Velbeliggende investeringsejendom i Viby Sag 561559LK TIL SALG Viby J - Rudolfgårdsvej 8C Attraktivt og veletableret erhvervsområde God lejerspredning Fornuftig bygnings stand Kort afstand til motorvej E45 og Aarhus C Kontantpris kr. 3.998.000 1. års nettoafkast % 11,38 Etageareal m 2 708
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende på Rudolfgårdsvej i Viby's bedste og mest veletablerede erhvervsområde. Området er kendt for en bred vifte af brancher, lige fra autohandel til større produktions- og kontorformål. Områdets geografi udmærker sig ved den absolut korte afstand til Aarhus midtby, og til motorvej E45. Grundens udnyttelse Ejendommen er beliggende på en større grund på ca. 4.100 m², hvor en del af udensomsarealerne er udlejet. Udenomsarealerne er udlagt til mindre grønne områder, samt større stenanlagt areal, med mulighed for at køre hele vejen rundt om ejendommen. Beskrivelse Bebyggelsen er opført i 1976 i gule mursten i to etager. Ejendommens sadeltag fremstår i god stand. Ejendommen er i dag udlejet til flere mindre virksomheder, som også gør tomgangsrisikoen mindre. Det skal nævnes, at flere af lejerne har boet i ejendommen i mere end 10 år, og ældste lejer siden 1994. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 9 CL Viby by, Viby Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1976 Ombygningsår 1981 Arealer Grundareal 4.092 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 714 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 708 m 2 Etageareal i alt 708 m 2 Sekundære arealer 459 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1976/1981 Bebygget areal 714 m 2 Sekundære arealer 459 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Industri, håndværk m.v. 708 m 2 Erhvervsareal Ja Uudnyttet tageetage 397 m 2 Sekundært areal Ja Overdækning 62 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Det bemærkes, at der er uoverensstemmelse mellem arealer anført i BBR-Meddelelse og arealer i henhold til lejekontrakter. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.650.000 heraf grundværdi kr. 1.023.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Codan A/S, police nr. 900 047 1280 Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. 3
Offentlige planer / Forhold Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune., der bl.a. indeholder følgende: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område - og forudsat at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning. Bortset fra butikker til lokal forsyning (maks. 100 m2) kan der kun etableres detailhandel i form butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, og som ikke kan indpasses i City eller bydelscentrene. Butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper, kan kun placeres i tilknytning til det overordnede vejnet indenfor de områder, hvor det er nævnt særskilt i rammerne. Der kan dog normalt etableres butikker til salg af egne produkter i tilknytning til de enkelte virksomheders produktionslokaler. Butikstyper til særligt pladskrævende varegrupper er defineret i planloven. En lokalplan skal fastlægge hvilke varegrupper, der kan forhandles i området, hvor der kan placeres butikker og angive maksimale bruttoetagearealer for butikstyper. Forud for placering af møbelbutikker i områder udlagt til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, skal der redegøres for, hvorfor en placering i City, bydelscentrene eller aflastningscentrene ikke er mulig. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde punktvis kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Kun ejendomme, der støder op til det det overordnede vejnet, kan anvendes til butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper. Der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed i området i det omfang der udlægges arealer i en lokalplan med mulighed for etablering af virksomheder inden for alene virksomhedsklasserne 2-3. Der må i området kun etableres virksomheder i Grundvandsklasse 1. Rumfangsbestemmelsen anvendes alene ved halbygninger og lign. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplanramme 121105ER. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 05.01.2017 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 03.07.1964 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. vedr. 9 CR 19.05.1981 Dok. om dispensation fra byggelovgivningen m.v. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen varmeforsynes med fjernvarme. 4
5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 05.01.2017 er ejendommen udgået inden kortlægning. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.998.000 Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 456.513 I alt kr. 456.513 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 118.200 I alt kr. 118.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 25.145 Dækningsafgift kr. 3.318 Renovation Renovation kr. 14.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 16.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 34.350 Administration Administration kr. 16.000 Varmeregnskab kr. 5.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr. 10.305 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 124.118 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 12.830 Advokatsalær - skøde kr. 15.247 Moms kr. 3.812 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 31.889 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 3.812 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 28.077 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.998.000 Handelsomkostninger anslået kr. 28.077 -Refusion depositum kr. 67.725 Anslået kapitalbehov kr. 3.958.352 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 574.713 - Driftsudgifter iht. budget kr. 124.118 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 450.595 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 450.595 x 100 3.958.352 = 11,38% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.998.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.998.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 12.830 Advokatsalær skøde kr. 15.247 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.026.077 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 1.367.316 Særlige installationer kr. 151.924 Grundens værdi kr. 2.478.760 Kontantomregnet købesum kr. 3.998.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 1.376.918 = kr. 55.077 Særlige installationer 4% x kr. 152.991 = kr. 6.120 Afskrivninger 1. år kr. 61.196 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 124.118 kr. 124.118 Udgifter i alt kr. 124.118 kr. 124.118 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 456.513 kr. 456.513 Lejeindtægter, anslåede kr. 118.200 kr. 118.200 1. år før afskrivning / skat kr. 450.595 kr. 450.595 Afskrivning 1. år, anslået kr. 61.196 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 389.399 Likviditet 1. år før skat kr. 450.595 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 85.668 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 364.927 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Mads Thomsen, Erhvervsrådgiver, Cand.merc.aud. Tlf.: 8620 8585, mobil: 30494258, e-mail: mat@nybolig.dk 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
FOTOS OG KORT 14
FOTOS OG KORT 15
FOTOS OG KORT 16
FOTOS OG KORT 17
FOTOS OG KORT 18
FOTOS OG KORT 19
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Mulle's Auto Erhverv Værkstedshal 180 m² og kontor 120 m² 300 156.000 520 39.000 2 Anders Nielsen & Co A/S Erhverv Opholdsrum, køkken m.v. 50 73.832 1.477 3 Ledig Erhverv Kontor 201 118.200 588 4 Novo Service Erhverv Kontor 98 53.900 550 13.475 5 Motorola A/S Erhverv Værksted/kontor 66 46.552 705 9.500 6 Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Containerkapacitet (1 stk. 20 fod container) 48.000 7 Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Antennemast 23.010 4.000 8 Dansk Beredskabskommunikation Erhverv Depot 37.460 9 Fragtmand Erik Ramdahl Aps Erhverv Basisstation i antennemast 8.786 875 10 Østjysk Elforsyning / Aura Erhverv Basisstation i antennemast 8.973 875 I ALT 715 574.713 67.725 0 0 Erhvervsdelens andel 715 574.713 67.725 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 574.713 67.725 heraf faktisk 456.513 67.725 heraf anslået 118.200 0 20
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Mulle's Auto Ja Faktisk NPI 01.01.2018 Nej 2 Anders Nielsen & Co A/S Ja Faktisk NPI 01.07.2016 01.07.2017 Nej 3 Ledig Ja Anslået Nej 4 Novo Service 6.000 Ja Faktisk NPI, dog min. 2 % af foregående års leje 15.12.2017 Nej 5 Motorola A/S Ja Faktisk NPI 01.11.2016 01.11.2017 Nej 6 Dansk Beredskabskommunikation 7 Dansk Beredskabskommunikation 8 Dansk Beredskabskommunikation 9 Fragtmand Erik Ramdahl Aps 10 Østjysk Elforsyning / Aura Ja Faktisk INGEN Nej Ja Faktisk NPI, dog min. 3 % 01.01.2017 01.01.2018 Nej Nej Faktisk NPI 01.01.2017 01.01.2018 Nej Ja Faktisk 4 % p.a. 01.01.2017 01.01.2018 Nej Ja Faktisk 4 % p.a. 01.01.2017 01.01.2018 Nej Lejen påklaget 21
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Mulle's Auto 0 01.01.2016 3 måneder 31.12.2020 30.06.2017 Lejer Udlejer Nej Nej Parkeringsareal på 1.500 m² er indeholdt i lejen. A conto for vand, varme og el andrager kr. 24.000 p.a. og er et fast beløb, jf. dog lejekontraktens pkt. 4.4. 2 Anders Nielsen & Co A/S 0 01.02.2013 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Novo Service 0 15.12.2016 6 måneder 31.12.2017 30.06.2017 Lejer Udlejer Nej Ja 5 Motorola A/S 0 01.04.2005 12 måneder Lejer Udlejer Nej Nej I lejen er indeholdt leje af parkeringsareal 50 m² og containerareal på 25 m². Lejer betaler a conto med kr. 22.152 p.a. til vand og varme. 6 Dansk Beredskabskommunikation 7 Dansk Beredskabskommunikation 8 Dansk Beredskabskommunikation 9 Fragtmand Erik Ramdahl Aps 10 Østjysk Elforsyning / Aura 0 01.09.2008 14 dage Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.01.2008 6 måneder 31.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Den årlige leje er inkl. varme, vand, el og eventuel snerydning til friholdelse af adgangsvej til depot. Lejen er ekskl. merværdiafgift. 0 01.03.1994 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.04.1994 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 22