Salgsopstilling Investeringsejendom i Vejle Sag 112792 Islandsvej 1, 7100 Vejle Kontorer med tilhørende mindre lager Siemens som hovedlejer Fleksibel indretning Få minutter til motorvejsnettet Kontantpris kr. 17.500.000 / Startforrentning 7,66 % Etageareal 2.476 m 2 Grundareal 13.000 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen anvendes i dag primært af Siemens til kontor med tilhørende mindre lager. Resten af ejendommen er opdelt i 4 mindre lejemål fra 48-322 m2, der i dag er ledige. Siemens driver service center herfra, hvilket de har gjort siden 2005. Lejekontrakt er tegnet med løbende 12 mdr's opsigelse. Ejendommen har stor eksponering ved større lysregulering i den nordlige del af Vejle, tæt på motorvejen, og i et attraktivt erhvervsområde der er præget af løbende positiv vækst. Der er her mulighed for at investere i en attraktiv kontor ejendom, med gode muligheder for opdeling, der minimere tomgangsrisikoen. Ejendommen der er opført i 1985, er opført i betonelementer med built-up tag belagt med pap, og senest tilbygget i 1995, hvor konstruktionen har et moderne udseende med stålpladeprofiler. Der er gode tilkørselsforhold og parkeringsarealer. Øvrige udenoms arealer er udlagt som grønne arealer. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Islandsvej 1 7100 Vejle Matr.nr. 1 dc St. Grundet Hgd., Hornstrup KOMMUNE: Vejle OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1985 Ombygningsår 1995 AREALER: Grundareal 13.000 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 2.434 m² Erhvervsareal u/afskrivning 2.476 m² Etageareal i alt 2.476 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1985/ 1995 Bebygget areal 2.434 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Produktion og administration 2.476 m² Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Sagsnr. 112792 slb - Side 2 af 12
OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 8.800.000 heraf grundværdi kr. 1.755.000 FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. 000-1301-4958-0. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 142 Smukkere indfaldsveje, erhvervsområders facader langs Fredericiavej-Horsensvej-Viborgvej-Boulevarden-Toldbodvej-Ibæk Strandvej. Ejendommen er ligeledes omfattet af lokalplan nr. 17. Området må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udføres erhverv som følgende: Lettere industri, lager- og værkstedsvirksomhed. Der må inden for området kun udøves virksomhed, som ikke, eller kun i ubetydelig grad, medfører gener i form af støj, luftforurening eller lugt. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 17.01.2012 Dok om byggelinier m.v. Dok om hegn, hegnsmur m.v., oversigt m.v., byggelinier m.v. Lokalplan nr. 17 Dok om adgangsbegrænsning m.v. Dok om hegn, hgensmur m.v. Dok om bebyggelse, benyttelse m.v. Dok om forbud mod yderligere udstykning Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Vandforsyning: Privat, alment vandforsyningsanlæg Varmeinstallation: Naturgas El: Tre-For 60 Amp. Sagsnr. 112792 slb - Side 3 af 12
5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. MILJØFORHOLD, DRIFT I følge Region Syddanmark er der på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 17.500.000 6.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 1.134.337 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 74.127 I alt kr. 1.208.464 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 387.950 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 66.553 I alt kr. 454.503 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede boligog erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. 112792 slb - Side 4 af 12
6.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 38.165 DÆKNINGSAFGIFT kr. 64.178 RENOVATION Renovation kr. 6.000 VAND / VANDAFLEDNING / EL El fælles kr. 10.000 Vand/afløb kr. 6.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært, snerydning m.v. kr. 56.500 Henlæggelse tekniske installationer kr. 11.200 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 106.240 ADMINISTRATION Administration kr. 13.061 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 9.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Skadedyrsbekæmpelse kr. 283 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 320.627 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejerne betaler ud over lejen ovennævnte driftsudgifter med undtagelse af udgifter til administration og udvendig vedligeholdelse. Sagsnr. 112792 slb - Side 5 af 12
6.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 53.330 Advokatsalær skøde kr. 20.000 Moms kr. 5.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 78.330 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 5.000 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 73.330 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 17.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 73.330 -Refusion depositum kr. 38.500 Anslået kapitalbehov kr. 17.534.830 6.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.522.287 Refunderede driftsudgifter kr. 140.680 - Driftsudgifter iht. budget kr. 320.627 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.342.340 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.342.340 X 100 17.534.830 = 7,66 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % Sagsnr. 112792 slb - Side 6 af 12
6.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 17.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 17.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 53.330 Advokatsalær skøde kr. 20.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 17.573.330 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 14.485.400 Særlige installationer kr. 1.259.600 Grundens værdi kr. 1.755.000 Kontantomregnet købesum kr. 17.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 14.546.239 = kr. 581.850 Særlige installationer 4,00 % x kr. 1.264.890 = kr. 50.596 Afskrivning 1. år kr. 632.445 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. 112792 slb - Side 7 af 12
6.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 320.627 kr. 320.627 Udgifter i alt kr. 320.627 kr. 320.627 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.134.337 kr. 1.134.337 Lejeindtægter, anslåede kr. 387.950 kr. 387.950 Refunderede driftsudgifter kr. 140.680 kr. 140.680 1. år før afskrivning / skat kr. 1.342.340 kr. 1.342.340 Afskrivning 1. år, anslået kr. 632.445 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 709.901 Likviditet 1. år før skat kr. 1.342.340 Skattevirkning ved skatteprocent på 30,30 % kr. 215.100 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.127.240 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia, Bredgade 33, 6000 Kolding, 76310160 Ret til mellemsalg forbeholdes. Sagsnr. 112792 slb - Side 8 af 12
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 112792 slb - Side 9 af 12
Sagsnr. 112792 slb - Side 10 af 12
Sagsnr. 112792 slb - Side 11 af 12
Lejemålsoversigt Ejendommen: Islandsvej 1, 7100 Vejle Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Siemens A/S 1.824 38.500 622 1.134.337 74.127 Nettoprisindeks 01-01-2013 01-01-2014 Ja Nej/Nej Erhverv * 542.606 2 Ledig a) 187 350 65.450 14.958 Ja Nej/Nej Erhverv 3 Ledig a) 265 500 132.500 21.198 Ja Nej/Nej Erhverv 4 Ledig a) 48 500 24.000 3.840 Ja Nej/Nej Erhverv 5 Ledig a) 332 500 166.000 26.557 Ja Nej/Nej Erhverv I alt 2.656 581.106 0 1.522.287 Erhvervsdelens andel 2.656 581.106 0 1.522.287 Af erhvervsdelens depositum på kr. 581.106 er kr. 542.606 stillet som garanti. Heraf faktisk 1.824 581.106 0 1.134.337 Heraf anslået 832 0 0 387.950 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 a) Ledigt lejemål Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 112792 slb - Side 12 af 12