Charmerende ejerlejlighed centralt i Korsør Projektejendom - velegnet til bl.a. klinik og boliger Sag 11S5677 TIL SALG Korsør - Jens Baggesens Gade 35, st. P.t. Kontorejendom, liberalt erhverv og domicil Også velegnet til f.eks. klinik og boliger Kontantpris kr. 1.200.000 1. års nettoafkast % 12,40 Etageareal m 2 292
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Charmerende ejerlejlighed centralt i Korsør. Ejendommen, der er på i alt 292 m² ifølge bbr, er p.t. indrettet som domicil til liberalt erhverv. Bygningen har med dens centrale placering i hjertet af Korsør mange anvendelsesmuligheder, til bl.a. liberalt erhverv, IT virksomhed, klinik eller restaurant, ligesom den efter nærmere myndighedsgodkendelse vil være mulighed for at indrettet 3 lejligheder til boligformål. Bestå p.t. af et kontorlejemål ca. 130 m², restarealet anvendes p.t. til kontorformål af sælger, der fraflytter ved nærværede handel ca. 160 m² er klar til udlejning til erhvervsformål, eller ny indretning af bolig. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. 183 a Korsør Bygrunde Ejerlejlighed nr. 1 Kommune Slagelse Opført / Ombygget Opførelsesår 1857 Ombygningsår 1888 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Beliggende Jens Baggesens Gade 35, stuen og bygning 2 Tinglyst areal 281 m 2 Tinglyst fordelingstal 293/653 BBR-bygningsnr. 9995 Opført / ombygget år 1857/1888 Etageareal 281 m 2 BBR areal 292 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stueplan 112 m 2 Erhvervsareal Nej Sidebygning 180 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal 281 m 2 BBR areal 292 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal u/afskrivning 292 m 2 Etageareal i alt 292 m 2 Tinglyst fordelingstal 293 / 653 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.550.000 heraf grundværdi kr. 231.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. 2
Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand, police nr. 53831559 Køber indtræder i den af ejerforeningen tegnede forsikring. Forsikringspræmie betales via fællesudgifterne. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 18.06.2012 med energiklassifikation D. Energimærket er for hele bygning 1. Det er bemærket fra energikonsulenten, at varmeregnskaber er indeholdt varmeforbrug for bygning 2, er indregnet i stuelejelighedens forbrug. Moms: Sælger opgør en evt. momsreguleringsforpligtelsen pr. overtagelsesdagen. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan 41 delområde 1 og kommuneplan, område 2.1C1 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen for delområde 1: Ejendommen må kun anvendes til bolig- og centerformål. Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til beboelse samt til erhverv som følgende: butikker, kontorer, hoteller, restauranter, klinikker, offentligt formål, samt formål af lign. karakter, som efter Byrådet skøn naturligt hører til området. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen bevaringsmæssig værdi: Bygning 1: Bevaringsværdig 3. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: 21.02.1990 Lokalplan nr. 41. 04.10.1993 Lejekontrakt med Revisionsfirmaet Mikkelsen og Fuglsbjerg I/S. Aflyses af sælger. Tekniske installationer El, vand og varme Varmesystem: Fjernvarme Vand: Offentlig Varme: Fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Olie-/Tankanlæg Miljøforhold 2 tanke, heraf en afblændet, jf. BBR-meddelelse Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsda- 3
tarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 1.200.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 127.200 I alt kr. 127.200 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 72.000 I alt kr. 72.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 5.197 Renovation Rottebekæmpelse kr. 57 Adm. gebyr for jordflytning kr. 10 Grundejer / Ejerforening kr. 25.413 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 15.000 Administration Administration kr. 6.000 Varmeregnskab kr. 1.500 Vandregnskab kr. 1.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 54.677 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. Der gøres særligt opmærksom på, at vand- og vandafledning ikke er medtaget i nævnte fællesudgifter, selvom det betales via ejerlejlighedsforeningen, der er ikke særskilt måler for lejligheden. Fællesudgifter består af i 2015 af: forsikring, ejendomsskatter, fælles el, Falck, Ista, rengøring og trappevask. (Endvidere vand/vandafledning, se ovennævnte) Årets udgifter reguleres hvert år med efterbetaling af fællesudgifter, hvorved årets resultat bliver O) I 2015 var der ingen udvendig vedligeholdelse, derfor er der indsat et anslået beløb på kr. 15.000. 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 10.960 Advokatsalær skøde kr. 14.600 Moms kr. 3.650 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 29.210 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.200.000 Handelsomkostninger anslået kr. 29.210 -Refusion depositum kr. 63.600 Anslået kapitalbehov kr. 1.165.610 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 199.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 54.677 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 144.523 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 144.523 x 100 1.165.610 = 12,4% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 1.200.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.200.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 10.960 Advokatsalær skøde kr. 14.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 3.650 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.229.210 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.020.000 Grundens værdi kr. 180.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.200.000 Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 54.677 kr. 54.677 Udgifter i alt kr. 54.677 kr. 54.677 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 127.200 kr. 127.200 5
Lejeindtægter, anslåede kr. 72.000 kr. 72.000 1. år før afskrivning / skat kr. 144.523 kr. 144.523 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 144.523 Likviditet 1. år før skat kr. 144.523 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 31.795 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 112.728 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til:, Nygade 6, 1., Nytorv, 4200 Slagelse, tlf.: 5850 1212. Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode P/S. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Erhvervslejer Jens Baggesensgade 35, st. Erhverv Kontor 130 127.200 978 63.600 2 Erhvervslejer Jens Baggesens Gade 35, Erhverv Erhverv, kontor 160 72.000 450 I ALT 290 199.200 63.600 0 0 Erhvervsdelens andel 290 199.200 63.600 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 199.200 63.600 heraf faktisk 127.200 63.600 heraf anslået 72.000 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer 18.000 3.600 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2018 01.01.2016 Nej 2 Erhvervslejer Nej Anslået Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erhvervslejer 0 15.11.2016 6 måneder 31.12.2022 31.12.2019 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 14