10 års Bygningsrapport

Transkript

1 Salling Byggerådgivning A/S 10 års Bygningsrapport, Kim Pretzmann Olesen

2 Indholdsfortegnelse Ejendomsdata... 3 Sådan er bygningsrapporten tænkt... 4 Grundlag for bygningsrapporten Tagkonstruktion Tagkonstruktion mod gade Tagkonstruktion mod gård Tagrender og nedløbsrør Kælder Facader Gadefacade Gårdfacade Vinduer og døre Trapperum Fortrappe Bagtrappe Varmeanlæg Afløb: synlige faldstammer Kloak: synlige gulvafløb på fællesarealer Vandinstallation: synlige stigrør Ventilation El- installation Drift og vedligehold Salling Byggerådgivning A/S 2

3 Ejendomsdata Projektoplysninger Adresse: Rekvirent: Dato: Dato for gennemgang: Udarbejdet af: BBR-OPLYSNINGER Bygning 1 Ejerlav: Matrikelnummer: Opførelsesår: Ombygningsår: ANVENDELSE Antal boliger: Antal etager: AREALER (BBR) Bebygget areal: Samlet bygningsareal: Kælderareal: Udnyttet tagetage: Samlet erhvervsareal: Samlet boligareal:, EFNA, Ejerforeningen Nørre Allé KPO/MG Århus Bygrunde 1260m kælder 179 m² 881 m² 179 m² 0m² 75 m² 846 m² Herunder: Erhverv ST TV (heraf 40 m² i kælder) Lejlighed ST MF Lejlighed ST TH Lejlighed 1 TV Lejlighed 1 TH Lejlighed 2 TV Lejlighed 2 TH Lejlighed 3 TV Lejlighed 3 TH Lejlighed 4 TV Lejlighed 4 TH 75 m² 67 m² 81 m² 98 m² 80 m² 98 m² 80 m² 98 m² 80 m² 90 m² 74 m² Salling Byggerådgivning A/S 3

4 Sådan er bygningsrapporten tænkt FORORD Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre overblik, således at fremtidige vedligeholdelsesopgaver på ejendommen kan planlægges rationelt. Rapporten indeholder: - srapport med udbedringsforslag - Konklusioner - Økonomisk prognose Rapporten er udarbejdet med hovedvægt på de bygningsdele og installationer, der er ejerforeningsrelaterede: - Tag - Facader - Vinduer og døre - Trapperummene - Lodrette rør: varme, brugsvand, faldstamme - Ventilation - Fælles kælder - Varmecentral - Kloak Rapporten indeholder dog enkelte anbefalinger til udbedringer i lejlighederne, hvor det skønnes, at svigt kan føre til skader på ejendommen. Rapporten indeholder udover en registrering af de enkelte bygningsdele en optegnelse over forslag til vedligeholdelsesarbejder på bygningsdele, som bør udføres med det samme eller indenfor en årrække. Rapporten kan således danne grundlag for en egentlig prioritering af arbejderne med henblik på at bringe ejendommen i god og sund stand. For de foreslåede arbejder, er der oplyst overslagspriser beregnet på grundlag af erfaringer, V&S priser samt prisoplysninger fra entreprenører. Alle priser er håndværkerudgifter ekskl. moms. TILSTANDSKATEGORISERING A B C D Dette skema figurerer under hver enkelt bygningsdel i tilstandsvurderingen. For at skabe os overblikket over ejendommen, benytter vi følgende kategorisering for bygningsdelenes tilstand: A: Bygningsdel er ny eller fremstår som ny B: Bygningsdel er intakt med slid/synlige kosmetiske skader C: Bygningsdel er i begyndende forfald og der er fare for følgeskader D: Bygningsdel er nedbrudt/defekt og kræver udskiftning En bygning vedligeholdes optimalt ved at fastholde ejendommens bygningsdele samt tekniske installationer på minimum niveau B. Har man et vedligeholdelsesefterslæb føres bygningsdelenes tilstand som minimum til niveau B. LEVETIDER De anførte levetider for byggematerialerne hviler på en gennemsnitsvurdering. Levetiden er afhængig af bl.a. materialekvalitet, konstruktionen, design, klima- og belastningspåvirkninger. Holdbarheden afhænger naturligvis af vedligeholdelsen. Den længste levetid opgives til 60 år, selvom flere bygningsdele og materialer har længere holdbarhed. Levetider for byggematerialer er udelukkende anført hvor dette vurderes hensigtsmæssigt og hvor data vedr. levetider er tilgængeligt. Salling Byggerådgivning A/S 4

5 Grundlag for bygningsrapporten GENEREL BESKRIVELSE Ejendommen er beliggende på hjørnet af Nørre Allé 100, Aarhus med facader mod Vesterbro Torv og Nørre Allé og tjener som kombineret erhverv i stueetage og beboelse. Bygninger fra denne tid er typisk udført med massivt murede ydervægge med fundament i beton støbt på stedet. BASISMATERIALE Tegningsarkiv på Bygningsinspektoratet Aarhus er gennemgået. Der er fundet tegningsmateriale fra opførelsen dateret 1923, samt tegninger fra omforandring af mansardetage. Der er ikke udført opmåling. Der er udført Energimærkning for ejendommen d Energimærkenummer: BESIGTIGELSE Besigtigelsen er foretaget visuelt kombineret med fotoregistrering. Tag og kviste samt facader og vinduer er besigtiget fra gadeplan. Der er skaffet visuel adgang til vinduer fra lejligheden st.th. Afløbsinstallationer er visuelt besigtiget i køkken og baderum for lejlighederne hhv. st.th og 4.tv. Der er desuden skaffet adgang til besigtigelse af tagrum over mansard. ØVRIGE FORUNDERSØGELSER Der er ikke foretaget registrering af skjulte konstruktioner eller installationer. Der er ikke udtaget prøver. Der er ikke udført undersøgelser vedr. svamp, PCB og fugt eller kloak- og jordbundsundersøgelser. AKTUELLE RENOVERINGSARBEJDER Arbejder, som kræver EF opmærksomhed er markeret med blå skrift under hvert enkelt punkt, men kun de essentielle arbejder er medtaget i budgetoverslaget. Salling Byggerådgivning A/S 5

6 1.0 Tagkonstruktion 1.1 Tagkonstruktion mod gade Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid Hovedkonstruktion er udført som mansardtag. Taget som består af røde vingetagsten blev skiftet i 2005 samt blev der monteret nye ovenlys. Disse er ikke besigtigede. Kviste er udført med zink på flunke og fronter og er dermed ved korrekt udførelse vedligeholdelsesfri i sin levetid. Brandkam mod Nørre alle 98 er inddækket med zink. Brandkam mod Vesterbro Torv 4 er muret. Undertagsmaterialet har ikke været muligt at fastslå ud fra besigtigelsen eller tegningsmaterialet fra Bygningsinspektoratets tegningsarkiv, men fra loftsrum kunne det konstateres, at opbygningen er fast undertag under tagsten. Undertag er desuden forsynet med tagventiler til ventilation af undertag og isolering. god Evt. duesikring på tagrender, kviste og rygning TØ 50 år (gennemsnitlig levetid 60 år) 1.1 Tagkonstruktion Gadefacade 1.1 Gadefacade B - foto 1 Foto 6 foto 2 Foto 3 Foto 4 Foto 5 Salling Byggerådgivning A/S 6

7 1.2 Tagkonstruktion mod gård Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid Tagbeklædning er røde vingetagsten. Kviste er udført med zink på sider, flunke og fronter. Brandkam mod Nørre alle 98 er dækket med zink. Der er muret brandkam med kapsel i zink mod Vesterbro Torv 4. Taggennemføringer er ikke besigtiget. en vurderes god ved besigtigelse fra gadeplan, samt er der ikke synlige tegn på utætheder ved besigtigelse af tagrum. Der er meget algevækst på tagsten grundet den nordvendte tagflade. Alge-og mosvækst påvirker dog ikke holdbarheden af fx murværk og tegltagsten. Evt. duesikring på tagrender, kviste og rygning. Vælges algeafrensning af taget skal dette ske på mest skånsomme vis, der ikke øger ruheden i tagbelægningen. Det anbefales at kontrollere tagflade og taggennemføringer 2 gange årligt. TØ 50 år (gennemsnitlig levetid 60 år) 1.2 Tagkonstruktion Gårdfacade 1.2 Gårdfacade B - foto 7 Foto 12 foto 8 Foto 9 Foto 10 Foto 11 foto 13 Foto 18 foto 14 Foto 15 Foto 16 Foto 17 Salling Byggerådgivning A/S 7

8 1.3 Tagrender og nedløbsrør Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid Tagrender og nedløb er ligeledes skiftet ved tagrenoveringen i Det har ikke været muligt at besigtige tagrenders tilstand. Tilslutning med brøndkrave ved jord er interimistisk udført på gårdfacade og i forskellige materialer. Antageligvis god, men kræver yderligere inspektion. Tilslutning i jord kan eftergås for kontrol af korrekt tilslutning i jord grundet interimistisk tilslutning over jord. Tagrender efterses jævnligt, helst hver anden måned, og renses efter behov. Forkert udført afslutning mod jord bør undersøges nærmere for korrekt afledning i kloak. VVS 25 år 1.3 Tagkonstruktion Tagrender og nedløbsrør 1.3 Tagrender og nedløbsrør Se pkt. 12 B/C - foto 19 Foto 24 foto 20 Foto 21 Foto 22 Foto 23 foto 25 Foto 30 foto 26 Foto 27 Foto 28 Foto 29 Salling Byggerådgivning A/S 8

9 2.0 Kælder Der er fuld kælder (179 m²) under ejendommen hvoraf 40 m 2 i kælder er brugt som erhverv denne del er ikke besigtiget. De resterende 139 m² af kælderen anvendes til pulterrum samt vaskerum og teknikrum. Vaskerum, tørrerum og cykelrum er udstyret med mekanisk ventilation. Fundamenter er udført i beton og kælderindervægge er pudset og malerbehandlet. Kældergulve er i støbt beton. I vaskerum er der udlagt klinker med fald mod afløb. OK Årlig visuel gennemgang af puds og malede overflader for fugtafskalning. Halvårlig kontrol af ventilation og ventilationskanaler for tilstopning. Håndværksfaggrupper MAL, EF Materialer til udbedring Maling, cement, div. Prioritering år 2019, 2024 Forventet levetid 15 år 2.1 Kælder 2.1 Kælder B - Salling Byggerådgivning A/S 9

10 3.0 Facader 3.1 Gadefacade Facader er udført i murværk. Ydervæg er opmuret i røde sten. Sålbænke er udført i sten med mørtelfuger. Trappe til kælder er udført i beton. Fuger og murværk er stærkt medtagede. Murværk trænger til omfugning. Der kunne enkelte steder i murværk konstateres revner gennem fuger og sten. Der kunne konstateres revner i betonstøttemure på kældertrappe. Fuge, puds, murværk, kældertrappe støttemure. Huller i murværk bør som minimum udbedres, da der er risiko for frostskader, fugtindtrængen og murbier. Arbejderne bør planlægges udført fra stillads. Håndværksfaggrupper MU Materialer til udbedring Stillads, mørtel, beton Prioritering år 2016 Forventet levetid 60 år ved omfugning 3.1 Facader Gadefacade 3.1 Gadefacade omfugning 440 m C Gadefacade trapperep C - Salling Byggerådgivning A/S 10

11 3.2 Gårdfacade Stueplan er udført med pudset overflade sandsynligvis på beton. Ydervæg er i røde sten fra 1.sal. Sålbænke er udført i beton. Der er synlige TDC kabler på facade. Drænplade på naboejendom er interimistisk udført med mangelfuld afslutning, der leder vand ind frem for at holde vand væk fra kældervæg. Murværk og beton er i medtaget stand, og murværk trænger til omfugning, da fuger er generelt udslidte eller helt mangle. Huller i murværk bør som minimum undersøges (murbier i murværk). Der kunne konstateres revner der går gennem fuger og sten. Der er en lodret revne i pudset beton i facadeudkragning mod naboejendom. Der kan i overgang til murværk konstateres fugtophobninger i beton i facadens fulde udstrækning. Pudset facade (stueplan), fuge, murværk. Huller i murværk bør som minimum udbedres, da der er risiko for frostskader, fugtindtrængen og murbier. Det anbefales at renovere fremspring over stueetage og etablere vandnæse for at forebygge vandindtrængen i pudsoverflade i stueetage. Arbejderne bør planlægges udført fra stillads. Drænplade ved naboejendom bør udbedres snarest med korrekt afslutning. Håndværksfaggrupper MU Materialer til udbedring Mørtel, stillads Prioritering år 2015 Forventet levetid 60 år for murværk / 40 år for pudset væg 3.2 Facader Gårdfacade 3.3 Gårdfacade -omfugning 126 m² D Gårdfacade- puds 44 m² D Salling Byggerådgivning A/S 11

12 4.0 Vinduer og døre Vinduerne i ejendommen er bemalede trævinduer med alulister. Tagvinduer i ejendommen er ifølge myndighedsdokumenter Velux ovenlys. Disse blev monteret i forbindelse med tagrenoveringen i 2005 og er ikke besigtiget. God, men skal vedligeholdes jf. udbedringer Malerbehandling, afrensning, nye kalfatringsfuger Håndværksfaggrupper MAL, TØ Materialer til udbedring Maling/træbeskyttelse, fugemateriale Prioritering år 2015,2016 Forventet levetid Vinduer og døre 4.1 Vinduer gadefacade (MA) 110 m B/C Vinduer gårdfacade (MA) 40 m B/C Vinduer kælder (MA) B/C Yderdøre (MA) 5 m C Kalfatringsfuger gadefacade (TØ) 220 lbm C Se energimrk. 4.6 Kalfatringsfuger gårdfacade (TØ) 150 lbm C Se energimrk. Salling Byggerådgivning A/S 12

13 5.0 Trapperum Fortrappe Trapperum er udført med murede, pudsede vægge. Trapper er udført at træ med linoleumsbelægning. Linoleum er flere steder sprækket på trinforkant, hvorved messingliste nemt kan trædes af og trappetrin vil tage skade. Underløb og lofter er pudsede og malerbehandlede hvide. Håndliste er lakeret træ. Malerbehandling af vægge, lofter, underløb, linoleumsbelægning Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år 2020, 2017 Forventet levetid 5-10 år Trapperum Fortrappe 5.1 Fortrappe (MA) 200 m B Fortrappe belægning (GU) 1 stk C Salling Byggerådgivning A/S 13

14 5.3-4 Bagtrappe Trappetrin er udført i lakeret træ. Træværk er malerbehandlet. Vægge er pudsede og ligeledes malerbehandlet. Der er adgang til samtlige lejligheder samt kælder fra bagtrappen. Trappetrin er slidte. Afslibning og lakering af trin, malebehandling vægge Håndværksfaggrupper Maler Materialer til udbedring Prioritering år 2018 Forventet levetid Trapperum Bagtrappe 5.3 Bagtrappe (MA) 60 m C Bagtrappe trin (MA) 60 stk C - Salling Byggerådgivning A/S 14

15 6.0 Varmeanlæg Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Varmecentral er beliggende i kælder i teknikrum. Varmt brugsvand produceres via gennemstrømningsvandvarmer. Den primære opvarmning af ejendommen sker via radiatorer, og anlægget er udført som tostrengs anlæg. Radiatorerne er ældre støbejernsradiatorer med nyere termostater til temperaturregulering. Der er ikke foretaget en varmeteknisk gennemgang der henvises her til ejendommens energimærkning for energibesparelser. Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Se energi mærkning af Prioritering år Løbende drift og vedligehold Forventet levetid Varmeanlæg 6.1 Varmeanlæg B/C foto 31 Foto 36 foto 32 Foto 33 Foto 34 Foto 35 foto 37 foto 38 Salling Foto 39 Byggerådgivning A/S 15 Foto 40 Foto 41

16 7.0 Afløb: synlige faldstammer Ejendommen er forsynet med faldstammer i køkkener og på badeværelser. Køkkenafløb er tilsluttet til udvendig nedløbsrør på gårdfacade. Faldstammer for baderum er udført i støbejern og ført mod kælderrum ved bagtrappe. Faldstammer i støbejern er muligvis fra husets opførelse i 1923, men udluftning overmansard og gennem loftsrum og gennem tag er udført i PVC rør sandsynligvis ifm. tagudskiftning i nyere tid. Faldstamme for baderum i støbejern er i kælder rustangrebet og med tydelige tæringer. Man må antage, at det for en stor dels vedkommende forholder sig ligesådan i de skjulte dele, hvor de ikke er udskiftet. Faldstammer bør udskiftes helt eller renoveres. EF bør indtil da straks-reparere synlige skader og udføre løbende partielle udskiftninger i nødvendigt omfang. Håndværksfaggrupper VVS Materialer til udbedring Prioritering år 2016 Forventet levetid 0-5 år 7.0 Afløb 7.1 Afløb synlige faldstammer D - foto 42 Foto 47 foto 43 Foto 44 Foto 45 Foto 46 Foto 53 foto 48 Salling Byggerådgivning A/S 16 foto 49 Foto 50 Foto 51

17 8.0 Kloak: synlige gulvafløb på fællesarealer. TV-inspektion er ikke indeholdt Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid Der er ikke foretaget TV-inspektion på kloakken, og det har ikke været muligt at rekvirere TV-inspektion foretaget Rene Mathiassen A/S i nyere tid. Konstruktion og stand på kloakanlæg er derfor ikke beskrevet. Det fremgår ingen steder hvor gammelt kloakanlægget er, så det formodes at være fra ejendommens opførelse. Gulvafløb i kælder oprenses årligt. Det anbefaless at få foretaget rensning af faldstamme samt evt. TV-inspektion på kloakken. 8.0 Kloak 8.1 Kloak - synlige gulvafløb D Salling Byggerådgivning A/S 17

18 9.0 Vandinstallation: synlige stigrør Ejendommen er forsynet med vand fra kommunalt vandstik. Vandstik er indført i teknikrum for ejendommen. Stigstrenge er ført synligt i ejendommen i sandsynligvis i galvaniserede stålrør samt plastrør. Rør er isolerede. Rør er etapevis udskifter fra sal. Det kan ikke med sikkerhed fastslås, at stigestrenge er udført i galvaniseret stålrør, da de synlige rør er isolerede eller bemalede. Stigrør udført i galv. Stål vil med tiden tære og blive utætte. Stigrørene anbefales derfor på sigt udskiftet til rustfri stålrør. Udskiftning af rørisolering på bagtrappe. Kan eventuelt inddækkes i kasse for beskyttelse mod spark. Håndværksfaggrupper TØ Materialer til udbedring 50mm mineraluld, træplademateriale, malerbehandling Prioritering år 2015 Forventet levetid 9.0 Vandinstallation 9.1 Vandinstallation - isolering 46 lbm foto 54 Foto 59 foto 55 Foto 56 Foto 57 Foto 58 foto 60 foto 61 Foto 62 Foto 63 Foto 64 Salling Byggerådgivning A/S 18

19 10.0 Ventilation I tagrum er monteret et centralt udsugningsanlæg (Type BESF fra Exhausto) Denne ventilerer sandsynligvis badeværelser og trækker luft fra emhætte. Det vides ikke, om der i enkelte lejligheder er udført individuelle løsninger på ventilationsaftræk fra badeværelser og afkast i køkkener. Til EF orientering er emhætter med aftræk til det fri en godkendt løsning, hvorimod emhætter med kulfilter ikke er en lovlig ventilationsløsning jf. BR10 kap stk. 5, hvor der stilles krav om at luften udskiftes. Vaskerum er forsynet med naturlig ventilation via rist i væg. Tørretumbler i vaskerum er med afkast til det fri. Tørrerum er forsynet med ventilation via mekanisk indblæsning og udsugning. Vaskerum bør ventileres ved mekanisk ventilation for mere effektiv udsugning. Rengøring af ventilationsrør og filtre. Der udføres løbende kontrol (årligt) for udskiftning af filtre. Centralt udsugningsanlæg bør løbende kontrolleres iht. anbefalinger fra Exhausto. Exhausto, VVS Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år 2020 Forventet levetid 10.0 Ventilation 10.1 Ventilation drift og vedligehold B/C Salling Byggerådgivning A/S 19

20 11.0 El- installation Håndværksfaggrupper Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid De besigtigede lejligheder har el-målere og HPFI relæ placeret i boligen. Fælles målere er placeret i teknikskab i bunden af trappeopgang. Trappelys er styret via trappeautomat. Ejerne af de enkelte lejligheder har tilsynspligten med deres egne el-installationer. Det anbefales af HPFI relæer afprøves min. én gang årligt. NB: Hvor stofledninger og nye ledninger indgår sammen i installationen, er der fare for brand, og installationer hvor dette forekommer anbefales udskiftet - hele kablet skal skiftes fra kontakt hen til el-tavle af autoriseret el-installatør. Såfremt installationerne renoveres, skal alle ledninger i de berørte Installationer skiftes. EL Pris indhentes v. selvstændigt tilbud El- installationer Salling Byggerådgivning A/S 20

21 12.0 Drift og vedligehold Budget for daglig vedligehold som for eksempel: mal, rens, småreparationer m.v. Inklusive besigtigelse og rensning af tagkonstruktion tagrender og nedløbsrør. TØ/MAL/MU/VVS/EF Materialer til udbedring Prioritering år Forventet levetid Eftersyns interval Vedligeholdelsesinterval 12.0 Drift og vedligehold 12.1 Maling, rensning, reparation m.v Salling Byggerådgivning A/S 21