Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 78...1/44 Ballen Færgehavn...2/44 Lokalplan nr 78Ballen Færgehavn...4/44 kladde...4/44 Baggrund...5/44 Om lokalplanen...6/44 Hvad er en lokalplan?...6/44 Praktiske oplysninger...6/44 Lokalplanens formål...7/44 Eksisterende forhold...8/44 Lokalplanområdets afgrænsning...9/44 Redegørelse...10/44 Lokalplanens indhold...11/44 Bebyggelse...11/44 Veje, stier og parkering...11/44 Forholdet til Kommuneplanen...12/44 Retningslinjer...13/44 Ny retningslinje til kommuneplanen...13/44 Retningslinje for særlige landskabelige interesser...13/44 Kommuneplanens øvrige retningslinjer...13/44 Rammebestemmelser...14/44 Brundby. Nr. 19-2110...14/44 Forholdet til anden planlægning og lovgivning...15/44 Statslige planer...16/44 Grundvandsinteresser...16/44 Kystnærhedszonen...17/44 Planlægning i kystnærhedszonen...17/44 Visuel påvirkning i kystnærhedszonen...17/44 i
Indholdsfortegnelse Bygge- og beskyttelseslinjer...19/44 Strandbeskyttelse...19/44 Naturbeskyttelseslovens 20...19/44 Fortidsmindebeskyttelse - Fredet gravhøj...19/44 Fortidsmindebeskyttelse - Beskyttet dige...19/44 Miljø...20/44 Støjforhold...20/44 Virksomhedsstøj...20/44 Vejtrafikstøj...20/44 Museumsloven...21/44 Landjord...21/44 Søterritoriet...21/44 Teknisk forsyning...22/44 Vandforsyning...22/44 Spildevand...22/44 Varmeforsyning...22/44 Udløbsledning...22/44 Landbrugspligt...23/44 Vejlovgivning...24/44 Miljøvurdering...25/44 Servitutter...26/44 Bonusvirkning...27/44 Tilladelser fra andre myndigheder...28/44 Vandareal...28/44 Landbrugspligt...28/44 Vejloven/Færdselsloven...28/44 Fredet gravhøj...28/44 Midlertidige retsvirkninger...29/44 78 Ballen Færgehavn...31/44 Hjemmel...31/44 1 Formål...31/44 2 Lokalplanens område...31/44 3 Områdets anvendelse...32/44 4 Udstykning...32/44 5 Vej, sti og parkeringsforhold...32/44 6 Tekniske anlæg...33/44 ii
Indholdsfortegnelse 78 Ballen Færgehavn 7 Bebyggelsens omfang og placering...33/44 8 Bebyggelsens ydre fremtræden...34/44 9 Ubebyggede arealer...34/44 10 Øvrige bestemmelser...35/44 11 Bonusvirkning...35/44 12 Servitutter...36/44 13 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse...36/44 14 Lokalplanens retsvirkninger...36/44 15 Vedtagelsespåtegnelse...37/44 Delområde...38/44 1...38/44 Delområde...42/44 2...42/44 Miljøscreening...44/44 iii
Lokalplan nr. 78 1/44
Ballen Færgehavn Hent forslag til lokalplanen som pdf-fil 2/44
3/44
Lokalplan nr 78 Ballen Færgehavn kladde 1/1/70-01/1/70 Giv din mening til kende! Klik her Hent lokalplanen som PDF Ballen Færgehavn 4/44
Baggrund Samsø Kommune har besluttet at udarbejde denne lokalplan for at skabe plangrundlag for etablering af en ny færgehavn for ruten mellem Samsø og Sjælland. Placeringen af en ny færgehavn er fastlagt til et område syd for Ballen ved Nørreskiftevej. Beslutningen har baggrund i, at sejltiden mellem Samsø og Sjælland ønskes reduceret i forhold til sejltiden for den eksisterende rute mellem Kolby Kås og Kalundborg. Med den nye rute ændres sejlafstanden fra 22 sømil til 17 sømil, og sejltiden forkortes med ca. 35 min. fra i dag at vare ca. 90 min. til i fremtiden at vare ca. 75 min. Udgangspunktet for den nye færgehavn er, at den skal kunne rumme en færge på op til 140 m i længden og 25 m i bredden, og at der skal være gode besejlingsforhold. Derudover er placeringen af en ny færgehavn betinget af flere forhold, f.eks. kysten, vanddybder og sejlafstand samt lokalisering i forhold til den eksisterende infrastruktur på Samsø. Projektet for Ballen Færgehavn har et omfang, der har betydet, at Kystdirektoratet og Aarhus Kommune har besluttet, at der skal gennemføres en vurdering af virkning på miljøet (VVM) for projektet. Kystdirektoratet og Aarhus Kommune har myndighedsansvaret for VVM med Samsø Kommune som bygherre og ansøger for projektet. Aarhus Kommune er jf. Lov om forpligtigende kommunal samarbejder bemyndiget til at behandle sager og træffe afgørelser omkring VVM på Samsø. Havneprojektet for Ballen Færgehavn kræver samtidig en større ændring af kommuneplanen og herunder inddragelse af offentligheden. Samsø Kommune har derfor udarbejdet et debatoplæg med et hovedforslag og med alternative forslag til placering af færgehavnen med tilhørende forslag til vejbetjening. Dette debatoplæg har været i offentlig høring i efteråret 2012. Formålet med høringen var indkaldelse af idéer og forslag til den videre planlægning og indkredsning af indholdet af VVM-redegørelsen. 5/44
Om lokalplanen Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som fastlægger et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje, stier, friarealer mv. inden for lokalplanens område. Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Kommunalbestyrelsen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Kommunalbestyrelsens videre overvejelser, men det er alene Kommunalbestyrelsen, der afgør, om og hvornår lokalplanen kan vedtages endeligt. Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på alle ejendomme inden for lokalplanens område. En lokalplan omfatter to hoveddele - dels en Redegørelse og dels Lokalplanbestemmelser. I redegørelsen er der gjort rede for lokalplanens indhold samt planens forhold til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne omfatter de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., som findes bagest i planen. Praktiske oplysninger... Forslag til lokalplan nr. 78 er fremlagt till offentlig høring i perioden fra xx. xxxxx til xx. xxxxx 2013. Yderligere eksemplarer kan rekvireres på tlf. 8792 2200. Forslaget kan også ses på kommunens hjemmeside www.samsoe.dk. 6/44
Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at områdets østlige del kan anvendes til erhvervsformål med havneerhverv i form af færgehavn med tilhørende servicebygninger, opmarch- og parkeringsarealer, og at områdets vestlige del kan anvendes til offentlige formål i form af vejareal. 7/44
Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område syd for Ballen ved Nørreskiftevej. Lokalplanområdet omfatter del af søterritoriet. En mindre del af området omfatter et ubebygget område mellem Nørreskiftevej og kystlinjen. Desuden omfatter lokalplanområdet ubebyggede arealer i det åbne land samt vejarealer og mindre udvidelser af disse. Foto af eksisterende forhold ud for kysten set fra Samsø Bælt. Fotoet indgår i "Visualiseringer Ballen Færgehavn", April 2013, bilag til VVM-redegørelsen. 8/44
Lokalplanområdets afgrænsning Lokalplanområdet omfatter del af søterritoriet, matr. nre. 7r Brundby By, Tranebjerg, del af Nørreskiftevej, Skolebakkevej, Trekanten og Brundby Hovedgade samt dele af ejendomme umiddelbart op til disse veje, da lokalplanen muliggør udvidelse af disse vejarealer. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 20,5 ha og var ved planens udarbejdelse både offentligt og privat ejet. Området ligger både på søterritoriet og i landzone. Lokalplanens afgrænsning er markeret på oversigtskortet nedenfor. 9/44
Redegørelse I lokalplanens redegørelse finder du information om planens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er ikke juridisk bindende. Der redegøres bl.a. for lokalplanens forhold til kommuneplanen, og for forholdet til regulering efter andre planer og anden lovgivning. I redegørelsen fremgår det også, om lokalplanen er miljøvurderet, og om dens virkeliggørelse afhænger af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Kommunalbestyrelsen. 10/44
Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger, at den østlige del af lokalplanområdet skal anvendes til erhvervsformål med havneerhverv i form af færgehavn med tilhørende faciliteter som f.eks. billetluger, ventesal samt opmarchareal. parkeringsareal, busholdeplads, cykelsti og adgangsvej. Den vestlige del af lokalplanområdet skal anvendes til offentlige formål i form af vejareal. Lokalplanen er opdelt i 2 delområder, hvor delområde 1 udlægges til færgehavn, og delområde 2 udlægges til vejanlæg. Bebyggelse Lokalplanen fastlægger en række bebyggelsesregulerende bestemmelser. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maksimalt være 50, den maksimale bygningshøjde er 6,0 m, og bebyggelse må opføres i maksimalt 1 etage. Veje, stier og parkering Færgehavnen vejbetjenes fra Nørreskiftevej. Det eksisterende vejnet til betjening af færgehavnen skal imidlertid udbygges for at kunne rumme trafikken til og fra færgehavnen og for at tilgodese de bløde trafikanter. Lokalplanen udlægger derfor et vejareal, der kan rumme en udvidelse af Nørreskiftevej, over en strækning på ca. 2 km. I den vestlige ende af Nørreskiftevej udvides vejen mod nord for at berøre så få bebyggelser som muligt. I den østlige ende af Nørreskiftevej udvides vejen mod syd. Lokalplanen udlægger derudover et vejareal i Brundby ved Skolebakkevej, Trekanten og Brundby Hovedgade. Inden for færgehavnen opdeles færdselsarealerne mellem trafik til færgen med opmarcharealer, trafik fra færgen samt arealer for parkering, holdeplads for busser og taxaer. Der vil desuden inden for færgehavnens område blive etableret en dobbeltrettet cykelsti fra Nørreskiftevej til fodgængerforbindelsen til færgen. 11/44
Forholdet til Kommuneplanen Kommuneplan 2013-2025 er vedtaget af Samsø Kommunalbestyrelse og fastlægger en række forudsætninger og bestemmelser for lokalområdernes udviklingsmuligheder i form af retningslinjer for arealanvendelsen og rammer for lokalplanlægningen. Lokalplaner skal redegøre for de kommuneplanretningslinjer, der er relevante for lokalplanområdet, og for kommuneplanens lokalplanrammer for området. Hvis lokalplanen ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, skal der redegøres for, hvad uoverensstemmelsen består i, og at lokalplanen forudsætter at der tilvejebringes et tillæg til kommuneplanen. 12/44
Retningslinjer Ny retningslinje til kommuneplanen Som følge af havneprojektets og vejanlæggenes VVM-pligt iht. 11 g i Lov om planlægning skal der udarbejdes kommuneplantillæg med retningslinje for anlægget. Dette tillæg til kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025. Retningslinje for særlige landskabelige interesser Lokalplanens landarealer ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget med særlige landskabelige interesser, hvor bl.a. større veje så vidt muligt skal undgås. I forbindelse med planlægningen for en ny færgehavn syd for Ballen er der udarbejdet alternativer for trafikafvikling til og fra færgen. På den baggrund er det vurderet, at udvidelsen af de eksisterende veje fra Brundby til færgehavnen sker med respekt for natur, landskab og bevaringsværdier. Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med denne retningslinje. Lokalplanen vurderes ikke at tilsidesætte retningslinjen for landskabelige interesser. Kommuneplanens øvrige retningslinjer Lokalplanen er i overensstemmelse med disse retningslinjer. 13/44
Rammebestemmelser Lokalplanområdet er beliggende i landzone og i vandområde. En mindre del af lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde Brundby. Nr. 19-2110. Denne mindre del ændrer ikke zonestatus ved nærværende lokalplanlægning. Rammebestemmelserne for rammeområde Brundby. Nr. 19-2110 er vist nedenfor. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet den østlige del af området ikke indgår som et erhvervsområde med havneerhverv i form af færgehavn og ikke er omfattet af rammebestemmelser, og idet vejanlæggene i landzone uden for rammeområde Brundby Nr. 19-2110 heller ikke er omfattet af rammebestemmelser. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres efter kommunalbestyrelsens godkendelse af et tillæg til kommuneplanen for den østlige del af lokalplanområdet og for de dele af lokalplanområdet, hvor vejanlæggene er beliggende i landzone uden for rammeområde Brundby Nr. 19-2110. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025 for Samsø Kommune. Brundby. Nr. 19-2110 Anvendelse generelt Blandet byområde med boliger, butikker, service, erhvervsfunktioner mv. Anvendelse konkret Blandet byområde med boliger, butikker, service, erhvervsfunktioner mv. Zonestatus Landzone - overføres til byzone ved lokalplan Bebyggelsesprocent Max. antal etager 1,5 Max. bygningshøjde i meter 8,5 Miljøklasse 1 til 3 Bestemmelser Bebyggelsesprocenten jf. det gældende bygningsreglement Forsyning Fjernvarme Lokalplan 14/44
Forholdet til anden planlægning og lovgivning En lokalplan skal ledsages af en redegørelse, som dels beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning, og som dels angiver om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Kommunalbestyrelsen. De temaer og forhold, som lokalplanen berører er beskrevet i de efterfølgende afsnit. 15/44
Statslige planer Grundvandsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for et område, som i Regionplanen for Århus Amt er udpeget som et område med almindelige drikkevandsinteresser (OD). Generelt vurderes det, at anvendelse til erhvervsformål med havneerhverv i form af færgehavn og offentlige formål i form af vejareal ikke vil udgøre en risiko for grundvandsbeskyttelsen. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjerne i Regionplan 2005 vedrørende grundvandsbeskyttelse. 16/44
Kystnærhedszonen Lokalplanområdets landareal ligger inden for kystnærhedszonen, som er omfattet af Planlovens bestemmelser om planlægning i kystområderne, herunder en vurdering af alle lokalplaner i kystnærhedszonen. De vandarealer, som landindvindes, vil overgå til landzone. Planlægning i kystnærhedszonen I henhold til 5 b i Lov om planlægning må der kun planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Ønsket om at anlægge og etablere en ny færgehavn er valgt, da færgehavnen med en placering syd for Ballen som vist på lokalplankortet vil reducere sejltiden mellem Samsø og Sjælland væsentligt. Funktionelt er der tale om færgehavn, hvorfor der kan planlægges for bebyggelse og anlæg på land, som forudsætter inddragelse af arealer på søterritoriet, jf. 5 b, nr. 2 i Lov om planlægning. Det er vurderet, at færgehavnen planlægningsmæssigt er placeret på en geografisk og geologisk egnet lokalitet. Samtidig indeholder planlovens 5 b bestemmelse om, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges. Lokalplanen åbner med færgehavnen op for offentlighedens adgang til kysten. Visuel påvirkning i kystnærhedszonen Ifølge Lov om planlægning 16, stk. 3 skal der i lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal redegøres for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Lokalplanområdet er beliggende umiddelbart ved kysten og vil med etableringen af færgehavnen være synlig fra kysten. Bebyggelse inden for lokalplanens område vil omfatte billetteringsanlæg, venteværelse o. lign. og vil i højde og omfang med maksimalt 1 etage og med maksimal bygningshøjde på 6,0 m ikke afvige væsentligt i omfang fra eksisterende spredt bebyggelse i naboområderne. Det er samtidigt vurderet, at nye anlæg og ny bebyggelse som venteværelse og billetteringsanlæg inden for lokalplanområdet ikke vil forringe de natur- og friluftsmæssige interesser, der knytter sig til kystnærhedszonen. På den baggrund er det Kommunalbestyrelsens vurdering, at lokalplanen ikke vil påvirke kystlandskabet på negativ vis. Nedenstående illustration viser en visualisering af en ny færgehavn inden for lokalplanens område. Visualiseringen illustrerer nærværende lokalplanens påvirkning af kystlandskabet. Visualiseringen indgår i "Visualiseringer Ballen Færgehavn", April 2013, bilag til VVM-redegørelsen. 17/44
18/44
Bygge- og beskyttelseslinjer Strandbeskyttelse Havneanlæg, herunder anlæg af nye havne, er undtaget strandbeskyttelse, jf. Naturbeskyttelseslovens 15, stk. 2. Undtagelsen gælder for moler, kajer og øvrige konstruktioner. Området er derfor ikke omfattet af strandbeskyttelse og strandbeskyttelseslinje. Naturbeskyttelseslovens 20 Etablering af vejanlæg må ikke finde sted, før der er indhentet tilladelse i henhold til Naturbeskyttelseslovens 20, der omhandler offentlige anlæg i det åbne land, ved Samsø Kommune. Fortidsmindebeskyttelse - Fredet gravhøj Umiddelbart nord for lokalplanområdet, på matr. nr. 7p Brundby By, Tranebjerg, er der en fredet gravhøj omfattet af Museumslovens 29 e. Efter Naturbeskyttelseslovens 18, stk. 1, må der ikke foretages ændring i tilstanden af arealet inden for 100 m fra beskyttede fortidsminder. Mulighed for at meddele dispensation fra bestemmelsen kan ske i særlige tilfælde efter Naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3. Samsø Kommune er i dialog med Naturstyrelsen om ophævelse af beskyttelseszonen, hvad angår beskyttelseszonen inden for lokalplanens del af søterritoriet. Fortidsmindebeskyttelse - Beskyttet dige Syd for Nørreskiftevej ligger et beskyttet dige som vist på lokalplankortet. Diget er omfattet af Museumslovens 29 a. Ændringer af diget forudsætter dispensation fra Samsø Kommune i henhold til Museumslovens 29 j 19/44
Miljø Støjforhold Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til erhvervsformål med havneerhverv i form af færgehavn og til offentlige formål i form af vejareal. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om "Ekstern støj fra virksomheder". For erhvervs- og industriområder er grænseværdierne fastsat til 70/70/70 db (dag/aften/nat). Vejtrafikstøj Ved anlæg eller udlæg af areal til nye veje eller ved udvidelse af eksisterende veje gælder, at det beregnede støjniveau ikke må overstige Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj, p.t. vejledning nr. 4/2007, Støj fra veje. For eksisterende helårsboliger er grænseværdien fastsat til Lden 58 db. 20/44
Museumsloven Uddrag af Museumsloven (LBK nr 1505 af 14/12/2006) Landjord Moesgård Museums arkivalske kontrol viser, at der ikke er registreret fortidsminder inden for lokalplanområdet, men umiddelbart nord for området er der en fredet gravhøj. Det er ikke usandsynligt, at der i forbindelse med denne høj kan være en samtidig bebyggelse, sandsynligvis fra ældre Bronzealder ca. 1800 1000 f.kr. Ved ejendommen Tønnesminde er der registreret bopladsspor fra henholdsvis yngre stenalder, bronzealder, jernalder, vikingetid og middelalder. Moesgård Museum anbefaler derfor, at der forud for jordarbejde foretages en prøveudgravning af lokalplanområdet. Skulle der i øvrigt ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn, skal arbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres, og museet skal underrettes (Museumslovens 27). Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om jordarbejdet kan fortsætte, eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Søterritoriet Kulturstyrelsen anbefaler, at der forud for anlægsarbejder på søterritoriet foretages en fladedækkende seismisk opmåling af det berørte område, herunder analyse af de indkomne data. Skulle der i øvrigt ved et kommende anlægsarbejde eller aktivitet på havbunden fremkomme spor af fortidsminder eller vrag, skal arbejdet standses i det omfang de marinarkæologiske levn berøres, og Kulturstyrelsen skal underrettes (Museumslovens 28). Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om anlægsarbejdet eller aktiviteten på havbunden kan fortsætte, eller om der skal foretages en marinarkæologisk undersøgelse. 27. Den arkæologiske kulturarv omfatter spor af menneskelig virksomhed, der er efterladt fra tidligere tider, dvs. strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt. Stk. 2. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. 28. Den, der finder fortidsminder, herunder vrag af skibe, skibsladninger og dele fra sådanne skibsvrag, der må antages at være gået tabt for mere end 100 år siden, i vandløb, søer, i territorialfarvandet eller på kontinentalsoklen, dog ikke ud over 24 sømil fra de basislinjer, hvorfra bredden af det ydre territorialfarvand måles, skal straks anmelde fundet til kulturministeren. 21/44
Teknisk forsyning Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra SydSamsø Vandværk. Spildevand Området er ikke tilsluttet det offentlige kloaknet, da det i Spildevandsplan 2011-2015 for Samsø Kommune ligger uden for kloakoplandet i Ballen. Varmeforsyning Der er ikke tilslutningspligt til noget bestemt form for varmeforsyning. Udløbsledning Der befinder sig en udløbsledning i søterritoriet for projektet omkring Ballehage. Udløbsledningen er omfattet af Kabelbekendtgørelsen, der udlægger en beskyttelseszone på 200 m langs med og på hver side af ledningen. Rørledningen ejes af Samsø Kommune. 22/44
Landbrugspligt På ejendomme inden for lokalplanområdet, som er omfattet af landbrugspligt og som kan udstykkes, er det en forudsætning, at Direktoratet for Fødevareerhverv giver tilladelse til at ophæve landbrugspligten. 23/44
Vejlovgivning Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). 24/44
Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af kravet om miljøvurdering, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 1, idet planerne fastlægger anvendelsesbestemmelser for anlæg opført i lovens bilag 4. Projektet for Ballen Færgehavn og vejanlæggene er samtidigt vurderet VVM-pligtigt (Vurdering af Virkning på Miljøet) efter VVM-bekendtgørelsens bilag 1, og der er igangsat VVM-redegørelse. Da der er sammenfald mellem de emner, der belyses i VVM-sammenhæng, og de emner, som miljøvurderingen ville skulle belyse, vurderes VVM-redegørelsen og miljørapporten i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer at kunne slås sammen i ét dokument. VVM-redegørelsen og miljørapporten, udarbejdet som én selvstændig rapport, er fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. 25/44
Servitutter Det er ejere og bygherrens eget ansvar, at sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Private tilstandsservitutter, der er i strid med lokalplanen ved lokalplanens endelige vedtagelse, aflyses. Samsø Kommune gør opmærksom på, at man ikke har ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten, der er vedlagt som bilag til lokalplanen. 26/44
Bonusvirkning Planloven (LBK nr 937 af 24/09/2009) Da lokalplanområdet skal vedblive at ligge i landzone, og da lokalplanen indeholder bestemmelse om, at den for delområde 1 erstatter de tilladelser efter Planlovens 35 stk. 1 (landzonetilladelse), som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse, har planen bonusvirkning for lokalplanens delområde 1. Jævnfør endvidere 11 i bestemmelserne. 35. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog 36-38. 27/44
Tilladelser fra andre myndigheder Vandareal Tilladelse fra Kystdirektoratet, Højbovej 1, 7620 Lemvig, til udførelse af kystrelaterede anlægsarbejder inden for lokalplanområdet. Tilladelse fra Søfartsstyrelsen, Carl Jacobsens Vej 31, 2500 Valby, om afmærkning for skibstrafikken i forbindelse med etablering af færgehavnen. Landbrugspligt Inden for lokalplanområdet skal ejendomme, der er omfattet af landbrugspligt og dermed reguleret af lov om landbrugsejendomme, have ophævet landbrugspligten for de inden for lokalplanen berørte arealer efter landbrugslovens bestemmelser i forbindelse med, at ejendommene udstykkes og overgår til den planlagte anvendelse. Det er en forudsætning, at Direktoratet for Fødevareerhverv giver tilladelse til at ophæve landbrugspligten. Vejloven/Færdselsloven Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling, jf. Færdselslovens 100. Overkørsel til eksisterende kommunalt vejnet kræver tilladelse til vejmyndigheden ved Samsø Kommune. Fredet gravhøj Dispensationsmyndighed i forhold til den del af beskyttelseszonen omkring den fredede gravhøj, der ligger inden for lokalplanområdet, er Samsø Kommune, hvor Kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde kan gøre undtagelse fra bestemmelserne i Naturbeskyttelseslovens 18, stk.1. Miljøministeren kan bestemme, at Kommunalbestyrelsen skal indhente en udtalelse fra ministeren, før der træffes afgørelse vedrørende 18, stk. 1, hvorfor undtagelse fra Naturbeskyttelsesloven 18, stk. 1 kræver dialog med Naturstyrelsen, Haraldsgade 53, 2100 København Ø. 28/44
Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendomme inden for området kan dog fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Kommunalbestyrelsen, dog højst 1 år efter offentliggørelsen. De blivende retsvirkninger fremgår af lokalplanens 13. 29/44
Se interaktivt kort over lokalplanområdet 30/44
78 Ballen Færgehavn Hjemmel I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægger hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål 1.1 At skabe mulighed for etablering af en færgehavn, 1.2 At den østlige del af området anvendes til erhvervsformål som havneerhverv i form af færgehavn, 1.3 At den vestlige del af området anvendes til offentlige formål i form af vejareal og omfatter nødvendigt areal til vejanlæg til betjening af færgehavnen, 1.4 At vejanlægget gennemføres hensigtsmæssigt i forhold til eksisterende bebyggelse og trafikafvikling, 1.5 At færgeanlægget etableres under hensyntagen til landskabelig indpasning, 1.6 At skabe mulighed for opfyldning af vandareal, og 1.7 At det vandareal, der opfyldes, landindvindes og overføres til landzone. 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kotbilagene og omfatter et areal på ca. 20,5 ha. Lokalplanområdet omfatter, jf. matrikelkortet, et umatrikuleret vandareal, matr. nr. 7r Brundby By, Tranebjerg og dele af matr. nre. 4f, 7o, 7p, 7s, 10a, 10h, 10n, 11a, 21e, 24d, 24t, 24y, 24z, 24ø, 75d, 75f, 128a, 137c og 144h Brundby By, Tranebjerg, vejmatriklerne 7000ac, 7000h, 7000æ Brundby By, Tranebjerg og dele af vejmatriklerne 7000d, 7000x, 7000y og 7000ø Brundby By, Tranebjerg samt alle 31/44
parceller, der efter den 1.5.2013 udstykkes i området. 2.2 Lokalplanområdet er opdelt i delområderne 1 og 2 som vist på lokalplankortet. 2.3 Efter den offentlige bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af planen overføres det vandareal, der opfyldes, til landzone, når det er indvundet. 3 Områdets anvendelse For Delområde 1 gælder 3.1.1 Delområde 1 er udlagt til erhvervsformål som havneerhverv i form af færgehavn med tilhørende faciliteter samt opmarch- og parkeringsarealer o. lign. For Delområde 2 gælder 3.2.1 Delområde 2 er udlagt til offentlige formål i form af vejareal med dertil knyttede rabatter, vejskråninger, grøfter og andre vejtekniske anlæg. 4 Udstykning 4.1 Yderligere udstykning inden for lokalplanens område kan ske i forhold til lovgivningens regler. 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet skal tilsluttes det eksisterende vejnet i det på lokalplankortet viste punkt A. 5.2 Delområde 1 skal vejforsynes fra vej A-B-C i delområde 2 i princippet som vist på lokalplankortet. 5.3 Nye veje skal befæstes, ligesom blinde veje skal anlægges med vendemulighed. For Delområde 1 gælder 32/44
5.4.1 Inden for delområde 1 skal veje udlægges i min. 9,5 meters bredde og anlægges med min. 6,5 meters kørebane. 5.4.2 Inden for delområde 1 skal der anlægges mindst 24 p-pladser, heraf mindst 2 p-pladser for handicappede. For Delområde 2 gælder 5.5.1 Inden for delområde 2 skal vej B-C udlægges i min. 9,5 meters bredde og anlægges med min. 6,5 meters kørebane. 6 Tekniske anlæg 6.1 Alle permanente ledninger og kabler skal fremføres under terræn. 6.2 Inden for området kan der etableres de nødvendige tekniske anlæg til områdets forsyning, f.eks. transformerstationer o.lign., såfremt anlæggene placeres og udformes under hensyntagen til helhedsindtrykket og omgivelserne. 6.3 Der må opsættes/indpasses energiproducerende anlæg, f.eks. solcelleanlæg og solfanger. Anlæg må ikke medføre væsentlige gener for omgivelserne. 7 Bebyggelsens omfang og placering For Delområde 1 gælder 7.1.1 Inden for delområde 1 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50 for den enkelte ejendom. 7.1.2 Bebyggelse og småbygninger til cykelparkering, udhuse, miljøstationer og lignende skal placeres efter bygningsreglements regler. 7.1.3 Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage med en bygningshøjde på max. 6,0 m målt fra et eller flere niveauplaner, som fastsættes nærmere efter bygningsmyndigheden. 7.1.4 Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres tekniske installationer, energiproducerende anlæg o. lign. samt mindre bygningsdele såsom skorstene o. lign. 33/44
7.1.5 Kommunen vil i forbindelse med byggetilladelser fastsætte en mindste sokkelhøjde ud fra prognoser for en fremtidig vandstandsændring. Prognose for vandstandsændringer kan ses på DMIs hjemmeside. P.t. er anbefalingen min. 2,45 (DVR90). For Delområde 2 gælder 7.2.1 Inden for delområde 2 må der ikke opføres bebyggelse. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden For Delområde 1 gælder 8.1.1 Bebyggelse skal udføres i en kombination af tunge materialer som natursten, tegl og beton og lette materialer som metal, glas og træ og med overvejende lyse materialer. 8.1.2 Tagflader skal i princippet fremstå som hele ubrudte flader. Eventuelle glasoverdækninger, ventilationsanlæg o. lign. skal udformes/inddækkes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhed. 8.1.3 Til facadebeklædning og til energiproducerende anlæg i form af solceller eller solfangere på facader og tage må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan medføre væsentlige gener for omgivelserne. 9 Ubebyggede arealer For Delområde 1 gælder 9.1.1 I delområde 1 må der ikke ændres i tilstanden i området, der på lokalplankortet er angivet som beskyttelseszone for fredet gravhøj. I særlige tilfælde kan der meddeles dispensation efter Naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3. 9.1.2 Oplagring må kun finde sted i bygninger eller på visuelt tæt hegnede arealer. Hegn skal begrønnes med stedsegrøn beplantning. 9.1.3 Inden for delområde 1 skal ubebyggede arealer udføres i overensstemmelse med Dansk Standards Udearealer for alle - anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden (DS Håndbog 105). 34/44
9.1.4 Inden for delområde 1 skal hegning mod lokalplanens afgrænsning inden for landarealer så vidt muligt udføres som levende hegn. Der kan suppleres med trådhegn, såfremt dette dækkes af det levende hegn. For Delområde 2 gælder 9.2.1 I delområde 2 findes som angivet på lokalplankortet et jorddige, der er beskyttet i henhold til Museumslovens 29 a. Diget skal bevares i dets deres nuværende tilstand. Ændringer i diget forudsætter i givet fald dispensation fra Samsø Kommune i henhold til Museumsloven 29 j. 10 Øvrige bestemmelser Støj 10.1 Ved anlæg eller udlæg af areal til nye veje eller ved udvidelse af eksisterende veje skal det sikres, at veje ikke påfører de på anlægstidspunktet eksisterende boliger og opholdsarealer en støjbelastning, der overskrider Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj. 10.2 Det skal sikres, at Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for "Ekstern støj fra virksomheder" kan overholdes. 11 Bonusvirkning For Delområde 1 gælder 11.1.1 I henhold til Lov om planlægning, 15, stk. 4, jf. endvidere 36, stk. 1, pkt. 5, fastsættes hermed bestemmelse om, at følgende nedennævnte landzonetilladelser efter lovens 35, stk. 1 ikke er nødvendige i forbindelse med delområdets anvendelse i henhold til lokalplanens 3.1.1, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagne lokalplan. Tilladelse til udstykning af arealer, når udstykningen er godkendt af Kommunalbestyrelsen i henhold til lokalplanens 3.1.1 og 4. Tilladelse til ændret anvendelse af ubebyggede arealer i det omfang ændringen er i overensstemmelse med 3.1.1, 10.1 og 10.2. 35/44
Tilladelse til etablering af anlæg i form veje, rabatter, vejskråninger, grøfter og andre vejtekniske anlæg i det omfang ændringen er i overensstemmelse med 3.1.1 og 9. 12 Servitutter 12.1 Med den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves deklaration af.. 13 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 13.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: - der er etableret parkering, jf. 5, og - der er sket tilslutning til det offentlige kloaknet, jf. 6. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 14.2 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 14.3 I henhold til 47 i planloven kan Kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 36/44
14.4 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 14.5 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Særlige retsvirkninger af landzonedelen af lokalplanens delområde 1 14.6 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Det betyder, at lokalplanen for dette område har status som landzonelokalplan, og at Samsø Kommune er landzonemyndighed, jf. Lov om planlægning, 35, stk. 1. I henhold til 15, stk. 4 i Lov om planlægning, jf. endvidere 36, stk. 1, pkt 5 har Kommunalbestyrelsen vedtaget, at denne lokalplan skal tillægges særlige retsvirkninger for delområde 1, hvorefter lokalplanen erstatter de landzonetilladelser efter 35, stk. 1, som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse med hensyn til etablering af det byggeri og de anlæg, som lokalplanen muliggør inden for delområde 1, jf. endvidere lovens 36, stk. 1, pkt.5. I lokalplanens 11 er der anført, hvilke landzonetilladelser, der ikke er nødvendige, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan. 15 Vedtagelsespåtegnelse 15.1 Lokalplanen er vedtaget som forslag af Samsø Kommunalbestyrelse den 15.2 ff0000;">xx. xxxxxxx 2013. På kommunalbestyrelsens vegne Jørn C. Nissen Borgmester Anders J. Jørgensen Kommunaldirektør. Lokalplanforslaget er offentliggjort i SamsøPosten d. 15.3 ff0000;">xx. xxxxxxx 2013. 37/44
Delområde 1 LOKPLAN_ID 2280334 Delområdenummer Delområde 1 omraadets_anvendelse Anvendelse generelt Anvendelse specifik Fremtidig zonestatus Bebyggelsens_omfang_og placering #.# Delområde 1 er udlagt til erhvervsformål som havneerhverv i form af færgehavn med tilhørende faciliteter samt opmarch- og parkeringsarealer o. lign. Erhvervsområde Havneerhverv Landzone #.# Inden for delområde 1 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50 for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocent 50% #.# Bebyggelse og småbygninger til cykelparkering, udhuse, miljøstationer og lignende skal placeres efter bygningsreglements regler. #.# Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage med en bygningshøjde på max. 6,0 m målt fra et eller flere niveauplaner, som fastsættes nærmere efter bygningsmyndigheden. #.# Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres tekniske installationer, energiproducerende anlæg o. lign. samt mindre bygningsdele såsom skorstene o. lign. #.# Kommunen vil i forbindelse med byggetilladelser fastsætte en mindste sokkelhøjde ud fra prognoser for en fremtidig vandstandsændring. Prognose for vandstandsændringer kan ses på DMIs hjemmeside. P.t. er anbefalingen min. 2,45 (DVR90). Maksimalt antal etager 1 etage 38/44
Maksimal bygningshøjde Bebyggelsens_ydre_fremtræden 6 m #.# Bebyggelse skal udføres i en kombination af tunge materialer som natursten, tegl og beton og lette materialer som metal, glas og træ og med overvejende lyse materialer. #.# Tagflader skal i princippet fremstå som hele ubrudte flader. Eventuelle glasoverdækninger, ventilationsanlæg o. lign. skal udformes/inddækkes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhed. #.# Til facadebeklædning og til energiproducerende anlæg i form af solceller eller solfangere på facader og tage må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan medføre væsentlige gener for omgivelserne. skiltning #.# Skiltning på bygninger må alene ske på den lodrette facade, og ikke over skæring mellem tag og facade. vej_sti_og_parkeringsforhold #.# Inden for delområde 1 skal veje udlægges i min. 9,5 meters bredde og anlægges med min. 6,5 meters kørebane. #.# Inden for delområde 1 skal der anlægges mindst 24 p-pladser, heraf mindst 2 p-pladser for handicappede. ubebyggede_arealer #.# I delområde 1 må der ikke ændres i tilstanden i området, der på lokalplankortet er angivet som beskyttelseszone for fredet gravhøj. I særlige tilfælde kan der meddeles dispensation efter Naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3. 39/44
#.# Oplagring må kun finde sted i bygninger eller på visuelt tæt hegnede arealer. Hegn skal begrønnes med stedsegrøn beplantning. #.# Inden for delområde 1 skal ubebyggede arealer udføres i overensstemmelse med Dansk Standards Udearealer for alle - anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden (DS Håndbog 105). #.# Inden for delområde 1 skal hegning mod lokalplanens afgrænsning inden for landarealer så vidt muligt udføres som levende hegn. Der kan suppleres med trådhegn, såfremt dette dækkes af det levende hegn. Bonusvirkning #.# I henhold til Lov om planlægning, 15, stk. 4, jf. endvidere 36, stk. 1, pkt. 5, fastsættes hermed bestemmelse om, at følgende nedennævnte landzonetilladelser efter lovens 35, stk. 1 ikke er nødvendige i forbindelse med delområdets anvendelse i henhold til lokalplanens 3.1.1, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagne lokalplan. Tilladelse til udstykning af arealer, når udstykningen er godkendt af Kommunalbestyrelsen i henhold til lokalplanens 3.1.1 og 4. Tilladelse til ændret anvendelse af ubebyggede arealer i det omfang ændringen er i overensstemmelse med 3.1.1, 10.1 og 10.2. Tilladelse til etablering af anlæg i form veje, rabatter, vejskråninger, grøfter og andre vejtekniske anlæg i det omfang ændringen er i overensstemmelse med 3.1.1 og 9. 40/44
41/44
Delområde 2 LOKPLAN_ID 2280334 Delområdenummer Delområde 2 omraadets_anvendelse Anvendelse generelt Anvendelse specifik Anvendelse konkret Fremtidig zonestatus Bebyggelsens_omfang_og placering vej_sti_og_parkeringsforhold #.# Delområde 2 er udlagt til offentlige formål i form af vejareal med dertil knyttede rabatter, vejskråninger, grøfter og andre vejtekniske anlæg. Område til offentlige formål Område til offentlige formål Vejareal Landzone #.# Inden for delområde 2 må der ikke opføres bebyggelse. #.# Inden for delområde 2 skal vej B-C udlægges i min. 9,5 meters bredde og anlægges med min. 6,5 meters kørebane. ubebyggede_arealer #.# I delområde 2 findes som angivet på lokalplankortet et jorddige, der er beskyttet i henhold til Museumslovens 29 a. Diget skal bevares i dets deres nuværende tilstand. Ændringer i diget forudsætter i givet fald dispensation fra Samsø Kommune i henhold til Museumsloven 29 j. 42/44
43/44
Miljøscreening 44/44