Salgsopstilling Flot investeringsejendom beliggende ved havnen i Korsør Byfornyet i 1999 Sag 10S1036 Slottensgade 1A, 4220 Korsør 12 fuldt udlejede lejemål Flere af lejlighederne har udsigt til havnen Fuld ydelsesstøtte på 2 lån i Nykredit Mulighed for gældsovertagelse af eks. afdragsfrie lån i Nykredit restg. 7.312.000,- Pris pr. m² kr. 6.541,- Kontantpris kr. 9.950.000 / Startforrentning 6,12 % Etageareal 1.521 m 2 Grundareal 1.960 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Nybolig Erhverv udbyder nu en virkelig flot boligudlejningsejendom med en helt fantastisk beliggenhed lige ved Korsør havn, marinaen samt flådestationen. Ejendommen har 12 store lejligheder som alle er udlejet og er beliggende på henholdsvis Slottensgade 1, Sylowsvej 1 og Batterivej 15-17. Ejendommen er byfornyet for ca. 13 år siden, og fremtræder udvendigt meget velholdt med renoveret tage, vinduer ligesom ejendommen er blevet nymalet henover sommeren. Ejendommen har desuden egne parkeringspladser, hyggelige gårdmiljøer m.m. Her er tale om nogle større og rummelige lejligheder i størrelsesordenen 93-169 m² som alle fremtræder pæne og nydelige med lyse køkkener, lyse badeværelser m.m. Lejlighederne blev renoveret i forbindelse med byfornyelsessagen for 13 år siden, ligesom det er værd at nævne at flere af lejlighederne har kig til havnearealerne og vandet. I ejendommen er der endvidere mulighed for at inddrage ejendommens tagetage og indrette et par fantastiske liebhaver-lejligheder, ligesom der ved fraflytning af en enkelt lejlighed er mulighed for at omdanne denne i 2 mindre lejligheder. Hertil kan nævnes at denne ombygning vil kræve et minimalt bygningsarbejde og der vil kunne opnås en god lejereserve. Der er allerede givet principgodkendelse af nærværende projekt fra kommunen hertil. Der er tilbudspligt på ejendommen, hvorfor beboerne ved købsaftalens indgåelse har mulighed for at erhverve ejendommen som andelsboligforening. Der er tale om en meget attraktiv ejendom med en unik beliggenhed i Korsør som så samtidig har et mindre men fornuftigt udviklingspotentiale. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Slottensgade 1A 4220 Korsør 232 a Korsør bygrunde Slagelse OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1904-1905 Ombygningsår 1989 AREALER: Grundareal 1.960 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 784 m² Boligareal 1.521 m² Etageareal i alt 1.521 m² Sekundære arealer 90 m² Sagsnr. 10S1036 kic - Side 2 af 16
2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1904/ 1989 Bebygget areal 402 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Batterivej 15 st. 94 m² Boligareal Nej Batterivej 15 1.sal 101 m² Boligareal Nej Batterivej 17 st. 155 m² Boligareal Nej Batterivej 17 1. sal 195 m² Boligareal Nej Batterivej 19 1. sal 121 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1A st. 109 m² Boligareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1770/ 1989 Bebygget areal 382 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Slottensgade 1A st. 120 m² Boligareal Nej Slottensgade 1B st. 93 m² Boligareal Nej Slottensgade 1C 1. sal 96 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B st. 142 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B 1.tv. 126 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B 1.th. 169 m² Boligareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1905 Sekundære arealer 90 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 90 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 9.550.000 heraf grundværdi kr. 940.800 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 3 af 16
FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 31.01.2013 med energiklassifikation C. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. Køber skal være opmærksom på, at startforrentning udelukkende er baseret på kontantbasis. Idet der i denne ejendom er indestående lån som fordres overtaget, hvortil der ydes tilskud som bortfaldet såfremt lånene indfries, kan der ikke beregnes startforrentning på den prioriterede pris. Køber opfordres til at anvende professionel bistand for beregning heraf, idet Nybolig Erhverv Jørgen Klode er uden ansvar herfor. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 20 for Korsør bymidte er beliggende samt kommuneplan nr. 2.1B5 (Fiskergade/Slottensgade) og 2.1BE1. (Batterivej) er gældende. Anvendelse i.h.t. lokalplanen: Område II må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål. Område III må kun anvendes til boligformål og offentlige formål. Slottensgade har bevaringsværdi 3 og Batterivej 17 har bevaringsværdi 2. Der henvises til lokalplanen vedr. bevaring af bebyggelse, træer og belægninger. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen er opført før år 1900, og er derfor omfattet af Brandsikringsloven for ældre ejendomme opført før år 1900. Sagsnr. 10S1036 kic - Side 4 af 16
SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 25.06.2012 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: 22.01.1894 dok. om færdselsret m.v., fælles brandmur/gavl m.v. 08.06.1983 Lokalplan nr. 20 01.11.1984 Dok. om saneringsplan m.v. 11.03.1986 Dok. om saneringsplan m.v. TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. TEKNISKE INSTALLATIONER: Fjernvarme. EL, VAND OG VARME: Vand: Offentlig Varme: Fjernvarme Udover lejen betaler lejerne el, vand og varme efter målere. LØSØRE OG INVENTAR: Der henvises til lejekontrakterne. ØVRIGE FORHOLD: Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.mingrund.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til kommunalt oplysningsskema eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Sagsnr. 10S1036 kic - Side 5 af 16
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 9.950.000 6.2. FINANSIERING BEMÆRKNINGER: Der gøres nøje opmærksom på, at der overtages 2 lån udenfor købesummen sikret ved to tinglyste pantebreve h.h.v. kr. 1.765.000,- og kr. 550.000,-. Lånene er givet i forbindelse med byfornyelse, og der ydes fuld støtte i hele lånenes løbetid. Disse lån er ikke indeholdt i købesummen, ligesom stempelværdien ikke er beregnet. Specifikationer fra Nykredit kan rekvireres hos Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.3. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 847.536 I alt kr. 847.536 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNINGER: Sælger oplyser, at ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, men at der ikke er udarbejdet budget af omkostningsbestemt husleje. 6.4. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 27.413 RENOVATION Renovation kr. 35.484 Gebyr for jordflytning kr. 71 Rottebekæmpelse kr. 354 VAND / VANDAFLEDNING / EL Ejendommens el, jvf. sælgers oplysninger kr. 11.016 Varmeregnskab kr. 5.500 Vandregnskab kr. 2.250 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 5.000 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 6 af 16
VEDLIGEHOLDELSE (i h.t. lejelove) Bindingskonto: BRL 18 B kr. 104.584 ADMINISTRATION Administration kr. 38.100 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 16.566 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 246.337 BEMÆRKNINGER: Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Der er ikke afsat til 18 p.g.a. ejendommens ekstraordinære uvendige vedligeholdelsesstand med renoverede tage, vinduer, nymalet m.m. 6.5. VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto BRL 18 kr. 0 Pr. 31.12.2012 Regnskabskonto LL 22 kr. 0 Pr. Bindingskonto GI BRL 18 B kr. -58.274 Pr. 31.12.2012 Bindingskonto Gl LL 63 A kr. 0 Pr. 31.12.2012 6.6. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 61.100 Advokatsalær skøde kr. 30.000 Moms kr. 7.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 98.600 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 9.950.000 Handelsomkostninger anslået kr. 98.600 -Refusion depositum kr. 184.556 -Refusion forudbetalt leje kr. 42.506 Anslået kapitalbehov kr. 9.821.538 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 7 af 16
6.7. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 847.536 - Driftsudgifter iht. budget kr. 246.337 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 601.199 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 601.199 X 100 9.821.538 = 6,12 % (anslået) 6.8. KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 9.950.000 Kontantomregnet købesum kr. 9.950.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 61.100 Advokatsalær skøde kr. 30.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 10.048.600 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 8.970.000 Grundens værdi kr. 980.000 Kontantomregnet købesum kr. 9.950.000 BEMÆRKNINGER: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. Sagsnr. 10S1036 kic - Side 8 af 16
6.9. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 246.337 kr. 246.337 Udgifter i alt kr. 246.337 kr. 246.337 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 847.536 kr. 847.536 1. år før afskrivning / skat kr. 601.199 kr. 601.199 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 601.199 Likviditet 1. år før skat kr. 601.199 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 150.300 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 450.899 BEMÆRKNINGER: BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Jørgen Klode, Nygade 6, 1. Nytorv., 4200 Slagelse, 58501212 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 9 af 16
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 10S1036 kic - Side 10 af 16
Sagsnr. 10S1036 kic - Side 11 af 16
Sagsnr. 10S1036 kic - Side 12 af 16
Sagsnr. 10S1036 kic - Side 13 af 16
Sagsnr. 10S1036 kic - Side 14 af 16
Lejemålsoversigt Ejendommen: Slottensgade 1A, 4220 Korsør Lejemåls. nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret Batterivej 15 st. Karen Lund 93 13.800 4.600 626 58.212 0 Nej Nej/Nej Batterivej 15 1. Jon Engsager 101 15.000 5.000 630 63.660 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Batterivej 17 1. Linda og Kim Christiansen 180 21.000 485 87.360 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Batterivej Ena Andreasen og Gert 17 st. Dilby 155 564 87.360 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Batterivej 19 1. John Olesen 121 13.456 8.970 451 54.576 0 Nej Nej/Nej Sylowsvej 1A st. Ann Nielsen 109 17.400 5.800 651 70.980 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Sylowsvej Chris Elbæk og Berit Møller 1B st. 143 20.800 6.936 617 88.272 0 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Sylowsvej 1B 1.tv. I&A Hemmingsen 126 18.600 6.200 611 76.980 0 Nej Nej/Nej Sylowsvej 1B 1.th. Marianne Nielsen 169 21.000 507 85.668 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Slottensgade 1A Kim Slaarup 120 19.500 663 79.548 0 Trappeleje 01-07-2012 01-07-2013 Nej Nej/Nej Slottensgade 1B Johannes Thomsen 93 9.000 375 34.920 0 Nej Nej/Nej Bolig, Vicevært bolig Slottensgade 1C 1. Dorthe Juel Hansen 96 15.000 5.000 625 60.000 0 Trappeleje 01-07-2013 Nej Nej/Nej Sagsnr. 10S1036 kic - Side 15 af 16
Lejemålsoversigt Ejendommen: Slottensgade 1A, 4220 Korsør Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje I alt 1.506 184.556 42.506 847.536 Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 Af erhvervsdelens depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk 0 0 0 0 Af boligdelens depositum på kr. 184.556 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået 0 0 0 0 Af anden depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Boligdelens andel 1.506 184.556 42.506 847.536 Heraf faktisk 1.506 184.556 42.506 847.536 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret Sagsnr. 10S1036 kic - Side 16 af 16