1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Realmæglerne Nyborg ApS Vestergade 32 5800 Nyborg Nævnet har modtaget klagen den 25. juni 2012. Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes indklagede, at klager måtte betale 11.000 kr. mere for en andelsbolig end forventet, og om indklagede derfor skal erstatte klager beløbet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en andelsbolig til salg, som klager var interesseret i at købe. Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen på ekstraordinær generalforsamling den 20. september 2011 havde vedtaget nye vedtægter. Det fremgår af vedtægterne bl.a.:
2 Den 1. februar 2012 udarbejdede indklagede en købsaftale. Det fremgår af købsaftalen, at købsprisen var aftalt til 380.000 kr., og at købsaftalen fra sælgers side var betinget af andelsboligforeningens godkendelse. Indklagede har til nævnet oplyst, at købsaftalen blev sendt til andelsboligforeningen til godkendelse. Den 8. februar 2012 skrev andelsboligforeningen:
3 Den 9. februar 2012 underskrev klager og sælger en ny købsaftale. Handelsprisen er i den nye købsaftale aftalt til 369.000 kr. Det fremgår videre af den indgåede købsaftale:
4 Den 11. juni 2012 skrev klager til indklagede: Som tiden går stiger min utilfredshed med den måde handlen med [andelsboligen]er forløbet på og jeg er nået frem til, at du som ejendomsmægler er den direkte årsag til, at jeg har givet 11.000 kr. for meget for andelen. Jeg mener ganske enkelt, at jeg er blevet bondefanget derved, at det af købsaftalen ikke fremgik, at der indenfor 6 måneder efter handlens indgåelse skulle betales langt mere end 30.000 kr. for udbedring af fejl og mangler. Vel har jeg efterfølgende fået et nedslag i prisen, men jeg har stadigvæk betalt 11.000 kr. mere end mit faste tilbud. Det er muligt, at jeg står alene med mit synspunkt, men jeg vil ikke desto mindre forsøge at få erstatning for min merudgift begrundet i den måde handlen er foregået på. Inden jeg går videre med sagen, vil jeg give dig mulighed for at råde bod på min utilfredshed ved at indsætte 11.000 kr. på min konto [ ] modsat vil sagen blive indbragt for ankenævnet. Klager har bl.a. anført: Indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik i forbindelse med klagers køb af andelsbolig.
5 Klager bød 380.000 kr. for andelsboligen, og købsaftale blev indgået mellem klager og sælger. Købsaftalen skulle godkendes af andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen kunne ikke godkende købsaftalen, fordi der var nogle mangler ved boligen, som skulle udbedres, og der skulle have været taget stilling hertil i købsaftalen. Det drejede sig om et beløb på i alt 32.750 kr. Der blev holdt et forhandlingsmøde mellem klager og sælger. Klager indvilgede i at påtage sig at udbedre to af forholdene, som beløbsmæssigt drejede sig om 10.750 kr., idet der var tale om forhold, som klager selv kunne udbedre. Sælger tilbød at sænke prisen til 369.000 kr., og de sidste 22.000 kr. skulle så deles mellem klager og sælger, sådan at klager ikke kom til at betale mere end de 380.000 kr., klager havde budt. Klager underskrev herefter en ny købsaftale. Kort efter rettede andelsforeningen henvendelse til klager for at få klager til at betale 11.000 kr., fordi manglen til 22.000 var udbedret. Klager kom således i sidste ende til at betale 11.000 kr. mere for andelsboligen end aftalt, og indklagede derfor skal erstatte klager 11.000 kr. Hvis klager havde vidst, at hun skulle betale mere end 380.000 kr., ville klager ikke have købt boligen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og bestrider at skulle betale noget beløb til klager. Klager og sælger indgik købsaftale om klagers køb af andelsboligen for 380.000 kr. Købsaftale blev sendt til andelsboligforeningen, som imidlertid ikke kunne godkende købsaftalen, fordi det ikke var indføjet, at klager var forpligtet til at foretage diverse udbedringer, jf. udarbejdet bygningsrapport. Andelsforeningen havde indført ny praksis på dette område, og indklagede vidste derfor ikke, at dette skulle have været medtaget i købsaftalen. Der var tale om mangler, som i alt beløb sig til 32.750 kr., heraf vedrørte de 22.000 kr. undertaget, og det resterende beløb vedrørte udhus og tilbygning. Indklagede kontaktede klager og sælger for at finde en løsning. Det blev herefter mellem klager og sælger aftalt, at klager skulle udbedre forholdene vedrørende udhus og tilbygning, og at de 22.000 kr. vedrørende undertaget skulle deles ligeligt mellem klager og sælger. Sælgers del blev givet ved et nedslag i købesummen, så handelsprisen blev 369.000 kr. Indklagede gennemgik købsaftale på de nye vilkår med klager forinden klagers underskrift, og det var klagers egen beslutning at fravige det først afgivne købstilbud. Klager havde ikke og ønskede ikke at have egen rådgiver i forbindelse med købet. Indklagede har ikke ydet køberrådgivning.
6 Det er indklagedes opfattelse, at klager har underskrevet købsaftale med det indhold, som var aftalt mellem klager og sælger. Indklagede stiller sig derfor uforstående over for, at klager kunne tro, at den samlede pris for klager kunne være 380.000 kr. Nævnet udtaler: Det fremgår af de vedtægter, nævnet er i besiddelse af, at de er vedtaget på ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den 20. september 2011. Forhandlingerne mellem klager og sælger om klagers køb af andelsboligen fandt sted i januar 2012. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke allerede i den første købsaftale indsatte et vilkår om udbedring af fejl og mangler jf. synsrapporten, idet det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter 13, stk. 4, at dette skal fremgå af købsaftalen. Der blev ikke indgået en handel på baggrund af den første købsaftale. Klager indgik ny købsaftale den 9. februar 2012. Det fremgår af denne købsaftale, at klager skal afholde udgifterne til udbedring af punkterne i synsrapporten, og at der er taget højde for dette i salgsprisen. Nævnet finder således, at klager var oplyst om de nye vilkår. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge indklagede at betale noget beløb til klager. Konklusion: Nævnet udtaler kritik, men finder ikke anledning til at pålægge indklagede at betale noget beløb til klager. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand