LOKALPLAN NR. 91 For Dådyrvej nr. 12-70 SKIBBY KOMMUNE
Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens indhold... 3 Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området... 5 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål... 7 2 Område og zonestatus... 7 3 Områdets anvendelse... 7 4 Udstykning... 8 5 Trafikforhold... 8 6 Bebyggelsens omfang og placering... 8 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 9 8 Ubebyggede arealer og beplantning... 9 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse... 10 10 Grundejerforening... 10 11 Ophævelse af ældre lokalplan... 10 12 Lokalplanens retsvirkninger... 10 13 Vedtagelse... 11 Kortbilag Kortbilag 1... 12 Kortbilag 2... 13 Kortbilag 3... 14
Redegørelse Lokalplanens indhold Intentionerne med lokalplanen Byrådet har besluttet at fremme boligbyggeri syd for Skibby. Området mellem Dådyrvej og Hjortevænget er et af de sidste områder i den sydlige del af Skibby som kan udlægges til boligformål. På denne baggrund har Byrådet besluttet at igangsætte udbygningen af området. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at skabe plangrundlaget for en boligbebyggelse til parcelhuse samt tilhørende friarealer. Planen skal åbne mulighed for udstykning af to boliggrupper, der hver placeres omkring en grønning. Med planen justeres vildtremiserne afgrænsning og remiserne udlægges som fælles friareal med offentlig adgang. Lokalplanens område Lokalplanområdet ligger i den sydlige del af Skibby. Området er afgrænset af Dådyrvej og et eksisterende boligområde mod nord, Hjortevænget og en ny boligbebyggelse mod vest og syd samt det åbne land og skolestien mod øst. Området skråner fra kote ca. 15 mod vest til kote ca. 8 mod øst. Fra området er der udsigt over markerne mod øst. Centralt i området ligger en mindre skovbeplantning der kaldes vildtremiserne. Området er ubebygget og anvendes i dag til landbrugsformål. Området ligger i byzone. 3
Veje og parkering Adgangen til området sker fra Dådyrvej. Herfra fører to veje ind i området i to lukkede vejsystemer. Vejene udlægges i en bredde af 10 m og anlægges med befæstet parkeringsareal og 6 m kørebane. Indenfor hver parcel skal der anlægges areal til 2 parkerings-pladser pr. bolig. Gæsteparkering kan ske på rabatterne på markerede befæstede arealer. Stier Fra de to vejsystemer fører stier i selvstændigt tracé ud til de omkringliggende områder og vildtremiserne. Bebyggelsen Indenfor området kan der ialt udstykkes 29 parcelhusgrunde. Bebyggelsen opføres som fritliggende parcelhuse i maksimalt 1½ etage. Husene kan fremstå som murede huse eller huse med træbeklædning, eller en kombination af træ og murværk Grønne områder I midten af hver af de to boliggrupper skal anlægges en grønning, der skal medvirke til at give området sin egen identitet. Herudover udlægges vildtremiserne til fælles friareal til den nye bebyggelse og bebyggelsen ved Hjortevænget. Der skal sikres offentlig adgang til friarealerne. Grundejerforening Beboerne skal være medlem af en af kommunen anvist grundejerforening. Grundejerforeningen skal forestå vedligeholdelsen af vej- og stiarealer inkl. rabatter og fælles friarealer indenfor lokalplanområdet. 4
Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området. Regionplanen Vildtremiserne samt området mellem remiserne og Dådyrvej, der tilsammen andrager 5,5 ha blev med regionplan 2001 udlagt til boligformål. Frederiksborg Amt har udpeget arealet som et område med særlige drikkevandsinteresser og som indsatsområde for drikkevandsbeskyttelse. Herudover er arealet udpeget som et område med høj landbrugsmæssig dyrkningskvalitet. Kommuneplanen Ifølge kommuneplan 2000 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde B10 og B11, som er benævnt henholdsvis Hjortehaven nord og Hjortehaven syd. For de to områder gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: a. At områdernes anvendelse fastlægges til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdernes daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i områderne uden genevirkninger ift. omgivelserne. b. At bebyggelsesprocenten for hvert område under ét ikke overstiger 30. c. At bebyggelsen ikke opføres med mere end èn etage med udnyttet tagetage. d. At remiserne friholdes for bebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne. Gældende lokalplaner Lokalplanen erstatter en del af lokalplan 26 og 27, som aflyses for den del der er omfattet af denne plan. Kystnærhedszonen Området ligger indenfor kystnærhedszonen idet der fra arealet kun er ca. én km til kysten. Området kan dog ikke ses fra kysten og den nye bebyggelse vil derfor ikke påvirke kystlandskabet. 5
Ledningsanlæg I den nordøstlige hjørne samt langs den østlige afgrænsning af området, ligger en række ledningsanlæg, som det fremgår af kortbilag 1. Ledningsanlæggene forudsættes omlagt før udstykningen af arealet, således at udstykningsplanen kan realiseres. Støj Det udendørs støjniveau i de primære opholdsarealer må ikke overstige 55 db (A) fra vejstøj. Det indendørs støjniveau skal tilsvarende holdes under 30 db(a) i forhold til vejstøj. Med områdets placering for enden af et blindt vejsystem, er der ingen risiko for at støjgrænserne overskrides. Fortidsminder Der bør foretages en arkæologisk prøvegravning på arealet inden byggeriets start. Midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet (dvs. fra den 26. august 2005), kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2, opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 28. juni 2005 (dato for forslagets offentliggørelse) og indtil den endelig vedtagne plan er offentliggjort, dog højst indtil den 28. juni 2006. 6
Skibby Kommune Lokalplan nr. 91 Dådyrvej 12-70 I henhold til Lov om planlægning (Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Skibby Kommune: 1 Lokalplanes formål at fastlægge anvendelsen af området til boligformål og offentlige formål i form af fælles friareal at fastlægge placering, udstrækning og udformning af bebyggelsen. at sikre, at der tages hensyn til de landskabelige kvaliteter i det kommende rekreative område at fastlægge bestemmelser for områdets vej- og stibetjening. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr. nr. 7du og 7cæ, Skibby by, Skibby, samt alle parceller der efter den 15. juni 2005 udstykkes fra ejendommen. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i område I, II og III som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området I må kun anvendes til boligformål. På hver ejendom må der kun opføres 1 bolig. 3.2 Området benævnt II udlægges til fælles friareal for områdets beboere. Området benævnt III udlægges til fælles friareal med offentlig adgang. 7
3.3 I forbindelse med boligen må der drives erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, at der ikke foretages skiltning udover det, der kan være på en postkasse af normal størrelse, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at der etableres P-pladser, så al parkering foregår på egen grund. 3.4 Der skal på hver parcel indrettes eller reserveres plads til garage eller carport. 4 Udstykning 4.1 Udstykning af området må kun finde sted efter den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. Ingen parcel må udstykkes mindre end 800 m2. 5 Trafikforhold 5.1 Vejadgang til området sker fra Dådyrvej som vist på kortbilag 1 og 2. 5.2 De interne veje i området skal anlægges om vist på kortbilag 2 og 3. 5.3 Til de enkelte grunde skal der etableres tilkørsler fra det interne vejnet. 5.4 Interne veje i området udlægges i en bredde af 10 m, som vist på kortbilag 2 og 3. Vejene anlægges i 6 m s bredde med græsrabat i den ene vejside. 5.5 I område I skal der indenfor hver parcel anlægges 2 p-pladser pr. bolig, hvoraf den ene kan være carport. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 8
6.2 Bebyggelse må opføres i et plan med udnyttelig tagetage med en max højde til tagryg på 8,5 m fra det på grunden fastsatte niveauplan. Enkelte bygningselementer, som skorstene mv. kan gives en større højde. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader og udvendige bygningssider skal udføres i almindeligt murværk, fremstå med træbeklædning eller en kombination af murværk og træbeklædning. 7.2 Farvevalg skal holdes indenfor jordfarver. 7.3 Tage skal beklædes med ikke glaserede, røde teglsten. For karnapper, mindre bygningsdele og bygninger, kan tillades tagdækning med andre materialer. 7.4 Placering af solfangeranlæg på eller ved bygninger og andre tekniske anlæg må kun ske efter Byrådets godkendelse. 7.5 Der må ikke opsættes udvendige antenneanlæg, paraboler el.lign. 8 Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Område II og III på kortbilag 2 må ikke udstykkes, men udlægges til friareal. Områderne anlægges og vedligeholdes som et samlede grønne områder. 8.2 Beplantningen i område III, der er pålagt fredskovspligt, må ikke fjernes. 8.3 Belysning af færdselsarealer må kun udføres som parklamper eller lavtsiddende lamper. 8.4 Renovationsstativer, containere og transformerstationer mv. skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende for omgivelserne. Der kan indrettes containerplads i forbindelse med fællesarealets udnyttelse. 8.5 Beplantning, terrænregulering, befæstelse og indretning af friarealer, stier, vejarealer, parkering og belysning skal foretages i overensstemmelse med en særskilt beplantnings- og plejeplan, som skal godkendes af Byrådet. Planen skal udlægge de to grønninger benævnt II på kortbilag 2, med græs og mindre trægrupper. 9
8.6 Alle hegn på de enkelte parceller skal være levende hegn. Levende hegn kan evt. understøttes af trådhegn eller stakit, som skal placeres tilbagerykket 40 cm i forhold til skel mod veje, stier og fælles grønne områder. 8.7 Der tillades kun terrænregulering på den enkelte grund på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 8.8 Lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler, samt større både og lignende må ikke opbevares i haver samt på øvrige ubebyggede arealer og p-pladser. 8.9 Der etableres et afskærmende plantebælte langs Hjortevænget. 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 9.1 Forinden bebyggelsen tages i brug skal de i 5 nævnte vej- og stiarealer for de enkelte områder være etableret. Den enkelte ejendom skal være tilsluttet naturgasforsyningen og fællesantenneanlæg efter Byrådets godkendelse. 9.2 Lokalplanen forudsætter, at landbrugspligten ophæves på arealet. 10 Grundejerforening 10.1 De til enhver tid værende ejere af parcellerne fra udstykningen er pligtige til at være medlemmer af en af kommunen anvist grundejerforeningen. 10.2 Grundejerforeningen skal forestå vedligeholdelse af det friareal, der i 8.1 er benævnt II. 10.3 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på det friareal, der i 8.1 er benævnt II. 11 Ophævelse af ældre lokalplan 11.1 De af Byrådet vedtagne lokalplaner nr. 26, 27 og 65 for dele af Hjortehaven, ophæves for denne lokalplans område. 12 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der på ejendomme, ifølge planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der meddeles dispensation efter reglerne i 19 eller 40. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokal- 10
planen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Afvigelser fra lokalplanens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jfr. ovenfor. 13 Vedtagelse Lokalplanforslaget er vedtaget af Skibby byråd den 15. juni 2005. Lokalplanen er endeligt vedtaget af Skibby byråd den 26. oktober 2005. pbv. Hans Henning Bjørnsen borgmester / Lisbeth Lemmich kommunaldirektør 11
Kortbilag 1 Bindinger Hjortevænget nord Skibby Kommune 1:2000 Dybbro & Haastrup 15. juni 2005 Områdeafgrænsning Ledninger 9 9 Vejadgang Dådyrvej 14 13 12 11 10 7cæ 9 10 7cæ Koter Beplantning Matrikelnumre Hjortevænget 7du
Dådyrvej I I II Kortbilag 2 Udstykningsplan Hjortevænget nord Skibby Kommune 1:2000 Dybbro & Haastrup 15. juni 2005 Område I Boliger Område II og III Friareal Veje Områdeafgrænsning Stier II III Hjortevænget I
Kortbilag 3 Illustrationsplan Hjortevænget nord Skibby Kommune 1:2000 Dybbro & Haastrup 15. juni 2005 Dådyrvej Hjortevænget