1 København, den 2. oktober 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Annemette Lyngh Frederikssundsvej 29 2400 København NV Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af mangelfulde oplysninger om hjemfaldspligt. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af mangelfulde oplysninger i forbindelse med dennes belåning af ejerlejligheden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg. På ejerlejligheden var der den 4. juli 1936 tinglyst dokument om tilbagekøbsret for kommunen. Der var endvidere den 31. januar 2001 tinglyst dokument om tilbagekøbsret for kommunen forlænget til år 2031 som et tillæg til førstnævnte dokument. Den 2. december 2005 skrev indklagede til kommunen og anmodede om et tilbud på frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsret. Kommunen svarede samme dag:
2
3 Den 29. marts 2006 sendte indklagede en mail til sælger og oplyste, at indklagede havde modtaget et købstilbud på lejligheden. Indklagede oplyste endvidere, at der blev arbejdet på at få køber (herefter klager) kreditgodkendt af Nykredit, evt. ved en 60 % belåning. Det fremgik videre af mailen:
4 Med hensyn til hjemfaldspligten skal I være opmærksomme på, at de nuværende priser kun gælder til og med fredag den 31.03.06. Derefter kender vi ikke priserne endnu. Det kan være en fordel at bestille udskydelsen inden fredag til gammel pris. Den 29. marts 2006 indhentede indklagede kurstilbud fra et pantebrevsfirma på belåning af ejerlejligheden til klager. De 2 pantebreve lød på henholdsvis kr. 1.275.000,00 til rente 3 + 2,82 % og 10 års afdragsfrihed samt 368.737 til rente 6,75 %. Den 4. april 2006 skrev sælger til indklagede og oplyste, at sælger havde udskudt hjemfaldspligten til år 2037. Den 6. april 2006 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr. 1.598.000,00 med overtagelse den 15. april 2006. Det fremgik af aftalen: Advokatforbehold: Det er fra købers side en betingelse, at berigtigende advokat kan godkende nærværende købsaftale i sin helhed. Indsigelser skal være Nybolig Annemette Lyngh, Nordvest skriftligt i hænde senest fredag d. 07.04.2006 kl. 14.00. Hjemfaldspligt: Køber er bekendt med, at der på ejendommen er tinglyst deklaration angående hjemfaldspligt, hvilket indebærer, at Kommune i år 2031 er berettiget til at overtage ejendommen på nærmere aftalte vilkår. Køber har fået udleveret kopi af den tinglyste deklaration. Fremtidige forhold heromkring er sælger uvedkommende. Nærværende handel er betinget af, at ovennævnte tilbagekøbsret til Kommune kan forlænges til år 2037. Sælger betaler omkostninger i forbindelse hermed. Deklaration tinglyst 4. juli 1936 var sålydende:
5 Den 31. januar 2001 var der tinglyst en påtegning på ovennævnte dokument:
6 Klager fik ikke udleveret kommunens brev af 2. december 2005 med oplysning om frikøbsbeløb. I købsaftalen var det endvidere oplyst, at handlen skulle finansieres med et rentetilpasningslån i Nykredit over 30 år til rente 3,4520 % på kr. 1.275.000,00 og et sælgerpantebrev på kr. 368.737,24 til rente 8,1000 %. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik ligeledes, at sælger ville betale for udskydelse af hjemfaldspligten. Den 6. april 2006 skrev indklagede til klagers advokat: Vi har anbefalet Dem som advokat i ovennævnte ejendomshandel, og vedlægger kopi af den af køber underskrevne købsaftale. Endvidere vedlægges kopi af de under punkt 24 i købsaftalen nævnte punkter.
7 Endelig vedlægges kopi af underskrevne finansieringstilbud fra Pantebrevsfirma A/S, idet de nominelle lånestørrelser er inklusive samtlige stempelomkostninger på såvel pantebreve som skøde. Da køber ønsker nøgleudlevering allerede i morgen 7. april 2006 imødeser vi Deres hurtige tilbagemelding. For god ordens skyld er honorar aftalt til kr. 4.000,00.... Den 7. april 2006 svarede advokaten indklagede: Under henvisning til ovennævnte sag skal jeg hermed fremkomme med følgende bemærkninger. Jeg skal bekræfte, at der bliver tale om en finansieret handel via Dem/Nykredit. Jeg har umiddelbart drøftet nøgleudleveringen med min klient. I stedet skal jeg anmode Dem om, at kontakte hans kammerat for at aftale nærmere omkring udlevering af nøgle i eftermiddag. Samme dag fremsendte indklagede pr. fax 4 bekræftelser fra pantebrevsfirmaet til klagers advokat til brug for udfærdigelse af skøde. Den 11. april 2006 blev pantebrevene ligeledes faxet til klagers advokat. Den 18. april 2006 underskrev klager skøde på ejerlejligheden udfærdiget af klagers advokat. Det fremgik af skødet: Køber er bekendt med, at der på ejendommen er tinglyst deklaration angående hjemfaldspligt, hvilket indebærer, at Kommune i år 2031 er berettiget til at overtage ejendommen på nærmere aftalte vilkår. Køber har fået udleveret kopi af den tinglyste deklaration. Fremtidige forhold heromkring er sælger uvedkommende. Det er en forudsætning for køber, at ovennævnte tilbagekøbsret til Kommune kan forlænges til år 2037. Sælger betaler omkostningerne forbundet hermed.
8 Samme dag underskrev klager pantebreve på henholdsvis kr. 368.737,00 med 7 % i rente, kr. 275.000,00 med variabel rente, kr. 600.000,00 med variabel rente og kr. 400.000,00 med variabel rente. Indklagede underskrev som vitterlighedsvidne. Den 15. maj 2006 skrev indklagede til klagers advokat: For god ordens skyld fremsendes vedlagt kopi af pantebrevsfirma skrivelse omkring godkendelse af underskrevne pantebrev, forinden fremsendelse til tinglysning. Vi beder Dem venligst fremsende kopi af de underskrevne pantebreve til godkendelse hos Pantebreve. Efter overtagelse af ejendommen anmodede klager den 24. september 2007 kommunen om et tilbud på frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsret. Kommunen svarende ved brev af 25. september 2007. Af brevet fremgik, at aktuelt beløb for frikøb udgjorde kr. 385.166. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af mangelfulde oplysninger om hjemfaldspligt. Indklagede har ydet mangelfuld rådgivning over for klager i forbindelse med dennes belåning af ejerlejligheden og skal i den forbindelse erstatte klagers øgede udgifter. Klager var ikke i forbindelse med handlen repræsenteret ved advokat. Klager blev kontaktet af en advokat udnævnt af indklagede, efter at klager havde underskrevet købsaftalen. Denne advokat kontaktede klager telefonisk og sagde, at han ville sende papirerne fra indklagede til klager. Advokatens salær var kr. 5.000,00, hvilket beløb klager har betalt. Klager føler sig udnyttet. Indklagede var klar over, at klager som udlænding ikke havde styr på love og regler omkring køb af ejendomme. Klager har derfor indgået en for klager dårlig handel og har ikke råd til at betale lånene på ejendommen. Efter at klager havde afleveret lønsedler til indklagede, kontaktede indklagede ikke klager for at fortælle ham, at han ikke kunne få lån på normale vilkår. For en god ordens skyld spurgte klager flere gange indklagede, hvor meget klager skulle betale hver måned. Indklagede regnede i den forbindelse ud, at klager skulle lægge kr.
9 7.000,00 om måneden til side til lejligheden, selvom der stod kr. 6.373 på salgsopstillingen. Nu betaler klager dobbelt så meget som de kr. 7.000,00, som indklagede regnede ud. Såfremt indklagede havde oplyst klager beløbet på kommunens tilbagekøbsret, havde klager haft mulighed for at vide, hvad lejligheden virkelig var værd. Kommunens tilbagekøbsret kan muligvis også forklare, hvorfor klager ikke kunne få realkreditlån. Da klager efter overtagelsen af ejerlejligheden tog kontakt til pantebrevsfirmaet for at lave en aftale om nedsættelse af ydelsen på lånene oplyste firmaet, at klager skulle kontakte indklagede, som havde lavet aftalen med dem. Klager prøvede herefter flere gange uden held at komme i kontakt med indklagede. Indklagede ringede ikke tilbage, når klager lagde beskeder, ligesom klager flere gange henvendte sig til indklagedes kontor, ligeledes uden held. Det er ikke korrekt, som af indklagede påstået, at klager udeblev fra klagers aftaler med indklagede. Det er korrekt, at klager aftalte med indklagede, at klagers ven i forbindelse med klagers overtagelse af ejerlejligheden skulle hente nøglen. Det er ikke korrekt, at den af indklagede udpegede advokat var involveret i aftalen. Klager havde ikke aftalt noget med advokaten. Klager har ikke drøftet handlen med advokaten. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Klager rettede henvendelse til indklagedes kontor om køb af den omhandlede ejerlejlighed, betinget af, at køber kunne godkendes økonomisk til købet. Imidlertid kunne klager ikke kreditgodkendes på sædvanlige vilkår, hvorfor klager bad indklagede undersøge mulighederne for at blive godkendt med alternativ finansiering. Der blev herefter opnået tilsagn fra et pantebrevsfirma om finansiering, idet klager udtrykkelig gjorde opmærksom på, at han ønskede lavest mulig rente, ingen afdrag på lånene i så lang tid som muligt samt en medfinansiering af udbetalingen. Da tilsagn om lån var modtaget, meddelte klager, at han ønskede låneomkostningerne/stempelgebyr og tinglysningsafgift medfinansieret, således at det sidste pantebrev oprindelig kr. 275.000,00 blev forhøjet til kr. 368.737,00. Korrespondancen med Nykredit og pantebrevsfirmaet foregik primært telefonisk og pr. fax, idet tiden var knap, og klager ønskede en hurtig reaktion og hurtig overtagelse af
10 ejerlejligheden. I forbindelse med klagers underskrivelse af købsaftalen anbefalede indklagede klager at få rådgivning af en advokat. Forbehold for advokatgodkendelse blev ligeledes indsat i købsaftalen. Da klager ikke allerede havde en advokat, anbefalede indklagede en advokat. Klager var således repræsenteret ved advokat, og da klager ikke umiddelbart kunne kreditgodkendes, blev klagers advokat orienteret om, at der ville blive ansøgt om alternativ finansiering. Der blev i forbindelse med den ændrede finansiering ikke udarbejdet en ny salgsopstilling til klager, idet indklagedes it-system ikke kunne håndtere disse specielle lån. Kreditoplysningerne med vedhæftede amortiseringsplaner blev nøje gennemgået med klager forinden underskrivelse af disse den 18. april 2006, ligesom klagers advokat blev orienteret om nye lån og lånevilkår. Af amortiseringsplanerne for de opnåede lån fremgik, at klagers månedlige bruttoudgift på lånene på daværende tidspunkt androg ca. kr. 8.400,00 ekskl. fællesudgifter, ejendomsskat og forbrug af el og varme, hvilket klager havde fået gennemgået og underskrevet. Indklagede må afvise at være årsag til klagers dårlige økonomi, og at indklagede skulle have oplyst, at det ville koste klager kr. 7.000,00 at have ejerlejligheden. For god ordens skyld skal indklagede gøre opmærksom på, at indklagede ikke har ydet køberrådgivning, man alene har ansøgt om lån på klagers anmodning. Berigtigende advokat skrev, at han havde drøftet sagen med sin klient, og indklagede stiller sig uforstående over for, at advokaten skulle skrive dette tillige med en masse oplysninger og faktiske forhold, hvis dette ikke var korrekt. At der er hjemfaldspligt lyst på ejerlejligheden, fremgik af købsaftalen. At klager ikke kunne opnå 80 % realkreditlån, havde intet med den lyste hjemfaldspligt at gøre, men skyldtes alene klagers økonomi, hvilket klager så absolut blev informeret om. Klager har ikke betalt indklagede for at få udarbejdet skøde, man alene erlagt advokatens salær på indklagedes kontor for videre deponering til berigtigende advokat. Indklagede er ikke bekendt med, at klager tidligere har reklameret. Klager har været på kontoret nogle gange og er blevet væk, når der har været aftalt tid for møde.
11 Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke kritisabelt, at indklagede henviste klager til en advokat. Denne advokat modtog handlens dokumenter, gennemgik disse samt udfærdigede skøde. Nævnet må derfor lægge til grund, at klager var repræsenteret ved denne advokat. Klager blev via købsaftale og salgsopstilling gjort bekendt med, at der på ejendommen var en hjemfaldspligt til kommunen. Klager fik samtidig udleveret kopi af deklarationen, hvorved hjemfaldspligten var tinglyst på ejendommen. Klager fik imidlertid ikke udleveret kopi af kommunens brev af 2. december 2005, hvori beløb for frikøb og udskydelse var angivet, eller udleveret kommunens retningslinjer af 15. februar 1996 for frikøb og udskydelse. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke udleverede og informerede om nævnte dokumenter samt ikke oplyste, hvad det ville koste at frikøbe ejerlejligheden. Nævnet finder dog ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klager frikøbsbeløbet. Nævnet finder således, at klager - på baggrund af købsaftalens oplysning om hjemfaldspligten, herunder særligt, at det af aftalen fremgik, at handlen var betinget af, at tilbagekøbsretten kunne forlænges og udgifter i den forbindelse skulle betales af sælger var klar over, at der skulle betales beløb for at blive frigjort for hjemfaldspligten. Hertil kom, at klager var repræsenteret ved advokat, og at handlen tillige var betinget af dennes godkendelse af købsaftalen i sin helhed. Indklagede indhentede tilbud på finansiering forinden klagers underskrivelse af købsaftalen. Nævnet finder det derfor alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med den ændrede finansiering indarbejdede den nye brutto/nettoudgift i henholdsvis salgsopstilling og købsaftale, således at klager kunne gøre sig bekendt med de ændrede ydelser. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder herefter, at indklagede skal betale godtgørelse til klager, og at godtgørelsen skal fastsættes til et skønsmæssigt beløb på kr. 80.000,00. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:
12 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 80.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 80.000,00 fra 7. december 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand