1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Kristian Geisler og Martin Rønne Østerbrogade 91 2100 København Ø Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede burde have indhentet bestyrelsens godkendelse af klagers anpartsselskab som interessent i det I/S, der ejede den I/Slejlighed, klager havde erhvervet, før klager fik dispositionsret over lejligheden og gjorde denne i stand, og om de indklagede skal erstatte klagers tab som følge af, at det viste sig, at bestyrelsen ikke kunne godkende et anpartsselskab som interessent, hvilket bevirkede, at klager måtte købe i eget navn og belåne lejligheden med pant i sit eget hus, da der ikke kan ske tinglysning af pant i en I/S-lejlighed. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 De indklagede havde en interessentskabsandelslejlighed til salg, som klager ønskede at erhverve som forældrekøb. Den 26. april 2007 underskrev klager på vegne sit anpartsselskab en købsaftale om køb af lejligheden for kr. 1.300.000,00 med overtagelsesdag den 1. juni 2007. Det fremgik af købsaftalen, at denne var betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Videre fremgik det bl.a.: Da der ikke skøde på ejendommen gælder fristerne i købsaftalens pkt. 15 for overdragelsesaftalen/interessentskabsbeviset. Endvidere kan standardbestemmelserne i købsaftalen ikke anvendes i fuldt omfang da der er tale om overdragelse af en part af et interessentskab og ikke en ejerlejlighed. Det fremgik også af købsaftalen, at der ikke kunne opnås realkreditbelåning af lejligheden. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var der medregnet tinglysningsafgift af skødet med anslået kr. 104.600,00 og omkostninger til klagers rådgivere(e) med anslået kr. 91.813,00. Det fremgår af interessentskabets vedtægter bl.a.: 3 Medlemmer Enhver uberygtet person kan optages som 3 medlem [...] 4 Ejendomsret Ejendommen, samt hvad interessentskabet i øvrigt måtte blive ejer af, er i sameje mellem medlemmerne. Ejendomsretten kan ikke overdrages til nogen anden, forinden det er vedtaget af bestyrelsen, at vedkommende kan optages som medlem i interessentskabet [...] Nægter bestyrelsen at godkende eventuelle købere, kan interessenten forlange en ekstraordinær generalforsamling indkaldt i løbet af 8 dage. Den 7. maj 2007 skrev de indklagede til klager og oplyste, at der ikke blev lavet skøde,
3 men at der i stedet blev udarbejdet overdragelsesaftale og interessentskabsbevis. De indklagede anførte videre bl.a.: Når overtagelsesdagen nærmer sig, bedes du kontakte os for at aftale nærmere vedrørende nøgleudlevering. Inden nøglen kan udleveres, skal følgende betingelser jf. købsaftalen afsnit 11 være opfyldt: - overdragelsesaftalen skal være underskrevet af dig - bankgaranti for restkøbesummen skal være stillet - forbehold skal være opfyldt Klager har til sagen oplyst, at han, som han havde ønsket, efter at have opfyldt disse 3 betingelser - fik dispositionsret over lejligheden den 11. maj 2007. Overdragelsesaftale blev underskrevet af klager den 9. maj og af sælger den 14. maj 2007 og sendt til administrator den 23. maj 2007. Det fremgik af aftalen bl.a.: Nærværende aftale skal godkendes af interessentskabets bestyrelse i henhold til vedtægternes 4. [...] [...] Såfremt godkendelse af interessentskabets ikke opnås, tilbagebetales deponerede beløb og depoter frigives til [klagers anpartsselskab]. Ingen af parterne kan i den anledning rejse krav mod hverandre. Den 24. maj 2007 sendte administrator overdragelsesaftalen til bestyrelsen og anførte samtidig bl.a.: Jeg gør opmærksom på, at køber er et anpartsselskab. Såfremt man vil godkende dette, skal der i alt fald en klausul ind om, at ejerskifte i anpartskapitalen helt eller delvist betragtes som skifte i I/S s ejerskab, og at der skal angives, hvem der skal bo der og i givet fald med en forældreklausul.
4 Den 1. juni 2007 skrev administrator til klager bl.a.: Tilbagemeldingen fra bestyrelsen er, at man ikke er sindet at godkende et anpartsselskab som interessent i I/S [...]. Forældrekøb er ikke problemet med den klausul, der i sådanne tilfælde anvendes, men der må herefter stilles med en personlig interessent, såfremt overdragelsen skal kunne godkendes. Den 18. juni 2007 skrev klager til de indklagede bl.a.: I forlængelse af vores telefonsamtale d.d. skal jeg dybt forundret over sagens groteske forløb komme med følgende kommentarer: Alle parter har siden den 7. maj været orienteret om alle detaljer i handlen. Jeg har selv talt med formanden [...]. Jeg blev derfor dybt forundret, at første gang [administrator]/bestyrelsen reagerer på handlen, er da jeg spørger efter interessentskabsdokumentet den 31. maj 2007. Efter at have drøftet brev af 1. juni 2007 fra [administrator] [...] dels med dig, dels med [administrator] og foreslået personlig hæftelse som naturlig løsning, skulle denne og evt. alternative løsning drøftes på bestyrelsesmøde onsdag den 6. juni 2007. Du melder tilbage, at bestyrelsen har bedt [administrator] om et oplæg til løsning. I dag, hvor du oplyser at [administrator] ikke har fået denne henvendelse fra bestyrelsen endnu, må jeg bede dig tage alvorligt fat på sagen, idet den yderste konsekvens er dybt alvorlig og ulykkelig. [Klagers datter] har investeret i indbo og er som alle bekendt flyttet ind. Det er min absolutte opfattelse, at vedtægterne ikke giver mulighed for at bestyrelsen nægter godkendelse af uberygtede personer (selskab i sin definition også person). Jeg vil opfordre kraftigt til, at vi fremfor retslige-/klagesagsafgørelser, kan finde en mindelig løsning. Det kan ikke være interessentskabets holdning, at man ikke vil godkende selskaber. Derved udelukker man en naturlig købergruppe, og dermed ringere omsættelighed og lavere priser. Samme dag skrev de indklagede til bestyrelsesformanden i interessentskabet bl.a.: Vi skriver til jer, da vi godt vil have en status på ovennævnte sag.
5 Vi er blevet bekendt med, at I holdt et bestyrelsesmøde d. 6. juni d.å., hvor bl.a. godkendelse af ovennævnte køber var på dagsordenen. [...] Køber er meget samarbejdsvillig, idet han overfor mig har givet udtryk for, at denne ville hæfte personligt, evt. ved en kaution, samt bekræfte, at udlejning kun vil ske til købers datter [...]. Jeg har d.d. talt med [administrator] som oplyste, at hun ikke har hørt noget fra bestyrelsen? Det stiller vi os uforstående overfor. Vi ser frem til at høre fra jer. Den 25. juni 2007 skrev sælgers advokat til administrator og rykkede for bestyrelsens accept af handlen. Den 9. juli 2007 skrev bestyrelsen til klager og klagers datter bl.a.: På bestyrelsens vegne vil jeg gerne beklage at vores sagsbehandling af jeres køb af lejligheden [...] har været omstændig. Vores udfordring har været at få et klart overblik over de juridiske og skattemæssige konsekvenser af et salg til et anpartsselskab eller andre former for selskaber. Vi er en lille forening med blot 30 interessenter og vi lægger stor vægt på, at vi kender dem, der ejer og bor i ejendommen, og procedure for godkendelse af nye ejere er vedtægtsbestemt. På baggrund af den information vi har modtaget fra vores administrator, kan I som ejere af anpartsselskabet overdrage anpartsselskabet, og dermed også interessentskabsanparten, uden at vi som bestyrelse er bekendt hermed og derved fraviger vi vores vedtægtsbestemte ret til at godkende en ejer, og derved også hvem der reelt kommer til at bo i lejligheden. Vi kan derfor ikke godkende jeres køb af lejligheden igennem jeres anpartsselskab. Vi kan godkende et personligt køb af lejligheden, evt. som forældrekøb [...]
6 Endvidere [...] fremgår det at I har fået dispositionsret over lejligheden d. 11. maj. Jfr. vores vedtægter har en køber ikke dispositionsret over en lejlighed før bestyrelsen har godkendt købet, hvilket ejendomsmægleren bør være bekendt med. Det fremgår af sagen, at klager holdt møde med bestyrelsen, samt at sælger forlangte en ekstraordinær generalforsamling i henhold til vedtægternes 4, stk. 3, vedrørende bestyrelsens beslutning, men at det ikke lykkedes for klager eller sælger at få bestyrelsen til at ændre mening. Bestyrelsen anmodede herefter fogedretten om at gennemføre en udsættelsesforretning mod klagers datter. Den 13. december 2007 afsagde fogedretten kendelse i sagen. Det fremgik af kendelsen bl.a.: Det lægges til grund, at den i sagen omhandlede interessentskabsandel er blevet overdraget fra en fysisk person til et selskab, og at bestyrelsen har nægtet at godkende overdragelsen med henvisning til, at det af interessentskabets vedtægter fremgår, at uberygtede personer kan optages som medlemmer. Da godkendelsen af en ny interessent skal ske i overensstemmelse med vedtægternes regler herom, og da der er tvivl om fortolkningen heraf, finder fogedretten det betænkeligt at fremme sagen uden sædvanligt tvangsfuldbyrdelsesgrundlag, jf. retsplejelovens 597, stk. 3. Derfor bestemmes: [Interessentskabets] begæring om udsættelse af [klager og klagers datter] af interessentskabsandelen [...] afvises. Inden 14 dage betaler[interessentskabet] 3.500 kr. i sagsomkostninger til [klager og klagers datter]. Klager har dokumenteret, at han har betalt et salær på kr. 12.500,00 til sin advokat for dennes arbejde i forbindelse med sagen i fogedretten. Klages advokat har endvidere modtaget de tilkendte sagsomkostninger.
7 Fogedrettens afgørelse blev kæret af interessentskabet til Østre Landsret, der den 18. januar 2008 afsagde kendelse således: Der foreligger efter det oplyste tvist om, hvorvidt [klagers anpartsselskab] kan godkendes som andelshaver. Herefter og af de grunde, der er anført af fogedretten, Fogedrettens kendelse stadfæstes. bestemmes: Interessentskabet indgav herefter stævning til byretten mod klager med henblik på at få klager til at anerkende, at interessentskabets vedtægter kun giver mulighed for personligt medlemskab, og at nægtelse af optagelse i interessentskabet var berettiget, samt at fremlejemålet derfor var ugyldigt etableret, hvorfor lejligheden skulle rømmes. Den 14. november 2008 blev der afsagt dom i byretten således :
8
9 Klager har over for nævnet dokumenteret at have betalt sagsomkostningerne på kr. 14.140,00 til interessentskabets advokat samt at have betalt kr. 18.750,00 i salær til sin advokat i forbindelse med retssagen i byretten. Klager har oplyst, at han for at beholde lejligheden var nødt til at erhverve den personligt. Da realkreditbelåning ikke kunne opnås i lejligheden, har klager måttet optage lån i sin egen bolig. Det fremgår af lånetilbud af 2. december 2008, at omkostningerne til optagelse af et lån kr. 1,2 mio. udgør kr. 25.625,00. I december 2008 fik klager foretaget en vurdering af lejligheden af en ejendomsmægler. Denne vurderede en handelspris på dette tidspunkt til ca. kr. 900.000. Klager har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klager. Klager erhvervede interessentskabsandelslejligheden med henblik på beboelse for sin datter. Der kan ikke opnås realkreditbelåning i denne type lejlighed, og den blev derfor købt i klagers personlige anpartsselskabs navn, da købesummen skulle betales kontant, og da klager havde opsparing i sit selskab. Det skal oplyses, at klager er eneejer af selskabet, og at dette reelt er uden aktivitet. Overtagelsesdagen blev aftalt til 1. juni 2007, og de indklagede udleverede nøglerne til klager den 11. maj 2007. De indklagede oplyste, at det ikke var noget problem, at klager fik dispositionsret den 11. maj 2007, og at klagers datter flyttede ind pr. overtagelsesdagen den 1. juni 2007, idet bestyrelsens godkendelse af handlen var en formalitet, som normalt skete efter købers indflytning. De indklagede stillede som betingelse for udlevering af nøglerne, at klager og sælger havde underskrevet overdragelsesdokumentet, at klager havde stillet bankgaranti og at de forbehold, klager havde fremført, var opfyldt. Disse krav var opfyldt på dispositionsdagen, bl.a. fordi klager selv havde fået accept af forældrekøb hos bestyrelsen. Da problemerne vedrørende klagers erhvervelse af lejligheden i anpartsselskabs navn viste sig, gjorde de indklagede ikke meget for at få disse løst. De indklagede burde have arbejdet for at få bestyrelsen til at godkende, at erhvervelsen kunne ske i klagers selskabs navn med personlig kaution af klager og med indgåelse af aftale om, at der ikke skete overdragelse af anparterne i selskabet.
10 De indklagede har ikke i købsaftalen informeret om, at der skulle foreligge et interessentskabsbevis. Dette er klager først blevet bekendt med i forbindelse med drøftelser med bestyrelsen efter tvistens opståen. De indklagede havde 6 måneder tidligere medvirket ved sælgers køb af lejligheden, og burde derfor også af denne grund have kendskab til reglerne i interessentskabet. De indklagedes salgsopstilling er også fejlbehæftet, idet der heri er angivet skødeomkostninger på ca. kr. 100.000,00 samt angivet berigtigelsesomkostninger på ca. kr. 100.000,00, selvom der slet ikke skulle laves skøde i handlen. Klager har valgt ikke at anke byrettens dom på grund af hensynet til sin datter, som ikke har fundet det spændende at bo i lejligheden i 1 ½ år og vide, at hun er uønsket. Hun har ikke haft mulighed for at få navneskilt op eller for at få ejerinformationer. Hertil kommer de tunge omkostninger til endnu en retssag. Klager har måttet købe lejligheden i eget navn og været nødt til for at finansiere købet at optage realkreditlån i sin egen bolig. Det var imidlertid et krav fra realkreditinstituttets side, at et tinglyst ejerpantebrev på kr. 1.350.000, der lå til sikkerhed for en banks krav, blev aflyst. Denne bank stillede naturligvis krav om kontant deponering af beløbet, og hermed opstod nødvendigheden af et realkreditlån på kr. 1.200.000. Dette har medført tab for klagers anpartsselskab, samt låneomkostninger og fremtidige finansieringstab. Klagers tab kan opgøres således: 1. Klagers anpartsselskab erhvervede lejligheden for kr. 1.300.000. Efter at handlen efter diverse retssager endelig var blevet gennemført, var handelsprisen faldet til kr. 900.000, hvilket har medført et tab for klagers anpartsselskab på kr. 400.000. 2. I forbindelse med optagelse af realkreditlån i klagers egen bolig, har der været omkostninger på kr. 25.625,00. 3. Det vil være dyrere for klager at finansiere købet med realkreditlån end med kontant ejerfinansiering. Den forventede merrente er 2 %, og klagers datters forventede studietid er 6 år. Dette giver i nutidskroner med diskonteringsrente på 5 % kr. 121.816,61. 4. Klager har haft advokatomkostninger i forbindelse med retssagerne i henholdsvis fogedretten og byretten, i alt kr. 27.684,97. Klagers anpartsselskab er ikke momsregistreret. 5. Klager har måttet betale sagsomkostninger til modparten med kr. 14.140,00. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført: Sagen bør afvises fra nævnsbehandling, idet det er et selskab, der klager, og som står som køber af interessentskabsandelslejligheden. Det opgjorte tab vedrører tillige klagers selskab. Derudover er der tale om et køb til udlejning og ikke til klagers egen beboelse.
11 Klager er således ikke en forbruger, hvorfor sagen ikke hører under Klagenævnet for Ejendomsformidling. Såfremt Klagenævnet ikke er enig heri, gøres det gældende, at det ikke fremgår af vedtægterne, at et selskab ikke kan være ejer af lejligheden. De indklagede kunne derfor ikke have kendskab til, at bestyrelsen i interessentskabet ikke ville godkende selskabet som køber. Imidlertid fremgår det af vedtægternes 4, at man skal godkendes som medlem af interessentskabet. Da vedtægterne er udleveret til klager, har klager været vidende om, at dette var en betingelse for købet. I den forbindelse er det ikke uvæsentligt, at klager er tidligere ejendomsmægler og kender spillereglerne for ejendomshandler. De indklagede har tidligt i forløbet anmodet administrator om godkendelse af klagers selskab som køber af lejligheden og har flere gange rykket for at få svar. Den 1. juni 2007 forelå en skrivelse fra administrator om, at interessentskabet ikke kunne godkende selskabet som køber. Det bestrides, at de indklagede ikke har forsøgt at få klagers selskab godkendt som køber af bestyrelsen. De indklagede har været i kontakt med både bestyrelsen og administrator for at få sagen løst. Endelig bestrides klagers tabsopgørelse. Nævnet udtaler: Nævnet har på tidligere nævnsmøde besluttet, at klager kan anses for forbruger i relation til købet af interessentskabsandelslejligheden, og nævnet har derfor behandlet nærværende sag. Det fremgår klart af interessentskabets vedtægter, at en køber af en interessentskabsandelslejlighed skal godkendes af bestyrelsen som medlem af interessentskabet, og at ejendomsretten ikke kan overdrages til nogen anden, før dette er vedtaget af bestyrelsen. Dette fremgår tillige af overdragelsesaftalen, hvor det endvidere er bestemt, at såfremt bestyrelsens godkendelse ikke kan gives, annulleres handlen. Nævnet finder det derfor alvorligt kritisabelt, at de indklagede lod klager disponere over lejligheden, før godkendelsen forelå. Henset til klagers oplysning om, at de indklagede meddelte, at det ikke var noget problem med godkendelsen samt henset til, at de indklagede gav klager adgang til lejligheden, før godkendelsen forelå, finder nævnet det ikke godtgjort, at klager ikke var i god tro om, at hans anpartsselskab kunne godkendes som interessent.
12 Nævnet finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. For så vidt angår erstatningsopgørelsen bemærker nævnet indledningsvist, at klager kunne have hævet handlen ifølge bestemmelsen i overdragelsesaftalen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager har lidt et tab ved, at lejligheden måtte være faldet i værdi i forløbet, hvorunder klager valgte at fastholde købet ved personligt at indtræde som interessent. Nævnet finder, at det kan bebrejdes de indklagede, at klager har måttet afholde udgifter dels til egen advokat og dels til modpartens sagsomkostninger. Hertil kommer andre udgifter og gener, som klager har måttet tåle. Nævnet finder herefter, at erstatningen passende kan fastsættes til et skønsmæssigt beløb på kr. 70.000,00. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingen fejlagtigt anførte, at klager skulle betale en tinglysningsafgift vedrørende skøde på anslået kr. 104.600,00, idet der ikke skulle afholdes en sådan udgift. Hertil kommer, at den anslåede udgift er alt for høj. Det er tillige kritisabelt, at de indklagede anførte en anslået udgift til købers rådgiver på kr. 91.813, idet denne anslåede udgift er alt for høj. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 70.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 70.000,00 fra 14. januar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand