Boligboble eller ej? DE økonomisk analyse, 26. oktober 2015

Transkript

1 Boligboble eller ej? DE økonomisk analyse, 26. oktober 2015 Der er løbende megen fokus på, om der er ved at opstå en boligboble på det danske boligmarked igen. Vi befinder os da også i en tid med ultralave renter, og de billige penge kan føre til, at boligpriserne bliver presset op til niveauer, der ikke er holdbare på længere sigt. Denne analyse ser vi nærmere på, om der er klare tegn på, at der er ved at opstå en boligboble igen. Prisbobler En prisboble er kendetegnet ved, at priserne stiger til et niveau, som ikke kan retfærdiggøres af fundamentale forhold, som indkomster, renter og byggeomkostninger, men som derimod er baseret på urealistiske forventninger om fortsatte prisstigninger. Bobler er altid lettest at finde, når de er sprunget, mens de kan være svære at identificere i den periode, hvor der pustes luft i boblen. Når en prisboble former sig på boligmarkedet, kommer priserne til sidst så højt op, at markedet går i stå, fordi folk ikke længere har råd, og der kommer først gang i markedet igen, når priserne har tilpasset sig et niveau, hvor folk prismæssigt kan og vil være med igen. En prisboble på boligmarkedet har store konsekvenser. I perioden, hvor priserne stiger kraftigt, kan økonomien blive overstimuleret via boligformuestigninger, der giver øget låntagning i friværdier, som igen giver et øget privatforbrug, og samtidig investeres der flere penge i boliger, som også er med til at stimulere økonomien. Nogle begynder også at investere i flere boliger for at få en kapitalgevinst, og det primære motiv om at bo i boligen træder i baggrunden for motivet om at tjene penge på fremtidige prisstigninger. Når boligpriserne stiger kraftigt, sker der (afhængigt af skatteregler og tidshorisont) en omfordeling af midler til gavn for de boligejere, der har købt tidligst. Mens de, der køber sidst, kan ende med at sidde tilbage med både høj gæld og pristab på boligen, når priserne efterfølgende falder. Det lægger en dæmper på mobiliteten og aktiviteten på boligmarkedet og i økonomien, da mange bliver bundet til deres boliger og holder igen med at flytte. Låntagningen i friværdien bremser op. Der bliver behov for at nedbringe gæld for at slippe ud af teknisk insolvens (gælden overstiger boligens værdi). Forbruget og boliginvesteringerne får ikke længere benzin fra boligmarkedet, og handlerne bremser også op som følge af, at man bliver tilbageholdende med at købe, når priserne falder, da man jo kan få billigere boliger ved at vente til, at priserne er faldet yderligere. Udviklingen henover en boligboble er med til at forstærke de økonomiske konjunkturer både opadog nedadtil. En nedtur på boligmarkedet går ofte hånd i hånd med en lavkonjunktur, hvor arbejdsløsheden stiger, og der kommer flere tvangsauktioner. Der kan gå mange år, før man kommer sig helt igen efter en periode med boligboble og får løsnet op for teknisk insolvens og høj gæld. Og der kan gå særligt lang tid, hvis boligboblen for alvor forplanter sig i det finansielle system. Netop for at undgå denne udvikling, er der stor fokus på udviklingen på boligmarkedet. Og 1

2 Nationalbanken, Finanstilsynet, forskere, vismænd og politikere holder alle et vågent øje. Boligboble i hele landet? Kigger man på Danmark samlet set, er det svært at få øje på, at der skulle være en boligboble under opbygning. Ganske vist stiger priserne mere nu, end de har gjort længe, men prisstigningerne er nu mere moderate, end vi har set tidligere, og prisniveauet er fortsat lavere end for 8 år siden, hvor priserne begyndte at falde. skal betale til boliglån og -skatter, hvis de vil købe et gennemsnitligt parcelhus. Boligbyrden er i øjeblikket lav set i et historisk lys, hvilket vil sige, at det ikke er dyrt at købe en bolig, når man sammenholder boligprisen med aktuelle indkomster, skatter og renter. Figur 2. Boligbyrden for hele landet, procent Derudover kommer de seneste prisstigninger efter en længere periode uden nævneværdige prisstigninger og med historisk få handler, så det, vi ser, er på mange måder også en normalisering af udviklingen på boligmarkedet. Figur 1. Årlig vækst i og kvadratmeterpriser på parcelog rækkehuse i hele landet Anm.: Boligbyrden viser, hvor stor en andel af deres indkomst efter skat en gennemsnitligt indtjenende parfamilie med børn skal betale til boliglån- og skatter, hvis de vil købe et gennemsnitligt prissat parcelhus på 150 kvadratmeter. Boligen finansieres med 80 pct. realkreditlån med fast rente og afdrag over 30 år samt banklån for resten med afdrag over 20 år. Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til 2. kvartal Anm.: Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til 2. kvartal Kilde: Boligmarkedsstatistikken (Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Finansrådet) En ting er priserne isoleret set, men en anden er, hvor høje priserne er, og hvordan de udvikler sig i forhold til de indkomster, der skal købe boligerne, de skatter, man skal betale for boligen, og renterne på boliglån. En måde at se på dette på er at se på den såkaldte boligbyrde. Den viser, hvor stor en andel af deres indkomst efter skat en gennemsnitligt indtjenende parfamilie med børn 2 Som vi senere skal se nærmere på, gik det særligt stærkt på det Københavnske boligmarked op til den sidste boble. Men alle andre landsdele oplevede også kraftige prisstigninger i perioden. I landet som helhed steg priserne med cirka 25 pct. i løbet af de 4 kvartaler, det gik hurtigst, se figur 1. Til sammenligning stiger priserne nu med knap 8 pct. om året. Efter de kraftige prisstigninger i 2005 og 2006 nåede boligbyrden op på et historisk højt niveau på 29,4 pct., mens boligbyrden nu er på cirka 18 pct. Væksten i udlånet fra realkreditinstitutter til ejerboliger og fra banker til husholdninger var meget høj i perioden med den kraftige prisvækst. Det samlede bankudlån til husholdninger steg med mere end 20 pct. på et enkelt år. Og

3 realkreditudlånet til ejer- og fritidsboliger steg med cirka 14 pct. Nu falder såvel realkreditudlånet til ejer- og fritidsboliger som bankudlånet til boligformål. Troen på fortsatte prisstigninger var udbredt. Ifølge en måling fra Greens Analyseinstitut fra oktober 2005 forventede 73 pct. af de adspurgte stigende huspriser det kommende år. Ifølge de seneste målinger fra Greens og Dagbladet Børsen ligger vi nu igen på nogenlunde samme niveau som dengang. Det vil sige, at vi er lige så optimistiske nu som dengang, når det kommer forventningerne til boligprisudviklingen det kommende år. Høje forventninger til boligpriserne er en vigtig ingrediens i en boble, men det skal sammenholdes med fundamentale forhold som indkomster, og set i lyset af den nuværende boligbyrde virker det ikke opskruet, at mange forventer, at priser ligger højere om et år. Undersøgelsen fortæller ikke, hvor kraftigt priserne forventes at stige, eller om man forventer, at prisstigninger forsætter i flere år. De positive prisforventninger til det kommende år skal nok i høj grad ses i lyset af, at boligmarkedet er ved at vende tilbage til en historisk set mere normal aktivitet. Samtidig med man er opmærksom på eventuelle boligbobler, skal man ikke glemme, at de prisstigninger vi nu ser i store dele af landet gavner dem, der er teknisk insolvente (boliggælden overstiger boligens værdi). Det skal heller ikke glemmes, at der fortsat er mange boliger til salg mange steder i landet, og der er nok også et skjult udbud, som vil komme markedet efterhånden, som priserne stiger, og som vil være med til at dæmpe prisvæksten fremadrettet. Hvis boligpriserne stiger så meget, at nye boligkøbere skal optage en gæld, som er meget højere end deres indkomst, kan banken afvise at give lån. Som udgangspunkt bør gælden ikke være større end 3,5 gange indkomsten før skat. 3 I figur 3 herunder kan man se, hvordan gældsfaktoren har udviklet sig for en gennemsnitligt indtjenende parfamilie. Det fremgår, at man aktuelt får en mindre gældsfaktor, når man køber, end man gjorde i årene , også selvom renten er lavere, og dermed har gjort det billigere at låne mere. Figur 3. Gældsfaktor for en parfamilie, hele landet, gæld i forhold til indkomsten Anm.: Prisen for et enfamiliehus på 150 kvadratmeter i forhold til den gennemsnitlige lønindkomst for parfamilier tillagt 10 pct. i pensionsindbetaling er årets 2 første kvartaler. Hvis priser og renter stiger meget hurtigere end indkomsterne, kan det, som vi har set, bremse markedet og føre til efterfølgende prisfald. Vi har regnet på, hvad der ville ske med boligbyrden, hvis parcelhuspriserne steg med 20 pct. samtidig med, at renten steg 2 procentpoint, og indkomsten steg 5 pct. i forhold til niveauerne i 2. kvartal et scenarie der f.eks. kunne udfolde sig over en to-årig periode. Denne tænkte udvikling ville føre til, at boligbyrden steg til det samme niveau, som vi så i starten af nullerne. Det er en kraftig stigning i boligbyrden i forhold til dagens niveau, men der vil fortsat være et stykke op til niveauet, vi så i perioden, hvor priserne toppede, og markedet gik i stå. Tager man afsæt i de seneste makroøkonomiske prognoser fra offentlige instanser og andre, er der ikke nogen, der tror på en udvikling i løbet af de kommende to

4 år, der ligner det skitserede scenarie. Kun forventningerne til lønstigningen ligger omkring de 5 pct. over to år, mens både boligpriser og renter forventes at stige mindre. Figur 4. Boligbyrde, hele landet, efter pris- rente- og lønstigninger, procent Og derfor er det meget forståeligt, at der er bekymring om, hvorvidt der skulle være ved at opstå nye lokale boligbobler i landets to største byer. Figur 5. Årlig vækst i ejerlejlighedspriser i København og Aarhus, procent Anm.: Det er beregnet, hvor meget boligbyrden vil stige, hvis realkredit- og bankrenterne steg 2 procentpoint, parcel- og rækkehuspriserne 20 procent og lønnen 5 pct. i forhold til niveauerne i 2. kvartal Som vi har set, er der meget, der er anderledes i dag end i perioden op til den seneste boble. Det gælder også gennemsigtigheden på boligmarkedet. Prisstatistikkerne kommer hurtigere og er mere detaljeret, end de var i midten af nullerne. Vi husker stadig den sidste boble og ved, at det kan gå galt igen. Forhold som sammen med den generelt mere moderate udvikling denne gang taler for, at vi på landsplan ikke på ny er ved at opbygge en boligboble. Fokus på København og Aarhus Når man afsøger, om der skulle være tegn på en ny boligboble, er det værd at sætte luppen på de lokale boligmarkeder i Aarhus og Københavns kommuner. Her er udviklingen de senere år nemlig gået langt stærkere end i resten af landet, og det var særligt København, der gik forrest, da den sidste boble blev dannet. Vi har set nogle ret kraftige boligprisstigninger, og i flere postnumre er priserne nu højere, end de nogensinde har været. 4 Anm.: Tal for kommunerne. Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1993 til 2. kvartal Kilde: Boligmarkedsstatistikken (Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Finansrådet) Betragter man årsvæksten i priserne på ejerlejligheder i København og Århus, kan man se, at priserne i øjeblikket stiger med omkring 10 pct. om året. Selvom det er kraftigt, er det en lavere vækst, end vi så i København i slutningen af 1990 erne og starten af 00 erne. Og i begge kommuner er det lavere, end vi så i 2004 og I løbet af et enkelt år i 2005 steg priserne med voldsomme 40 pct. i København. Det vil altså sige, at prisstigningerne er forholdsvis kraftige i øjeblikket, men slet ikke i nærheden af de prisstigninger, vi så, inden nedturen startede i sommeren Hvor mange har råd til en ejerlejlighed? Men igen er en ting priser og prisstigninger i sig selv. En anden er, hvordan priserne udvikler sig i forhold til indkomsterne, der skal købe boligerne, renten på boliglånene, der skal finansiere boligerne og udgifter til boligskatter.

5 Vi har derfor regnet på, hvor meget man skal tjene om måneden før skat for at kunne købe en gennemsnitlig ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København eller Aarhus. Resultatet kan ses i figur 6, hvor det fremgår, at man aktuelt skal tjene knap kr. om måneden før skat for at kunne købe en 70 kvadratmeters ejerlejlighed i København og knap for at kunne købe en 70 kvadratmeters ejerlejlighed i Aarhus. Det fremgår også, at man, da det var dyrest i 2006, skulle tjene knap kr. i København og knap i Aarhus. I figuren ses ligeledes udviklingen i lønnen for lønmodtagere på henholdsvis grund-, mellem- og højeste lønniveau, så det kan ses, hvordan indtægtskravet har udviklet sig i forhold til lønudviklingen. Det ses, at indtægtskravet i sidste halvdel af 1990 erne lå på nogenlunde samme niveau, som lønmodtagere på mellemniveau tjente. I løbet af 1999 og 2000 steg indtægtskravet i København næsten op til samme niveau som lønmodtagere på højeste niveau. I slutningen af 2004 steg indtægtskravet lige akkurat over højeste lønniveau, og her lå det frem til efter finanskrisen for alvor brød ud. Herefter og frem til og med 2012 har indtægtskravet ligget en smule over mellem lønniveau, og siden 2012 er indtægtskravet steget lidt mere end mellem lønniveau for nu at ligge nogenlunde midt i mellem højeste og mellem lønniveau. Det vil sige at til trods, at priserne har været kraftigt stigende, ser det aktuelt ikke meget dyrt ud, men det er blevet dyrere, end det har været de senere år. Figur 6. Så meget skal man tjene om måneden, hvis man vil købe en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København eller Aarhus, kroner pr. måned Anm.: Køberen har et forbrug, der er 10 pct. højere end det gennemsnitlige forbrug for en enlig under 60 år uden børn. Køberen har ikke bil. Lønnen er eksklusiv pension. Ejerlejligheden finansieres med 80 pct. fastforrentet realkreditlån med afdrag og resten med et banklån med afdrag over 20 år. Lønmodtagere på højeste niveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter højeste færdighedsniveau (fx aktuar, læge, advokat, bibliotekar, musiker og præst). Lønmodtagere på mellemste niveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter mellemste færdighedsniveau (fx laborant, programmør, fotograf og sygeplejerske). Lønmodtager på grundniveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter færdigheder på grundniveau (fx kontorarbejde, kundeservice, håndværk og landbrugsarbejde). Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1994 til 2. kvartal En anden måde man kan se på, om der er tegn på, at det er blevet for dyrt at købe en ejerlejlighed, er at se, hvor mange af landets enlige, der har råd til at købe en ejerlejlighed på deres løn alene. Af figur 7 fremgår det, at der i årene var i omegnen af af landets enlige, der havde råd til en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København, hvilket svarede til, at omkring 11 pct. af landets enlige havde råd. Efter prisstigningerne for alvor tog fart faldt antallet ned til omkring enlige, og andelen af enlige, der havde råd faldt til under 4 pct. 5 Set i det lys virker det ikke så overraskende, at markedet gik i stå - priserne var stukket af fra indkomsterne. Og vi skulle helt frem til 2009, før det københavnske boligmarked økonomisk set åbnede sig op igen. I 2009 var det over en kvart

6 million enlige, der havde råd svarende til knap 18 pct. af alle landets enlige. De senere år er der igen færre enlige, der har råd til at købe en bolig, men der er fortsat flere - og en større andel - der har råd, end der var i alle årene fra og betydeligt flere, end der var i årene Figur 7. Antal og andel af landets enlige, der har råd til at købe en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København Anm.: Der er antaget samme indkomstudvikling både i 2014 og 2015 som fra Figuren dækker perioden fra 2000 til 2015 (2. kvartal). Kreditvæksten Når der købes boliger, gives der typisk lån, og adgangen til kredit er som bekendt en vigtig forudsætning for boligprisstigninger. Som vi tidligere var inde på, blev der lånt meget ud i midten af nullerne. Som det fremgår at figur 8, steg det samlede realkreditudlån til boliger kraftigt i perioden, hvor priserne for alvor steg. De variabelt forrentede rentetilpasningslån begyndte at vinde indpas i slutningen af 1990 erne, og de blev hurtigt populære. I årene var der gennemgående højere vækst i det variabelt forrentede realkreditudlån end i det samlede realkreditudlån, og i starten af 2005 udgjorde de variabelt forrentede lån over halvdelen af det samlede realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse, se figur 9. De variabelt forrentede lån fik en fornyet opblomstring i årene efter finanskrisen. Da renten faldt kraftigt på denne type af lån, valgte mange at udnytte muligheden for at få en lav ydelse på deres realkreditlån, og flere af de husholdninger, der blev presset at stigende arbejdsløshed og/eller teknisk insolvens, udnyttede også muligheden for at få mere luft i budgettet ved at betale en lavere rente. Afdragsfriheden kom tilbage i 2003, og det blev ligeledes hurtigt populært at tage de nye afdragsfrie lån. I første halvdel af 2009 var over halvdelen af den samlede realkreditlånemasse til ejerboliger og fritidshuse afdragsfri. Det var særligt i årene , at væksten i afdragsfrie lån var høj. Alt i alt så vi altså, at realkreditudlånsvæksten var høj, inden den sidste boble, og særligt væksten i de afdragsfrie lån og lån med variabel rente var høj, mens det var mindre populært at tage lån med fast rente og afdrag. Selvom folk er blevet kreditvurderet til at kunne sidde til et lån med fast rente og afdrag, har mange valgt de, målt på ydelsen, billigere lån, og det har nok været med til at sætte ekstra gang i boligmarkedet og boligprisstigningerne. Ser man på udviklingen de senere år, ser det helt anderledes ud. Den senere tid har vi således haft et fald i såvel den afdragsfrie som den variabelt forrentede realkreditlånemasse. Og den samlede udlånsvækst har på det seneste været negativ. Det vidner altså om en meget mere moderat udvikling nu end dengang. 6

7 Figur 8. Årlig vækst i det samlede realkreditudlån, det variabelt forrentede udlån og det afdragsfrie udlån til ejerboliger og fritidshuse Figur 9. Variabelt forrentede og afdragsfrie låns andele af det samlede udestående realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse, procent Anm.: Det er antaget, at rentetilpasningslånenes andel af det samlede realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse er den samme andel som rentetilpasningslånenes andel af det samlede realkreditudlån frem til Fra september 2013 og frem benyttes Nationalbankens nye statistik for udlån, hvorfor her er et databrud. Figuren dækker perioden fra januar 1994 til august Kilde: Danmarks Nationalbank Nationalbanken har for nyligt offentliggjort tal for væksten i realkreditudlånet fordelt på kommuner. Her fremgår det, at realkreditudlånet til København steg med mellem 5 og 7 pct. i 2014, og de seneste 12 måneder (til og med august i år) er det steget med mellem 9 og 11 pct. Hvilket er i den høje ende, men mindre end de 14 pct. vi så for landet som helhed i Vi har desværre ikke tilsvarende tal fra København for perioden i nullerne. Bankudlånet til husholdninger, som er afbildet i figur 10, har også vist en faldende tendens på landsplan på det seneste, mens det i en periode i midten af nullerne var oppe på en årlig vækstrate på over 20 pct., er det nu faldende. Så også her er der stor forskel på kreditgivningen i landet som helhed dengang i forhold til i dag. Anm.: Det er antaget, at rentetilpasningslånenes andel af det samlede realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse er den samme andel som rentetilpasningslånenes andel af det samlede realkreditudlån frem til Fra september 2013 og frem benyttes Nationalbankens nye statistik for udlån, hvorfor her er et databrud. Figuren dækker perioden fra januar 1999 til august Kilde: Danmarks Nationalbank Figur 10. Årlig vækst i det samlede bankudlån til husholdninger og bankudlån til boligformål til husholdninger Anm.: Tallene i figur 8 og 10 viser ikke, om der er tale om tillægslån, låneomlægninger eller optag til nyudlån. Og de viser heller ikke udlånet specifikt i København. Fra september 2013 og frem benyttes Nationalbankens nye statistik for udlån, hvorfor her er et databrud. Figuren dækker perioden fra januar 1992 til august Kilde: Danmarks Nationalbank 7

8 Gældsfaktoren Vi har tidligere set på, hvor meget man skal tjene for at have råd til en 70 kvadratmeter ejerlejlighed i København, og vi så, at man skal tjene mindre end en lønmodtager på højeste niveau, men mere end en lønmodtager på mellem niveau. Men vi har endnu ikke set på, hvor meget gæld i forhold til indkomsten man skal optage for at købe en ejerlejlighed i København. Det er interessant at se herpå, for selvom man har et fornuftigt rådighedsbeløb, kan det være svært at låne, hvis ens gæld er for stor i forhold til ens indkomst. I praksis skal ens gæld helst ikke være mere end 3,5 gange højere end ens bruttoløn, med mindre man har en formue. Ser vi på, hvad en 70 kvadratmeter ejerlejlighed i København koster og sammenholder det med, hvad en lønmodtager på højeste niveau i gennemsnit tjener, se figur 11, så kræver det nu en gæld på 4 gange årslønnen, hvilket både er højere, end vi har set i flere år, og over de omtalte 3,5. I 2006, da priserne sidst var på sit højeste, krævede det en gæld, der var 5 gange større end gennemsnitsindkomsten. Selvom vi er noget lavere end i 2006, lader det til, at vi set på denne parameter er ved at nå smertegrænsen. Og det kræver i hvert tilfælde en formue, hvis en lønmodtager på højeste niveau, der køber en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København, ikke skal have en højere gældskvote end de 3,5. Det kan være et tegn på, at vi den kommende tid ikke vil se så kraftige prisstigninger i København, som vi har set den senere tid. En ting, der er værd at bemærke i denne sammenhæng, er, at Finanstilsynet genne gang har været ude og advare om faren ved for høj gældsfaktor. Og de kigger institutterne efter i kortene for at sikre sig, at låntagningen i København ikke går over gevind. Det hørte vi ikke 8 på samme måde sidste gang, gældsfaktoren kravlede opad. Figur 11. Gældsfaktor for en lønmodtager på højeste niveau som køber en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København eller Aarhus, gæld i forhold til indkomsten Anm.: Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1994 til 2. kvartal En anden ting, som også er anderledes denne gang, er, at der pr. 1. november indføres et krav om, at boligkøbere skal komme med en udbetaling på 5 pct. af boligens værdi. Hensigten med reglen er at sikre et mere stabilt boligmarked, og samtidig er det et værn mod teknisk insolvens. At reglen kommer nu kan være med til at lægge en lille dæmper på det aktive københavnske boligmarked, og det taler også for en mere moderat prisudvikling fremadrettet. Spekulation En faktor der for alvor kan være med til at puste luft i en boligboble er spekulation. Hvis der er mange, der køber en bolig primært for at kunne sælge den igen senere med en kapitalgevinst, vil det være med til at presse priserne op. Vi har desværre ikke tal for omfanget af spekulation. Men man kan kigge på udviklingen i tomme boliger, som kan være et udtryk for spekulation, da en stigning i antallet af tomme boliger kan dække over, at de købes for at blive solgt igen til en højere pris og ikke for at bo i. Flere tomme boliger kan også være et udtryk for, at flere, der køber ny bolig, beholder

9 deres gamle et stykke tid for at få en højere pris for den senere, når priserne er steget yderligere. Figur 12. Andel tomme etageboliger i København og Aarhus, procent Forventningerne Som nævnt har forventningerne til prisudviklingen en stor rolle at spille i formelsen af bobler. Og det er derfor værd at kigge nærmere på forventningerne, herunder relateret til udviklingen i hovedstaden. Vi har tidligere været inde på, at forventningerne i befolkningen til husprisernes udvikling det kommende år i øjeblikket er ligeså positive, som de var i 2005, se figur 13. Afsættet er dog noget anderledes denne gang, da vi ikke som sidste gang kom fra en lang årrække med stigende boligpriser. Anm.: Tal for kommunerne. Figuren dækker perioden fra 1994 til Figur 13. Greens og Børsens prisforventningsundersøgelse. Befolkningens forventninger til huspriserne det kommende år Kilde Danmarks Statistik Ser man på udviklingen i andelen af tomme etageboliger i København og Aarhus i figur 12, har den været faldende de senere år. Hvor vi så, at den var stigende i årene op til den sidste boble. Og hvor den fortsatte med at stige efter priserne faldt, fordi det var svært at sælge mange af de nybyggede boliger. Udviklingen i tomme boliger dækker naturligvis over mange andre forhold end spekulation, så man kan ikke entydigt konkludere, at der ikke foregår spekulation, men udviklingen det peger ikke på et større spekulationsomfang. En undersøgelse fra det daværende Økonomi- og Indenrigsministerium viste, at en større andel af ejerlejlighederne, der blev solgt i København by i 2013 (lidt over 14 pct.), var forældrekøb, end vi så i 2005 (lidt over 12 pct.). Forældrekøb er ikke direkte spekulationskøb, men en økonomisk håndsrækning til børnene. Omfanget af projektsalg er også stort i øjeblikket, og både forældrekøb og projektsalg bidrager til fremgangen på det københavnske boligmarked. Anm.: Nettotallet fremkommer ved at trække andelen, der forventer faldende priser fra andelen, der forventer stigende priser. Der er ikke observationer for alle måneder, og seneste observation er benyttet i de måneder, der ikke er observationer. Figuren dækker perioden fra april 2005 til juni Tallene for de sidste 3 måneder er aflæst fra graf. Kilde: Greens Analyseinstitut og Dagbladet Børsen Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget en forventningsundersøgelse hvert kvartal i snart 11 år. Den viser, at ejendomsmæglerne i Region Hovedstadens forventninger til priserne i deres lokalområde ikke er helt så positive som i Og det er interessant at se, at forventningerne er faldet på det seneste. Ejendomsmæglerne har deres daglige gang på boligmarkedet og har god føling med købere og sælgere. 9

10 Figur 14. Ejendomsmægleres forventningerne til ejerlejlighedspriserne i Region Hovedstaden det kommende kvartal begyndte at falde for 7 kvartaler senere at ligge på et niveau, der var lavere end niveauet, da undersøgelsen blev udført. Anm.: Nettotallet fremkommer ved at trække andelen, der forventer faldende priser fra andelen, der forventer stigende priser. Der er taget et glidende gennemsnit over 4 kvartaler. Figuren dækker perioden fra 3. kvartal 2004 til 3. kvartal I juli 2005 foretog Økonomi og Erhvervsministeriet en omfattende prisforventningsundersøgelse. Heraf fremgik det, at 28 pct. af de adspurgte i hovedstadsregionen forventede uændrede eller faldende boligpriser i løbet af de kommende 5 år, 23 pct. forventede prisstigninger på 2-5 pct. om året og 21 pct. forventede gennemsnitlige årlige prisstigninger på over 5-10 pct. om året og 12 pct. forventede årlige prisstigninger på over 10 pct. om året de kommende 5 år. Det fremgik af undersøgelsen, at personer under 40 år i højere grad (60 pct.) forventede stigende priser de kommende 5 år end personer over 40 år (40 pct.). Og personerne med en husstandsindkomst på over kr. om året og nye boligejere forventede også i højere grad stigende priser i løbet af de kommende 5 år. Set i bakspejlet og i lyset af, at det allerede var blevet dyrt at købe i sommeren 2005, må forventningerne til priserne opfattes som værende overoptimistiske på daværende tidspunkt. Efter undersøgelsen var udført, steg ejerlejlighedspriserne i København med 16 pct. de kommende 3 kvartaler, hvorefter priserne 10 Aktuelt har vi desværre ikke kendskab til så detaljerede forventningsundersøgelser, som økonomi- og erhvervsministeriets fra 2005, men undersøgelsen blandt ejendomsmæglere i Region Hovedstaden viser, at vi nu ligger lidt lavere, end vi så i midten af nullerne. Hvilket tyder på, at forventningerne i hovedstaden ikke er kørt så meget op denne gang. Samtidig skal forventningerne sammenstilles med de reelle købsmuligheder. I 2005, var forventningerne til prisudviklingen meget høje samtidig med, at prisstigningerne havde ført til, at en lønmodtager på højeste niveau ikke på lønnen alene kunne købe en 70 kvadratmeter ejerlejlighed i København. Der er vi ikke på nuværende tidspunkt. Gennemsigtighed Siden 2006 er boligmarkedet blevet meget mere gennemsigtigt. I dag kan du let finde salgspriser på enkelte boliger, og du kan hurtigt orientere dig om udviklingen på boligmarkedet via de mange statistikker, der løbende udgives. Når markedet er mere gennemsigtigt, må det også forventes at fungere bedre og tilpasninger gå hurtigere. Hukommelse Selvom det nu er over 9 år siden, at priserne i København begyndte at falde, står udviklingen fortsat stærkt i hukommelsen hos mange. Myndigheder må forventes at være mere overvågne, finansielle institutter må forventes at være mere forsigtige, og både boligkøbere og sælgere har lært, at priserne godt kan falde kraftigt, hvis de kommer for højt op. Det peger på, at grobunden for en boble er mindre gødet end sidste gang. Dengang steg priserne år efter år i mere end et årti, nu har vi oplevet stigende priser i en langt kortere periode.

11 Byggeomkostninger Ejerlejlighedspriserne i både København og Aarhus er nogenlunde tilbage på samme niveau som i 2006, men renser man for udviklingen i byggeomkostninger, er priserne nu cirka 20 pct. lavere. Det kan diskuteres, hvor vi skal ligge henne. Ejerlejlighedspriserne i København er i nyere tid steget hurtigere end byggeomkostningerne. Byggeomkostningerne indeholder ikke grundpriser, som stiger i perioder, hvor befolkningen vokser, og det er begrænset med byggegrunde. Figur 15. Ejerlejlighedspriser i København og Aarhus i nominelle priser (tynde kurver) og deflateret med byggeomkostninger (tykke kurver), indeks 2. kvartal 2006=100 Anm.: Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til 2. kvartal dæmper på prisudviklingen og kunne føre til prisfald. Vi har i de senere år set en stor befolkningstilvækst i København, byggeaktiviteten har også været pæn, men den har ikke fulgt med befolkningsudviklingen. Byen har været hårdt ramt af teknisk insolvens, som der for alvor er løsnet op for nu. Det kan betyde, at flere igen vi flytte ud af byen, og befolkningsvæksten vi blive mere moderat de kommende år. Hvis vi får en situation, hvor byggeaktiviteten for alvor kører i vejret, og folk i højere grad fravælger byen, kan det lægge en dæmper på prisudviklingen. Det ligger dog ikke meget klart i kortene, at der skulle ske en kraftig afvandring fra hovedstaden set i lyset af, at byen er blevet mere børnevenlig, og fortsat flere tager en uddannelse og finder arbejde indenfor videnserhverv. Sammenlignet med perioden op mod den seneste boble har byggeaktiviteten indtil videre haft et mere jævnt forløb. Sidst så vi en forholdsvis kraftig stigning i boligmassen på ganske kort tid, se figur 16 og 17, og i både 2006 og 2007, da priserne faldt, var væksten i boligmassen i København større end væksten i befolkningen. Kilder: Danmarks Statistik og Boligmarkedsstatistikken (Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Finansrådet) Demografi og byggeaktivitet Udviklingen på boligmarkedet er i høj grad styret af den demografiske udvikling. Stor tilflytning af købedygtige personer lægger et opadgående pres på boligpriserne, særligt hvis udbuddet af boliger ikke kan følge med. Hvis en periode med stor tilflytning og lav byggeaktivitet afløses af en periode med stor byggeaktivitet og lav tilflytning, vil det lægge en 11

12 Figur 16. Befolkningsudviklingen og udviklingen i antallet af boliger i København Figur 18. Befolkningsudviklingen og udviklingen i antallet af boliger i Aarhus Anm.: Databrud i Figuren dækker perioden fra Kilde: Danmarks Statistik Figur 17. Boligbyggeriet i København, årligt antal påbegyndte og fuldførte boliger Anm.: Der er databrud i For at tage højde for sæsonudsving dækker 2015 perioden fra 3. kvartal 2014 til 2. kvartal Kilde: Danmarks Statistik I Aarhus er boligmassen løbende blevet udvidet i et højere tempo end i København. Vi har ikke set den samme store forskel på befolkningsudviklingen og udviklingen i boligmassen som i København. Og særligt i de senere år er befolkningen ikke på samme måde løbet fra boligmassen, som det er sket i København. Anm.: Databrud i Figuren dækker perioden fra Kilde: Danmarks Statistik Andelsboliger Udviklingen på andelsboligmarkedet havde også betydning for prisudviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i København. Tidligere blev andelsboliger solgt via ventelister og kom derfor sjældent i udbud offentligt. Priserne var attraktive, og andelsboligerne solgte sig selv. Folk der kiggede på ejerlejligheder havde ikke mulighed for også at kigge på andelsboliger, med mindre de var på en venteliste eller kendte nogen i andelsboligforeninger. I løbet af nullerne steg priserne på andelsboliger, og det kulminerede i 2007, da SKAT sendte de nye offentlige vurderinger ud, som var steget meget kraftigt. Det betød, at priserne kom så højt op, at andelsboligerne ikke længere solgte sig selv og i stedet kom på markedet i direkte konkurrence med ejerlejlighederne. Det var også med til at lægge en dæmper på ejerlejlighedspriserne dengang. I dag er der igen langt færre andelsboliger til salg offentligt. Hvis vi skal have en gentagelse af situationen sidst, skal udlejningsejendomme stige kraftigt. Andelsboligerne skal således følge prisen på udlejningsejendomme, og hvis de stiger så meget, at andelsboligerne igen ikke længere sælger 12

13 sig selv, vil vi igen kunne se, at mange andelsboliger på markedet kan dæmpe prisudviklingen på ejerlejligheder. De næste offentlige vurderinger af andelsboliger kommer først på gaden i Figur 19. Så meget skal man tjene om måneden, hvis man vil købe en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København og Aarhus, kroner pr. måned Scenarier Aktuelt ser det ikke historisk dyrt ud at købe ejerlejlighed i København eller Aarhus. Men med de seneste prisstigninger begynder indtægtskravet dog at løbe fra gruppen af lønmodtagere på mellem lønniveau. Vi har regnet på, hvad der ville ske med indtægtskravet, hvis prisen på en ejerlejlighed i København steg med 20 pct., renten steg med 2 procentpoint, og lønnen for lønmodtagere på højeste niveau steg med 5 pct. Det kunne være en udvikling, der kunne udfolde sig i løbet af de kommende par år, hvis priserne fortsætter i samme tempo opad, og renten stiger mere end forventet i de fleste aktuelle renteprognoser. Konsekvensen bliver, at indtægtskravet, som det fremgår af figur 19, stiger til over højeste lønniveau. Sidst vi så det var i 2005, hvor boblen for alvor blev opbygget. Anm.: Køberen har et forbrug, der er 10 pct. højere end det gennemsnitlige forbrug for en enlig under 60 år uden børn. Køberen har ikke bil. Ejerlejligheden finansieres med 80 pct. fastforrentet realkreditlån med afdrag og resten med et banklån med afdrag over 20 år. Lønmodtagere på højeste niveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter højeste færdighedsniveau (fx aktuar, læge, advokat, bibliotekar, musiker og præst). Lønmodtagere på mellemste niveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter mellemste færdighedsniveau (fx laborant, programmør, fotograf og sygeplejerske). Lønmodtager på grundniveau omfatter personer med arbejde, der forudsætter færdigheder på grundniveau (fx kontorarbejde, kundeservice, håndværk og landbrugsarbejde). Figuren dækker perioden fra 1. kvartal 1994 til 2. kvartal Vi har også regnet på, hvad det vil betyde for enliges adgang til en ejerlejlighed. Det skitserede scenarie vil medføre, at antallet af landets enlige, der har råd til en ejerlejlighed på lønnen alene, vil falde fra lidt over personer til knap personer. Og andelen vil falde fra lidt over 13 pct. til lidt over 8 pct. Og dermed kommer vi under niveauerne, vi så i årene Men ikke helt så langt ned som i årene

14 Figur 20. Antal og andel af landets enlige, der har råd til at købe en ejerlejlighed på 70 kvadratmeter i København Figur 21. Udvikling i salg og priser, ejerlejligheder i København By Anm.: Figuren dækker perioden fra 2000 til 2015 (2. kvartal). Der er antaget samme indkomstudvikling både i 2014 og 2015 som fra Seneste udvikling Sidst så vi inden boblen, at handlerne begyndte at falde, mens priserne fortsatte med at stige, se figur 21. Det vil sige, at priserne fortsatte med at stige, selvom efterspørgslen faldt. Det kunne godt tyde på, at markedet i høj grad var psykologisk drevet i den periode. Og samtidig hang det sammen med, at der var få boliger til salg. Anm.: København By er København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør kommuner. Serierne er sæsonjusterede. Boligsidens salgstal er benyttet fra 1. kvartal 2014 til 2. kvartal Figuren dækker perioden fra 4. kvartal 1999 til 2. kvartal Kilde: Danmarks Statistik og Boligsiden.dk Ser vi på den allerseneste udvikling, som er vist i figur 22, er priserne begyndt at flade ud. Handlerne steg kraftigt i starten af året, da den 30-årige faste rente faldt til 2 pct., og efterfølgende er renten steget til 3 pct., og handlerne er faldet til nogenlunde samme niveau, som vi så inden rentefaldet. Og handelsaktiviteten er aktuelt højere, end vi har set i de foregående år. I øjeblikket ser vi altså ikke tegn på en gentagelse af udviklingen sidst, hvor priserne i året efter salget begyndte at falde steg med hele 36 pct. samtidig med, at salget i København faldt fra til 1.417, og den faste 30-årige rente steg fra lidt over 4 pct. til lidt over 5 pct. Ved udgangen af 2. kvartal 2005 var der 1504 ejerlejligheder til salg ved udgange af 2. kvartal 2006 var det steget til og 3 måneder senere til Nu er der ejerlejligheder til salg i København. 14

15 Figur 22. Seneste pris- og salgsudvikling, ejerlejligheder i København Vi ser de første små tegn på, at de kraftige prisstigninger er ved at bremse op. Gældsfaktoren ser ud til at have nået et niveau, hvor den kan lægge en dæmper på markedet, og den nye regel om 5 pct. i udbetaling kan også lægge en lille dæmper på markedet. Markedet er i dag mere gennemsigtigt, og vi har lært af den seneste boligboble. Anm.: Tal for kommunen. Serierne er sæsonjusterede. Figuren dækker perioden fra januar 2010 til september Kilde: Boligsiden.dk Troels Theill Eriksen tte@de.dk Et lille marked Det skal bemærkes, at det københavnske ejerlejlighedsmarked er et lille marked. Lidt over en fjerdedel af landets ejerlejligheder ligger i København, hvilket svarer til en tredjedel af den samlede værdi af alle danske ejerlejligheder. Under 2 pct. af landets parcel- og rækkehuse ligger i København, og det svarer til omkring 3 pct. af den samlede værdi af landets parcel- og rækkehuse. I alt ligger knap 5 pct. af de privatejede ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse i København svarende til lidt over 6 pct. af den samlede værdi. (Der kigges på markedsværdien af ejerboliger ejet af privatpersoner og I/S). Konklusion Aktuelt er der ikke tegn på nogen boligboble i landet som helhed. Aktuelt er der heller ikke en boble på det københavnske boligmarked, men fortsat kraftige prisstigninger kombineret med rentestigninger, vil betyde, at mange flere bliver afskåret fra at have råd til at købe en bolig, og det kan føre til en ny nedtur. 15