1 København, den 17. oktober 2018 KENDELSE Klager mod Ejendomsmæglere MDE Pauli Bach og Morten M.R. Halgaard Dalgas Plads 6, 1. 7400 Herning Sagen er indbragt for nævnet af en byret, jf. retsbog af 22. december 2017, hvorefter den mellem parterne verserende retssag blev hævet, og sagen sendt til forelæggelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Nævnet har modtaget sagen den 11. januar 2018. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på vederlag, når klagers ejendom blev solgt via en anden mægler. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ejede en ejendom sammen med sin ægtefælle. Ejendommen var noteret som en landbrugsejendom, der var større end 5,5 ha. Efter det oplyste købte klager og hendes ægtefælle ejendommen i 1988. De boede på ejendommen. Der var ingen driftsbygninger på grunden. Ægtefællen var tandlæge, men blev pensioneret i midten af 1990 erne. Klager var hjemmegående. Efter at klagers ægtefælle gik på pension, drev de hobbylandbrug på ejendommen med dyrkning og salg af grantræer frem til 2006. Det fremgår af sagen, at kommunen i en kommuneplan udlagde en del af klagers ejendom til boligbebyggelse. Klager og hendes ægtefælle satte derfor 6.827 m² af
2 ejendommens grund til salg hos de indklagede. Klagers ægtefælle underskrev den 22. marts 2009 denne aftale:
3 Klager underskrev tillæg af 25. juni 2010 til oprindelig kommissionsaftale af 16. marts 2009. Af tillægget fremgik bl.a.: Den 7. februar 2011 sendte de indklagede endnu en aftale, som klager og hendes ægtefælle underskrev den 21. februar 2011. Af aftalen fremgik bl.a.:
4 Den 16. maj 2011 sendte de indklagede endnu en aftale til klager, som klager underskrev. Af denne aftale fremgår bl.a.:
5 Der viste sig en interesseret køber til nogle af grundene. Denne køber ønskede tillige købsoption på nogle andre grunde. De indklagede skrev til klager om købers tilbud den 12. august 2015. Forhandlingerne med køber resulterede ikke i et salg på dette tidspunkt. Den 2. november 2015 skrev de indklagede til klagers søn bl.a.: Den 5. oktober 2016 skrev de indklagede på ny til klagers søn bl.a.:
6 Klager har oplyst, at klager og hendes ægtefælle i efteråret 2016 flyttede på plejehjem og derfor ikke længere skulle bo på ejendommen. Klager ønskede derfor at sælge hele ejendommen og ikke kun nogle byggegrunde. Det fremgår af sagen, at klager i den forbindelse udover indklagede også havde kontakt med andre mæglere. Ved skøde tinglyst den 5. december 2016 købte den interesserede køber hele klagers ejendom for 5,5 mio. kr. De indklagede var ikke involveret i indgåelsen af denne handel, der blev forestået af en anden mægler. Ved faktura af 4. januar 2017 krævede de indklagede betaling af 102.618,75 kr. af klager. Beløbet dækkede vederlag beregnet som 3,7 % af 2.218.775 kr. Den 10. marts 2017 skrev de indklagedes advokat til klager bl.a.: Klagers ægtefælle afgik ved døden i marts 2017. Klager betalte ikke fakturaen, og den 13. juli 2017 stævnede indklagede klager for betaling af fakturaen. Efter anmodning fra klager hævede retten den 22. december 2017 sagen, og sagen blev herefter indgivet til nævnet. Klager har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på betaling af deres faktura, idet den indgåede kommisionsaftale er mundtligt opsagt, og idet de indklagede ikke har gennemført et salg.
7 Nævnet kan behandle klagen, idet klager kan anses for forbruger. Det er korrekt, at klager var ejer af en enkeltmandsvirksomhed, men dette er ikke ensbetydende med, at der reelt var aktivitet i virksomheden, eller at klager var erhvervsdrivende. Det bestrides, at klager for at kunne betragtes som forbruger over for de indklagede skulle have fremsat ønske om at optræde som forbruger ved indgåelsen af kommisionsaftalen. Det er uden betydning for vurderingen af, om klager er forbruger, at de indklagede er erhvervsmæglere, eller at klager ønskede, at grunden skulle sælges til erhvervsdrivende. Klager og hendes ægtefælle har ikke drevet egentlig landbrugsmæssig eller erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen. Der er alene drevet hobbylandbrug med dyrkning af grantræer fra midt i 1990 erne, hvor klagers ægtefælle gik på pension, til 2006. Der har ikke været noget økonomisk overskud af salget af træer. Der er heller ikke i øvrigt grundlag for afvisning af sagen. Nævnet skal tage stilling til, om klager kunne opsige kommissionsaftalen uden varsel, og om indklagede har krav på vederlag, når en anden mægler medvirkede til salget og har modtaget vederlag herfor. Det er ikke nødvendigt med mundtlige forklaringer for, at der kan tages stilling til disse klagepunkter. Klagers søn meddelte de indklagede, at klager og hendes ægtefælle var kommet på plejehjem, og at ejendommen derfor skulle sælge samlet. De indklagede, der alene havde fået en del af grunden til salg, skulle derfor ikke fortsætte disse salgsbestræbelser. De indklagede blev oplyst om, at klagers søn udover at få bud fra de indklagede ville kontakte to andre mæglere for at få en vurdering af salgsprisen ved salg af den samlede ejendom. De indklagede vurderede en pris på ikke over 5 mio. kr. De to andre mæglere vurderede prisen til henholdsvis ca. 4 mio. kr. og 5,5 mio. kr. Den mægler med den højeste pris blev herefter valgt. De indklagede har bl.a. anført: Nævnet kan ikke behandle klagen, idet klager ikke kan anses for forbruger. Sagen bør derfor afvises fra nævnsbehandling. Klager drev ved kommisionsaftalens indgåelse landbrugsvirksomhed og indgik aftale med de indklagede om at sælge en del af landbrugsejendommen. Klager henvendte sig til de indklagede i de indklagedes egenskab af erhvervsmæglere. Klager ville kun sælge jordarealet samlet til f.eks. et byggefirma eller ejendomsudvikler. Der har hele tiden været tale om rent erhvervsmæssigt salg. Klager har da også kontaktet sin revisor i forbindelse med grundsalget, og SKAT er tillige blevet kontaktet om moms ved salget. Det er uden betydning, at erhvervet ikke har givet økonomisk overskud.
8 Klager har på intet tidspunkt i forløbet optrådt som eller udtrykt ønske om at optræde som forbruger. Det er nødvendigt med mundtlige forklaringer for at kunne afgøre, om klager har opsagt kommissionsaftalen. Klager har oplyst, at klager mundtligt har opsagt aftalen, men dette bestrides af de indklagede. Også af denne grund bør sagen afvises fra nævnsbehandling. Klager var allerede i 2015 blevet orienteret om købers interesse for klagers ejendom. Den 5. oktober 2016 blev de indklagede kontaktet af køber, der nu var parat til at købe arealet med de 9 byggegrunde af klager. De indklagede orienterede klagers søn herom, og der blev afholdt et møde med klagers søn på ejendommen, idet klager og hendes ægtefælle var flyttet på plejehjem. De indklagede foreslog, at hele ejendommen blev solgt til køber, og de indklagede indikerede en udbudspris på 5-6 mio. kr. Klagers søn ønskede imidlertid en højere pris og ville have en anden mægler til at se på sagen. Kommisionsaftalen med de indklagede er ikke blevet opsagt af klager eller klagers søn. Det blev aftalt mellem de indklagede og klagers søn, at sønnen skulle vende tilbage til de indklagede med meddelelse om, hvorvidt ejendommen skulle sælges samlet eller byggegrundene udbydes for sig. De indklagede hørte aldrig noget fra klagers søn, men måtte selv konstatere, at den samlede ejendom 1 måned senere var blevet solgt af en anden mægler til samme køber. Da ejendommen er solgt til en køber, som har fået fremvist ejendommen af de indklagede, er de indklagede berettigede til det krævede vederlag, der i øvrigt er i overensstemmelse med det mellem parterne aftalte. Nævnet udtaler: Det fremgår af kommisionsaftalen af 16. maj 2011, at denne aftale afløser tidligere kommisionsaftaler. Nævnet behandler derfor sagen på baggrund af denne aftale mellem klager og de indklagede. Det fremgår af nævnets vedtægter 2, stk. 1, at nævnet behandler klager fra forbrugere. Indledningsvis bemærker nævnet, at det fremgår af sagen, at klager og hendes ægtefælle har boet på ejendommen og efter det oplyste ikke levet af landbrug, men alene i en årrække haft det som hobby at dyrke grantræer. De indklagede ses ikke at have dokumenteret eller på anden måde godtgjort, at klager i den tid, klager beboede ejendommen, har levet af landbrug eller andet erhverv på ejendommen. Nævnet finder herefter, at klager kan anses som forbruger i relation til forsøg på salg af ejendommen
9 via de indklagede. Nævnet har derfor kompetence til at behandle klagen indgivet af klager. Når klager er forbruger, er lov om formidling af fast ejendom gældende for forholdet mellem klager og de indklagede. Af lov om formidling af fast ejendom 28, stk. 1, fremgår, at der for hvert formidlingsopdrag skal udpeges en ejendomsmægler, som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i forbindelse med formidlingsopdraget. I lovens 29, stk. 3, er det bestemt, at formidlingsaftalen kan opsiges uden varsel. Adgangen til at opsige uden varsel kan ikke fraviges ved aftale, jf. lovens 2, stk. 2. Af samme lovs 32, stk. 1, fremgår, at ejendomsmægleren har ret til det vederlag, der er aftalt med sælger. Af 32, stk. 2, fremgår, at hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til vederlag efter stk. 1. Af lovens 34 fremgår, at hvis der foreligger en ikke ubetydelig pligtforsømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan sælgeren kræve, at vederlaget nedsættes eller bortfalder. Af forarbejderne til lovens 29, fremgår bl.a., at hvis en aftale ikke opfylder lovens krav, vil det skulle afgøres ud fra en fortolkning af de almindelige aftaleretlige regler, hvad konsekvenserne heraf bør være. Nævnet finder, at de indklagede har tilsidesat diverse forbrugerbeskyttelsesregler, som nævnt ovenfor, ved indgåelse af kommissionsaftalen med klager. Nævnet lægger til grund, at klagers søn meddelte de indklagede, at hele ejendommen skulle sælges og ikke kun et grundstykke. Nævnet finder, at aftalen af 16. maj 2011 dermed må anses for opsagt af klager/klagers søn. Nævnet finder, at de indklagede, hvis de ønskede at påtage sig at sælge hele ejendommen, burde have udarbejdet en ny formidlingsaftale vedrørende salg af hele ejendommen med nye vilkår mv. til klager/klagers søns underskrivelse. Hele ejendommen blev solgt via en anden mægler til den interesserede køber, som de indklagede havde haft kontakt til. Da der ikke var en kommissionsaftale mellem parterne vedrørende hele ejendommen, finder nævnet, at de indklagede ikke er berettiget til vederlag for salget.
10 I kommissionsaftalen af 16. maj 2011 er der ikke aftalt betaling ved opsigelse af aftalen. De indklagede har derfor heller ikke krav på betaling i forbindelse med opsigelsen. Konklusion: Klagen tages til følge. Klager har fået medhold i klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler klagegebyret på 250 kr. til klager, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand