Nyhedsbrev 2017 CARE UDLAND. Ejendomsmægler. Opdatering af franske skatter, afgifter mv

Transkript

1 Nyhedsbrev 2017 CARE UDLAND Helle Skovby Michael Skovby Nielsen Opdatering af franske skatter, afgifter mv

2 Nye OECD ejendomspris indekser dansk ejendomsværdiskat OECD har offentliggjort indekserne for ejendomspriser for 2016, og disse bruges til at fastlægge den danske ejendomsværdiskat for fransk ejendom. Vi har tidligere skrevet bogen Bolig-, skatte- og formueforhold i Frankrig. Af denne fremgår regler for køb og salg af fransk ejendom, forsikringsforhold, skatteforhold, finansiering mv. Desuden fremgår hvilke forhold, der gør sig gældende, såfremt man flytter til Frankrig, herunder skatter, afgifter, pensionsregler mv samt regler for fraflytning fra Danmark. Da der til stadig sker ændringer i regler, skatter og afgifter i Frankrig har vi lavet denne opdatering, som vi håber, De får glæde af at læse. Vi vil her benytte lejligheden til at gennemgå, hvorledes skatten beregnes ved køb af fransk ejendom. De, der havde ejendom i Frankrig pr , skal ikke betale ejendomsværdiskat til Danmark, og det gælder også såfremt, der var indgået aftale om købet inden denne dato. Personer bosiddende i Danmark, der har købt fransk ejendom fra og frem, skal betale dansk ejendomsværdiskat. Er man ikke omfattet af ovennævnte overgangsregel, kan Danmark nu opkræve ejendomsværdiskat. Den udgør 1 procent af de første DKK og 3 procent af resten. Da der ikke findes en offentlig vurdering at bruge, tager SKAT udgangspunkt i købesummen og regner tilbage til 2001 eller 2002 priser, hvilket beskrives i det følgende. Der er forskellige regler for ejendomme erhvervet før eller efter Men da ejendomme erhvervet før (førnævnte overgangsregel-dato) slipper for dansk ejendomsværdiskat, beskriver vi her kun reglerne for ejendomme erhvervet efter Udgangspunktet er, at vi skal omberegne anskaffelsesprisen til den laveste værdi af enten værdien pr eller 2002, ligesom med danske ejendomme. Her benytter SKAT så OECD s indekser for ejendomme i Frankrig, som følger: År Faktor , , , , , , , , , , , , , , , , er det senest indeks.

3 Med baggrund i dette indeks kan man så regne ud, hvad ejendomsværdien var i hhv 2001 og Men det er mere kompliceret end som så, for offentlige ejendomsværdier har traditionelt været lavere end de reelle handelsværdier. Derfor skal der også tages højde for dette. Det gør man med en såkaldt afstandsprocent. Afstandsprocenten for 2001 var 15 %, og for 2002 var den 18 %. Det er ikke slut endnu. For når det endelige beregningsgrundlag for 2001-værdien skal beregnes, så skal der tillægges 5 %, ligesom der gøres på danske ejendomme. Det skal der ikke for 2002-værdien. Når man omregner euro til kroner, så bruger man ultimokursen fra året før hhv 2001 og EKSEMPEL En familie køber et hus i Frankrig i 2017 for euro værdien beregnes Faktoren for 2001 er 107,9 og 205,9 for Vi kan foretage følgende beregning: x 107,9 : 205,9 = euro Men så skal der korrigeres for afstandsprocenten, som for 2001 var 15 %: x 100 : 115 = euro Hertil lægges 5 % for 2001: x 105 : 100 = euro 2002-værdien beregnes x 116,8 : 205,9 = euro Der korrigeres for afstandsprocenten, som for 2002 var 18 %: x 100 : 118 = euro Der skal IKKE lægges 5 % til for 2002 Kursen på euro var ultimo år ,31: x 746,31 : 100 = DKK Kursen på euro var ultimo ,57: x 743,57 : 100 = DKK Beregning af ejendomsværdiskatten 2001-værdien var altså den laveste med , som afrundes til DKK Af de første betales 1 procent og af resten 3 procent. Ejendomsværdiskatten udgør således DKK I den danske skat kan modregnes tilsvarende betalte franske skatter.

4 Antal år som ejer af ejendommen Beskatningsgrundlag skat Grundlag sociale bidrag Reel skattesats Fransk skat og sociale bidrag af fortjeneste ved salg af fransk ejendom Der betales ikke fransk skat af fortjenesten, hvis ejendommen er ens primære bolig. For sekundære boliger beskattes fortjenesten ved salget af ejendommen. Skatten udgør 19,0 %. For særligt store fortjenester, kan der komme tillægsskatter, som nævnt nedenfor. Der gives nedslag i avancen fra det 6. til det 21. år med 6 % p.a. og i det 22. med 4%, hvilket gør, at skatten på avancen er nul efter 22 år. år 21 får man dog nedslag med 1,65 % p.a., i år 22 1,60 % og for de sidste år 9,00 %, således at der efter 30 års ejertid ikke betales sociale bidrag. Flere notarer anbefaler dog, at man prøver at søge bidraget tilbage. For ejere af fransk sekundær bolig, kan fransk skat af ejendomsavance ved salg dermed opstilles som følger: 1 100% 100% 34,50% 2 100% 100% 34,50% 3 100% 100% 34,50% 4 100% 100% 34,50% 5 100% 100% 34,50% 6 94% 98,35% 33,10% 7 88% 96,70% 31,71% 8 82% 95,05% 30,31% 9 76% 93,40% 28,92% 10 70% 91,75% 27,52% 11 64% 90,10% 26,13% 12 58% 88,45% 24,73% 13 52% 86,80% 23,33% 14 46% 85,15% 21,94% 15 40% 83,50% 20,54% 16 34% 81,85% 19,15% 17 28% 80,20% 17,75% 18 22% 78,55% 16,36% 19 16% 76,90% 14,96% 20 10% 75,25% 13,56% 21 4% 73,60% 12,17% 22 0% 72,00% 11,16% 23 0% 63,00% 9,77% 24 0% 54,00% 8,37% 25 0% 45,00% 6,98% 26 0% 36,00% 5,58% 27 0% 27,00% 4,19% 28 0% 18,00% 2,79% 29 0% 9,00% 1,40% 30 0% 0,00% 0,00% Hertil kommer 15,5 % i sociale bidrag. Frankrig har, som bekendt, tabt en sag i EU, som gør, at det er EU-stridigt, at Frankrig opkræver sociale bidrag på fortjenesten, hvis ejeren bor uden for Frankrig og er omfattet af social sikring. Men i praksis opkræves de dog stadig, og nu får man ikke beløbet tilbage, fordi Frankrig nu siger, at det reelt ikke er sociale bidrag. Beløbet udgør 15,5 %. Fra år 6 til og med For større fortjenester skal der betales en ekstraskat som følger: Fortjeneste Ekstraskat EUR ,0 % EUR ,0 % EUR ,0 % EUR ,0 % Herudover 6,0 %

5 Ny regel for hvornår man må bo i dansk sommerhus hele året Tidligere måtte man som pensionist bo i sit danske sommerhus hele året, hvis man havde ejet det i 8 år. Denne regel er nu lavet om til blot 1 års ejertid med virkning fra Hvad betyder denne ændring for kommende eller nuværende udlandsdanskere? Man har fra SKAT udsendt et såkaldt styresignal pr (SKM SKAT), som ændrer praksis for at statuere bopæl efter kildeskattelovens 1, stk. 1, nr. 1, når en pensionist efter planloven har erhvervet ret til at anvende sommerhuset hele året. SKAT vil herefter ikke lægge vægt på den formelle ret, der følger af planlovens regler for sommerhuse, men lægge vægt på sommerhusets nuværende og tidligere benyttelse. Nu kan man få 75 % realkreditbelåning i dansk sommerhus Tidligere kunne man kun få et realkreditlån på 60 % af værdien af sit danske sommerhus. Dette er nu lavet om til, at man kan få en realkreditbelåning på 75 % af værdien. Sælg den franske ejendom til lav værdi til fx børnene Mange der er kommet lidt oppe i årene, og som ejer fransk ejendom, tænker på et gunstigt generationsskifte til børnene. I denne situation går man efter at kunne overdrage ejendommen til en lav værdi til børnene for ikke at udløse gaveafgifter. KOMMENDE UDLANDSDANSKERE NUVÆRENDE UDLANDSDANSKERE Vi har en løsning, som måske passer til Deres situation. Efter tidligere praksis var det sådan, at hvis en pensionist havde ejet sit sommerhus i 8 år og ville fraflytte Danmark, spærrede sommerhuset for, at vedkommendes fulde danske skattepligt ophørte. Det betød, at mange i den situation solgte sommerhuset. Den nuværende praksisændring betyder, at for pensionister, der ønsker at flytte til udlandet, kan deres fulde danske skattepligt godt ophøre på trods af, at de nu godt må bo hele året i deres sommerhus, de har ejet i 1 år. Men dette er så på betingelse af, at sommerhuset ikke af ejeren tidligere har været benyttet som helårsbolig og ej heller bliver det i fremtiden. Nuværende udlandsdanskere er nu i den situation, at de som pensionister må bo i deres danske sommerhus hele året efter 1 års ejertid, og dermed skattemæssigt har helårsbolig til rådighed i Danmark. Men igen medfører dette ikke isoleret, at deres fulde danske skattepligt genindtræder. Benytter man ikke sommerhuset som helårsbolig, og har man ikke tidligere gjort det, genindtræder den fulde danske skattepligt ikke. Man skal dog vide, at ophold i det danske sommerhus skal være af ferielignende karakter, kortvarige ophold o. lign. Man skal dog vide, at ophold i det danske sommerhus skal være af ferielignende karakter, kortvarige ophold o. lign. Her er det vigtigt at bemærke, at hvis man under ophold i sit danske sommerhus foretager sig noget arbejde, så genindtræder den fulde danske skattepligt. Dog siger et styresignal, at en udlandsdansker har lov at arbejde i Danmark, samtidig med ophold i sommerhus eller helårsbolig, men maksimum 10 dage om året, og arbejdet skal være relateret til udenlandske forhold. Desuden skal man som udlandsdansker med lov til at bo i det danske sommerhus hele året være opmærksom på, at man nu kun må opholde sig i Danmark i 3 hele måneder ad gangen. Det er ikke nok at overholde reglen om, at man ikke samlet er i Danmark i mere end 180 dage ud af en 12 måneders periode. Her er det vigtigt at bemærke, at hvis man under ophold i sit danske sommerhus foretager sig noget arbejde, så genindtræder den fulde danske skattepligt. Dog siger et styresignal, at en udlandsdansker har lov at arbejde i Danmark, samtidig med ophold i sommerhus eller helårsbolig, men maksimum 10 dage om året, og arbejdet skal være relateret til udenlandske forhold. Desuden skal man som udlandsdansker med lov til at bo i det danske sommerhus hele året være opmærksom på, at man nu kun må opholde sig i Danmark i 3 hele måneder ad gangen. Det er ikke nok at overholde reglen om, at man ikke samlet er i Danmark i mere end 180 dage ud af en 12 måneders periode. Dansk bundfradrag ved udlejning af fritidsbolig 40 % reglen Lejer man en dansk fritidsbolig ud eller bor man i DK og udlejer fransk bolig kan man benytte den danske 40 % regel for skatten af lejeindtægten. Den betyder, at 40 % af bruttolejeindtægten er skattefri. Og der er et bundfradrag på kr , hvis man selv udlejer og kr , hvis man udlejer gennem et bureau. Der er ikke fradrag for faktiske omkostninger. Man skal betale fuld dansk ejendomsværdiskat også for de uger, boligen er udlejet. REGNSKABSMETODEN Man kan også vælge regnskabsmetoden. Her laves et udlejningsregnskab, hvor der er fradrag for alle udgifterne. Man skal ved denne metode ikke betale ejendomsværdiskat for de uger, hvor boligen er udlejet.

6 Diverse skatter og afgifter i Frankrig FRANSK FORMUESKAT Har man en formue på under EUR, skal man ikke betale formueskat i Frankrig. Bor man i sin primære bolig i Frankrig, får man et nedslag i formueskatten på 30 % af værdien af boligen. Bor man i Danmark, er det kun friværdien i den franske bolig, der skal betales formueskat af, og den kan nedbringes ved at belåne den. Fra 2017 gælder følgende progressive formueskatteskala Det skal bemærkes, at ovennævnte ikke er pr. person, men pr. husstand. Dette gælder også for samboende. Formue Skattesats EUR % EUR ,50 % EUR ,70 % EUR ,00 % EUR ,25 % Herudover 1,50 % BOAFGIFT VED DØDSFALD Hvert barn har et bundfradrag ved arv på EUR. Boafgiften mellem forældre og børn betales efter følgende progressive skala: Arv Boafgift 2017 EUR % EUR % EUR % EUR % EUR % EUR % Herudover 45 % Bor man uden for Frankrig, er det kun friværdien i den franske ejendom, der skal betales boafgift af. Hvis der er stor friværdi, og boafgiften ved dødsfald er belastende, kan den undgås/nedbringes ved at belåne ejendommen. Vi anbefaler at få lavet en konkret beregning af, om det kan betale sig at lave en fransk belåning.

7 FRANSK INDKOMSTSKAT - ENLIGE Den nuværende progressive indkomstskatteskala for 2017 er følgende for en enlig: FRANSK INDKOMSTSKAT ÆGTEFÆLLER UDEN BØRN Den nuværende progressive indkomstskatteskala for 2017 er følgende for et ægtepar uden børn: Indkomst Skat Indkomst Skat EUR % EUR ,0 % EUR ,0 % EUR ,0 % Herudover 45,0 % Herudover skal betales sociale bidrag med 15,5 %. For større indkomster skal yderligere betales en ekstraskat som følger: EUR % EUR ,0 % EUR ,0 % EUR ,0 % Herudover 45,0 % Herudover skal betales sociale bidrag med 15,5 %. For større indkomster skal yderligere betales en ekstraskat som følger: Indkomst Skat Indkomst Skat EUR % EUR ,0 % Herudover 4,0 % EUR % EUR ,0 % Herudover 4,0 % Er der børn i husstanden, har man familiekoefficienter, der gør skatten mindre. AFGIFTSFRI GAVER TIL BØRN Nu kan man kun give afgiftsfri gaver til børn hvert 15. år. SKAT AF AFKAST AF FRIE MIDLER Renter, udbytter og kapitalgevinster beskattes nu som personlig indkomst, jfr tidligere skalaer. Dog er 40 % af udbytter fortsat skattefri, men der skal betales sociale bidrag på 15,5 % af hele udbyttet. Skatten af kapitalgevinster nedsættes med 50 % efter 2 års ejertid og med 65 % efter 8 års ejertid. Hele gevinsten belastes dog med sociale bidrag på 15,5 %.

8 Udsigten over rentelandskabet er virkelig flot for tiden Drømmer du om en bolig med udsigt over Middelhavets azurblå vidder, så har du i denne tid mulighed for at få et lån til en rente, der lige akkurat går i minus. I skrivende stund er renten på de lån, som skandinaver, der køber hus med lån gennem os på -0,001% pct. Et vanvittigt scenarie, som vi før i tiden troede helt utopisk. Dermed er der i denne tid mulighed for at få noget nær et drømmelån til drømmeboligen i det sydfranske. Det er de generelt lave europæiske renter sammen med efterspørgslen efter de danske realkreditobligationer, der gør renten på lånene så lav, men da det er en variabel rente, som ændres hvert kvartal, skal man selvfølgelig være indstillet på, at den kan stige. Vi stiftede bekendtskab med fænomenet negative renter første gang i 2015, og siden har de driblet op og ned omkring nul på visse lån. Så de negative renter har ikke været en døgnflue, om end man skal huske, at vi helt sikkert kommer til at vinke farvel til dem igen. Så står du og kigger ud over havet og tænker, at nu skal drømmen om et hus i Sydfrankrig eller et andet dejligt sted, realiseres, så er udsigten over rentelandskabet også god nu. Det er vigtigt med den rette rådgivning når du står overfor at skulle købe din drømmebolig. Det er de generelt lave europæiske renter I Nykredit Cannes sidder vi 3 rådgivere klar til at hjælpe med at finde de rette løsninger. Vi sikrer en god proces hvor vi fokuserer på helhedsrådgivning når drømmeboligen skal i hus. På kontoret i Cannes sidder: Mette Jensen der startede i Cannes 1. april i år og kommer med 7 års erfaring fra Nykredits internationale afdeling i København. Mette er flyttet med mand og to børn fra og bor nu i Mougins. Lisa Bastholt har været ansat i Nykredit Cannes siden Hun har en stor viden omkring det franske boligmarked og det at leve og bo i Frankrig. Lisa bor med sin mand i Cannes og har boet i Frankrig i 31 år. Nyeste skud på stammen er Leo Rasmussen. Jeg kommer fra en stilling som centerdirektør i Nykredit på Bornholm. Jeg har bosat mig i Mandelieu, og til august følger min kone med, når hun har afsluttet sit job i Danmark. Jeg har en ambition om, at vi vil sikrer den gode kundeoplevelse hver gang vi er i dialog med vores kunder eller potentielle nye kunder. Med vores lokale viden, vil vi sikre at kunderne er trygge i hele købsprocessen. Kontakt: Leo Rasmussen Chef Representative Lisa Bastholt Representative Minelle van Wonterhhem Representative Tlf Mobil leor@nykredit.dk Nykredit Cannes 13 rue des Etats-Unis Tlf Tlf. Cannes Tlf lisa@nykredit.dk Tlf mtje@nykredit.dk

9 Er De på udkig efter køb af fransk ejendom, så lad os tage en snak om opkøbsprocessen. Ring eller send en mail til Konklusion: Det var et godt valg, vi tog, da vi sagde ja til samarbejdet med Helle og Michael Søgeprocessen blev mere specifik og målrettet Vi fik diskuteret de økonomiske aspekter med Michael Vi fik handlet prisen ret meget ned Opkøb af fransk ejendom med STORE FORDELE Vi har igennem mere end 17 år hjulpet danskere med at opkøbe ejendom i Frankrig Og det er uden omkostning for køber, idet vi deler salæret fra sælgeren med de franske ejendomsmæglere. Ved at benytte Helle havde vi en objektiv ejendomsmægler, som var uafhængig, hun havde ingen relationer til sælger Ren win-win situation, vi fik købet billigere og Helle og Michael fik deres andel af salæret uden omkostning for os Der er mange forhold, der gør, at bistand til opkøb afejendom er gunstigt for køber, herunder bla: Vi har en teknik, som gør, at de franske sælgere ser os som attraktive købere Vi kan derfor opkøbe til attraktive priser Køber får rådgivning med om skat, udlejning, arv, finansiering, da vi har skatteekspert ansat Vort lokalkendskab er med til at sikre fejlkøb Den franske mægler skal varetage sælgers interesser og ikke købers Vi varetager udelukkende købers interesse i denne situation Her er en udtalelse fra et ægtepar, vi netop har opkøbt en ejendom for i Menton: Tanker omkring samarbejdet med Helle og Michael Min første reaktion på Helles beskrivelse af, hvordan et samarbejde med hende og Michael ville forløbe, var det kan man da ikke. Man kan da ikke gå hen til en fransk ejendomsmægler og sige, at man har sin egen ejendomsmægler med, og at denne vil have halvdelen af salæret. Jeg havde på forhånd lavet nogle aftaler med forskellige ejendomsmæglere omkring besigtigelse af lejligheder i Nice og Menton, så jeg frygtede, at det ville gøre processen vanskeligere, vi var jo trods alt vant til at købe og sælge - også i Frankrig - så vi havde ingen problemer med at gå i gang selv. Efter diverse snak over telefonen blev vi enige om at prøve det, Helle påstod jo, at hun var god til at få prisen ned, så der kunne nok ikke ske noget ved det. Vi må nu konstatere, at Helle havde ret der var ikke de store problemer med at acceptere, at vi troppede op med egen ejendomsmægler, blot lidt omkring at jeg havde lavet aftalerne uden først at informere dem om den ekstra ejendomsmægler, men alle endte med at sige ok. Vi kastede os så ud i besigtigelserne. Helle var god til at forstå, hvad vi kunne/ikke kunne lide og videregive den information til mægler. Vi fik indkredset, hvad vi gik efter, og Helle satte mæglerne i gang med at søge videre. Det var fint at få talt besigtigelserne igennem med Helle og Michael - var det et godt investeringsobjekt, hvordan var sikkerheden, var ejendommen i ordentlig stand osv.? Eftersom de ikke havde noget forhold til sælger kunne de objektivt pege på de fejl og mangler, som vi skulle være opmærksomme på. På den baggrund gik selve processen med at finde den rigtige lejlighed hurtigere. Vi endte med at måtte give afkald på et par af vore ønsker, men fik så dækket de andre, så alt i alt er vi endt med en lejlighed, som vi er sikker på, vi bliver rigtig glad for at bo i, og som nok også vil vise sig at være et godt køb. Det er afgørende, at der etableres en god kommunikation med afslappet tilgang til muligheder og begrænsninger. Ligesom det er væsentligt, at man som køber ikke føler sig fanget/forpligtet i søgeprocessen, det er jo en proces, der ofte kan ende i langvarig søgen. Hilsen Anders og Karin

10 Salg af fransk ejendom med STORE FORDELE Igennem årene har vi også hjulpet mange danskere i salgsprocessen, når de ville sælge den franske ejendom. Det er salgsresultatet, der tæller. Derfor skal der megen aktivitet omkring salget, og det betyder, at der skal udvælges flere eksklusive ejendomsmæglere gerne 3-4 stykker inklusiv os. Men det er ikke nok blot at sætte ejendommen til salg hos flere mæglere. Vi skal kunne mærke, at de virkelig brænder for ejendommen og livet på matriklen, og de skal have den rigtige platform til at ramme målgrupperne. Det skal der bruges en del ressourcer på. Når mæglerne så er udvalgt, er det vigtigt, at mæglerne bliver fulgt op, så vi ved, at der er aktivitet på sagen, og kunderne også bliver fulgt op. Dette er en løbende proces. Denne opgave har vi stor erfaring i, og den brænder vi for. Vi er til stede på ejendommen, når mæglerne skal besigtige den, og vi kan også ofte møde op hos mæglerne og følge sagen op, ligesom vi selvfølgelig gør det pr tlf mindst en gang om ugen. Vi deltager naturligvis også i forhandlingerne med køberne. For at illustrere forskellen på, at De som ejer selv gør dette arbejde ift at sætte os på som koordinator, kan følgende vises: Ejer står selv for koordineringen: Koordineringen er udliciteret til os: Sælger/ejer af ejendommen Skal have flere mæglere ud på vurdering og skal løbende rykke mæglerne for, hvad der sker. Sælger/ejer af ejendommen Har kun dialog med 1 mægler. Markedsfører selv ejendommen, finder de rigtige mæglere og følger løbende op på dem Dette er ikke en fordyrende omkostning for Dem som sælger. Vi deler salæret med mæglerne, og det er vi og de helt vant til. Det er kun os, De har kontakten med, og det er os, der rapporterer til Dem, hvad der sker i processen. Ud over, at De spares for en del arbejde, så har denne model også den fordel, at vi som mægler og samarbejdspartner med de øvrige mæglere bedre kan lægge et vist pres på dem for at få dem til at speede processen op. De ved, at vi både er i stand til at komme med købere og sælgere af ejendomme. Når en sælger selv har kontakten til mægleren, er forholdet et andet, i og med at ejeren jo ikke har flere købere og sælgere, som mægleren kan lave yderligere forretninger med. Det er også vigtigt, at der tages professionelle billeder samt arbejdes meget med beskrivelse af ejendommen på dansk, engelsk, tysk og evt andre sprog. Dette nedprioriterer franske mæglere ofte. Skal De sælge Deres franske ejendom, så lad os lave et oplæg. Ring eller send en til hs@helleskovby.dk