1 København, den 30. juni 2016 KENDELSE Klager mod Ejendomsmægler MDE Pia Cadovius Gl. Køge Landevej 310 2650 Hvidovre Nævnet har modtaget klagen den 26. februar d.å. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejerudgifterne i den ejerlejlighed, klager købte. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager ønskede at købe. Den 16. september 2015 udarbejdede administrator ejerlejlighedsskema vedrørende ejendommen. Det fremgår heraf bl.a.:
2 Den 20. september 2015 sendte indklagede købsaftale med tilhørende dokumenter til klagers rådgiver. Den 21. september 2015 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på 1.080.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. oktober 2015. Den 22. september 2015 godkendte klagers rådgiver handlen alene betinget af, at køber og ejendom blev godkendt til 80 % s belåning i realkreditinstitut, og at skødefrist blev rykket. Det fremgår af salgsopstillingen, der hører til købsaftalen, at udgift til ejerforeningen var på 12.448 kr. det første år. De samlede ejerudgifter var oplyst til 29.396 kr. det første år og 2.450 kr. månedligt. Det fremgår endvidere bl.a.: Øvrige udgifter vedrørende ejendommens drift og vedligeholdelse Køber gøres opmærksom på, at der vil være udgifter til energi, vand, evt. lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg, evt. andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse, og at disse udgifter ikke fremgår af hverken salgsopstillingens forbrugsafhængige udgifter eller ejerudgifter. [ ] Forbrugsafhængige udgifter [ ] Til orientering er lejlighedens andel af vand beregnet i forhold til ikke godkendt budgetforslag 2015 for E/F fordelt efter det i vedtægterne anførte/oplyste samlede fordelingstal for E/F og fratrukket fællesudgifterne med 3.392,39 Den 19. januar 2016 indbragte klager sagen for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
3 Klager har oplyst til nævnet, at klager trak disciplinærnævnssagen tilbage efter at have indbragt sagen for klagenævnet i stedet. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejerudgift og skal derfor betale godtgørelse til klager. I salgsopstillingen er den månedlige ejerudgift anført med 2.450 kr., og klager havde forventet, at dette var korrekt. Indklagede oplyste, at der var stor interesse for ejerlejligheden, og klager gav et købstilbud meget kort tid efter, at lejligheden var kommet til salg. Klager læste dokumenterne i handlen igennem både før og efter underskrift på købsaftalen. Klager underskrev købsaftale og et par dage senere opdagede klager, at den årlige vandudgift på 3.392,39 kr. var fratrukket fællesudgifterne. Klager kontaktede indklagede, der imidlertid forsikrede om, at det ikke betød noget for den ejerudgift, klager skulle betale. Der var ikke i handelsdokumenterne under andre forhold af væsentlig betydning anført, at ejerudgifterne var reduceret med forbrugsafhængige oplysninger. Da klager modtog den første opkrævning blev han opkrævet 1.320 kr. om måneden, hvilket svarer til 15.840 kr. I salgsopstillingen er anført en årlig udgift til ejerforeningen på 12.448 kr. Differencen er netop de 3.392 kr., som var trukket ud, så lejligheden kunne fremstå attraktiv med hensyn til ejerudgiften. Klager føler sig ført bag lyset, og det har betydning for klagers økonomi. Klager har alene budgetteret med 12.448 kr. om året til fællesudgifter. Det er urimeligt at sælge lejligheden og angive udgifterne på den måde, indklagede har gjort. En almindelig førstegangskøber ville ikke have opdaget det, og selvom klager har branchekendskab, føler klager sig dårligt behandlet. Som følge af at indklagede har givet forkerte oplysninger om ejerudgiften, skal indklagede betale den årlige difference kapitaliseret med 10, i alt 33.923,90 kr. Indklagede har bl.a. anført: Sagen bør afvises fra nævnsbehandling.
4 Indklagede bestrider at have givet fejlagtige oplysninger om ejerlejlighedens ejerugifter og bestrider at skulle betale godtgørelse eller erstatning til klager. Det fremgår af salgsopstillingens side 3 under Øvrige udgifter vedrørende ejendommens drift og vedligeholdelse at køber er gjort opmærksom på, at der vil være udgifter til bl.a. vand, som hverken fremgår af salgsopstillingens forbrugsafhængige udgifter eller ejerudgifter. Klager er således oplyst herom. Klager er selv kunderådgiver i et realkreditinstitut og har desuden haft såvel bankrådgiver og berigtiger med ved købet. Klager ringede en del gange i forløbet og fik også i den forbindelse besvaret spørgsmålet om vandudgiften. Denne kommunikation fandt sted forud for sælgers accept af købsaftalen. Indklagede har ikke opfattet klagers henvendelse som en klage, men blot som et uddybende spørgsmål til handlen. Klager har derfor ikke som påstået rettet forgæves henvendelse til indklagede før indbringelse af sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Indklagede har handlet i overensstemmelse med formidlingsbekendtgørelsens 12, stk. 1 sidste punktum, og Dansk Ejendomsmæglerforening har også over for indklagede bekræftet, at indklagede ikke har begået fejl ved at gøre som i salgsopstillingen. Nævnet udtaler: Nævnet behandler klagesagen, selv om indklagede ikke har opfattet klagers henvendelse forud for klagesagen som en reklamation. Det fremgår af bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom 12, stk. 1, at ejerudgiften for det første år skal specificeres i salgsopstillingen, og det fremgår af samme bestemmelses sidste punktum, at fællesudgifter til ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter. Indklagede har derfor ikke begået fejl ved at trække udgiften til vand fra i ejerudgiften i salgsopstillingen. Af samme bekendtgørelses 16, stk. 1, fremgår, at det i salgsopstillingen skal oplyses, at der vil være udgifter til energi, vand, evt. lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg, eventuelle andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse, men at disse udgifter ikke fremgår af salgsopstillingen.
5 Indklagede har i salgsopstillingen givet de nævnte oplysninger. Indklagede har i salgsopstillingen desuden oplyst, hvilket beløb der er fratrukket fællesudgifterne for vand. Nævnet finder derfor, at klager og klagers rådgiver var bekendt med, at der ville være en udgift til vand, der ikke var medtaget i ejendommens fællesudgifter. Nævnet finder herefter ikke anledning til at pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand