Boligstrategi Følgende indeholder en kort redegørelse for baggrunden for de strategiske hensyn, der skal tages i Aalborg Kommunes fremtidige boligstrategi. Materialet stammer fra Fysisk Vision 2025, Aalborg i tal, boligpræferenceanalysen Bosætning 2012 1 samt fra eksisterende ekstern forskning på området. Nedenstående områder er udvalgt for, at kaste lys over de væsentligste tendenser: Demografi & udvikling Hvor vil folk bo? Boligkarrieren Hvordan ønsker vi at bo? Udvalgte grupper Boligstrategien har til formål, at bringe viden og visioner i anvendelse for den fremtidige udvikling af det Aalborgensiske boligmarked. Dette indebærer, at der skal stilles og besvares en række væsentlige spørgsmål: Har vi behov for at der opføres flere ungdomsboliger, og hvilke krav skal disse i så fald leve op til? Hvordan vil den aldrende befolkning påvirke boligmarkedet? Hvordan appellerer vi til nyuddannede og unge familier? Hvordan fornyes og opdateres vores eksisterende boligmasse? Og hvordan skaber vi et attraktivt boligmarked, hvor der også er plads til borgere med få midler? De følgende sider udgør dermed fundamentet for en videre debat, om retning og målsætning for Aalborg Kommunes fremtidige Boligstrategi. Strategien skal kunne afspejle- og spille sammen med de eksisterende politiske visioner omkring fortætningen, den kommende letbane samt fokus på arkitektur og bæredygtighed. I Fysisk Vision 2025 blev også den geografiske prioritering for Boligstrategien udstukket: Aalborg by/ Vækstaksen og de 11 oplandsbyer med vækstpotentiale. Boligstrategien skal hermed understøtte videreudviklingen af The tough little big city! 1 Analysen består af fire dele: a) En statistisk analyse b) En spørgeskema-analyse c) En GIS baseret korrespondance-analyse & d) en fokusgruppeanalyse. De forskellige analysedele belyser bosætningen i kommunen ud fra forskellige vinkler. Hermed er den statistiske del et udtryk for faktuelle kvantitative data samt fremskrivninger, spørgeskemaanalysen belyser den enkeltes holdninger til bolig, nærområde og faciliteter, korrespondanceanalysen betragter koncentrationen af personer med bestemte karakteristika, på forskellige lokaliteter. Endelig lader fokusgruppeinterviewene os komme helt ned i materien, hvad angår boligpræferencer. 1
Demografi & udvikling Befolkningsfremskrivningen for Danmark peger på, at antallet af ældre ifølge Danmarks Statistik, vil stige fra 968.000 personer i 2012 til 1.529.000 personer i 2040 - en stigning på 58 procent. For Aalborg kommune viser befolkningsfremskrivningen, at andelen af de 70-79 årige vil være vokset med 60 procent frem mod 2040, mens aldersgruppen 80+ årige forventeligt vil stige 90 procent. Figur 1 Bosætning 2012 Det stigende antal ældre gør det relevant, på kort sigt at betragte udviklingen af seniorboligmarkedet og, på lang sigt, at overveje hvordan pleje- og ældreboliger kan facilitere de kommende større grupper af ældre. Dette giver endvidere nogle forudsætninger for boligudviklingen, både i forhold til boligplacering, boligtyper, boligformer og husstandssammensætning. Vil der ske en udvikling i efterspørgselen efter senior- og ældrevenlige boliger? Hvordan vil de i givet fald se ud og hvor skal de ligge? Dette er blot nogle af de spørgsmål, der kan knytte sig til den demografiske udvikling. Husstandens forandring Kernefamilien, som primær ramme for familielivet, er under opbrud. Skilsmisseprocenten har i perioden fra 1980 til 2011 ligget i intervallet 37,5 procent til 40,2 procent, ligesom Bosætning 2012 viser, at antallet af husstande med enlige er steget voldsomt fra 1986 til 2011. Som følge heraf ser vi en opblomstring i nye husstandstyper, såsom den enlige forsørger og den sammenbragte familie. Enlige og enlige med børn vil fortsat være et interessant fokus: I øjeblikket er den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Aalborg Kommune ca. 2 personer nogle fremtidsforskere peger dog på, at singlelivsstilen vil blive mere og mere typisk og, at dette vil sænke husstandsstørrelsen til 1,4 personer over de næste årtier. Er dette rigtigt? Og er dette rigtigt i den Aalborgensiske kontekst? Uanset om tendensen bliver så udtalt, er denne målgruppe voksende og kræver en særlig forståelse for behov og præferencer. Fra opland til midtby Den nyeste befolkningsfremskrivning for Aalborg Kommune viser, at mens kommunens samlede befolkning vil vokse med godt 19.000 personer fra 2014-2026, så vi midtbyen opsuge godt 8.000 af disse. Urbaniseringen og en større befolkningskoncentration på et mindre geografisk område skaber en række udfordringer bl.a. i forhold til infrastruktur og byfortætning. 2
En afledt effekt af dette bosætningsmønster er derfor, at en række andre byer og lokalsamfund enten stagnerer befolkningsmæssigt eller direkte affolkes. Boligundersøgelsen 2014, udført af Danmarks Statistik, viser, at mens Nordjylland generelt har væsentlige udfordringer med tomme boliger, så er situationen i Aalborg kommune ikke kritisk, tværtimod ligger kommunen trygt blandt de kommuner, der har færrest tomme boliger. I takt med at nogle byområder får større geografisk udbredelse vokser også forstadsområderne, der omkranser bykernen. Tidligere er forstaden, en smule nedsættende, blevet betegnet som sovebyen, forstået som et sted, hvorfra beboerne pendler til arbejde i byen om morgenen og hjem igen om aftenen. I dag findes de samme arbejds- og transportmønster for forstadens beboere ikke længere i samme grad, og forstadens beboere kan heller ikke længere betragtes som en homogen gruppe. Visse forstæder har i dag en størrelse og en befolkningssammensætning, der fordrer nye tanker om forstaden som ramme for bolig- såvel som byliv. Dette har vi allerede arbejdet med i Aalborg Kommune, og erfaringerne herfra kan med fordel bringes i spil i den fremtidige udvikling. Oplandet rummer en betydelig boligmasse, hvorfor det er relevant at vurdere, hvem der vil efterspørge fremtidige boliger i oplandsområderne fremover, og om det er muligt fortsat at skabe en efterspørgsel. Det aalborgensiske opland tilbyder et godt fundament for familieboligen og selv, hvis man arbejder i Aalborg by, vil det i mange oplandsområder være muligt at pendle frem og tilbage inden for en overskuelig tidsramme - I Aalborg kommune pendler man typisk mellem 19 og 21,9 km (Danmarks Statistik). Den uddannede befolkning I takt med den stigende efterspørgsel efter kvalificeret arbejdskraft, stiger også behovet for en bedre uddannet befolkning. Denne udvikling stiller en række krav til byer, der huser landets uddannelsesinstitutioner - herunder især de fire store universitetsbyer - særligt i forhold til bosætning for et øget antal studerende. Ansøgninger til Aalborg Universitets uddannelser på campus Aalborg sætter i 2012 ny ansøgningsrekord med 3734 førsteprioritetsansøgninger. University College Nordjylland har ligeledes oplevet en rekord i førsteprioritetsansøgninger for 2012 med 3910 ansøgere en stigning på 17 procent i forhold til sidste år (bemærk, at University College Nordjyllands campus i Hjørring ikke er fraregnet). I den kontekst er det også relevant at se på boligpræferencer i en livscyklusbetragtning her med særlig interesse for, hvordan vi får de mange nyuddannede til at vælge at blive i Aalborg efter end uddannelse. Hvor vil folk bo? I forbindelse med Bosætning 2012 er der udført en omfattende spørgeskemaundersøgelse med 2.058 interviewdeltagere. Disse blev alle stillet over 100 spørgsmål om deres nuværende og fremtidige bolig. Herunder uddrages resultaterne fra spørgsmålet om, hvilken bystørrelse responden- 3
terne ønskede, at deres fremtidige bolig skulle ligge i. Resultaterne er interessante, da vi her får et givtigt indblik netop i skellet mellem midtby, oplandsbycentrum og mindre byer i oplandet: Ønskede fremtidige bystørrelser Inden for Aalborg Kommune Gennemsnit for besvarelser 10% 2% 3% 8% Under 200 beboere 200-500 beboere 15% 500-2.000 beboere 2.000-5.000 beboere 47% 15% 5.000-10.000 beboere Aalborg Ved ikke Figur 2 Bosætning 2012 Cirkeldiagrammet påpeger Aalborg bys attraktivitet med hele 47 % der svarer, at deres næste bolig skal være i Aalborg by. Dog er der en lige så væsentlig pointe i, at både bycentrerne og de små oplandsbyer er, og fortsat vil være, rigtig vigtige for bosætning i kommunen. Som det ses i nedenstående er der også interessante informationer i, hvilke geografiske grupper der har hvilke præferencer for placeringen af deres næste bolig: 4
Ønskede fremtidige bystørrelser - Fordelt på nuværende geografisk placering Øst Aalborg Vest Aalborg Nørresundby Midtbyen Nibeområdet Halsområdet Sejlflodområdet Sydøstområdet Sydvestområdet Nordområdet Under 200 beboere 200-500 beboere 500-2.000 beboere 2.000-5.000 beboere 5.000-10.000 beboere Aalborg Ved ikke 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figur 3 Bosætning 2012 Personer allerede bosat i byområder er langt mere interesserede i, fortsat at blive boende i byen næste gang de flytter. Herudover ser vi i ovenstående figur, at der er betydelige forskelle mellem eksempelvis personer der nu bor i Nibeområdet og personer der nu bor i Sydøstområdet. Figuren giver naturligvis ikke et 1:1 billede af den fremtidige bosætning, men fortæller os bestemt en del om tilknytning og, at der er et væsentligt potentiale i, at opfatte, specielt oplandsområderne, som unikke med forskellige grader af attraktionsværdi, der appellerer til forskellige behov. Boligkarrieren Når man taler om boligbehov og boligpræferencer er Boligkarrieren et udmærket udgangspunkt. Denne belyser de typiske bosætningstendenser for forskellige faser af livet: Ungdom, familielivet og seniorlivet/ alderdom. Unge er højmobile både i forhold til, hvor mange gange de flytter og hvor langt de flytter. Efter man er flyttet hjemmefra er der mange aspekter af livet der skal prøves af: Man flytter måske sammen med venner, finder en kæreste og flytter sammen med denne. Man ønsker at udforske andre danske byer og måske tager man et halvt år i udlandet. Uddannelsen binder en i højere grad, i hvert fald til geografien, men at man er en trofast lejer, er ikke derved en selvfølge: Hvis man finder noget mere passende, er det at flytte ingen praktisk udfordring, uanset at det måske kan give økonomiske udfordringer. De unge er lejere og bor i tæt nærhed til byen, der kan tilbyde 5
byliv, kultur og samtidig adskiller bylivet sig kvalitativt fra det børneliv mange har haft Byen giver uafhængighed. Overgangen fra ungdomslivet til familielivet er for det meste karakteriseret ved, at man er færdig med eventuelle studier, har fundet et fast og mere permanent job og ønsker at falde til ro. Overgangen kommer dog sjældent alene ved, at man finder en sød kæreste som man slår pjalterne sammen med. Derimod er børn den væsentligste faktor. Mens barnet/ børnene er helt små, kan man stadig være ret mobil og vil muligvis også forblive i- eller i umiddelbar nærhed til byen. Når børnene starter i skole træffes der som oftest et valg om, at få mere plads og rum til familien, hvilket som oftest betyder, at man søger de kvaliteter, der er til stede i parcelhuskvarterer og lignende. Der er her både tale om Push og Pull-effekt, der dog afspejler de samme behov: Parcelhusene har i mange år trukket de unge familier til sig her kan man få fred: Man hverken forstyrrer eller bliver forstyrret, man kan holde øje med ungerne fra køkkenvinduet og føre dem sikkert til skole via stisystemer. Skolevejen og skoledistriktet og skolen betyder meget: Det skal være sikkert, praktisk men selvom man skulle tro, at selve skolen og dens renommé også har stor betydning, så tyder meget på, at der skal en del til, før man decideret fravælger en skole på den baggrund. Familier er meget stabile beboere, hvilket dels skyldes at økonomien, især for unge familier, ikke tillader frit valg på alle hylder. Når reden tømmes opleves boligen som for stor, og specielt vedligeholdelsen af haven kommer til, at fylde for meget i hverdagen nu, hvor man ikke har børn man kan sætte i arbejde. At flytte fra familieboligen er ikke længere i speciel grad opfattet som en tvang eller en negativ situation, men betragtes i høj grad som en mulighed. 6 Figur 4 Fremforsk, Center for fremtidsforskning Som ovenstående figur fra Fremforsk illustrerer, er der sket en væsentlig forandring af livets faser. I denne kontekst er to tendenser væsentlige at bemærke: Unge De frie 1 er en interessant gruppe for boligstrategien, da denne gruppe i længere tid vil tilhøre by-folket. En af de væsentlige
grunde til dette er fertilitetens udvikling: En førstegangsfødende er i dag i gennemsnit 29 år gammel i 1970 var alderen 24. Kvinders fertilitet afspejler typisk deres uddannelse jo højere, dvs. længere uddannelse man har, des senere får man børn (Befolkningens udvikling 2008 & Danmark i tal 2013, dst). Denne gruppe vil være længere tid om at slå sig ned end tidligere generationer, hvilket betyder, at flere unge vil efterspørge boliger i byområder og vil en 28-årig bo i et studiehummer? Den anden gruppe der her er vigtig at betragte, er den anden frie gruppe seniorerne. Disse er i det store hele karakteriseret ved den samme udvikling: Man er senior i mange år før man overgår til kategorien Ældre. Seniorerne tager vi et nærmere kig på i næste afsnit. Ovenstående figur fra Fremforsk afføder altså en række afledte spørgsmål herunder, om det nuværende boligmarked og de nuværende boligtyper passer til de frie grupper eller er der behov for nytænkning? Desuden må overvejes, hvordan de unge frie agerer når de bevæger sig over i kategorien forældre: Der er en velkendt forventning om, at parcelhuskvarterene foretrækkes af familier med børn, men er det parcelhuskvarterene i sig selv de unge frie vil søge imod, eller vil de snarere efterspørge parcelhuskvarterenes, men i andre omgivelser? Hvordan ønsker vi at bo? Udvalgte grupper Følgende er udpluk fra fokusgruppeinterviews udført i forbindelse med Bosætning 2012. Emnerne diskuteret under disse interviews, er inspireret af øvrige data fra Bosætning 2012 samt generel forskning på området. Seniorerne Overgangen fra familie- til seniorbolig Gruppen vil gerne ud af deres gamle, store bolig og i noget mindre. De ser ikke boligskiftet som en ulempe eller en tvang, men som en mulighed. Deres nuværende bolig har, udover størrelsen, nogle ulemper ved, at havearbejde og generel vedligeholdelse spiser tiden, som man hellere ville frigive til noget andet. Boligen skal være lettere at administrere og deres brug af den, skal ikke være hindret af dens fysiske udformning (trapper mv.). Boligen skal være i ét plan og skal være nem og funktionel. Boligen skal være omkring 120-130 kvadratmeter (hvis man er et par og ikke meget mindre, hvis man er enlig). De vil gerne have udearealer, så man kan træde ud i den friske luft, men de foretrækker dog en stor terrasse frem for en have. Nogle synes at lejligheder er interessante, så længe der er adgang via elevator andre er dog mere interesserede i rækkehuse eller dobbelthuse. Dette afhænger af, hvilken bolig man bor i nu og, hvilken type nærområde man bor i nu. Man ønsker ikke at bo i et seniorsamfund, men vil gerne være omgivet af unge mennesker og familier. Fællesskabet er vigtigt for denne gruppe, men der er en vis skepsis overfor, at fællesskabet skal være selvforsynende. Her bliver det lokale foreningsliv og normal naboskab trods alt det vigtigste at man hjælper hinanden, men ikke er afhængige af hinanden. 7
Boligområdet skal byde på indkøbsmuligheder, her er dagligvarer dog det essentielle. Transportforbindelser bliver også vægtet højt, både så man selv kan komme frem og tilbage, men også så børn og børnebørn let kan komme på besøg. De ønsker ikke at blive passet på og holdt under opsyn, men at faciliteterne skal være til stede for, at de kan leve et selvstændigt liv. Om man på nuværende tidspunkt er bosat i by eller på land, har stor betydning for, hvilke ønsker man har til sin næste bolig og, som spørgeskemaundersøgelsen også har bekræftet: Man vil helst blive boende i sit gamle kvarter. For denne gruppe er ejerforhold ikke synderligt relevant og mange udtaler, at de nok måske helst så, at deres midler blev frigivet til andre formål (rejseaktivitet mv.), hvilket må formodes, at betyde, at en del af disse vil vende tilbage til lejemarkedet og som beskrevet tidligere er spørgsmålet så, om markedet kan tilbyde boliger der matcher deres præferencer. Denne gruppe er generelt set resursestærk både, hvad angår helbred og økonomi gruppen er voksende og på trods af, at den bliver benævnt ældrebyrden, har denne gruppe en væsentlig købekraft og er ret kvalitetsbevidste. Studieboligen Der er tre overordnede ønsker til beliggenhed: Campus, midtbyen eller mellem campus og midtbyen (Øgadekvarteret). Det er vigtigt at der ligger dagligvarebutikker i den umiddelbare nærhed. Yderligere udtrykkes det, at det skal være nemt at komme til byen. Der er forskellige tilgange til, hvilken form for fællesskab man ønsker, men muligheden for at kunne dyrke fællesskabet er vigtigt så længe man selv kan træffe en aktiv beslutning om, hvordan man bruger det Man skal altså gerne have muligheden for reel privathed. Økonomi er naturligvis væsentligt for studerende men hvordan balancerer man hhv. minimering af udgifter og optimering af behovsopfyldelse for denne gruppe. Depositum kan byde på en del udfordringer for de unge både pga. den rene udgift, men også fordi de ikke er garanteret at få penge tilbage og, fordi nogle unge flytter flere gange under deres studietid. Disse områder er ved at blive undersøgt i et bredt samarbejde mellem aalborgensiske boligorganisationer, Aalborg Kommune og Kuben Management under arbejdstitlen: Bedre, billigere ungdomsboliger. Projektet er finansieret af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Hvorvidt man bliver i byen efter endt uddannelse, er en beslutning der beror på en kombination af det sociale og et arbejde. Det betyder meget, at være nær venner og familie og, hvis man står uden job efter endt studie, kan man lige så vel flytte tættere på familien eller efter vennerne. Man kan problematisere, at nyuddannede ryger ud af deres bolig efter endt uddannelse og, hvis man samtidig ikke er sikker på, at man ønsker- eller kan få job inden for pendlerafstand af Aalborg, er det en stor beslutning, at leje sig ind i en ny bolig. 8
Internationale studerende Internationale studerende kan betale 2.200-2.500 kr. i husleje og dette skal gerne være inklusiv a conto betalinger til forbrug (vurdering foretaget af UCN & AAU). Derfor er deres muligheder begrænsede. De ville gerne bo sammen med en eller flere andre, hvilket de i mange af de almene ungdomsboliger har udfordringer med, da de er indrettet til én husstand. Gruppen generelt ikke særlig store krav til deres soveværelse - de kan sagtens sove i et lille hummer, så længe der er mulighed for, at være sammen med deres bofæller i fællesarealerne. De vil dog have deres eget værelse. Dette er måske ikke så mærkeligt, men man må formode at de her adskiller sig fra danske studerende, der betragter det, at have deres eget værelse, som en selvfølge. På grund af de økonomiske begrænsninger er omgivelserne (natur/ kultur mv.) absolut ikke relevante for dem i valget af bolig. At dette ikke bliver betragtet som vigtigt, kan desuden henføres til, at Aalborg ikke opfattes som en så stor by, at det ikke er muligt at transportere sig til oplevelser. For gruppen er det vigtigt, at der ikke er for store omkostninger forbundet med indflytning og fraflytning. Der skal ikke købes alt for mange ting, for at få lejligheden til at fungere som en bolig (her in mente, at de også skal sælge deres ting igen når de flytter fra landet). Derfor foretrækkes det, at alle hårde hvidevarer er i lejligheden og at man har en seng og et bord/stol, når man flytter ind. Dette ønske skal også ses i sammenhæng med, at mange af de internationale studerende er vant til, at man lejer en bolig møbleret og derfor er køb af sofa mv. ikke en udgiftspost de havde forventet. Familieboligen Den ideelle bolig er en kombination af god plads ude og inde gode transportmuligheder samt et godt nærmiljø. Transport og den generelle infrastruktur er dels vigtig af hensyn til børnenes sikkerhed når de skal færdes til og fra skole og fritidsinteresser og yderligere, er bekvemmelighed i forhold til ærinder og transporttid et vigtigt element. Nærområdet skal gerne tilbyde muligheder for indkøb, fritidsaktiviteter mv., dog er indkøb ikke et ultimatum der er rigelig mulighed for at købe ind på vej hjem fra arbejde. Derimod er skoledistriktet, som nævnt, meget væsentligt. Parcelhuse eller tæt/lavt byggeri synes fortsat at have stor tiltrækningskraft, da denne type boliger tilbyder de ønskede kvaliteter. Boligens størrelse skal naturligvis matche familiens størrelse. Hvis man ud over soveværelser har rum disponible til anden aktivitet for børnene (legerum, tv-stue mv.) foretrækkes dette, da det giver mulighed for, at børnene kan have god plads og egen plads. God plads til børnene bliver yderligere aktuelt når børnene når teenage-alderen, hvor de unge skal have plads til deres eget private liv og at den øvrige familie ikke, på grund af manglende plads, skal tvinges ud af hjemmet eller til at deltage i arrangementet når de unge skal holde fester mv. Det er dog væsentligt, at der er nogle gode arealer hvor familien kan samles i det daglige (ex. Køkkenalrum). Er parcelhuset familieboligen? Eller er det de kvaliteter parcelhuset kan tilbyde? Det er som sagt et meget aktuelt og nødvendigt spørgsmål at stille. Fokusgruppen udtalte enighed om, at i Aalborg 9
var det bare parcelhuset der udgjorde rammen om familielivet alternativerne er meget svære at finde på markedet. Drømmen og Volvo, vovse og villa må efterprøves og udfordres. Fremtidens boliger i Aalborg Kommune? Ovenstående beskriver et demografisk motiv for, at betragte den fremtidige bosætning i Aalborg Kommune med åbent sind grupperinger der vokser og familieforhold der ændrer sig, afføder i sig selv nye behov. Dette indebærer, at vi må kigge på nye løsninger og undersøge fremvoksende behov. Strategiens formål er som beskrevet, at bringe vores viden i anvendelse, for dermed at kvalificere valg og fravalg, og skabe et solidt fundament for udvikling. Men den fordrer også, at målsætningen afspejler Aalborg Kommunes krav til arkitektur og bæredygtighed. Strategien vil indeholde et grundigt vidensfundament, hvilket er eksemplificeret i det ovenstående. Dette fundament skal, udover at være en rettesnor for kommunens planlægning, være et godt grundlag for dialog med vores samarbejdspartnere. Herudover vil strategien indeholde handlingsblade, der beskriver: - Hvordan kommunens rolle som grundejer og sælger kan bringes i spil, hvordan det almene marked skal bidrage til udviklingen og, hvordan samarbejdet med eksterne aktører kan aktiveres fremover for, at kommunen kan være en effektiv både tovholder og drivkraft for en veldokumenteret udvikling af det aalborgensiske boligmarked. Fremtidens boformer er ikke kun et spørgsmål om udvidelse af markedet, men om, på baggrund af et grundigt kendskab til udviklingstendenserne, at udfordre gængse forestillinger om, hvad en bolig er- og skal kunne. Det er endvidere en målsætning, at denne udfordring på kortere sigt, kan komme til udtryk i forsøgsprojekter. Disse elementer vil blive beskrevet nærmere på By- og Landskabsudvalgets møde d. 12. juni til videre debat. 10