INDHOLD REDEGØRELSE...4 KARAKTERISTIK AF OMRÅDET...4 Områdets anvendelse...4 Terrænforhold...4 Bebyggelse og beplantning...4 LOKALPLANENS BAGGRUND...4 LOKALPLANENS FORMÅL...4 LOKALPLANENS INDHOLD...5 Fremtidig anvendelse...5 Anvendelsesplan for området...5 Bebyggelsens omfang og ydre fremtræden...5 Veje, stier og parkering...5 Ubebyggede arealer...5 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING...5 Regionplanen...5 Kystzonen...5 Særligt beskyttelsesområde...5 Strandbeskyttelseslinie...6 Kommuneplanen...6 Zonestatus...6 Servitutter...6 Tekniske anlæg...6 Miljøforhold...6 TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER...6 Skov- og Naturstyrelsen...6 LOKALPLANBESTEMMELSER...7 EGEBJERG KOMMUNE...7 LOKALPLAN 48.03...7 1 Lokalplanens formål...7 2 Lokalplanens område og zonestatus...7 3 Udstykning...7 4 Områdets anvendelse...7 5 Veje, stier, parkering og oplag...7 6 Bebyggelsens omfang og placering...7 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...7 8 Tekniske anlæg...8 9 Ubebyggede arealer...8 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg...8 11 Tilladelser fra andre myndigheder...8 12. Lokalplanens retsvirkninger...8 OMRÅDETS AFGRÆNSNING KORT 1...9 OMRÅDETS ANVENDELSE KORT 2...10 DEKLARATIONSRIDS... 11 ILLUSTRATIONSSKITSE KORT 3...12 Vedtagelse...13 Lokalplanen er udarbejdet af Sven Allan Jensen ApS i samarbejde med Egebjerg Kommunes Teknik- og miljøafdeling / Økonomiafdelingen
Redegørelse Oversigtskort KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Lokalplanen omfatter et område på ca. 6 ha langs kysten ved Ballen i den sydøstlige del af Egebjerg kommune. Lokalplanområdet er beliggende mellem Strandvej, lystbådehavnen og kysten. Området ligger i landzone. Områdets anvendelse Områdets østlige og vestlige dele anvendes til boligbebyggelse. Flere af husene er store villaer med havudsigt beliggende på store grunde. Områdets sydlige del er et grønt skovbevokset område, som er stort set ubebygget. Midt i området afbrydes boligbebyggelsen af et græsareal, der anvendes til græsning af husdyr. Terrænforhold Området hæver sig over havet med en stejl skovbevokset skrænt. Neden for skrænten findes en smal stenstrand med enkelte badebroer. Stranden indbyder ikke umiddelbart til rekreativt brug på grund af beplantning og dens begrænsede udstrækning. Efter skrænten stiger terrænnet fortsat men svagere mod nord. Bebyggelse og beplantning Bebyggelsens udformning og arkitektur er meget varieret og afspejler det lange tidsforløb hvor over bebyggelsen er etableret. Der er anvendt mange forskellige men dog klassiske byggematerialer som tegl, naturskifer, strå, træ og zink. Hen over det før omtalte græsareal er der direkte havudsigt fra Strandvej. Herudover er der kun enkelte steder visuel forbindelse mellem Strandvej og havet, da området generelt er tæt bevokset med høje træer og buske. Områdets tætte bevoksning binder bebyggelsen sammen til en helhed en grøn oase som udgør et meget attraktivt bomiljø tæt ved havet. LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet for at skabe mulighed for udstykning og yderligere boligbebyggelse i området. LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med lokalplanen er:
at sikre beskyttelse af kystlandskabets landska belige, geologiske og biologiske værdier, at sikre lokalplanområdets anvendelse til boligformål, at disponere anvendelsen af lokalplanområdet herunder at afgrænse mulighederne for nybyggeri, at overføre området fra landzone til byzone. LOKALPLANENS INDHOLD Fremtidig anvendelse Lokalplanområdet inddeles i delområde A1, A2 og B. Delområde A1 og A2 må kun anvendes til boligformål. Delområde B skal henligge i sin nuværende tilstand og må ikke ændres eller bebygges. Den nuværende tilstand er på arealerne kyst og skovbevokset skrænt. Anvendelsesplan for området Kort 2 rummer et forslag til en udnyttelse af området. Illustrationsplanen lægger op til, at det åbne markareal, der opdeler boligbebyggelsen, fastholdes. Det er en meget væsentlig kvalitet, at der her er et fint kik ud over havet fra Strandvej. Langs Strandvej vil det være muligt at udstykke 8 nye byggegrunde med en størrelse på minimum 700 kvm. Den sydlige del af området foreslås fastholdt som grønt uberørt område uden bebyggelse mv. For at bevare kystens særlige landskabelige kvalitet med den stejle tæt bevoksede skrænt er det af afgørende betydning, at bevoksningen i området bevares. Bebyggelsens omfang og ydre fremtræden Ny bebyggelse skal placeres minimum 15 meter fra Strandvejs midte. I område A1 fastlægges byggelinien tættere på Strandvejen, og i område A2 indlægges en ekstra byggelinie. Bebyggelsesprocenten må højst være 25. Bebyggelsen kan opføres i én etage, i max 8,5 meters højde. I område A1 ændres byggehøjden for den nye bebyggelse til max. 5.5 meters højde. Den ydre fremtræden skal videreføre det individuelle præg med bygninger udført i byggematerialer som tegl, træ, naturskifer, sandsten, zink mv. Facader og udvendigt træværk kan males i følgende farveskala: hvid, sort, okker, terra de sienna, umbra, engelskrødt, dodenkop eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt eller sort. Veje, stier og parkering Strandvej er adgangsvej til området. Sideløbende med denne lokalplan udformes en lokalplan for lystbådehavnen. Denne lokalplan muliggør at lystbådehavnen udvides med 30 pladser. Som konsekvens heraf laves opfyldning bag havneudvidelsen så strandarealet øges. Parkering skal foregå på egen grund. Ubebyggede arealer På arealet inden for strandbeskyttelseslinien skal beplantningen principielt bevares. Alle træer med en stammediameter over 10 cm skal bevares. Hvis en konkret vurdering af træets bevaringsværdi, sundhedstilstand og helheden i områdets beplantning taler for det, kan et træ eventuelt flyttes eller fjernes. Oplag uden for bygninger må kun finde sted inden for tæt hegnede arealer, der hindrer udsyn til oplaget fra offentlig vej og kystsiden. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLAN- LÆGNING Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinierne i Regionplan 1997-2009. Kystzonen Lokalplanområdet er omfattet af planlovens bestemmelser om planlægning i kystnærhedszonen. Planlovens bestemmelser herom har baggrund i en øget tendens til urbanisering af de danske kyster i de senere årtier. Det har medført, at naturgrundlaget og mange af de landskabelige værdier i kystlandskabet i stigende grad er truet. Derfor skal bebyggelsesudviklingen langs kysterne underordnes en sikring af det danske kystlandskab, og der skal generelt tages et øget og særligt hensyn til de almene landskabsværdier. Lokalplanen beskytter de landskabelige værdier i området ved bestemmelserne om bevaring af beplantningen i delområde B og ved bestemmelsen om at ny bebyggelse og tilbygninger maksimalt må antage en højde på 8,5 / 5,5 meter. Endelig er mulighederne for udstykning og ny bebyggelse begrænset til arealerne nærmest Strandvej, hvilket bevirker at ny bebyggelse i de fleste tilfælde vil ligge visuelt afskærmet fra kysten af eksisterende bebyggelse eller beplantning. Særligt beskyttelsesområde Regionplanen udpeger også området som særligt beskyttelsesområde for biologiske, geologiske og landskabelige interesser. Bebyggelse og anlæg må ikke tilsidesætte beskyttelsesinteresserne. Det vurderes at de byggemuligheder som lokalplanen åbner for er så begrænsede i forhold til eksisterende bebyggelse, at det ikke vil få væsentlige konsekvenser for de biologiske interesser. Lokalplanens bestemmelser vurderes ikke at få betydning for de geologiske værdier i området. Vedrørende de landskabsmæssige værdier henvises til beskrivelsen for kystnærhedszonen. Strandbeskyttelseslinie Lokalplanområdet er for store deles vedkommende omfattet af bestemmelserne i naturbeskyttelseslovens 15 om
strandbeskyttelse. På arealet inden for strandbeskyttelseslinien må der ikke foretages ændringer i tilstanden af strandbredder og af andre kyststrækninger. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende. Der må heller ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Egebjergplanen 1997-2009. Skov- og Naturstyrelsen Lokalplanens bestemmelser forudsætter at Skov- og Naturstyrelsen fritager det på kortbilag 2 angivne delområde A1 fra naturbeskyttelseslovens strandbeskyttelsesbestemmelser i 15. Egebjerg Kommune anmoder Skov- og Naturstyrelsen om ovennævnte fritagelse med følgende begrundelser: delområdet opfylder kriterierne for en undtagelse fra strandbeskyttelses bestemmelserne, da området på grund af sammenhængende bebyggelse er uden betydning for formålet med strandbeskyttelseslinien, da delområde A2 (jvf. kortbilag 2) bebyggelsesmæssigt og beskyttelsesmæssigt er at sidestille med delområde A1 bør de to delområder vurderes ens mht. mulighederne for at undtage områderne for strandbeskyttelses bestemmelserne (delområde A2 er i dag undtaget fra strandbeskyttelses bestemmelserne), i forbindelse med den planlagte udvidelse af Ballen havn med et nyt havneafsnit med 30 bådpladser, vil der ske en opfyldning ud for det østlige delområde, hvorved afstanden til kystlinien øges med ca. 50 meter. Zonestatus Med den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone som foreskrevet i kommuneplanen. Servitutter Er der tinglyst servitutter, der kan stride mod lokalplanens bestemmelser, aflyses disse af lokalplanens bestemmelser. Tekniske anlæg Der foretages rensning af spildevand i overensstemmelse med spildevandsplanen. Lokalplanområdet forsynes med vand i overensstemmelse med vandforsyningsplanen. Lokalplanområdet ligger uden for de kollektive varmeforsyningsområder i kommunen. Der er tvungen dagrenovation i lokalplanområdet. Miljøforhold En del af lokalplanområdet ligger inden for en 300 meters beskyttelseszone omkring vandboringen ved Ballen. Det betyder, at der ikke må drives virksomhed eller findes oplag af stoffer, produkter og materialer, der kan forurene vandet. Beskyttelsesområdet kan ændres, og der kan i visse tilfælde dispenseres. TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHE DER
Lokalplanbestemmelser LOKALPLAN 48.03 - BOLIGOMRÅDE I BALLEN I henhold til lov om planlægning (lovbekendt gør else nr. 518 af 11. juni 2000) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: at sikre beskyttelse af kystlandskabets landskabelige, geologiske og biologiske værdier, at sikre lokalplanområdets anvendelse til boligformål, at disponere anvendelsen af lokalplanområdet herunder at afgrænse mulighederne for nybyggeri, at overføre området fra landzone til byzone. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 1e, 1f, 1y, 1z,, 11b, 11c, 11d, 11e, 12a, 12b, 12d, 12i, 12k, 12l, 12f, 12g, 12h, 13d, 13e, 13f, 13g og del af 11a Ballen by, Øster Skerninge, samt alle parceller, der efter den 11. april 2001 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Ved lokalplanens endelige vedtagelse overgår hele området til byzone. 2.3 Området opdeles i delområderne A1, A2 og B, som vist på kortbilag 1. 3 Udstykning 3.1 Ingen grund må udstykkes med et mindre areal end 700 kvm. Der kan dog udstykkes med mindre grundareal end 700 kvm forudsat at formålet og hensigten med lokalplanbestemmelserne ikke tilsidesættes herved. 3.2 Udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel, må kun foretages på arealer nord for område B. 4 Områdets anvendelse Delområde A1 og A2 4.1 Området må kun anvendes til boligformål. Delområde B 4.2 Området skal henligge i sin nuværende tilstand. For del af matr. nr. 11a s vedkommende er den nuværende tilstand græsareal. De øvrige arealers nuværende tilstand er kyst og skrænt bevokset med egnstypiske træer og buske. Området må ikke ændres eller bebygges. 5 Veje, stier, parkering og oplag 5.1 Strandvej er adgangsvej til lokalplanområdet. 5.3 Parkering skal finde sted på egen grund. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 6.2 Ny bebyggelse skal opføres i en afstand af minimum 15 m fra Strandvejs midte, jvf. vejbyggelinie på kortbilag 2. 6.3 Bebyggelsen kan maksimalt opføres i én etage med en samlet bygningshøjde på maksimalt 8,5 m over terræn. Iområde A1 må byggehøjden ved ny bebygglse ikke overstige 5,5 m målt fra et vandret plan fastlagt i selve vejbyggelinien. 6.4 Ny bebyggelse på matr. nr. 11-b må ikke placeres søværts byggelinien der er fastlagt som en linie vinkelret på den eksisterende bygning på matr. nr. 12-d, som vist på kort 2. 6.5 Skorstene eller andre mindre bygningsdele kan gives en højde på maksimalt 12 meter, hvis det er af afgørende betydning for bygningens arkitektoniske forhold. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ved udformning af nybyggeri, ved ombygninger og tilbygninger skal der lægges vægt på at opnå en god helhedsvirkning for det enkelte hus og for området som helhed. 7.2 Bebyggelse skal opføres med facader af træ, gule eller røde tegl eller sandsten. Facader af træ, pudsede eller vandskurede facader samt udvendigt træværk males i følgende farveskala: hvid, sort, okker, terra de sienna, umbra, engelsk-rødt, dodenkop eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt eller sort. 7.3 Tagene skal dækkes af naturskifer, tegl eller tagpap. Tagmaterialet skal være ikke reflekterende. 7.4 Vinduer skal være af træ eller aluminium og med plant glas. Udvendige døre skal være af træ. 7.5 Tagrender og nedløbsrør skal være af zink.
8 Tekniske anlæg 8.1 Alle ledninger til el, telefon mv. skal fremføres som jordkabler. Der må ikke opsættes installationsanlæg, ledninger mv. på facaderne. 8.2 Paraboler og antenner kan kun etableres forudsat at de ikke er synlige fra offentlig vej og fra kystsiden. 8.3 Ny bebyggelse i lokalplanens område kan først tages i brug efter at området er kloakeret og spildevandet ført til Ringsgård renseanlæg, eller der er etableret en anden spildevandsrensning med nedsivning, opsamling eller biologisk rensning af spildevandet.. 8.4 Lokalplanområdet forsynes med vand efter gældende bestemmelser i vandforsyningsplanen. 8.5 Lokalplanområdet forsynes med varme efter gældende regler i varmeplanen. 8.6 Affald bortskaffes efter bestemmelser i affaldsplanen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Alle eksisterende træer i delområde B med en stammediameter over 10 cm skal principielt bevares. Hvis en konkret vurdering af træets bevaringsværdi, sundhedstilstand og helheden i områdets udformning taler for det, kan et træ eventuelt flyttes eller fjernes. 9.2 Oplag uden for bygninger må kun finde sted inden for tæt hegnede arealer, der hindrer udsyn til oplaget fra offentlig vej og kystsiden. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg opnået dispensation fra: Skov- og Naturstyrelsen vedr. strandbeskyttelseslinien for lokalplanområdets vestlige del 1 Fyns Amt vedr. beskyttet natur ( 3). 2 12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendom me, der er omfattet af planen, ifølge planlo vens 18 kun udstykkes, bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg og bebyggelser, der er indeholdt i planen. 12.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer hovedprincipperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.4 I henhold til planlovens 47 kan der fo retages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. 12.5 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 10.1 Ny bebyggelse kan først ibrugtages efter etablering af og tilslutning til anlæg i overensstemmelse med bestemmelserne i 8. 11 Tilladelser fra andre myndigheder 11.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er (Footnotes) 1 Terrænændringer m.v. på strandbredder og andre kyststrækninger kræver tilladelse jfr. 16 stk. 1 i lovbkg. nr. 243 af 5. april 1994 om kystbeskyttelse og 1 i Trafikmin. Bekg. Nr. 1051 af 16. december 1999. 2 Forslaget er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser i 15. En ændret anvendelse til andre formål kræver dispensation i medfør af naturbeskyttelseslovens 15. Redigeret 20. februar 2001 ols 13.03.2001-03-04-01 05.12.01 13.12.2001 jan 2002
Vedtagelse Vedtaget af Egebjerg Kommunalbestyrelse, den 21.03.2001. Poul Weber / Søren Stensbo-Smidt Borgmester / Kommunaldirektør ------------------------------ ooooo ------------------------- Vedtaget endeligt af Egebjerg Kommunalbestyrelse, den 19. december 2001. Poul Weber / Søren Stensbo-Smidt Borgmester / Kommunaldirektør ------------------------------ ooooo -------------------------
Lokalplan 48.03 Nuværende Redegørelsen Langs Strandvej vil det være muligt at udstykke ca. 9 nye byggegrunde med en størrelse på minimum 700 kvm. Langs Strandvej vil det være muligt at udstykke 8 nye byggegrunde med en størrelse på minimum 700 kvm. Ny bebyggelse skal placeres minimum 15 meter fra Strandvejs midte. Bebyggelsesprocenten må højst være 25. Bebyggelsen kan opføres i én etage, i max 8,5 meters højde. Ændres til Ny bebyggelse skal placeres minimum 15 meter fra Strandvejs midte. I område A1 fastlægges byggelinien tættere på Strandvejen, og i område A2 indlægges en ekstra byggelinie. Bebyggelsesprocenten må højst være 25. Bebyggelsen kan opføres i én etage, i max 8,5 meters højde. I område A1 ændres byggehøjden for den nye bebyggelse til max. 5.5 meters højde. Bebyggelsesprocenten må højst være 20. Bebyggelsesprocenten må højst være 25 Lokalplanen 3.2 I delområde B må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel. 5.2 Der etableres stiadgang til lokalplanområdet fra Ballen havn. Der udlægges areal til sti som angivet på kortbilag 1. 6.2 Ny bebyggelse skal opføres i en afstand af minimum 15 m fra Strandvejs midte, jvf. vejbyggelinie på kortbilag 2. 6.3 Bebyggelsen kan maksimalt opføres i én etage med en samlet bygningshøjde på maksimalt 8,5 m over terræn. 6.4 8.3 Yderligere bebyggelse i lokalplanområdet med spildevandsudledning til følge skal afvente at spildevandsforholdene er løst tilfredsstillende, 3.2 Udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel, må kun foretages på arealer nord for område B. 5.2 fjernes 6.2 Ny bebyggelse skal opføres i en afstand af minimum 15 m fra Strandvejs midte, jvf. vejbyggelinie på kortbilag 2. Iområde A1 fastlægges en del af vejbyggelinien ved foden af skråning mod vej, som vist på kort 2. 6.3 Bebyggelsen kan maksimalt opføres i én etage med en samlet bygningshøjde på maksimalt 8,5 m over terræn. Iområde A1 må byggehøjden ved ny bebygglse ikke overstige 5,5 m målt fra et vandret plan fastlagt i selve vejbyggelinien. 6.4 Ny bebyggelse på matr. nr. 11-b må ikke placeres søværts byggelinien der er fastlagt som en linie vinkelret på den eksisterende bygning på matr. nr. 12-d, som vist på kort 2. 8.3 Ny bebyggelse i lokalplanens område kan først tages i brug efter at området er kloakeret og spildevandet ført til Ringsgård renseanlæg, eller der er etableret en anden spildevandsrens-
jvf. spildevandsplanen. 11.1 ning med nedsivning, opsamling eller biologisk rensning af spildevandet. 11.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået dispensation fra: Skovog Naturstyrelsen vedr. strandbeskyttelseslinien for lokalplanområdets vestlige del 1 Fyns Amt vedr. beskyttet natur ( 3). 2 Jfr. Teknik- og miljøudvalget møde 12.12.2001 er ovennævnte ændringer indarbejdet i det forslag, der er vedlagt indstillingen til Kommunalbestyrelsens behandling den 19.12.2001. Supplerende kan oplyses at strandbeskyttelseslinienne i området er forhandlet på plads med Skov- og naturstyrelsen og de ligger nu fast. Det betød i øvrigt at de to boliger i områdets vestlige del er taget ud af forslaget. Der henvises i øvrigt til sagens beslutningsreferat. Lokalplanen blev vedtaget endeligt af kommunalbestyrelsen den 19. december 2001. ol (Footnotes) 1 Terrænændringer m.v. på strandbredder og andre kyststrækninger kræver tilladelse jfr. 16 stk. 1 i lovbkg. nr. 243 af 5. april 1994 om kystbeskyttelse og 1 i Trafikmin. Bekg. Nr. 1051 af 16. december 1999. 2 Forslaget er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser i 15. En ændret anvendelse til andre formål kræver dispensation i medfør af naturbeskyttelseslovens 15.