1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. BoligRingen af 2005 ApS v/ DAHL Viborg Advokatpartnerselskab Lundborgvej 18 8800 Viborg Nævnet har modtaget klagen den 27. april 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejendommens varmeforbrug og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at der var tale om en enfamilie villa med et boligareal på 160 m 2 og dertil hørende garage/værksted på 70 m 2. Indklagede havde udarbejdet salgsopstilling den 25. april 2008. Det fremgår af salgsopstillingen bl.a.: Den 23. juli 2008 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en
2 kontantpris på 871.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. september 2008. Det fremgår af købsaftalen, at ejendommens varmeinstallation er fjernvarme, og at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret gyldigt energimærke. I salgsopstillingen, der hører til købsaftalen, er der oplyst en varmeudgift på 20.000 kr. Det fremgår, at oplysningen stammer fra sælger, og der henvises desuden til side 1 e. På side 1 e er anført: Udgiften til vand og varme er anslået, da sælger ikke har beboet ejendommen i en periode. I energimærket, som klagerne fik udleveret i forbindelse med handlen, har energikonsulenten beregnet et varmeforbrug på 31.720 kwh pr. år svarende til en udgift på 34.517 kr. pr. år. Energikonsulenten bemærkede, at der ikke var oplysninger om det nuværende forbrug, idet huset ikke havde været i brug et stykke tid. Energikonsulenten anførte desuden flere besparelsesforslag, herunder eksempelvis hulmursisolering, som ifølge energikonsulenten kunne reducere den årlige varmeudgift med ca. 5.000 kr. Det fremgår af opgørelsen fra fjernvarmeværket, at afregningsperioden er fra 1. juli til 30. juni. Parterne er enige om, at opgørelsen for 1. juli 2007 30. juni 2008 ikke var modtaget af sælger, da købsaftalen blev udarbejdet den 22. juli 2008. Den 31. august 2008 skrev indklagede til klagernes advokat: Den 24. februar 2010 skrev klagernes advokat til de indklagedes advokat: Mine klienter har nu modtaget den første varmeregning, jfr. vedlagte kopi af opgørelse, der viser, at det samlede forbrug er kr. 31.034,13. Ovennævnte forbrug overstiger væsentligt det der er anført i salgsopstillingen, uagtet at mine klienter i øvrigt efter købet af ejendommen har fået hele huset
3 hulmursisoleret. Ydermere har de installeret brændeovn, og i flere måneder har der ikke været forbrugt noget varme. Forbruget overstiger væsentligt det der er anført i salgsopstillingen (kr. 20.000,00). Det er min opfattelse, at der minimum skal betales mine klienter en erstatning der svarer til differencebeløbet på kr. 11.000,00 x 8 = kr. 88.000,00. Vil De kunne anerkende at skulle betale ovennævnte? I modsat fald vilsagen blive indbragt til en nævnsafgørelse. Den 9. marts 2010 skrev indklagedes advokat til klagerne bl.a.: I fortsættelse af min e-mail af 8. marts 2010 skal jeg vende tilbage med en redegørelse for de omstændigheder, der indebærer, at det er min opfattelse, at Boligringen ikke er erstatningsansvarlig overfor Deres klient. [ ] I købsaftalen er henvist til såvel salgsopstilling som til energimærkning af 25. marts 2008, og de pågældende bilag var medsendt. I slagsopstillingen er der udover en sælgervurdering af varmeforbruget på kr. 20.000 årligt henvist til energimærkningen, der igen beskriver det varmeforbrug, der faktisk er målt og afregnet for det foregående varmeår. Alle tilgængelige oplysninger vedrørende varmeforbruget har således været til stede på tidspunktet for købsaftalens indgåelse og godkendelse. At der er angivet et forbrug efter oplysning fra sælger (dødsdoet) på kr. 20.000, beror på særlige af sælger (dødsboet) oplyste forhold. Disse forhold var, at den tidligere beboers levemåde indikerede et stort varmeforbrug, hvorfor sælger (dødsboet) vurderede, at der ville blive tale om en stor reduktion i forhold til det senest afregnede. Baggrunden for disse vurderinger blev forud for indgåelse af købsaftale gjort køber bekendt. Da køber således kendte det faktiske forbrug som baggrunden for det anslåede forbrug, har køber ikke været i god tro, som det er forudsat om Lov om omsætning af fast ejendom som en betingelse for at fremsætte erstatningskrav. At selve årsopgørelsen først forelå efterfølgende, men i øvrigt forud for overtagelsen, ændrer ikke på dette forhold.
4 Det er med andre ord min opfattelse, at der ikke er grundlag for noget erstatningskrav. For god ordens skyld bemærker jeg at kapitaliseringsfaktoren ifølge nævnspraksis er 6 og ikke 8. Den 9. april 2010 skrev klagernes advokat til de indklagedes advokat bl.a.: Det er korrekt, at årsopgørelsen for varmeudgiften fra 1. juli 2007 til 30. juni 2008 først forelå, efter underskrift af købsaftale, der skete ultimo juli 2008. Årsopgørelsen fra 1. juli 2006 til 30. juni 2006 forelå imidlertid, jfr. Deres klients skrivelse af 31. august 2008. Det er denne udgift på kr. 34.517,00, der er angivet i Energimærkningen. Der er således en forskel på kr. (34.517,00-20.000,00), i alt kr. 14.517,00. Mine klienters krav udgør herefter kr. 14.517,00 x 6, eller i alt 87.102,00. [ ] Nævnet har i forbindelse med sagens indgivelse modtaget oplysning om varmeudgiften i ejendommen. Opgørelse fra fjernvarmeværket viser, at der i de forskellige år har været forbrug som følger: Perioden 1. juli 2006 30. juni 2007: 32.421 kr. perioden 1. juli 2007 30. juni 2008: 32.209 kr. perioden 6. august 2008 30. juni 2009: 31.034 kr. perioden 1. juli 2009 30. juni 2010: 15.598 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om varmeforbrug og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede skal erstatte klagerne differencen mellem det oplyste forbrug på 20.000 kr. og energimærkets forbrug på 34.517 kr., dvs. 14.517 kr. kapitaliseret med 6, i alt 87.102 kr. Indklagede har ikke opfyldt sin forpligtelse til at oplyse sælgers dokumenterede seneste års forbrug til varme. Indklagede oplyste i salgsopstillingen et anslået beløb til varme på 20.000 kr., men da klagerne modtog den første opgørelse fra fjernvarmeværket, viste det sig, at deres årlige udgift var 31.034,13 kr. Klagerne havde endda efter overtagelsen fået huset hulmursisoleret og installeret en brændeovn.
5 Klagerne havde en berettiget forventning om, at beløbet i salgsopstillingen var i nærheden af den reelle varmeudgift. Dette har langt fra været tilfældet. Klagernes faktiske forbrug selv efter at have foretaget energibesparende foranstaltninger var meget lig det tidligere faktiske forbrug. Det er uden betydning, at klagerne inden overtagelsesdagen modtog oplysninger om det reelle varmeforbrug for 07/08, da var der jo indgået en bindende aftale. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne fik udleveret salgsopstilling og energimærke i forbindelse med handlen. Af salgsopstillingen fremgår, at det oplyste beløb til varme stammer fra sælger og er anslået. Klagerne har haft mulighed for at se energikonsulentens beregnede forbrug i energimærket. Energikonsulenten vurderer, at det faktiske forbrug ikke kan tillægges vægt, da huset har stået tom en væsentlig del af varmeåret. Sælger var et dødsbo, og arvingerne efter sælger havde oplyst, at sælger havde haft et ekstremt stort og unaturligt varmeforbrug, idet sælger havde opvarmet ejendommens garage og desuden havde haft en yderdør stående åben, så sælgers kat kunne komme ind og ud. Indklagede har fået oplyst, at klagerne har foretaget en stor renovering af ejendommen, herunder udskiftning af vinduer og døre m.v., hvilket kan have betydet et højere varmeforbrug end det normale. Klagerne har modtaget oplysninger om det faktiske varmeforbrug for 07/08 før overtagelsen. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til blandt andet varme, skal gives oplysning om sælgers seneste års forbrug og udgiften hertil. Det fremgår videre, at hvis der på udbudstidspunktet foreligger energimærkning, hvoraf de faktiske og de beregnede anvendelsesudgifter fremgår, kan oplysning i stedet ske ved henvisning til denne, idet de faktiske anvendelsesudgifter som angivet i energimærkningen dog altid skal gengives i salgsopstillingen. I energimærket, som blev udleveret til klagerne i forbindelse med handlen, var ikke anført noget faktisk forbrug.
6 Indklagede har til nævnet oplyst, at varmeforbruget på ejendommen ifølge sælger havde været usædvanligt højt, og det var derfor indklagede i salgsopstillingen anførte et af sælger skønnet beløb. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, har oplyst, at udgiften til varme er anslået, fordi sælger ikke har beboet ejendommen i en periode, når indklagede samtidig i sit brev af 31. august 2008 oplyser, at der har været fuld varme på ejendommen frem til overtagelsesdagen og desuden har givet en anden forklaring til nævnet. Nævnet finder, at indklagede ikke har været berettiget til at skønne et varmeforbrug, når ejendommen har været fuldt opvarmet ind til overtagelsesdagen. Nævnet bemærker i den forbindelse, at oplysningen om anslået varmeforbrug som følge af, at ejendommen har været ubeboet, må give klagerne indtryk af, at der havde været et meget lille forbrug, hvilket ikke var tilfældet. Nævnet finder, at denne oplysning har virket vildledende. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke hos sælger/fjernvarmeselskabet undersøgte, hvad sælgers seneste års udgift til varme udgjorde og gav denne oplysning i salgsopstillingen. Indklagede kunne endvidere i salgsopstillingen have videregivet sælgers bemærkning til forbruget. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede mundtligt har oplyst klagerne om det reelle varmeforbrug. Nævnet finder, at klagerne var berettigede til at forvente, at oplysningerne om udgiften til varme, som det fremgik af salgsopstillingen, der er en del af købsaftalen, var korrekte. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en for lav varmeudgift har de indklagede tilsidesat deres pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) finder, at det ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge heraf, påhviler klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling, men disse nævnsmedlemmer udtaler deres kritik af indklagede. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2
7 medlemmer) finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, finder disse nævnsmedlemmer, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med hidtidig nævnspraksis stemmer disse nævnsmedlemmer for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Disse nævnsmedlemmer stemmer derfor for at tilkende klagerne et beløb på 75.000 kr. Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet om tilkendelse af erstatning fra nævnsbehandling. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand