 10 Varme Anlæg Ekspansionsbeholder Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for den nærmeste fremtid Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt Afløb / Faldstammer i wc/bad Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt Afløb / Faldstammer i kælder Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt af 13

12 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet loak Rottesikring rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TVinspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne Vandinstallationer A oldt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes A Varmt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes A oldt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes A Varmt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes Gasinstallationer 15 Ventilation A Naturlig ventilation, kanaler jævnlig rensning af kanalerne for at opretholde et sundt indeklima uden skimmelvækster Naturlig ventilation, tilluft analerne renses og der skal monteres nye riste, så fugle ikke bygger rede i kanalerne Mekanisk ventilation montering af mekanisk udsugningsventilator gennem vindue EL Eltavle Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse af 13

13 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet Øvrige bygningsdele Garagebygning løbende udbedring af revner og afskalninger. Løbende eftergang, udlusninger og malebehandling af træværk Overflader - wc/bad renovering og modernisering af alle badeværelser. Arbejdet skal udføres sammen med vandinstallationer idet badekar er sammenbygget med disse. Det anbefales også at faldstammer i badeværelser udføres samtidigt Samlet beløb inkl. moms, i alt yggeplads Stillads byggepladsforanstaltninger nødvendigt stillads, lift mv Samlet sum / år A (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) C (C). Forebyggende (kan) F (F). Forbedringsforslag Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er i primo 2019 priser ekskl. udgifter til rådgivning, finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. 13 af 13