Forældrekøb En økonomisk investering?

Transkript

1 Aarhus School of Business & Social Sciences Udarbejdet af: Kenneth Bovbjerg Bachelorafhandling Vejleder: Carsten Tanggaard Institut for Økonomi Forældrekøb En økonomisk investering? Maj 2014 Tegn u. mellemrum:

2 Abstract This thesis will analyze the purchase made by parents of a flat for their child. It is difficult for students to find a place to stay near the university in big educational cities like Aarhus. The demand exceeds the supply, and this trend is expected to continue in the future. The number of flats for rental is simply too low, and students are therefore forced to search for alternatives, if they want a place of their own during studies. A popular alternative these days is getting the parents to buy a flat which they then rent to their son or daughter. Currently there are more owner-occupied flats available on the market than rentals, and students therefore find parents purchase very attractive. Research shows, that many parents expect an increase in the value of flats in the future, and a purchase of a flat is as a result often considered as an investment. This thesis will analyze and discuss what conditions such an investment is influenced by. A calculation is to be made, that shows what profit a parent s purchase is expected to make on the assumptions of different scenarios. The results will be the foundation of a discussion regarding the perception of a parents purchase as being an investment. The purchase of a flat in Denmark is mostly financed by loans. Mainly there are two type of loans which are the most popular by Danish homeowners. Fixed rate loans and adjustable rate loans. Fixed loans are considered a safe loan, because the rate is fixed the entire term of the loan. As a result of safety, the rate is typically higher on fixed rate loans than on adjustable rate loans. Adjustable rate loans are more risky, because the rate is renegotiated every 1, 3 or 5 year depending on chosen type of loan. The fixed rate loan is the most popular in Denmark when financing a purchase, because the safety of knowing future payments is important to many when making financial decisions. When making a parent s purchase there are several tax conditions to consider. Many of the expenses related to owning a flat are tax-deductible, and various tax schemes can be used. The mostly used tax scheme is one where the rental of the flat is considered as an activity or business. This is often the most profitable tax scheme, but to know for sure, an analysis of every aspect of the buyer s economy is needed. This is considered to be out of this thesis scope, and the activity or business based tax scheme is therefore chosen for further analysis. The Danish tax system allows the parents to sell their flat to their child 15% under the market price. This is considered a tax dodge, because it makes a profit generated by selling the apartment bigger, because of a smaller tax payment. This option is used in the analysis and calculations to come.

3 The investment analyze is based on three actual flats in Aarhus at different price ranges. Several conditions are to be considered, including the rate of inflation and the risk free rate. Furthermore, the rate of which the value of the flat is expected to rise, has to be fixed. These future rates are difficult to fix, and therefore assumptions has to be made. Because of the uncertainty related to size of the rates, different scenarios have been carried out. Calculations and analysis of the mentioned investment shows, that a parent s purchase of a flat results in a yearly deficit, which an yearly increase in the value of the flat has to neutralize if the investment is to be profitable. There are big expenses related to a purchase and a future sale, and it may therefore take several years before the investment generates a profit. Calculations shows, that the timeframe of the investor should be at least 5 years or more, if he or she is to expect any profit of the investment. This is under the assumption of an increase in the value of the flat, and the conclusion involves a lot of risk due to the fact, that the value may decrease in some periods. Even with long periods of relatively high value increase, the total profit would be of size that may not make up for the risk involved. A parent s purchase is a good idea if the purpose is to get your child a place to stay. To consider it a good investment seems hard to justify, because it depends on a number of variables. The future development of these variables is difficult to predict, and the primary objective of a parent s purchase should not be to make an investment.

4 Indhold 1. Indledning Problemformulering Afgræsning Metode Motiverne bag et forældrekøb Unges situation på boligmarkedet Ejerlejlighedspriser Udbud og efterspørgsel Finansieringstyper/Låntyper Fastforrentede lån Rentetilpasnings lån Afdragsfrie lån Sammenligning af låntyper Forældrekøb Nytteværdi Beskatningsformer/skatteregler Virksomhedsordning Kapitalafkastordning Personskatteloven Sammenligning af skatteordninger Investeringskalkule for forældrekøb Forudsætninger for beregning Boligværdistigning Inflationsrente Risikofri rente Lejlighed 1 kr Banklån Realkreditlån Virksomhedsskatteordning Investeringskalkule Lejlighed 2 kr Lejlighed 3 kr Vurdering af forældrekøb som investering... 36

5 6.1. Rente Lejlighedens pris Tidshorisont Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag 1 Boligforhold i Århus Bilag 2 Ungdomsboliger i Århus Bilag 3 Obligations- og F1lån - Renteudvikling Bilag 4 Kort og lang renteudvikling Bilag 5 Ejerlejlighedspriser Bilag 6 Inflationsrente Bilag 7 Lejlighed 1 Sølystgade Bilag 8 Variabler lejlighed Bilag 9 lejlighed 1 - Banklån Bilag 10 Lejlighed 1 - realkreditlån Bilag 11 Lejlighed 1 Regnskab Virksomhedsordning Bilag 12 Investeringskalkule Lejlighed Bilag 13 Scenarier Lejlighed Bilag 14 Scenarier lejlighed Bilag 15 Lejlighed 1 Sammenlig af salgsmuligheder Bilag 16 Salgsopstilling lejlighed Bilag 17 Lejlighed 2 Variabler Bilag 18 Virksomhedsskatteordning lejlighed Bilag 19 Investeringskalkule resultater lejlighed Bilag 20 Salgsopstilling Lejlighed Bilag 21 Lejlighed 3 Virksomhedsskatteordning Bilag 22 Investeringskalkule resultater - Lejlighed

6 1. Indledning Der er kamp om boligpladserne i de store danske studiebyer, og unge har i dag svært ved at finde en lejebolig nær deres studie. Dette er især et problem i landets næststørste by Århus, hvor attraktive uddannelser og en folkevandring fra land til by har øget boligefterspørgslen 1. I takt med at udbuddet af lejeboliger ikke er steget i samme grad 2, er lejepriserne blevet presset op, og mange ser derfor på alternative løsninger i jagten på et sted at bo. Udbuddet af lejeboliger er ikke tilstrækkeligt, og fokus har derfor de seneste år været rettet imod ejerboliger og herunder specielt ejerlejligheder, som er den primære boligform i centrum af storbyerne. Det er såkaldte forældrekøb, som for tiden er meget populære i de store studiebyer. Unge studerende har ofte ikke kapital til selv at foretage et køb af en ejerbolig, og derfor søges der økonomisk støtte hos forældrene. Denne støtte gives ved, at forældrene køber en lejlighed, hvorefter de lejer den ud til deres barn, som derved får et sted at bo. Ejendomsmæglerkæden Home oplyser, at disse forældrekøb udgjorde 47% af de samlede køb af ejerlejligheder i Århus i 2013 mens andelen var på ca. 40% i Næsten halvdelen af alle køb af ejerlejligheder i Århus blev altså foretaget uden at den egentlige køber selv bosatte sig i boligen. Boligforskere syntes dog enige om, at denne udvikling ikke blot skyldes, at forældre vil give deres barn et sted at bo gennem studierne. Lektor på Center for Boligforskning ved Aalborg Universitet Morten Skak udtalte til Avisen Børsen i oktober 2013 følgende: Citat: Forældrekøb handler ikke bare om at give barnet et godt sted at bo under studierne. Det handler også om, at forældrene gerne vil lave en god investering 4. Mange forældre betragter et forældrekøb som en investering, der forventes at give et positivt afkast, når lejligheden engang skal sælges. Kombinationen af at hjælpe sit barn og udsigten til samtidig at tjene penge på det, har gjort denne form for boligkøb særligt attraktiv. Hvorfor forældrene betragter et forældrekøb som en økonomisk investering syntes dog usikkert, og en dybere analyse er derfor nødvendig. Problemstillingen om hvorvidt et forældrekøb bør betragtes som en god økonomisk investering danner derfor grundlag for denne afhandling. 1 Peter Simonsen, "Forældrekøb Har Overtaget Aarhus," Jyllands Posten (2013), Johannes Fallesen, "Aarhus Mangler Boliger i 2040," Jyllands Posten (2012). 3 Mads Ellegaard, "Forældrekøb Har Holdt Aarhus Oppe Under Finanskrisen," Home A/S (2013). 4 Johannes Hartkopf Mikkelsen, "Spekulative Forældre Udgør En Fare for Boligmarkedet," Borsen (2013), Side 1 af 65

7 1.1. Problemformulering Problemformuleringen for denne afhandling er udarbejdet med udgangspunkt i ovenstående problemstilling. Hovedspørgsmålet som vil blive omhandlet er følgende: Bør et forældrekøb betragtes som en god økonomisk investering? Dette spørgsmål søges besvaret med udgangspunkt i at forældre og barn er en samlet økonomisk enhed. Investeringen betragtes altså ud fra et samlede økonomisk regnskab for hele familieenheden. Hovedspørgsmålet vil desuden blive forsøgt besvaret ved hjælp af følgende underspørgsmål: o Hvordan foretages et forældrekøb? o Hvilke forhold/faktorer kan gøre forældrekøb til en god investering? o Hvilke risici er der ved at foretage forældrekøb? Besvarelse af disse spørgsmål vil bl.a. ske vha. en investeringskalkule, som skal tage højde for relevante faktorer samt gøre det muligt at foretage scenarieændringer med forskellige tidshorisonter. Kalkulen vil i sidste ende være fundamentet for den endelige vurdering af, hvorvidt et forældrekøb bør betragtes som en god investering eller ej, samt hvilke faktorer man som investor skal være opmærksom på Afgræsning Denne afhandling omhandler ejerlejlighedsmarkedet i Århus. De generelle lejemuligheder vil ligeledes blive inddraget, men der afgrænses fra andre boligtyper da disse ikke syntes relevante for opgavens problemstilling. Markedet er geografisk afgrænset, trods problemstillingen også er relevant i andre byer som eksempelvis København. Dette er valgt da bl.a. udbud, salgs- og lejepriser varierer i de forskellige byer og derfor kræver adskilte analyser. Fokus vil være på et køb af lejlighed med samtidig udlejning til købers barn. Beregninger heraf vil omhandle et senere salg til 3.part samt muligheden for salg til barnet. Der afgrænses derfor fra en beregning af de økonomiske forhold hvis lejligheden skulle tjene som bolig for forældrene og derefter sælges. Afhandlingen er ligeledes afgrænset til at omhandle køb som finansieres vha. lån, og vil derfor ikke omhandle kontantkøb eller lignende finansieringsmuligheder. Dette er valgt da førstnævnte finansieringstype er den mest benyttede ved boligkøb 5. Kalkulen vil desuden være baseret 5 Robinhus, "Boligfinansiering for Begyndere," (, Side 2 af 65

8 på et fastforrentede obligationslån, da dette i en opgørelse fra 1. kvartal 2014, var det mest benyttede lån blandt nye låntagere 6. Tidsmæssigt vil beregninger i afhandlingen tage udgangspunkt i data fra 1.kvartal Der vil blive inddraget historiske data i forbindelse med beskrivelsen af eksempelvis de realiserede handelspriser på ejerlejligheder, men afhandlingens primære fokus vil være på en investering foretaget i Investeringens tidshorisont er afgrænset til at omhandle en 30-årig periode, da dette svarer til løbetiden for de lån, som ligger til grund for beregningerne. Brug af skatteordninger ved udlejning af lejlighed, har nogle skattemæssige konsekvenser for udlejers økonomi. Der tages her udgangspunkt i de generelle konsekvenser af fradrag og skattebetalinger, og der er derfor gjort nogle grundlæggende antagelser vedr. udlejers indkomstforhold Metode Afhandlingen er ikke udarbejdet med henblik på at vejlede om specifikke forældrekøb eller komme med konkrete konklusioner, da dette kræver indgående kendskab til den enkelte investors økonomi. Formålet er derimod at forklare og analysere relevante forhold, og dermed danne et optimalt beslutningsgrundlag i forbindelse med en investering i form af et forældrekøb. Analysen danner derefter et diskussions- og vurderingsgrundlag for besvarelsen af problemformuleringen. Der vil i forbindelse med nogle af beregningen blive gjort brug af variable hvis fremtidige størrelse er svær at fastlægge. Der tages derfor udgangspunkt i teori, generelle antagelser og forudsætninger omkring virkeligheden, som efterfølgende testes på konkrete situationer. Konklusionen er altså afhængig af de opstillede præmissers sandhed. Afhandlingen er bygget op i følgende dele. Første del vil se nærmere på motiverne bag den øgede interesse for ejerlejligheder. Herunder bl.a. beskrivelse af udviklingen for ejerlejlighedsmarkedet i Århus. Der vil desuden blive taget udgangspunkt begreberne udbud og efterspørgsel og herunder vil de unges situation samt muligheder på boligmarkedet blive beskrevet. Denne del er bygget op omkring kvantitative data i form af indhentede statistikker vedr. ejerlejlighedsmarkedet fra bl.a. Danmark Statistik, samt eksperter på områdets udtalelser omkring den historiske og fremtidige udvikling. 6 Christian Kjær, "Danskerne Har Fået Nyt Favoritlån," (2014), Side 3 af 65

9 Næste del af afhandlingen omhandler finansieringen af et boligkøb. Relevante finansieringsmuligheder vil blive inddraget, og de økonomiske fordele og ulemper ved de forskellige muligheder vil blive beskrevet og sammenlignet. Denne del trækker hovedsageligt på data indhentet fra finansieringsinstitutter samt relevant information vedr. boligkøb. Der benyttes aktuelle rentesatser og kurser pr. 1. kvartal Denne information er primært indhentet i en udgivelse skrevet af Sanne Nygaard Christensen kaldet Køb og salg af Bolig, samt udgivelsen Bolighandel skrevet af Flemming Østergaard. Derefter følger en beskrivelse af begrebet forældrekøb samt en analyse af de forskellige skatteordninger, som kan benyttes ved udlejning. Dette afsnit vil hovedsageligt tage udgangspunkt i relevant lovgivning vedr. rapportering og skatberegninger, og skal danne grundlag for de nødvendige beregninger som investeringskalkulen indeholder. Nutidsværdimetoden vil blive anvendt til at tilbagediskontere fremtidig pengestrømme, og derved beregne nutidsværdien af en investering. Der inddrages derfor reelle lejlighedseksempler, hvis formål er at udgøre mulige investeringer. Kalkulen er udarbejdet ud fra relevante forhold og regler fra afhandlingens tidligere afsnit. Der vil blive gjort brug af forskellige scenarier samt et komparativt studie de af forskellige investeringer, som i dette tilfælde er lejligheder i forskellige prisklasser. Variable faktorer som inddrages i beregninger vil indledningsvist blive diskuteret og vurderet, med henblik på at tydeligøre beregningsgrundlaget og samtidig belyse hvilke ukendte forhold og faktorer, som resultaterne er forbundet med. Slutteligt vil afhandlingen indeholde en vurdering af hvilke forhold, som har indflydelse på hvorvidt et forældrekøb kan blive en god økonomisk investering. Denne vil tage udgangspunkt i de udarbejdede analyser og beregninger fra afhandlingens tidligere afsnit. 2. Motiverne bag et forældrekøb De seneste år har tendensen været, at danskerne flytter fra landet og ind imod de større byer og nærtliggende forstæder. Det er især de store studiebyer som findes attraktive, og den nævnte tendens ventes at fortsætte i de kommende år 7. Dette har øget interessen for leje- og ejerlejligheder, da dette er den mest benyttede boligform i storbyerne jf. bilag 1. Den primære grund til ovennævnte 7 Helle Holm, "FLERE UNGE FRAVÆLGER PROVINSEN," (2011), Side 4 af 65

10 tendens er ifølge mange forskere, det store udbud af uddannelsesmuligheder byer som Århus kan tilbyde Unges situation på boligmarkedet Mange unge må i dag konkurrere på det overordnede boligmarked, da udbuddet af ungdomsboliger langt fra er tilstrækkeligt til at dække efterspørgslen. Som bilag 2 viser, er antallet af studerende på videregående uddannelser i Århus markant højere end udbuddet af ungdomsboliger. Som tabellen viser, er der ca studerende bosat i Århus, som skal konkurrere om ungdomsboliger. Der er i disse tal ikke taget højde for hvor mange studerende disse ungdomsboliger kan huse, men med udgangspunkt i at disse boliger er relativt små, må det antages at der i gennemsnit ikke kan bo mere end to personer i hver bolig 9. Desuden skal det bemærkes antallet af studiepladser i Århus er ca større end det nuværende antal studerende, som er bosat i byen jf. bilag 2, og behovet kan derfor potentielt øges yderligere. Der er altså tale om en stor gruppe af studerende, som må søge andre alternativer, såfremt de ønsker en bolig at bo i. En yderligere faktor er den øget interesse fra udenlandske studerende. De danske uddannelsesinstitutioner oplever en kraftig stigning i antallet af udenlandske studerende. Sammenligner man optaget på danske videregående uddannelser i 2012 og 2013, blev der i 2012 optaget studerende med udenlandsk statsborgerskab, mens dette tal i 2013 steg med 38% til optagne 10. Udenlandske studerende opholder sig som oftest i Danmark nogle få semestre ad gangen, og disse søger derfor oftest en ungdomsbolig tæt på studiet. Hvert år ved studiestart ser man derfor, at mange studerende står i kø for at få en ungdoms-/studiebolig, og udbuddet er som vist ikke tilstrækkeligt til at dække denne efterspørgsel. I 2013 var antallet af såkaldte akutte boligsøgende 40% højere end i , og dette vidner altså om det øget pres, som gør at mange må søge efter andre alternativer. Alternativerne som mange ofte står tilbage med, er at leje sig ind hos en privat udlejer eller at købe sin egen bolig. Den store efterspørgsel har gjort at lejelejligheder generelt er utroligt svære at få fat i, og de lange ventelister på lejeboligerne har derfor fået de studerende og deres forældre til at søge andre muligheder. Det andet alternativ er at købe en bolig, og dermed ikke være bundet af bestemte 8 Christian Kjær, "Boligpriser i Byer Stiger Med 50 Procent Indtil 2020," ( ), Ungdomsboligaarhus, "Definition Af Boligtyper," (, Laura Sørensen, "Flere Udenlandske Studerende Kommer Til Danmark," ( ), Maja Maach, "Tusindvis Af Nystartede Studerende Er i Akut Boligmangel," Politikken ( ), Side 5 af 65

11 Kr. krav fra udlejer. Vælger man at købe en bolig og i dette tilfælde en lejlighed, er der mindre konkurrence, og der er derfor mere at vælge i mellem, set i forhold til hvis man skulle finde en lejebolig. Man kan derfor tillade sig at være mere kritisk, og dermed få opfyldt nogle behov vedr. boligsituationen, som man ellers ikke kunne være sikker på ville blive opfyldt, grundet den store konkurrence der er om de ledige lejelejligheder. Det begrænsede udbud af lejeboliger har altså øget interessen for ejerlejligheder, da unge ellers kan have svært ved at finde en bolig nær studiet. Det er dog ikke kun de unges boligsituation som forældrene tilsyneladende har fokus på, da mange betragter et køb af en ejerlejlighed som en investering. Denne betragtning må indebære at investor har en forventning om, at aktivet, i dette tilfælde en bolig, stiger i værdi, og eller at udlejningen giver et overskud. Grundlaget for førstnævnte forventning vil nu blive set nærmere på Ejerlejlighedspriser Priserne på ejerlejligheder har de seneste år været udsat for både stigninger og fald. Til at beskrive udviklingen nærmere, benyttes de realiserede handelspriser i m2- priser på ejerlejligheder i landets næststørste by Århus. Figur 1 viser udvikling i de realiserede handelspriser for ejerlejligheder i perioden 2003 til Priserne var kraftigt stigende i perioden 2003 til ultimo 2006, hvorefter den finansielle krise havde en markant indflydelse på Figur 1 - Realiserede handelspriser - Ejerlejligheder Århus REALISEREDE M2 HANDELSPRIS - ÅRHUS - EJERLEJLIGHED Kilde: Realkreditraadet - Boligmarkedsstatistik det danske boligmarked og herunder også priserne på ejerlejligheder. Priserne dykkede betydeligt i perioden som følge heraf. Sammenlignes priserne fra da de var på sit højeste i 2006 med år 2009 hvor priserne nåede sit laveste niveau under krisen, var faldet i gennemsnit på 26,3% i Århus jf. bilag 5. År Side 6 af 65

12 Efter krisen har der igen været stigninger i de realiserede handelspriser på ejerlejligheder, men ikke med samme vækstrater som i perioden før finanskrisen. Ser man på hele perioden , har der trods betydelige fald i perioder været en samlet stigning på ca. 59% i m2-priserne på ejerlejlighedsmarkedet i Århus. Dette svarer til en gennemsnitlig årlig stigning i m2-prisen på ca. 4,8% jf. beregninger i bilag 5. Trods et stort prisdyk under krisen, har der altså været en positiv gennemsnitlig stigning i m2-priserne, og denne udvikling ventes at fortsætte ifølge eksperter. En undersøgelse foretaget af Jyske Bank vurderer, at boligpriserne i Århus samlet set vil være steget med op imod 50% ved udgangen af år Denne forudsigelse bakkes bl.a. op af Morten Skak, Lektor i Boligøkonomi, som mener at den såkaldte folkevandring fra land til by vil presse priserne op Udbud og efterspørgsel På et effektivt marked vil en stigende efterspørgsel medføre prisstigninger på kort sigt, hvorefter udsigten til større profit vil tiltrække flere udbydere og dermed øge udbuddet indtil markedet er i ligevægt, og prisen er tilbage i sit oprindelige niveau 14. Sådan forholdet det sig dog ikke på boligmarkedet, da udbuddet ikke på samme måde, som andre varer, blot kan reguleres. Efterspørgslen efter bolig i storbyerne stiger, men af naturlige årsager er der ikke ubegrænset plads til at bygge flere boliger i de ønskede centrale områder, og konsekvenserne heraf er markante prisstigninger 15. Priserne vil derfor stige, indtil at nogle af de potentielle købere presses ud af markedet og ligevægten igen etableres. Denne situation er i dag gældende i de danske storbyer, hvor efterspørgslen i en længere periode har oversteget udbuddet 16. Fremskrivningerne af den danske befolkning udarbejdet af Danmarks Statistik vurderer, at der i 2023 vil være sket en befolkningsforøgelse på i Århus 17. Denne tilvækst vil skabe et øget behov for boliger, og en analyse lavet af Dansk Byggeri peger på, at der i år 2040 vil mangle boliger i Århus 18. Disse tal er ligeledes baseret på befolkningsfremskrivninger samt en sammenlig- 12 Kjær, Boligpriser i Byer Stiger Med 50 Procent Indtil 2020, ), Christian Kjær, "Boligpriser i Byer Stiger Med 50 Procent Indtil 2020," ( ), Ulrikke Ekelund, "Udsigt Til Boligmangel i De Største Danske Byer," ( ), Ulrikke Ekelund, "Udsigt Til Boligmangel i De Største Danske Byer," ( ), Fallesen, Aarhus Mangler Boliger i 2040, Vol. Jyllands Posten, 2012). 17 Ulrikke Ekelund, "Udsigt Til Boligmangel i De Største Danske Byer," ( ), Fallesen, Aarhus Mangler Boliger i 2040, Vol. Jyllands Posten, 2012). Side 7 af 65

13 ning med antallet af nybyggerier og den forventede vækst for disse. Behovet forventes altså at være kraftigt stigende, mens udbuddet ifølge flere undersøgelser halter efter 19. Hvis ikke udbuddet øges, vil der i de kommende år være udsigter til yderligere prisstigninger 20. Der syntes altså at være udsigt til boligprisstigninger de kommende år, og kombineres disse forventninger med ønsket om at hjælpe sit barn med at finde en bolig, syntes interessen for ejerlejligheder tilsyneladende at være velbegrundet. Der er dog flere forhold som gør sig gældende ved køb af en bolig, og disse skal ligeledes betragtes før investeringsgrundlaget kan vurderes. Et køb af en bolig kræver finansiering, og før man begynder boligjagten, skal man have sat sig ind i de forskellige finansieringsmuligheder der er tilgængelige, således at man ved hvilke økonomiske konsekvenser et boligkøb medfører. 3. Finansieringstyper/Låntyper De færreste har råd til at købe en ny bolig kontant, og derfor er det nødvendigt at låne 21. Bolighandel er i dag typisk finansieret gennem realkreditinstitutter som eksempelvis Realkredit Danmark og BRF Kredit. Realkreditinstitutterne er lovmæssigt begrænsede til at kun at kunne yde låne på op til 80% af købesummen på ejerlejligheder, og de sidste 20% ses derfor ofte finansiereret ved hjælp af et banklån eller et sælgerpantebrev 22. Ofte vil man ved boligkøb se en opdeling af de 20%, som indebærer et banklån på 15% og en kontant udbetaling til sælger på 5% af købesummen. Udbetaling er bl.a. med til at sikre, at mægleren kan få sit salær 23. De 15% af ejendommens værdi finansieres i Danmark hovedsageligt ved brug af et banklån. Lånerenten på et banklån afhænger af den enkelte låntagers økonomi og kan derfor variere. Som udgangspunkt vil renten befinde sig i intervallet 5,75%-12,1% 24, og men yderligere detaljer vedr. banklån vil ikke blive nærmere uddybet i dette afsnit. 19 Jesper Jensen, " Stort Behov for Flere Boliger i Danmark " ( ), Ekelund, Udsigt Til Boligmangel i De Største Danske Byer, ), Robinhus, Boligfinansiering for Begyndere, J. Felland, Køb Lejlighed Sådan!Nyt nordisk forlag, 2003). s Robinhus, Boligfinansiering for Begyndere, Danske Bank, "Boliglån - Priser & Vilkår," Udlånsrente Og Repræsentativt Eksempel På Beregning Af Kreditomkostninger På Boliglån (2014). Side 8 af 65

14 Lån i realkreditinstitutter foregår i praksis ved, at eksempelvis Realkredit Danmark udsteder og sælger en obligation på købers vegne. Denne obligation udstedes med boligen som sikkerhed hvilket danner grundlaget for at lånet højst må udgøre 80% af købesummen, da risikoen for realkreditinstitutterne derved er forholdsvis begrænset 25. Køberen af en sådan obligation vil primært være investorer som pensionsselskaber eller banker. Obligationen købes til en given kurs, og heraf opstår låneprovenuet, som udstedes til boligkøberen i form af et lån. Låntager betaler herefter løbende en rente og et afdrag på det pågældende lån, som fastlægges ud fra lånets levetid. Der findes i dag flere forskellige låntyper, hvilket gør det muligt for låntager at tilpasse lånet efter behov. De overordnede betegnelser for de forskellige realkreditlån der udstedes i forbindelse med boligkøb er fastforrentede lån og rentetilpasningslån 26. Hver af disse låntyper har yderligere tilpasningsmuligheder, som gør at der kan tages højde for købers tidshorisont med hensyn til boligkøbet. Eksempelvis har realkreditinstitutter siden 2003 tilbudt afdragsfrihed på mange af deres lån, således at det blot er renten på det pågældende lån, som skal betales i en bestemt periode 27. De forskellige realkreditinstitutter tilbyder som udgangspunkt mange af de samme låntyper, og deres prispolitik er oftest meget ens 28. Købers fokus bør derfor være på hvilken type af lån man ønsker at optage Fastforrentede lån Et fastforrentet lån også kaldet et obligationslån - er karakteriseret ved, at ydelsen som skal betales, er fast i hele lånets afviklingsperiode. Denne periode fastsættes typisk til at være 30 år, men flere realkreditinstitutter tilbyder også andre løsninger, som eksempelvis et fastforrentet lån med 20 års løbetid. Betaling forløber som et annuitetslån, hvor afdragene gradvist bliver større efterhånden som den resterende rentebærende gæld bliver mindre. Den samlede ydelse består af afdrag, rente og bidrag, og er altså under hele lånets løbetid fast. Det er blot de forskellige betalingers andel der ændrer sig. Rentesatsen er ved denne lånetype fast gennem hele lånets løbetid, og beløbet udregnes ud fra restgældens størrelse. De største rentebetalinger vil således foretages i starten og vil derefter gradvidst blive mindre i takt med, at restgælden falder og afdragene stiger. Obligationsrenten, som er den der betales på lånet, vil som hovedregel være nær den gennemsnitlige lange obligationsrente 25 Bolius, "Lån Til Boligkøb," (2011), Realkreditrådet, "Låntyper," (b), S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). 28 Flemming Østergaard f.1965, Bolighandel : Guide Til Køb Og Salg Af Ejerboliger, 1. udgave ed. (Kbh.: Børsen, 2001), 256. s. 15 Side 9 af 65

15 jf. bilag 3 og bilag 4. Renten på et 30-årigt obligationslån var i februar 2014 hos Realkredit Danmark på ca. 3% jf. bilag 3, der viser renten på et 30-årigt obligationslån i perioden I denne periode har renten blandt andet været oppe på ca. 7%, hvilket var tilfældet i januar 2008, og det nuværende niveau er derfor det forholdsvis lavt. Et fastforrentet obligationslån har en højere rente end et rentetilpasningslån. Dette skyldes at renten på et fastforrentede obligationslån tager udgangspunkt i den lange rente, modsat rentetilpasningslån hvis rente tager afsæt i den korte rente 29. Den lange rente er højere end den korte rente, da risikoen ved at låne penge ud er større nu længere tid lånets løbetid er 30. Ud over rente og afdrag, består den samlede ydelse som sagt også af et såkaldt bidrag. Rente og afdrag er betalinger der tilfalder investoren i obligationen, mens bidrag udgør realkreditinstitutternes honorar for at udstede obligationen og administrere lånet. Bidragssatsen varierer realkreditinstitutterne imellem, men den vil typisk ligge i omegnen af 0,5% af lånets restgæld 31. Bidraget betragtes skattemæssigt lig renterne på lånet og er derfor også fradragsberettiget. Som låntager skal man altså derfor være opmærksom på, at et lån med 3% rente ikke er ensbetydende med at der kun skal betales 3% rente eftersom at bidrag også udgør en ikke ubetydelig del af den samlede ydelse. Realkreditforeningerne tilbyder ofte, at man selv vælger antallet af terminer, og bidragssatsen vil ofte være højere nu færre terminer der ønskes 32. Det er desuden vigtigt at være opmærksom på kursen på lånet man ønsker at optage. I Danmark kan et lån ikke udstedes medmindre kursen er under I øjeblikket vil kursen på et fastforrentet obligationslån ligge i intervallet , men dette har forholdsvis stor betydning for størrelsen af den obligationsrestgæld, man som låntager står tilbage med. Det kan illustreres med følgende eksempel: Det antages at låntager ønsker et 30-årigt fastforrentet obligationslån på kr Kursen på dette lån antages at være 96. Dette vil medfører at der skal sælges obligationer for: /96*100 = kr Danmarks Nationalbank, "Pengepolitik, Finansielle Forhold Og Realøkonomi," 2. udgave, no. Kapitel 3 (2003). 30 Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s S. S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s Realkredit Danmark, "Månedlig Betaling Af Realkreditlån," (2014b), Østergaard, Bolighandel : Guide Til Køb Og Salg Af Ejerboliger, 1. udgave ed. (Kbh.: Børsen, 2001), 256. s. 110 Side 10 af 65

16 Dette beløb udgør obligationsrestgælden. Låntager modtager altså kr , men får en obligationsrestgæld som grundet kurstabet er ca. kr højere. I dette eksempel er der set bort fra omkostninger som vedr. stiftelsen af lånet, men disse vil typisk udgøre ca. kr som skal tillægges lånet før kursen inddrages og restgælden udregnes 34. På de forskellige realkreditinstitutters hjemmesider, kan man løbende se hvilke lån der udbydes, samt hvilken kurs de udbydes til. Bidrag, effektiv rente og kurstab er forhold som gør sig gældende ved samtlige realkreditlån, og er derfor ikke forbeholdt fastforrentede obligationslån. Satserne kan variere alt efter låntypen, men grundlæggende er det faktorer, som man skal tage med i sine overvejelser uanset om man vælger et lån med fast eller variabel rente. Et fastforrentet lån betragtes overordnet som et såkaldt sikkert lån, i og med at ydelsen er fast, og at man derfor kender sine omkostninger i hele perioden. Desuden er lånet konvertibelt, hvilket vil sige at låntager til en hver tid kan indfri sin gæld til kurs 100. Skulle låntager altså ønske at indfri sin gæld på et givent tidspunkt der ligger før lånets udløbstid, er han sikret at kunne gøre dette til kurs 100. Denne sikkerhed er vigtig i forbindelse med store rentefald, da dette ville betyde at markedsprisen på obligationen ville være over kurs 100, og at det derfor ville være dyrt at skulle opkøbe obligationerne bag lånet. Hvis kursen eksempelvis var på 110 og lånets restgæld på kr , ville tilbagekøbsprisen være *110/100 = kr Dette ville medføre et kurstab, som ikke er fradragsberettiget. Det fastforrentede obligationslån er altså et lån der giver låntager en forholdsvis stor sikkerhed i form af faste ydelser. Er man mere risikovillig, findes der andre lån, hvor låntager belønnes for den øget risiko i form af en lavere rente Rentetilpasnings lån Rentetilpasningslån har også typisk en løbetid på 30, men modsat det fastforrentede lån, er dette finansieret med korte obligationer, der har en løbetid på mellem 1 og 10 år. Renten genforhandles altså løbene, og deraf kommer navnet rentetilpasningslån. Disse lån er billigere, da det er den korte rente, der lægger til grund for disse låns prisfastsættelse. Investorerne låner deres penge ud i korte perioder, ofte 1,3 eller 5 år, og da risikoen som følge af tidshorisonten derfor er mindre, forlanger investorerne også en lavere rente. Som det fremgår af bilag 3, var renten på et såkaldt F1-lån på 0,15% i februar Det er altså en betydeligt lavere rente end vi så ved det fastforrentende lån, 34 Realkredit Danmark, "Priser Og Vilkår," (a), Side 11 af 65

17 men fordi at renten genforhandles flere gang i løbet af låne levetid, er der en risiko for at renten kan stige. Det er derfor muligt at man ved et rentetilpasningslån i perioder kan betale en højere rente, end hvis man havde valgt et fastforrentet obligationslån. Det er derfor et spørgsmål om hvor risikovillig man er som låntager, samt hvilke forventninger man har til fremtidens renteudvikling. Som bilag 4 illustrerer, er renten som lånet prisfastsættes ud fra meget svingende. For at illustrere risikoen, fremhæves år 2009 hvor den korte obligationsrente var på over 5%. Man kender altså ikke samtlige fremtidige ydelser grundet renteudsving, og dette kræver at man har en mere fleksibel økonomi. I perioder med lav rente bør man tage højde for, at der kan komme perioder med højere rente, og at låntagers økonomi derfor skal været gearet til at modstå tider med potentielle højere ydelser. En anden forskel på rentetilpasningslån og de fastforrentede lån er, at lån med variabel rente stort set er lig kurs 100 ved udstedelsen, typisk omkring kurs Fastforrentende lån udstedes som sagt typisk et stykke under kurs 100, og restgælden vil derfor som udgangspunkt være mindre ved rentetilpasningslån, grundet den højere kurs. En ulempe ved rentetilpasningslån er, at de som udgangspunkt er inkonvertible. Låntager har altså ikke mulighed for at indfri sin gæld til kurs 100 når han har brug for det. Ønsker man at indfri sin gæld, vil det være til den pågældende kurs som der måtte være, og er denne over 100 kan dette resultere i et kurstab 36. Låntager har dog mulighed for at indfri sit lån til kurs 100 hver gang der foretages rentetilpasning, hvilket er grunden til at lånet kun som udgangspunkt er inkonvertibelt 37. Der udbydes flere forskellige rentetilpasningslån, som alle har forskellig løbetid og derfor forskellig rente. De mest benyttede rentetilpasningslån og deres pålydende nuværende rente er illustreret i tabel 1. Tabel 1 - Rentetilpasningslån Kilde: Realkredit Danmark Låntyper april S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009).s S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009).s. 104 Side 12 af 65

18 Som tabel 1 viser, er renten på det pågældende lån afhængig af hvor ofte genforhandlingen finder sted. De mest benyttede lånetyper inden for rentetilpasningslån var i november 2013 F1, F3 og F5- lån 38, og intet tyder på at denne tendens har ændret sig. Vælger man eksempelvis at optage F1-lån, skal man betale 0,45% i rente af hovedstolen det første år. Er hovedstolen eksempelvis på kr , vil rentebetalingen være på kr , hvis der ses bort fra bidragssats og udgangspunktet er 1 termin pr. år. Den lave rentebetaling gør altså lånet meget attraktivt for investorer med en kort tidshorisont Afdragsfrie lån Muligheden for afdragsfrihed blev indført i oktober Denne mulighed blev til på ønsker om et mere fleksibelt låneudbud. Afdragsfrihed tilbydes som en tillægsydelse til de allerede nævnte lånetyper som eksempelvis det fastforrentede obligationslån og rentetilpasningslånene. Den afdragsfri periode er ofte på 10 år, og i denne periode består ydelsen altså kun af rente og før omtalte bidragssats. Dette gør, at man som køber kan sidde billigere i den første periode af lånets løbetid, hvorefter de manglende afdrag indhentes af tilsvarende større afdrag i de resterende 20 år. Dette kan især være en fordel for førstegangskøbere, der derved får et større økonomisk råderum i de første 10 år. Der kan altså ved denne tillægsydelse tages højde for låntagers livsfase og økonomiske situation. De afdragsfrie lån har siden indførelsen i 2003 været meget populære, og i 1. kvartal 2014 udgjorde lån med afdragsfrihed hele 56,3% af det samlede udestående lån til boligejere 40. En ulempe ved lån med afdragsfrihed er, at kursen som oftest er en smule lave end ved lån med afdrag 41. Hovedstolen vil derfor typisk være højere, såfremt man vælger et lån med afdragsfrihed Sammenligning af låntyper Der er altså flere alternativer at vælge i mellem, når man som boligkøber skal ud og finansiere sit køb gennem et lån. Som udgangspunkt er det en afvejning af hvor risikovillig man er som låntager. Ud over rentens størrelse samt kursen ved udstedelse, er der ikke de afgørende forskelle på et hhv. fastforrentet obligationslån og rentetilpasningslån med variabel rente. Der er yderligere forhold som eksempelvis muligheden for at konvertere sit lån, såfremt man skulle ønske at indfri sin gæld, som 38 Ulrik Horn, "Danskerne Vinker Farvel Til F1 - Tager F3 Og F5 i Stedet," ( ), Realkreditrådet, "De Afdragsfrie Lån Bruges Efter Den Politiske Hensigt," (a), Realkreditrådet, "Realkreditudlånet 1. Kvartal 2014," (c). 41 S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s.102 Side 13 af 65

19 kan have betydning for hvilket lån der i sidste ende er det mest optimale. Dette er dog igen et spørgsmål om risiko, og hvor meget man som låntager er villig til at påtage sig af denne. I figur 2 er der en oversigt over de omtalte lånetyper, samt fordele og ulemper ved de forskellige. Figur 2 - Sammenligning af låntyper Kilde: Egen tilvirkning Rentedannelsen påvirkes af en lang række af kendte og ukendte faktorer, og det bedste bud på en fremtidig rente er den aktuelle rente, eftersom forventninger til fremtiden er indregnet i denne. En boligkøber bør derfor vælge lånetype ud fra hvor risikovillig han/hun er 42. Er man meget risikovillig, vil et F1-lån med den nuværende rente være det billigste valg. Man skal dog huske at der er rentetilpasning efter blot ét år, og at dette lån derfor ikke nødvendigvis vil fortsætte som værende det billigste. Er man mindre risikovillig, kan et F5-lån være det optimale valg, da det som minimum sikre konstante ydelser 5 år frem. Er man derimod interesseret i sikkerhed via faste ydelser gennem hele lånets løbetid, vil et fastforrente obligationslån være det rette valg. Desuden skal man tage stilling til hvorvidt man ønsker afdragsfrihed eller ej. Valget af dette bør afhænge af låntagers livsfase samt nuværende økonomiske situation. Det er de færreste studerende der rent økonomisk har mulighed for at låne penge til at købe egen bolig. Alternativet er derfor at lade forældrene, som ofte er økonomisk bedre stillet, foretage købet. 42 S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s.106 Side 14 af 65

20 4. Forældrekøb Den såkaldte forældrekøbsmodel tager udgangspunkt i, at ejeren af en bolig ikke selv bor i boligen, men derimod lejer den ud til deres barn. Der er ikke nogle begrænsninger i forhold til hvilken type bolig et forældrekøb kan foretages på, og det kan for så vidt være et rækkehus, en lejlighed eller en tredje form for bolig. Der ikke nogle specifikke krav til at det skal være forældre, som køber en bolig og derefter lejer den ud til deres barn, og det kan altså derfor lige så godt være bedsteforældre, kollegaer eller lignende som er indblandet i købet. Det typiske er dog, at forældre køber en lejlighed og derefter udlejer den til deres barn, da der er nogle skattemæssige fordele som er betinget af, at ejer og lejer er nærtstående, og deraf kommer navnet forældrekøb. Med nærtstående menes der grundlæggende, at ejer og lejer af den pågældende bolig skal være i familie med hinanden Nytteværdi En stor fordel ved et forældrekøb er at barnet har mulighed for at få et sted at bo nær sit studie. Det er som tidligere omtalt ikke let at finde en studiebolig at bo i, eftersom at udbuddet er begrænset og efterspørgslen er stor i studiebyer som Århus. Det må alt andet lige antages, at studerende foretrækker at bo nær deres studier, og da dette kan være svært, er der en høj grad af nytteværdi forbundet med et forældrekøb. Dertil kommer at man under købsprocessen kan tillade sig at være mere kritisk vedr. lejligheden grundet det større udbud, og barnet har derfor mulighed for bedre at få dækket sine boligmæssige behov. Der er altså mulighed for at, man ved et forældrekøb kan give sit barn optimale omgivelser under studiet, og dette har for mange forældre stor betydning, hvilket cheføkonom hos Realkredit Danmark, Christian Hillingsøe også gør opmærksom på i en artikel kaldet Nytteværdi frem for investering 44. Et forældrekøb må derfor antages at have stor nytteværdi for forældrene og specielt det pågældende barn. Forældrene foretager altså købet af en lejlighed og lejer den derefter ud til deres barn. Barnet er lejer på samme måde, som hvis ejeren havde været en fremmed, hvilket indebærer betaling af husleje og mulighed for boligsikring. Huslejens størrelse skal fastsættes ud fra markedslejen 45. Markedslejen er den leje, som man kunne have opnået ved udlejning til en ikke-nærtstående person. Det præcise niveau for denne leje kan være svært at fastlægge, da mange faktorer spiller ind. Markedslejen er derfor et lidt arbitrært begreb som typisk dækker over et interval på eksempelvis kr V. Christiansen Tommy, "Når Boligen Overdrages Til Nærtstående,", no. Jyllands Posten (2006). 44 Zandra Damsgaard, "Forældrekøb Er Nytte Frem for Investering," Børsen (2011), Christian Hilligsøe Heinig, Forældrekøb - Nytteværdi Frem for InvesteringRealkredit Danmark,[2011]). Side 15 af 65

21 1200 pr. m2 om året 46. Det kan dog give problemer hvis ikke man har undersøgt det generelle huslejeniveau. Hvis lejen er for lav, kan lejer blive beskattet af den fordel vedkommende har haft i form af en billigere husleje. Ved et forældrekøb ville dette dog sjældent være gældende, da dette oftest ville kunne indeholdes i den afgiftsfri gave på kr , som forældre lovligt kan give deres børn 47. Forældrene beskattes derimod af den lejeindtægt, der modtages, og kan desuden blive beskattet af den indtægt de kunne have opnået, såfremt lejen var sat korrekt. For at undgå problemer med SKAT, bør lejen derfor forsøges prissat ud fra den generelle markedsleje som er gældende for området Beskatningsformer/skatteregler Forældrene skal betale skat af den lejeindtægt, som de måtte modtage 48. Denne indtægt beskattes som personlig indtægt, og der vil i mange tilfælde skulle betales topskat af dette beløb. Samtidig vil man dog kunne benytte sig af fradrag i den personlige indkomst for de driftsudgifter som relateres sig til boligen 49. Disse udgifter vil typisk være fællesudgifter og vedligeholdelsesudgifter. Herudover vil der gennem finansieringen af købet høre sig nogle renteudgifter. Disse kan normalvis kun fratrækkes i kapitalindkomsten, hvilket typisk vil give fradrag på ca. 32,5% 50. Der findes dog andre ordninger, som kan give et større fradrag Virksomhedsordning Denne ordnings formål er at behandle boligkøbet som en virksomhed, der genererer indtægter og udgifter. Ordningen er særligt brugbar, hvis der hvert år genereres et underskud i virksomheden. Dette betyder nemlig, at hele det skattemæssige underskud som måtte opstå inkl. renteudgifter, kan regnes med i den personlige indkomst, og derved opnår man en højere skattemæssig fradragsværdi 51. Brug af denne ordning forudsætter at udgifter og indtægter i forbindelse udlejning holdes adskilt fra forældrenes private økonomi. Der kræves derfor opstilling af selvstændige regnskaber, som 46 Christian Hilligsøe Heinig, Forældrekøb - Nytteværdi Frem for InvesteringRealkredit Danmark,[2011]). 47 SKAT, "Gaver i Den Nærmeste Familie," (2014e), Christian Hilligsøe Heinig, Forældrekøb - Nytteværdi Frem for InvesteringRealkredit Danmark, 2011). 49 Felland, Køb Lejlighed Sådan!Nyt nordisk forlag, 2003). s Robinhus, Boligfinansiering for Begyndere, Østergaard, Bolighandel : Guide Til Køb Og Salg Af Ejerboliger, 1. udgave ed. (Kbh.: Børsen, 2001), 256. s. 198 Side 16 af 65

22 opfylder bogføringslovens krav, og det kan derfor være nødvendigt at benytte sig af en revisor. Udgifter til dette er også fradragsberettiget 52. Virksomhedsordningen fungerer altså således, at der hvert år udarbejdes et regnskab for virksomheden, der i dette tilfælde er den købte lejlighed. I dette eksempel er der taget udgangspunkt i en ejerlejlighed med en kontantværdi på kr Lejeindtægten fastsættes som nævnt ud fra markedslejen, og udgør i dette tilfælde kr De økonomiske konsekvenser ved brug af virksomhedsskatteordningen er illustreret i tabel 2. Eftersom dette lejlighedskøb betragtes som Tabel 2 - Virksomhedsskatteordning Husleje pr. m2 kr en virksomhed, skal udgifterne modregnes m2 Netto kr. 60 indtægterne før beskatningsgrundlagt udregnes. Årlig Lejeindtægt kr Omkostninger: I dette tilfælde er de faste omkost- Ejendomsskat kr ninger antaget og udgør ejendomsskat, Driftsudgifer/Fællesudgifter kr Regnskab kr driftsudgifter, regnskabsudgifter og penge Vedligeholdelse kr til vedligeholdelse. Når man vælger at udleje Resultat før finansiering kr sin bolig som i dette eksempel, skal Renter kr Resultat før skattefordel kr der ikke betales ejendomsværdiskat. Ejendomskat Skattefordel ved underskud 55,8% kr Likviditetsbehov kr slipper man ikke for, men denne er fradragsberettiget 53. Disse udgør altså Kilde: Egen tilvirkning de faste omkostninger og ved at trække disse fra indtægten, fremkommer et såkaldt resultat før finansiering. Herfra fratrækkes de renter som der måtte være på de optagede lån i forbindelse med boligkøbet. Der er i dette tilfælde taget udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet obligations lån med afdrag samt et banklån med afdrag. Renteudgiften for disse lån er i dette eksempel på kr , og fratrækkes disse, opstår et resultat før beskatning, hvilket er lig virksomhedens resultat. Eftersom at dette resultat er negativt og virksomheden dermed giver et underskud, kan dette fratrækkes i den personlige indkomst 54. Fradraget giver en skattefordel på ca. 55,8% af underskuddet under antagelse af at forældrene/ejerne betaler topskat samt arbejdsmarkedsbidrag 55 og ikke har positiv kapital- 52 SKAT, "Fradrag for Virksomhedens Udgifter," (2014d), SKAT, "Ejendomsværdiskat Og Grundskyld," (2014b), SKAT, "Virksomhedsordningen," (2014g), SKAT, "Skattesatser," (2014f). Beregning: 51,7%+ (51,7%*8%) Side 17 af 65

23 indkomst jf. Virksomhedsskatteloven 13. Medregnes dette fradrag, kan det endelige resultat for virksomheden og dermed forældrenes reelle årlige likviditet udregnes. I dette eksempel vil resultatet blive på ca. kr , som er den samlede årlige omkostning, som forældrene har ved at have lejligheden. Det skal bemærkes at afdrag på lån ikke indgår i eksemplet, da størrelsen af disse er ens uanset skatteordning. Skulle der blive generet overskud i virksomheden, beskattes dette som personlig indkomst, med mindre man vælger at lade overskuddet blive i virksomheden. Gøres dette skal man betale en midlertidig skat på 25%, og ved ordningens udløb vil et eventuelt overskud blive beskattet i den personlige indkomst. Ved denne opgørelse modregnes de allerede foretaget skattebetalinger 56. Hvorvidt det bedst kan betale sig at spare op i virksomheden eller lade sig beskatte hvert år i den personlig indkomst afhænger af det enkelte tilfælde og kræver yderligere beregninger, som denne afhandling ikke vil gå yderligere i dybden med Kapitalafkastordning Et alternativ til virksomhedsordningen er den såkaldte kapitalafkastordning. Denne ordning er lettere at administrere, da den blot kræver at ejeren udfylder en udvidet selvangivelse. Der er altså ikke noget krav om et særskilt regnskab. Benyttes denne ordning, skal der beregnes et afkast af det investerede beløb, i dette tilfælde boligens værdi, og dette afkast skal fratrækkes forældrenes personlige indkomst og tillægges i deres kapitalindkomst. Fordelen er her at den personlige indkomst beskattes højere end kapitalindkomst. Kapitalafkastsatsen kan variere fra år til år, men har de seneste 10 år været på 1%-5%. Den seneste opgjorte sats for år 2013 er på 2% 57. Med en lejlighedsværdi på kr , vil dette svare til et kapitalafkast på kr Denne indkomst fratrækkes i den personlige indkomst hvor fradragsværdien er høj, og lægges derefter til i kapitalindkomsten hvor beskatningen er lavere. Derved opnås en skattefordel. Denne ordning kan være en fordel at bruge, såfremt man har renteudgifter som er nogenlunde svarende til kapitalafkastet. Dette kunne eksempelvis være gældende ved boliger der helt eller delvist finansieret kontant. Er boligen overvejende finansieret via gæld, er det ikke sikkert at man vil kunne opnå den højeste fradragsværdi ved brug af kapitalafkastordningen, og virksomhedsordningen kan da være at foretrække. Har man eksempelvis renteudgifter for kr og et kapitalafkast på kr , kan virksomhedsordningen være bedst, da man derved får fradrag for samtlige renteudgifter, og ikke blot kr SKAT, Virksomhedsordningen, 2014g), SKAT, "C.C Kapitalafkastsatsen," (2014a), Side 18 af 65

24 Ordningen har dog en begrænsning. Kapitalafkastet kan jf. SKAT C.C.5.3 højest svare til enten overskuddet ved udlejningen før renteudgifter eller til de faktisk renteudgifter. Har man renteudgifter for kan man altså ikke få fradrags for hele kapitalafkastet. Med udgangspunkt i samme eksempel som under virksomhedsordningen, er kapitalafkastordningen økonomiske konsekvenser illustreret i tabel 3. Indtægterne og de faste omkostninger er de samme som i eksemplet tidligere, med undtagelse af udgifter til udarbejdelse af regnskab som var antaget til at udgøre kr Resultatet før finansiering er derfor tilsvarende kr højere. Herefter vil brug af kapitalafkastordningen kræve en anden fremgangsmåde. Kapitalafkastet er udregnet til kr hvilket er lig 2% af lejlighedens pris - i dette eksempels kontantværdi på kr. Tabel 3 - Kapitalafkastordningen Husleje m2 kr m2 Netto kr. 60 Lejeindtægt kr Omkostninger (Faste): Ejendomsskat kr Driftsudgifer/Fællesudgifter kr Vedligeholdelse kr Resultat før finansiering kr Skat af personlig indkomst Kapitalafkast 2% kr Fradragsværdi 55,8% kr Skat af kapitalindkomst Kapitalafkast kr Skatteværdi 32,5% kr Samlet skatteværdi kr Renteudgifter kr Likviditetsbehov kr Kilde: Egen tilvirkning Dette beløb kan man få fradrag for i den personlige indkomst. Igen antages det at forældrene/ejerne af lejligheden betaler topskat. Denne fradragsværdi er udregnet til at være på kr Kapitalafkastet skal derefter tillægges kapitalindkomsten som beskattes. Skatteværdien er her på kr og denne modregnes den før beregnede fradragsværdi, da dette er en negativ skatteværdi. I dette eksempel opnår man en samlet fradragsværdi på kr , hvilket er de to skattemæssige værdier lagt sammen. Der er brugt omvendt fortegn i det endelige resultat for den samlede skatteværdi, da dette beløb skal opfattes som en indtægt i den samlede opgørelse. Herefter er udregningen den samme som i virksomhedsskatteordningen, og de årlige omkostninger og dermed likviditetskravet for forældrene vil under de nævnte forudsætninger blive på kr Det skal bemærkes at afdrag på lån stadig ikke indgår i eksemplet, da størrelsen af disse er ens uanset skatteordning. Side 19 af 65

25 Personskatteloven Der er selvfølgelig også den mulighed, at man ikke benytter nogle af de nævnte ordninger, og blot tager udgangspunkt i personskatteloven. Vælges dette, skal huslejen jf. Personskattelovens 3 indtægtsføres i forældrenes personlige indkomst og der skal derfor betales skat af denne indtægt hvilket er illustreret i tabel 4. Der er som i de andre ordninger også fradrag for driftsudgifter/fællesudgifter, ejendomsskat og vedligeholdelsesudgifter. Renteudgifter jf. Personskattelovens 4 kun fratækkes kapitalindkomsten, og fradraget vil derfor ikke være lige så højt som i eksempelvis virksomhedsordningen. Fordelen ved at se bort fra de to nævnte skatteordninger og i stedet benytte personskatteloven er, at der ikke skal opstilles regnskab eller udfyldes en udvidet selvangivelse. Personskatteloven er altså den nemmeste af de tre ordninger at administrere. Nedenfor er der igen taget udgangspunkt i samme eksempel med en lejlighed med en pålydende kontantværdi på kr Eksemplet illustrerer brugen af personskatteloven, den skattemæssige påvirkning og de samlede årlige omkostninger for forældrene. Indtægter og udgifter er altså de samme som før, og lejlighedens resultat før Tabel 4 - Personskatteordning Res. Før finansierng kr Skat 55,8% kr Rentefradrag 32,5% kr Samlet skatteværdi kr Renter kr Likviditetsbehov kr Kilde: Egen tilvirkning finansiering er derfor lig det udregnede under kapitalafkastordningen. Dette betragtes som et overskud genereret af lejligheden, og dermed en indkomst for forældrene. Under antagelse af at forældrene betaler topskat, skal denne indtægt beskattes med 55,8% efter tillagt arbejdsmarkedsbidrag. Samlet set vil den skattemæssige værdi i dette eksempel udgøre kr og medregnes disse i forældrenes samlede indtægter og udgifter for lejligheden og lån, vil det årlige likviditetsbehov udgøre kr Igen ses der bort fra afdrag. Likviditetskravet er altså større ved denne ordning Sammenligning af skatteordninger Under ovennævnte forudsætninger vil virksomhedsordningen økonomisk set være den bedste skatteordning at vælge. Dette skyldes det relativt større fradrag, som man gennem denne ordning kan opnå. Det negative ved denne ordning er det administrationsmæssige som følger i form af regnskab og eventuelt brug af revisor. Kapitalafkastordningen og beskatning ifølge personskatteloven resulterer begge i et højere likviditetsbehov, men er til gengæld lettere at administrere. Sammenligner man de tre ordningers likviditetskrav, vil der i det benyttede eksempel være følgende årlige likviditetskrav: Side 20 af 65

26 Virksomhedsskatteordning = kr Kapitalafkastordning = kr Personskatteloven = kr Der er i dette tilfælde ingen tvivl om at virksomhedsskatteordning økonomisk set vil være det optimale valg. Der kræves som sagt mere administration ved brug af denne ordning, men det skal bemærkes, at der i ovennævnte resultat er medregnet omkostninger til revisor. Der kan som tidligere nævnt være tilfælde, hvor eksempelvis kapitalafkastordningen bedre kan betale sig. Dette afhænger af købernes økonomi, finansiering- og skatteforhold. Som udgangspunkt er virksomhedsordningen dog den mest rentable ordning og derfor også den mest benyttede ved forældrekøb ifølge Realkredit Danmark 58. Viden om finansieringsforhold samt skatteordninger er nødvendig for at kunne vurdere hvordan de fremtidige økonomiske forhold vil se ud, såfremt man vælger at investere i en lejlighed. Denne viden vil derfor blive brugt i det efterfølgende afsnit, hvor en samlet investeringskalkule vil blive udarbejdet. 5. Investeringskalkule for forældrekøb For at kunne vurdere hvorvidt et såkaldt forældrekøb bør betragtes som en god økonomisk investering, er der flere beregninger som skal foretages. Der er derfor blevet opstillet en investeringskalkule, som med udgangspunkt i nuværende lovgivning har til formål at udregne nutidsværdien af et forældrekøb af en ejerlejlighed i Århus. For at udregne dette, skal de fremtidige pengestrømme for eje af lejligheden opgøres, og disse skal herefter tilbagediskonteres med en passende rentesats. Denne værdi skal, under givne forudsætninger, som senere vil blive uddybet og diskuteret, give et billede af hvorvidt et forældrekøb kan betragtes som en god økonomisk investering. Til formålet er der udvalgt 3 forskellige ejerlejligheder i Århus midtby, som ifølge ejendomsmæglerkæden Home er forældrekøbsegnede. De tre lejligheder er i forskellige prisklasser, men er geografisk placeret tæt på hinanden, således at den geografiske placering ikke har afgørende betydning for forskellen i prisen. Ligeledes er kvaliteten af lejlighederne relativt ens. Der er valgt forskellige prisklasser for at analysere hvilken betydning købsprisen har for forældrenes og barnets økonomi. Lejlighederne vil 58 Realkredit Danmark, "Stort Fald i Likviditetskravet Ved Forældrekøb," 2013 (b).s. 4 Side 21 af 65

27 være eksempler på mulige investeringer, og hver enkelt lejlighed vil blive præsenteret, opstillet i kalkulen i forskellige scenarier og til sidst sammenlignet og vurderet Forudsætninger for beregning Udgangspunktet er altså en forældreenhed, som køber en lejlighed og herefter udlejer den til sit barn. Det forudsættes gennem kalkulen at forældrene betaler topskat, og der er derfor benyttet en skattesats som efter arbejdsmarkedsbidrag er på 55,8% 59 til beregning af fradragsværdier, beskatning af ejendomsavance og overskud. Der vil blive skelnet i mellem muligheden i at forældrene senere sælger lejligheden til en 3.part og et salg til barnet når han/hun engang får økonomi til at købe denne. Ved salg til barnet har man nemlig muligheden for at sælge lejligheden til 15% under markedsværdien, og derved opnå en lavere beskatning af en eventuel ejendomsavance 60. Dette kan kun lade sig gøre såfremt boligen af det offentlige ikke er vurderet som udlejet 61. Det forudsættes derfor også, at lejekontrakten inden salg opsiges, og at en ny vurdering af boligen finder sted. Derved kan ovenstående skattefordel opnås. Ifølge Ejendomsavancebeskatningsloven 4 skal ejeren af en bolig beskattes af en eventuel avance, hvis ikke ejerlejligheden har tjent til bolig for ejeren i en del af- eller hele perioden hvori den har været ejet 62. Sælges den til barnet kan han/hun senere sælge boligen uden, at der skal betales skat af avancen. Der tages ikke højde for barnets udgifter til vand og varme, da disse forudsættes at være ens uanset om det er forældre eller 3.person der er udlejer. Det fastsatte huslejeniveau ens for alle 3 lejligheder, og er bestemt til årligt at være kr pr. m2. Dette niveau er brugt af Realkredit Danmark som markedslejeniveau i lignende analyser 63, og derfor antages de skattemæssige regler overholdt ved dette huslejeniveau. Ved udlejning til barnet kan man som forældre undlade at opkræve depositum samt tre måneders forudbetalt leje, som ellers oftest kræves ved almindelig udlejning. Dette beløb er dog undladt i beregningen, da det antages at udlejning finder sted på samme måde. 59 SKAT, Skattesatser, 2014f). Beregning: 51,7%+(51,7%*8%) 60 SKAT, "Forældrekøb - køb, Udleje Og Salg Af Bolig Til Dine Børn," (2014c). 61 SKAT, "Forældrekøb - køb, Udleje Og Salg Af Bolig Til Dine Børn," (2014c). 62 Skat og Afgift TAX, "Skattefri Avance Ved Salg Af Ejerlejlighed," (2014). 63 Christian Hilligsøe Heinig, Forældrekøb - Nytteværdi Frem for InvesteringRealkredit Danmark, 2011). Side 22 af 65

28 Investeringskalkulen tager udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet obligationslån m. afdrag på 80% af ejendommens værdi med de gældende rentesatser hos Realkredit Danmark fra april Dette lån benyttes eftersom at det var det mest benyttede lån i 1.kvartal 2014 hos nye låntagere 64. Derudover gøres der brug af et banklån på 15% af ejendomsværdien ligeledes med de gældende rentesatser hos Danske Bank april De sidste 5% finansieres med en kontant udbetaling, som forældre forudsættes at have økonomi til at foretage. Der vil altså blive gjort brug af de beskrevne regler og forhold fra afsnit 3 omhandlende finansieringstyper. Omkostninger i forbindelse med køb og salg kan variere alt efter hvordan det specifikke køb finder sted. Gennem denne analyse er købsomkostninger fastsat til kr , og disse dækker over rådgivning, gebyrer og afgifter m.m., mens salgsomkostninger er sat til da mæglersalær inddrages 65. Tinglysning af skøde er beregnet ud fra gældende regler som lyder på 0,6% af købesummen samt et tillæg på kr Dertil kommer tinglysning af pantebrev, som følge af tinglysningsafgiftsloven koster 1,5% af lånets hovedstol samt tillæg 66. Virksomhedsskatteordningen forudsættes benyttet i forbindelse med udlejning til barnet, da afsnit 4 tydeliggjorde, at denne skatteordning oftest er den mest rentable. De faste årlige omkostninger, som relaterer sig til lejligheden, såsom driftsudgifter og ejendomskat er fastsat ud fra indhentede salgsopstillinger på lejlighederne fra ejendomsmæglerkæden Home. Udgifter til udarbejdelse af regnskab og vedligeholdelse forudsættes at være af samme størrelse uanset hvilken lejlighed der beregnes på. Derudover skal der benyttes nogle rentestørrelser til beregning af den årlige værdistigning for boligen, inflationsniveau samt diskontering af fremtidige pengestrømme. Disse rentestørrelse kan dog være svære at fastlægge, og vil i det følgende blive analyseret og diskuteret Boligværdistigning Det syntes klart at investeringen i høj grad afhænger af en stigning i boligens værdi. Som vi så tidligere, vil udlejning til barnet kræve et likviditetskrav af en given størrelse for forældrene, og for at investeringen kan betale sig, skal de årlige omkostninger opvejes af en forøgelse af boligens værdi. Denne forventede forøgelse afhænger af boligmarkedets udvikling, og denne kan man naturligvis kun have forventninger og forudsigelser omkring. Der er dermed en vis risiko forbundet med en 64 Kjær, Danskerne Har Fået Nyt Favoritlån, 2014), Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s S. Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s Side 23 af 65

29 sådan investering, eftersom at den præcise udvikling ikke kan fastlægges på forhånd. For at kunne foretage omtalte beregning er det dog nødvendigt at fastsætte en værdistigningssats. Ser vi på den historiske udvikling, har ejerlejlighedspriserne i Århus være meget svingende. Der har jf. bilag 5 samlet set været en stigning i perioden på 59,68% i de realiserede m2- handelspriser, men de årlige stigningstakster har været meget forskellige. Der har i perioden ligeledes været en finanskrise, som havde stor effekt på prisniveauet 67. Bilag 5 illustrerer som sagt ovennævnte udvikling i de realiserede m2-handelpriser for ejerlejligheder i Århus. Ser man på udviklingen for de enkelte år, er de store udsving i udviklingen tydelige. Eksempelvis var der fra 2004 til 2005 en stigning på ca. 23%% hvilket blev efterfulgt af en stigning på ca. 29% året efter. Ligeledes oplevede man under finanskrisen i fald på omkring 18%. Udviklingen har derfor været meget svingende, og det syntes derfor nærmest umuligt at forudsige hvordan prisudviklingen præcist vil forløbe over en tidsperiode på 30år, som er tidshorisonten der arbejdes med i kalkulen. Gøres der brug af det forventede afkast og dermed den forventede årlige prisudvikling på baggrund af udviklingen i perioden , kan denne udregnes til 5,97% jf. bilag 5. Priserne forventes altså i gennemsnit at stige med ca. 6% om året. Denne beregning kan dog kun bruges såfremt de mulige udfald er lige sandsynlige, og det syntes ikke tilfældet eftersom at mange variabler har indflydelse på prisudviklingen 68. Blandt eksperter på området er der ligeledes stor usikkerhed omkring udviklingen, og de prognoser der er lavet, er med en tidshorisont som er markant kortere end hvad der er nødvendigt i denne afhandling. Jyske Bank forudsiger, at boligpriserne i Århus samlet set vil stige med op mod 50% indtil Denne forudsigelse er fra januar 2014, og må derfor betyde at man regner med en gennemsnitlig stigning på omkring 7% om året frem mod Dette syntes relativt højt set i forhold til den gennemsnitlige historiske udvikling, og eftersom forudsigelserne kun gælder frem til 2020, syntes der ikke at være belæg for at bruge denne værdistigning over en 30-årig periode. Som den historiske udvikling viser, er markedet som sagt præget af både stigninger og fald. Generelt set har der dog over en længere årrække været en positiv stigning i priserne, og det forudsættes at denne udvikling fortsætter. Størrelsen af den præcise stigning kan ikke fastlægges, og derfor vil der i kalkulen blive gjort brug af forskellige scenarier. En optimistisk forventning til ejerlejligheds- 67 Nationalbanken, "Boligboblen Der Bristede: Kan Boligpriserne Forklares?," Kvartalsoversigt, no. 1. (2011). 68 Nationalbanken, "Boligboblen Der Bristede: Kan Boligpriserne Forklares?," Kvartalsoversigt, no. 1. (2011). 69 Kjær, Boligpriser i Byer Stiger Med 50 Procent Indtil 2020, ), Side 24 af 65

30 priserne vil derfor være en årlig stigning på 5%, mens en mere tilbageholdende forventning vil være værdistigninger på højde med inflationsniveauet, som vil blive diskuteret senere. Analyser lavet af Realkreditforeningen peger på, at huspriserne i Danmark i gennemsnit stiger mere end andre forbrugerpriser 70. Analysen blev lavet på baggrund af tal fra Danmarks Nationalbank, og man kunne ud fra denne konkludere at huspriserne siden 1938 i gennemsnit er steget med 1-2 pct. point mere end andre forbrugerpriser 71. Begrundelsen er for denne udvikling er, at boligpriserne på lang sigt i høj grad påvirkes af byggeomkostninger samt priserne på byggegrunde, som hovedsageligt er bestemt ud fra løninflationen, der historisk set har været højere end det generelle prisniveau 72. Der argumenteres altså for, at fremtidens værdistigninger vil følge, eller ligge et par procent point over inflationsniveauet. I et af scenarierne vil der derfor blive benyttet en rente som er 1-2 pct. højere end den generelle inflation. I kalkulen gøres der altså grundet usikkerhed om rentens niveau brug 3 af forskellige scenarier, således at værdistigningsrenten betydning illustreres Inflationsrente Resultaterne i kalkulen beregnes i løbende priser, og der gøres derfor ikke brug af en realrente efter skat til diskontering. De tidligere nævnte faste årlige udgifter som eksempelvis driftsudgifter, er beregnet i løbende priser ud fra en forudsat inflationsrente. Denne rente er fastlagt ud fra det danske forbrugerprisindeks. Eftersom at kalkulen tager udgangspunkt i en forholdsvis lang tidshorisont, er der gjort brug af en forventet inflationsrente udregnet som et gennemsnit for de seneste 10 år. Renten er derfor udregnet som et gennemsnit af de årlige gennemsnitlige inflationsrenter i perioden De pågældende rentesatser samt beregning af den forventede inflationsrente fremgår af bilag 6, og er beregnet til 1,95%. Det skal dog bemærkes, at der ligeledes er stor usikkerhed forbundet med bestemmelsen af denne rente grundet den lange tidshorisont. Hvorvidt der benyttes 1,5% eller 1,95% som inflationsrente er dog ikke af afgørende betydning for det endelig resultat, eftersom at det er nogle mindre udgiftsposter, som fremskrivningen foretages på. 70 Realkreditforening, "Langsigtet Ligevægt På Boligmarkedet," (2010). 71 Realkreditforeningen, "Boligpriserne Er Helt Normale i Historisk Perspektiv," (2010). 72 Realkreditforeningen, "Boligpriserne Er Helt Normale i Historisk Perspektiv," (2010). Side 25 af 65

31 Risikofri rente Der skal i kalkulen benyttes en risikojusteret rente, som skal afspejle købers risiko ved selve købet og benyttes til en tilbagediskontering. Denne kan dog være svær at fastsætte. Havde der været tale om en privat bolig, hvor investor ville sikre sig mod huslejestigninger ved at købe en bolig til sig selv, havde der været brug for en rente der tog højde for denne situation. Da der i princippet er tale om et udlejningsprojekt, i form af at forældrene udlejer til barnet, kunne man argumentere for, at der skulle gøres brug af en rente, som afspejlede hvad investor/forældrene kunne tjene på investeringer med lignende risici. Beregningen af denne rente ville dog være kompliceret og afhænge af den enkelte investors risikoprofil. I stedet gøres der brug af en risikofrie rente, som er beregnet ud fra afkastet på en såkaldt risikofri investering. Som udgangspunkt er der i praksis ingen absolutte risikofrie investeringer, og der er derfor tale om et teoretisk begreb 73. Derfor må man benytte sig af forskellige indikatorer til at fastlægge rentens størrelse. Rente på statsobligationer med lang varighed, og som er udstedt af stater med en relativt stor økonomi, betragtes ofte som værende gode indikatorer for den risikofrie rente. Hvis staten har en høj kreditværdighed, betragtes obligationen approksimativt som værende kreditrisikofri 74. Der vil derfor blive gjort brug af den effektive rente på 10-årige danske statsobligationer, og denne metode anbefales ligeledes af SKAT 75. Renten vil blive brugt i forbindelse med tilbagediskontering af fremtidige pengestrømme, og eftersom at der regnes med resultater efter skat i kalkulen, benyttes der en nominel rente efter skat. Den effektive rente på en 10-årig dansk statsobligation var ultimo 2013 på 1,8% 76. Denne sats benyttes derfor i kalkulen. Den nominelle rente efter skat bliver under tidligere nævnte forudsætninger vedr. topskat således på: 1,8% (1 55,8%) = 0,79% 73 Christensen, Nikolaj & Ejsing, Jacob, "Dekomponering Af Statsrentespænd i Kredit- Og Likviditetselementer," Nationalbanken 1. Kvartal, no. Del 2 (2013). s Christensen, Nikolaj & Ejsing, Jacob, "Dekomponering Af Statsrentespænd i Kredit- Og Likviditetselementer," Nationalbanken 1. Kvartal, no. Del 2 (2013). s SKAT, "Transfer Pricing; Kontrollerede Transaktioner; Værdiansættelse," 1.2, no Risikofri rente (2013). 76 Danmarks Statistik, Effektiv Rente Af Statsobligationer Efter Land,[2014]). Side 26 af 65

32 5.2. Lejlighed 1 kr Den første ejerlejlighed der vil blive taget udgangspunkt i, er en lejlighed placeret i et område i Århus kaldet Øgaderne, nærmere bestemt Sølystgade. Lejligheden er prissat til kr , og er en 1-værelses på 53m2. Salgsopstillingen for denne er gjort tilgængelig af ejendomsmæglerkæden Home, og kan ses i bilag 7. Fælles/driftsudgifterne er på kr mens ejendomskatter udgør kr Disse oplysninger indsættes i investeringskalkulen første ark, som er illustreret i bilag 8. De gule felter angiver de variable, hvis niveau fastholdes uanset lejlighed og scenarie. De røde felter ændres alt efter oplysninger vedr. lejlighed samt hvilket inflations og værdistigningsniveau der ønskes. De blanke felter angiver at der sker en beregning, som er afhængig af nogle af de ovenstående variabler. Udregningen for den nominelle rente efter skat er tidligere blevet beskrevet, mens det samlede outflow for år 0 fremkommer ved at addere de ovenstående oplysninger i de markerede felter i bilaget Banklån Det forudsættes som tidligere nævnt, at lejligheden finansieres vha. et realkreditlån samt et banklån. Eftersom at renter og afdrag udgør en væsentlig årlig betaling, skal størrelsen af disse først beregnes. Banklånet udgør 15% af lejlighedens pris, og der er derfor brug for et lån på kr Lånets løbetid er på 20 år (n) og renten på det pågældende lån er fastsat til 6% (r), eftersom at dette var lånerenten hos Danske Bank i marts Der beregnes med 1 termin samt låneomkostninger i forbindelse med stiftelsen på kr Dette betyder at man ved lånets optagelse har en restgæld på kr (H). Herefter skal den årlige ydelse før skat (Y) beregnes. Den er beregnet via formlen på ydelsen på et annuitetslån og ser således ud: r H ( 1 (1 + r) n) = Y Indsættes ovenstående oplysninger i formlen, vil den årlige ydelse blive beregnet til kr Herefter opstilles hele annuitetslånet med opdeling af rente og afdragsbetalinger. Denne opstilling fremgår af bilag 9. Den årlige rentebetaling er udregnet ud fra den tilbageværende restgæld for det pågældende tidspunkt. Som det fremgår af bilag 9, udgør renter størstedelen af betalingen i starten, mens afdrag løbende udgør en stigende del af den årlige ydelse Realkreditlån Tilsvarende skal udarbejdes for realkreditlånet, som udgør 80% af lejlighedens pris svarende til kr. Fremgangsmåden er her den samme, dog med den forskel, at der her skal inddrages en Side 27 af 65

33 obligationskurs og en bidragssats. Disse er tidligere blevet forklaret og beregningen er foretaget ud fra samme metode som beskrevet i afsnit 3.1. Obligationslånet har en løbetid på 30 år, og er som tidligere forudsat fastforrentet og m. afdrag. Kurs og rente er fastsat ud fra aktuelle priser udbudt af Realkredit Danmark i april Renten er således på 3% og obligationskursen er 97. Obligationsrestgælden bliver således på kr efter medregnede låneomkostninger. Igen beregnes ydelsen og udgør således kr Denne ydelse fordeles som før ud på hhv. rentebetalinger og afdrag. Derudover skal der ved et obligationslån ligeledes betales en bidragssats til realkreditinstituttet. Denne sats er angivet til at være 0,65% og beregnes årligt ud fra restgælden. Denne betaling er tillagt den endelige ydelse som fremgår af låneopstilling i bilag Virksomhedsskatteordning Ovenstående låneberegning danner grundlag for den virksomhedsskatteordning der ved køb og udlejning af denne lejlighed benyttes. I bilag 11 der lavet en opstilling på baggrund af ovennævnte oplysninger og beregninger, som viser de årlige effekter ved brug af virksomhedsskatteordningen. Beregningen af det samlede cashflow, som angiver forældrenes årlige likviditetsbehov, er udregnet ud fra følgende fremgangsmåde: Lejeindtægt -Ejendomsskat -Driftsudgifter -Regnskab -Vedligeholdelse = Resultat før finansiering -Renter = Resultat før skattefordel + Skattefordel(udgift) ved under-(overskud) = Resultat m. skattemæssig værdi -Afdrag =Samlet cashflow (likviditetsbehov) Som tidligere nævnt, regnes der i løbende priser, og de årlige udgifter stiger således med den forudsatte inflationsrate hvert år. Lejeindtægten og dermed huslejen for barnet stiger ligeledes med sam- 77 Realkredit Danmark, "Aktuelle Priser," (2014a), Side 28 af 65

34 me rate, således at lejen følger markedslejen. Ejendomskatten kan ikke fremskrives præcist, da en ny beregning af denne ikke finder sted årligt. Denne beregnes som en procentsats af ejendomsværdien og blive typisk revurderet hvert 5 år 78. Satsen er dog begrænset, så den kan ikke blot fremskrives med værdistigningstaksten. Inflationsraten er derfor blevet brugt til at fremskrivningen af denne skat. Den præcise størrelse af denne udgift har dog ikke en afgørende betydning for det endelige resultat, da beløbet er forholdsmæssigt lille. Tidligere blev virksomhedsskatteordningens skattemæssige fordel beskrevet, og denne vil derfor ikke blive uddybet. Beregningen tager udgangspunkt i antagelsen om topskat, og denne sats samt arbejdsmarkedsbidragssatsen ganges på det under- eller overskud der måtte være. Et positivt tal under kolonnen skattefordel angiver således en skattemæssig fordel og et negativ beløb angiver en skattemæssige betaling. Slutteligt inddrages de årlige afdrag som relaterer sig til de førnævnte lån, og derved opstår de årlige likviditetskrav for forældrene/investoren. Forældrene vil eksempelvis have et likviditetsbehov på kr det første år, svarende til kr om måneden. Udlejningen giver altså et årligt underskud. Dette beløb indeholder ikke den kontante udbetaling, samt omkostninger vedr. køb af lejligheden. Det årlige likviditetskrav er stigende de første 20 år eftersom at faldet i rentebetalingerne gør skattefordelen mindre. Efter år 20 er banklånet betalt af, og det årlige likviditetskrav falder derfor betydeligt. Det skal bemærkes at afdragsbetalinger er inddraget i det årlige likviditetskrav, og en del af disse betalinger fungere altså som en slags opsparing i lejligheden i form af afdrag på restgælden 79. Efter at de årlige likviditetskrav for forældrene er fastlagte, skal de nu inddrages i den samlede investeringsberegning Investeringskalkule Der tages stadig udgangspunkt i tidligere fastsatte rentestørrelser samt en tidsperiode på 30 år. Lejligheden købes i år 0 til kr og værdien af denne forventes at stige med 5% om året. Formålet med kalkulen er at foretage en nutidsværdiberegning af følgende størrelser for hvert år: Nettoværdi ved salg Årlige pengestrømme for forældre Restgæld 78 Borger.dk, "Ejendomsvurdering Og Ejendomsskat," (2014). 79 Felland, Køb Lejlighed Sådan!Nyt nordisk forlag, 2003). s.78 Side 29 af 65

35 Denne beregning vil vise hvilket afkast der forventes af en investering i et forældrekøb ud fra forskellige tidshorisonter Nettoværdi v. salg: Den forventede salgspris i perioden år 1-30 er beregnet og ses i Bilag 12 kolonne B. Der skal, som tidligere nævnt, betales skat af ejendomsavancen ved salg, såfremt ejeren ikke selv har boet i boligen. Ved salg til barn eller 3.part er det derfor nødvendigt at beregne denne beskatning. For at kunne gøre dette, skal købsprisen justeres for tillæg og omkostninger. Det forholder sig således, at man ved salg af lejlighed kan trække køb- og salgsomkostninger fra i skattegrundlaget samt et såkaldt vedligeholdelsestillæg på kr om året, dog ikke i afståelsesåret 80. Den tilladte beregnede købspris udregnes derfor som: Købspris = Anskaffelsessum + Købsomk. +Salgsomk. +(Tillæg (n 1)) Resultatet af denne beregning er vist i bilag 12 kolonne C. Ejedomsavanceskatten beregnes af forskellen på den beregnede købspris og den pågældende salgspris. Der betales skat af denne fortjeneste, men da der ifølge Ejendomsbeskatningsloven 8 ikke gives fradrag for tab, er beregningen kun relevant ved fortjeneste. Fortjenesten indgår, ved brug af virksomhedsordningen, som en del af det skattepligtige overskud i afståelsesåret og beskattes derfor som personlig indkomst 81. Den skattepligtige fortjeneste er dernæst beregnet i bilag 12 kolonne D og herefter er beskatningen af dette beløb samt salgsomkostninger trukket fra salgsprisen og resulterer i et beløb kaldet Nettoværdi ved salg vist i kolonne E. Denne salgspris er tilbagediskonteret med tidligere fastsatte rente og derved opstår nutidsværdien af salg i kolonne F. Dette er altså det første tal, som indgår i den samlede investeringsberegning Årlige Pengestrømme De årlige pengestrømme hentes fra beregningerne i bilag 11 vedr. virksomhedsordningen, og desuden tilføjes omkostninger ved køb fra bilag 8 i tidspunkt 0 indeholdende udbetaling, tinglysning, advokat og købsomkostninger svarende til kr Resultat af dette er illustreret i bilag 12 kolonne G og efter en tilbagediskontering af de årlige pengestrømme angivet i kolonne H samt en lø- 80 Ejendomsbeskatningsloven 1-6, "Beskatning Af Fortjeneste Og Fradrag for Tab Ved Salg Af Fast Ejendom," (2014). 81 Ejendomsbeskatningsloven 1-6, "Beskatning Af Fortjeneste Og Fradrag for Tab Ved Salg Af Fast Ejendom," (2014). Side 30 af 65

36 bende summering af disse, er det næste tal for den ønskede investeringsberegning fundet og angivet ved kolonne I Restgæld Der resterer således blot en beregning af restgælden for de pågældende år, samt en tilbagediskontering af disse beløb. Størrelsen af restgælden bestemmes af låneberegningerne og hentes fra bilag 9 og bilag 10 og er indsat i bilag 12 kolonne J hvorefter en tilbagediskontering er foretaget og kolonne K således opstår Resultat De tre værdier er beregnede og skal således blot lægges sammen for at investeringens afkast kan beregnes. Beregningen ser altså ud som følger: Nettoværdi v. salg + Årlige pengestrømme for forældre + Restgæld Dette er gjort i kolonne L og resultatet er gældende for salg af lejligheden i udgangen af det pågældende år. Kalkulen viser Tabel 5 - Pengestrømme for køb af lejlighed 1 eksempelvis, at man ved salg ultimo år 10 kan forvente en samlet fortjeneste på: ( ) + ( ) = kr under de nævnte forudsætninger ved salg til 3.part. I denne fortjeneste er indregnet de årlige likviditetskrav, udbetaling samt handelsomkostninger ved køb og salg. Beregningen kan ligeledes laves således at tilbagediskonteringen først finder sted til sidst for samtlige pengestrømme. Dette giver selvfølgelig det samme resultat, og beregningen for salg ultimo år 10 er illustreret i tabel 5. De årlige pengestrømme er opgjort for hvert år, og år 10 består af nettoværdien ved salg samt den årlige pengestrøm hvorefter restgælden er trukket fra. Herefter foretages en nutidsværdiberegning Kilde: Egen tilvirkning År Pengestrømme Nutidsværdi kr med den nominelle rente efter skat for år 1-10 mens de kr inddrages efter denne beregning. Resultatet bliver som før kr Side 31 af 65

37 Tidshorisonten er altså vigtig, da investeringen, selv med forholdsvis optimistiske forventninger til boligmarkedet, ikke giver et positivt afkast før efter en årrække. Beregningerne er lavet for yderligere to scenarier, hvor forventningerne til boligmarkedet ikke er helt så optimistiske som ved det første scenearie. Scenarie 2 tager udgangspunkt i at værdistigningen på boligmarkedet kun er ca. 1% højere end den generelle inflation, mens scenarie 3 forudsætter at værdistigningsraten er lig den gennerelle inflationsrate. Bilag 13 indeholder resultaterne for alle 3 scenarier, og det fremgår tydeligt, at værdistigningsraten har stor betydning for hvor god en investering der er tale om. I scenarie 2 hvor priserne på ejerlejligheder forventes at stige med 3% om året, vil investeringen først give en fortjeneste ved salg efter år 6, mens dette ikke er tilfældet i scenarie 3 før efter år 8. De ovenstående beregninger er lavet med udgangspunkt i salg til 3.part, og skal derfor tilpasses såfremt at lejligheden sælges til barnet. Dette gøres for at opnå den tidligere nævnte skattefordel, der gør at man kan sælge lejligheden til 15% under markedsprisen, og derved betale en lavere ejendomsavanceskat 82. Fremgangsmåden er den samme, blot med udgangspunkt i en salgspris, der ligger 15% under markedsprisen. Således bliver beskatningsgrundlaget mindre, og resultatet af dette ses i bilag 14, hvor forældrenes fortjeneste først er beregnet, og herefter den totale fortjeneste for familien som èn enhed. Ved salg til en lavere pris bliver forældrenes fortjeneste naturligvis mindre end i eksemplet fra bilag 13 med salg til 3.part. Det skal dog bemærkes, at barnet køber en lejlighed til 15% under markedsprisen, og herved reelt opnår en fortjeneste i form af friværdi, forudsat at lejligheden herefter kan sælges til markedsprisen. Medregnes denne tilbagediskonterede fortjeneste således at forældrene og barnet betragtes som én investor, vil resultatet blive væsentlig bedre jf. bilag 14. Sammenligner man fortjenesten ved salg til 3.part under de forskellige scenarier med den samlede fortjeneste ved salg til barn efter år 10 fremgår det tydeligt, at fortjenesten er større ved salg til barn jf. tabel 6. Tabel 6 Fortjeneste ved salg Lejlighed 1 Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Scenarie 1 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 3 År 10 kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning 82 SKAT, Forældrekøb - køb, Udleje Og Salg Af Bolig Til Dine Børn, 2014c). Side 32 af 65

38 Sælger man eksempelvis lejligheden til barnet efter 10 år, er den samlede fortjeneste for familien beregnet til at være kr under scenarie 1. Sammenlignes der med salg til 3.part, vil fortjenesten være kr Den samlede fortjeneste er altså næsten dobbelt så stor ved salg til barnet grundet et lavere beskatningsgrundlag og deraf en lavere skattebetaling. Der er i disse beregninger ikke taget højde for de omkostninger, der måtte være i forbindelse med salg til barnet. Salgsomkostninger for forældrene er undladt, da det antages, at der ikke benyttes mægler ved salg til barnet. Derudover kan der være omkostninger såfremt at barnet skal optage lån til at finansiere købet samt eventuelle omkostninger forbundet med advokathjælp. Disse er ikke inddraget, men ville såfremt de var, selvfølgelig mindske den samlede fortjeneste ved salg til barn. Et realistisk bud på disse omkostninger kunne være i intervallet kr En sammenligning over hele tidsperioden fremgår af bilag 15 og viser at forskellen på de to salgsmuligheders fortjeneste bliver større nu længere tidshorisonten er, hvilket skyldes en gradvist større skattebesparelse ved salg til barn. Ser vi på barnets økonomi, udgør huslejen uanset scenarie kr det første år jf. bilag 11 hvilket svarer til en månedlig husleje på kr og ca. kr efter boligstøtte. Huslejen stiger lig den generelle markedsleje med inflationsraten hvert år. Huslejen er altså af en størrelse, som alt andet lige må antages at være overkommelig for barnet. En investering i en lejlighed af denne størrelse og pris medfører altså et månedligt likviditetsbehov for forældrene på kr om måneden. Under scenarie 1 forventes investeringen at give en samlet fortjeneste på kr efter 10 ved salg til barnet, mens man efter 30 år kan forvente en fortjeneste på kr for familien som enhed jf. bilag 14. Tidshorisonten er dog afgørende for hvorvidt investeringen giver et positivt afkast som beregningerne viser. Til sammenligning vil lignende analyse og beregninger foretages på en større investering i form af en dyrere lejlighed Lejlighed 2 kr Den anden ejerlejlighed som vil blive brugt i eksemplet med et forældrekøb, er geografisk placeret tæt på den førstnævnte, men befinder sig i en højere prisklasse. Lejligheden er placeret i Samsøgade og er en 2-værelses på 58 m2. Salgsprisen er på kr og salgsopstillingen udleveret af ejendomsmægler kæden Home fremgår af bilag 16. Ejendomskatten udgør kr og fællesudgifterne er fastsat til kr Ovenstående oplysninger bruges i modellen fra tidligere, og samme forudsætninger og scenarier benyttes. De grundlæggende variabler samt deres størrelse er illustreret i bilag 17. Side 33 af 65

39 Finansieringen er beregnet på samme måde som tidligere, og vil derfor ikke blive yderligere forklaret. Opstillingen af virksomhedsskatteordningen fremgår af bilag 18, og forældrenes likviditetskrav for år 1 er beregnet til at være kr svarende til kr om måneden. Dette er ca. kr mere om måneden end det forrige lejlighedseksempel. Der ses igen bort fra udbetaling samt omkostninger i forbindelse med køb der finder sted i tidspunkt 0. Det samlede resultat for investeringen under de forskellige nævnte scenarier ses i bilag 19. Ved salg til 3.part giver investeringen et positivt afkast ved salg efter 5, 8 og 12 år for hhv. scenarie 1,2 og 3. Ser man igen på den beregnede samlede fortjeneste for familien som én enhed ses det som i det tidligere eksempel, at fortjenesten er større grundet skattebesparelsen. Ved salg til barnet opnås der et positivt afkast efter 2, 4 og 6 år for hhv. scenarie 1, 2 og 3. Ved salg af lejligheden efter år 10 vil den samlede fortjeneste se ud som beregnet i tabel 7 herunder. Der er igen gjort brug af en opdeling af salg til 3.part og samlet fortjeneste ved salg til barn for alle tre scenarier. Der ses igen en betydelig forskel i de to salgsmuligheder for scenarie 1 og 2, mens forskellen under scenarie 3 ikke er helt så markant. Under scenarie 1 vil denne lejlighed give en samlet fortjeneste på kr ved salg til barnet efter 10år. Tabel 7 - Fortjeneste ved salg - Lejlighed 2 Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Scenarie 1 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 3 År 10 kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Ser vi igen på barnets økonomi, er der her tale om en husleje på kr det første år, svarende til kr om måneden før boligstøtte. Grundet den lidt større lejlighed er huslejen altså lidt højere end i det første lejlighedseksempel, men til gengæld er denne lejlighed mere delevenlig, og barnet har derfor mulighed for at fremleje et værelse og derved opnå en indtægt. Denne indtægt er skattefri for barnet, så længe den ikke overstiger 2/3 af den samlede leje, der betales til forældrene 83. Udlejer barnet eksempelvis det ene af værelserne og kræver halvdelen af den samlede husleje, er den månedlige husleje for barnet nede på kr før boligstøtte, og altså væsentlig lavere end tidligere 83 Østergaard, Bolighandel : Guide Til Køb Og Salg Af Ejerboliger, 1. udgave ed. (Kbh.: Børsen, 2001), 256. s. 200 Side 34 af 65

40 beregnet ved lejlighed 1. En endelig sammenligning og vurdering af lejlighedseksemplerne vil finde sted i afsnit 6 analysen af lejlighed Lejlighed 3 kr Den tredje og sidste lejlighed, som vil blive brugt som eksempel er placeret i Ny Munkegade, som lig de 2 tidligere lejlighedseksempler befinder sig i området kaldet Øgaderne i Århus. Denne lejlighed er den dyreste af de tre og er vurderet til kr Der er her tale om en 3-værelses lejlighed på 74 m2. Ejendomskat og fællesudgifter er fastsat til hhv. kr og kr Derudover er der en såkaldt grundfond på kr som skal dække fremtidige uforudsete udgifter. Dette beløb er tillagt fællesudgifterne i den samlede beregning. Salgsopstillingen for lejligheden er at finde i bilag 20, og indeholder ovennævnte oplysninger. Opstillingen af regnskabet for virksomhedsskatteordningen er at finde i bilag 21, og som det fremgår af beregningerne for denne 3-værelses lejlighed, er der et likviditetskrav på kr det første år eller kr om måneden for forældrene. Dette er væsentlig højere end i de to foregående eksempler og skyldes naturligvis et større lånebehov og deraf større rentebetalinger og afdrag. Som det fremgår af investeringskalkulen i bilag 22, vil investeringen også i dette eksempel give et negativt afkast de første år uanset scenarie. Værdistigningen har først været tilstrækkeligt stor efter 4, 8 og 13 år for hhv. scenarie 1, 2 og 3 til at den samlede fortjeneste er positiv ved salg til 3. part Ved salg til barnet, er familiens samlet fortjeneste først positiv efter 2, 3 og 6 år for hhv. scenarie 1,2 og 3. Efter 10 år vil den samlede fortjeneste under de tre scenarier være som beregnet i tabel 8 nedenfor. Forskellen på de to salgsmuligheder er i dette eksempel større end i de to foregående eksempler, og det skyldes at værdistigningen beregnes på et højere beløb og at skattebesparelsen ved salg til barn derfor også er større. Efter 10 år vil der altså med årlige værdistigninger på 5% være en samlet fortjeneste på kr ved salg til barnet. Denne fortjeneste falder dog betydeligt såfremt udviklingen i ejerlejlighedspriserne bliver som angivet i scenarie 2 og 3. Tabel 8 - Fortjeneste ved salg - Lejlighed 3 Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Scenarie 1 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 3 År 10 kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 35 af 65

41 Huslejen er sat til kr det første år hvilket svarer til ca. kr om måneden før boligstøtte. Der er som i det forrige eksempel også mulighed for at barnet kan fremleje en del af lejeligheden og derved få dækket halvdelen af huslejen, således at denne bliver på ca. kr om måneden før boligstøtte. 6. Vurdering af forældrekøb som investering Der er blevet foretaget beregninger på tre lejligheder i forskellige prisklasser samt under forskellige scenarier, og disse resultater vil nu blive sammenlignet og vurderet. Sammenligningen finder sted på baggrund af de beregnede resultater ved salg til barn og betragtningen vedr. familien som én enhed. Familiens forventede samlede fortjeneste er beregnet under de forskellige scenarier, og vil nu blive sammenlignet. Hvilken lejlighed og dermed investering, der giver det største afkast afhænger af tidshorisonten samt markedets udvik- Tabel 9 - Sammenligning af fortjeneste ling, som tabel 9 viser. Under scenarie 1 blev det antaget at værdistigningen er på 5% om året. Hvis dette er tilfældet vil lejlighed 3, som er den dyreste, være den bedste investering med en tidshorisont på over 2 år. Dette forudsætter selvfølgelig at værdistigningen på 5% er generel og at lejlighedens pris dermed ikke har indflydelse på denne. Dermed antages det at værdien stiger med 5% uanset om lejligheden koster kr eller kr under denne sammenligning. Lejlighed 3 vil i dette tilfælde allerede ved salg efter 2 år give et mindre underskud end de to andre eksempler. Under scenarie 2 og 3 med værdistigninger på hhv. 3% og 1,95% er forskellen i fortjenesten på lejlighederne ikke så stor de første år. Værdistigningen af det større År Lejlighed 1 Scenarie 1 Lejlighed 2 Lejlighed 3 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr År Lejlighed 1 Scenarie 2 Lejlighed 2 Lejlighed 3 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Scenarie 3 År Lejlighed 1 Lejlighed 2 Lejlighed 3 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 36 af 65

42 beløb kompenserer altså ikke tilstrækkeligt for de øgede rentebetalinger før efter en længere tidsperiode. Det skal især bemærkes at kun lejlighed 1 giver et mindre positivt afkast efter 5 år under scenarie 3. Desuden er der kun ca. kr i forskel på de tre lejligheders samlede fortjeneste efter 30 år ved en værdistigning på 1,95%. Ved en lav værdistigningsrate er der altså et begrænset merafkast, trods en investering der er mere en dobbelt så stor. Ud fra en økonomisk betragtning skal ejerlejlighedspriserne altså stige forholdsvis meget hvert år, for at en investering som lejlighed 3 syntes attraktiv, eftersom at investering ikke er risikofri. Ved årlige værdistigninger på 5% som i scenarie 1, vil en investering i lejlighed 3 på kr efter 30 år give en samlet en fortjeneste på kr omregnet til nutidsværdi. Dette svarer til at investeringen på kr i gennemsnit giver et årligt afkast på 1,15% efter skat 84. Der kan altså være penge at tjene hvis tidshorisonten er tilstrækkelig lang, men det afhænger i høj grad af udviklingen i lejlighedspriserne. Investerer man i lejlighed 3 kan der med høje årlige værdistigninger være penge at tjene, men størrelsen af afkastet sat i forhold til usikkerheden syntes at være forholdsvis lavt. Hertil kommer at prisudviklingen er en uforudsigelig størrelse, og eftersom at fortjenesten i bedste fald er på ca. 1,15% om året under de antaget forudsætninger, kan det alt efter udviklingen i ejerlejlighedspriserne sagtens tænkes, at fortjenesten bliver lavere som i scenarie 2 og 3. Derudover kan det diskuteres hvorvidt et salg af lejligheden til barnet efter 30 år vil finde sted. Hvis udgangspunktet eksempelvis er en tidhorisont på 30 år, bør man som investor derfor måske i stedet fokusere på tallene vedr. salg til 3. part, da dette syntes mere realistisk, og fortjenesten vil i så fald være endnu lavere. Investor skal desuden huske de årlige likviditetskrav, som et køb af de forskellige lejligheder medfører. Disse er ikke afhængige af det pågældende scenarie, og forældrenes fremtidige økonomi er derfor afgørende for, hvor dyr en lejlighed man har råd til at købe. Den samlede fortjeneste forventes på længere sigt større ved køb af lejlighed 3, men de månedlige likviditetskrav på ca. kr kan på kortere sigt have stor betydning for forældrenes økonomi og bør derfor også betragtes. Resultaterne fra investeringskalkulen syntes generelt at pege i retning af, at køb af en ejerlejlighed er en risikofyldt investering med mange ubekendte faktorer. De vigtigste faktorer og deres betydning for ovenstående investering vil i det efterfølgende afsnit blive nærmere vurderet. 84 Beregning på baggrund af udregninger i tabel: (( ) / )^(1/30)-1 = % Side 37 af 65

43 6.1. Rente Den opstillede investeringskalkule er baseret på et fastforrentet lån med afdrag, og renteudviklingen er derfor ikke afgørende for de årlige rentebetalinger og dermed likviditetskravet i disse beregninger. Som tidligere nævnt er der dog forskellige lånemuligheder, hvoraf den valgte har den højeste rente, grundet den øgede sikkerhed i form af fast rente. Hvis som man investor har en kort tidshorisont, og derfor ikke bekymrer sig om rentestigninger om 5-10 år, bør man overveje et af de billigere lån som eksempelvis F5-lån eller F3-lån. Er det f.eks. meningen at man vil eje lejligheden under barnets studietid som typisk er 5 år og derefter sælge, skal disse overvejelser have indflydelse for valget af finansiering. Rentesatsen er noget lavere for de omtalte lån, og rentebetalingerne ville derfor også være betydeligt lavere, hvilke ville smitte positivt af på det endelige resultat. Vælges dette bør man dog igen overveje hvilken skatteordning der benyttes, da rentebetalingernes størrelse har indflydelse på hvilken ordning, der er den mest rentable. Renten har dog ikke kun betydning i forbindelse med investorens lånesammensætning, da den også har indflydelse på prisudviklingen, som syntes at være den afgørende faktor for investeringens endelige afkast. Når renten er lav, er det billigt at låne, og dette tiltrækker nye købere og øger dermed efterspørgslen 85. Renteudviklingen er derfor ikke uden betydning, selvom at man som investor har finansieret vha. et fastforrentet lån, da lejlighedens pris indirekte påvirkes heraf Lejlighedens pris Historisk set er priserne i gennemsnit steget, men dette giver ingen sikkerhed for at denne udvikling fortsætter. Dertil kommer, at priserne fluktuerer, og at der som følge heraf også ville være perioder hvor priserne falder. Det kan derfor ikke udelukkes at man, afhængig af tidshorisonten, er nødt til at sælge i en periode hvor prisniveauet er faldende. Det skal huskes at tidligere beregninger forudsætter konstant vækst hvert år, og at de derfor ikke afspejler den reelle udvikling, som højst sandsynligt ville indeholde stigninger og fald i løbet af perioden. Risikoen for at man køber for dyrt, og at lejligheden efterfølgende falder i værdi er til stede, og hvis barnet samtidig dropper studiet efter kort tid og vil flytte, kan man ende med at måtte sælge med et tab som resultat. Der er selvfølgelig også mulighed for at udleje til en 3.part, såfremt man ønsker at beholde lejligheden, men det er overvejelser, som man bør have gjort sig før købet foretages. 85 Nygaard Christensen, Køb Og Salg Af Bolig, 1st ed.nyt juridisk forlag, 2009). s. 37 Side 38 af 65

44 Grundlæggende er der altså stor usikkerhed omkring prisudviklingen på ejerlejligheder. Der er faktorer som befolkningstilvækst, historisk udvikling og renteudviklingen, som kan danne grundlag for positiv forventning til den fremtidige udvikling. Dette grundlag syntes dog meget usikkert, og som beregninger viser, vil det samlede afkast, selv under et optimistisk opstillet scenarie, være af en begrænset størrelse de første mange år. Resultaterne fra beregningerne peger generelt imod, at man som investor skal være overbevist om at lejligheden vil stige i pris, da investeringen ellers ikke vil give et positivt afkast Tidshorisont Man bør som investor i en lejlighed meget nøje overveje hvilken tidshorisont man investerer ud fra. Som beregninger viser, er tidshorisonten meget afgørende for hvor en god investering der er tale om, og eftersom at lejligheden udlejes og eventuelt senere sælges til barnet, skal hans/hendes tidshorisont også inddrages. Hvis barnet eksempelvis senere skifter studie eller får job et andet sted i landet, er det omtalte salg pludselig ikke en mulighed. Boligøkonom Morten Skak har ligeledes udtalt sig til avisen Børsen om problematikken vedr. tidshorisonten ved en sådan investering, og hans mening er, at man som minimum skal have sig tænkt sig at bo i lejligheden i 5 år, hvis køb af lejlighed skal være at foretrække frem for almindelig leje 86. Dette syntes primært at skyldes det faktum, at der er stor udgifter forbundet med køb og salg af lejlighed, som værdistigningen over tid skal kompensere for. Dertil kommer de årlige likviditetsbehov som udlejningen medfører, der ligeledes øger det samlede underskud, som lejlighedens værdistigning skal vende til et overskud. Forældrene bør desuden overveje, hvorvidt lejligheden kunne blive forældrenes primære bolig på et tidspunkt. Dette ville specielt give en økonomisk fordel, da et eventuelt salg herefter i så fald vil være skattefrit 87. Præcise beregninger for dette er ikke udarbejdet, da forhold vedr. forældrenes oprindelige bolig og salg af denne også spiller ind, hvilket gør det svært at opstille en præcis udregning. Det nævnes derfor blot, da det er en overvejelse som investor bør gøre sig, da man derved undgår at betale skat af ejendomsavancen. Hvis formålet med investeringen er, at forældre senere selv vil bo i lejligheden, vil lejligheden altså kunne sælges skattefrit. Den samlede fortjeneste vil som følge heraf være betydeligt større end tidligere beregnet 88. Bilag 12 vedr. investeringskalkulen 86 Damsgaard, Forældrekøb Er Nytte Frem for Investering, Vol. Børsen, 2011), TAX, Skattefri Avance Ved Salg Af Ejerlejlighed, 2014). 88 Jan Møller Jensen, "Familiens Købsbeslutninger - Et»købscenter«Perspektiv," Ledelse & Erhvervsøkonomi Årg. 54, nr. 2 (1990) (1990), s. 208 Side 39 af 65

45 for lejlighed 1 indeholder en kolonne kaldet skattepligtig gevinst. Dette tal beskattes ved salg som personlig indkomst, og det er derfor et forholdsvis stort beløb, der bliver betalt som skat og kan betragtes som tabt avance. De nuværende lånetilbud og rentens udvikling gør, at økonomien i et forældrekøb hænger væsentligt bedre sammen end tidligere 89, eftersom at renteudgiften er den største årlige omkostning ved et forældrekøb. Det er blot vigtigt at investor husker, at der vil være risiko forbundet med investeringen trods viden om de forskellige forhold vedr. et forældrekøb, da en række af de nævnte faktorer og forhold er forbundet med stor usikkerhed. 7. Konklusion Udbuddet af lejeboliger i Århus er ikke tilstrækkeligt til at dække den øgede efterspørgsel, som attraktive uddannelsesmuligheder og en generel folkevandring fra land til by er skyld i. Uddannelsesinstitutionerne oplever vækst i antallet af ansøgere, men de studerende har svært at finde en bolig nær studiet. Dette har øget interessen for at købe bolig, og specielt ejerlejligheder er særligt attraktive for de unge studerende. Der er ikke samme konkurrence på markedet for ejerlejligheder, og barnet er derfor ikke afhængig af intensiv søgning og lange ventelister. De færreste unge har økonomi til selv at foretage et boligkøb, og et alternativ kaldet forældrekøb er derfor blevet meget populært. Et forældrekøb foretages således, at forældrene køber en bolig og herefter lejer den ud til deres barn. Forventninger om fremtidige prisstigninger og nytteværdien af at barnet får en bolig, har gjort at mange forældre betragter et sådan køb som en god investering. Et forældrekøb finansieres ofte via realkredit- og banklån, og investeringen bygger derfor ofte på låntagning i enten fastforrentede eller rentetilpasningslån. Det fastforrentede lån tilbyder sikkerhed i form af en fast rente, mens de variabelt forrentede lån udbydes til en lavere rente med genforhandling efter 1,3 eller 5 år. Med de nuværende rentesatser er rentetilpasningslånet det billigste af de to, men grundet usikkerhed om fremtidige rentesatser, er det fastforrentede lån det mest benyttede i Danmark opgjort 1. kvartal Ved optagelse af et nyt lån, skal man som låntager være opmærksom på kursen bag obligationen der udstedes, da restgælden bestemmes herudfra. Derudover skal låneomkostninger og bidragssats også betragtes, da disse også udgør væsentlige omkostninger. 89 Christian Hilligsøe Heinig, Forældrekøb - Nytteværdi Frem for Investering Realkredit Danmark, 2011). s.1 Side 40 af 65

46 Efter at købet er finansieret, skal man som investor overveje de skattemæssige konsekvenser, som udlejning til barnet medfører. Der skelnes typisk imellem brug af tre forskellige skatteordninger; Virksomhedsskatteordningen, kapitalafkastordningen og personskatteloven. Ordningerne benyttes i forbindelse med fradrag for rentebetalinger samt skattebetalinger af overskud ved udlejning. Hvilken ordning der er den mest rentable, afhænger af den enkelte investors økonomiske forhold. Typisk vil virksomhedsskatteordningen dog give det største fradrag, og er derfor også den mest benyttede ved forældrekøb. Til at vurdere hvorvidt et forældrekøb er en god investering, skal omkostninger i forbindelse med lån samt regnskab for udlejning opstilles i en kalkule der tager forbehold for inflation og boligværdistigning. Derudover skal fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres med en såkaldt risikofri rente, således at investeringsgrundlaget kan vurderes ud fra nutidsværdien. Kalkulen indeholder værdier som kræver yderligere beregninger, og investor skal bl.a. overveje hvordan et fremtidigt salg skal foretages. Ved salg til 3.part skal investor betale skat af ejendomsavancen, hvis ikke ejendommen har tjent som bolig for investor i perioden. Denne skattebetaling er af en ikke ubetydelig størrelse, og en anden mulighed er derfor at sælge lejligheden til barnet, da dette salg kan foretages til 15% under markedsprisen, hvilket kan udløse en skattemæssig fordel. Uanset om boligen sælges til 3.part eller barnet viser beregninger, at tidshorisonten samt udviklingen i ejerlejlighedspriserne er afgørende for investeringens endelige afkast. Beregninger foretaget på tre forskellige 3 lejligheder viser alle, at en kort tidshorisont på 1-5 år kræver meget store prisstigninger, hvis investeringen skal give en samlet positiv fortjeneste. Udviklingen i ejerlejlighedspriserne er svære at spå om, og der er derfor stor usikkerhed forbundet med investeringen. Regnskaber for udlejning til barnet viser, at forældrene årligt kan regne med et likviditetsmæssigt underskud grundet store renteudgifter ved brug af et fastforrentet lån. Derudover er der handelsomkostninger i forbindelse med salg og køb, som værdistigninger og et fremtidig salg ligeledes skal kompenserer for. Investeringen er altså afhængig af at den købte lejlighed stiger i pris. Eksperter på området mener, at markedet vil opleve værdistigninger på kort sigt, men der er stor usikkerhed forbundet med udviklingen på langsigt. Af denne grund kan ikke man ikke med sikkerhed sige, om investeringen vil give en fremtidig fortjeneste. Et forældrekøb kan være en god idé hvis man ønsker at hjælpe sit barn med at finde en bolig. Har man som investor en tilpas lang tidshorisont, vil der med fremtidige værdistigninger være en positiv fortjeneste ved et senere salg. Dette kræver dog, som sagt, at investor har fokus på, hvor længe man Side 41 af 65

47 ønsker at beholde lejligheden, samt lange perioder med relativt høje værdigstigninger. At betragte det som en god investering syntes derfor svært at retfærdiggøre, set fra et økonomisk synspunkt, og dette bør derfor ikke være det primære formål med et forældrekøb. Side 42 af 65

48 Litteraturliste Bolius "Lån Til Boligkøb." : Borger.dk "Ejendomsvurdering Og Ejendomsskat.". Christensen, Nikolaj & Ejsing, Jacob "Dekomponering Af Statsrentespænd i Kredit- Og Likviditetselementer." Nationalbanken 1. Kvartal (Del 2). Christian Hilligsøe Heinig Forældrekøb - Nytteværdi Frem for Investering: Realkredit Danmark. Christiansen, V., Tommy "Når Boligen Overdrages Til Nærtstående." (Jyllands Posten). Damsgaard, Zandra "Forældrekøb Er Nytte Frem for Investering." Børsen: Danmarks Nationalbank "Pengepolitik, Finansielle Forhold Og Realøkonomi." 2. udgave (Kapitel 3). Danmarks Statistik Effektiv Rente Af Statsobligationer Efter Land. Danske Bank "Boliglån - Priser & Vilkår." Udlånsrente Og Repræsentativt Eksempel På Beregning Af Kreditomkostninger På Boliglån. Ejendomsbeskatningsloven "Beskatning Af Fortjeneste Og Fradrag for Tab Ved Salg Af Fast Ejendom.". Ekelund, Ulrikke "Udsigt Til Boligmangel i De Største Danske Byer." : Ellegaard, Mads "Forældrekøb Har Holdt Aarhus Oppe Under Finanskrisen." Home A/S. Fallesen, Johannes "Aarhus Mangler Boliger i 2040." Jyllands Posten. Felland, J Køb Lejlighed Sådan! Nyt nordisk forlag. Hartkopf Mikkelsen, Johannes "Spekulative Forældre Udgør En Fare for Boligmarkedet." Borsen: Holm, Helle "FLERE UNGE FRAVÆLGER PROVINSEN." : Horn, Ulrik "Danskerne Vinker Farvel Til F1 - Tager F3 Og F5 i Stedet." : Jensen, Jesper " <br />Stort Behov for Flere Boliger i Danmark " : Kjær, Christian "Boligpriser i Byer Stiger Med 50 Procent Indtil 2020." : "Danskerne Har Fået Nyt Favoritlån." : Side 43 af 65

49 Maach, Maja "Tusindvis Af Nystartede Studerende Er i Akut Boligmangel." Politikken: Møller Jensen, Jan "Familiens Købsbeslutninger - Et»købscenter«Perspektiv." Ledelse & Erhvervsøkonomi Årg. 54, nr. 2 (1990): Nationalbanken "Boligboblen Der Bristede: Kan Boligpriserne Forklares?." Kvartalsoversigt (1.). Nygaard Christensen, S Køb Og Salg Af Bolig. 1st ed. Nyt juridisk forlag. Østergaard, Flemming,f Bolighandel : Guide Til Køb Og Salg Af Ejerboliger. 1. udgave ed. Kbh.: Børsen. Realkredit Danmark. 2014a. "Aktuelle Priser." : b. "Månedlig Betaling Af Realkreditlån." : a. "Priser Og Vilkår." : b. "Stort Fald i Likviditetskravet Ved Forældrekøb." Realkreditforening "Langsigtet Ligevægt På Boligmarkedet.". Realkreditforeningen "Boligpriserne Er Helt Normale i Historisk Perspektiv.". Realkreditrådet. a. "De Afdragsfrie Lån Bruges Efter Den Politiske Hensigt." : b. "Låntyper." : c. "Realkreditudlånet 1. Kvartal 2014.". Robinhus. "Boligfinansiering for Begyndere." : Simonsen, Peter "Forældrekøb Har Overtaget Aarhus." Jyllands Posten: SKAT. 2014a. "C.C Kapitalafkastsatsen." : b. "Ejendomsværdiskat Og Grundskyld." : c. "Forældrekøb - køb, Udleje Og Salg Af Bolig Til Dine Børn." d. "Fradrag for Virksomhedens Udgifter." : e. "Gaver i Den Nærmeste Familie." : f. "Skattesatser." "Transfer Pricing; Kontrollerede Transaktioner; Værdiansættelse." 1.2 ( Risikofri rente). Side 44 af 65

50 . 2014g. "Virksomhedsordningen." : Sørensen, Laura "Flere Udenlandske Studerende Kommer Til Danmark." : TAX, Skat og Afgift "Skattefri Avance Ved Salg Af Ejerlejlighed.". Ungdomsboligaarhus. "Definition Af Boligtyper." : Side 45 af 65

51 Bilag Bilag 1 Boligforhold i Århus Kilde: Bilag 2 Ungdomsboliger i Århus Kilde: Side 46 af 65

52 pct. Bilag 3 Obligations- og F1lån - Renteudvikling Kilde: Bilag 4 Kort og lang renteudvikling Renteudvikling ,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, År Kort rente Lang rente Side 47 af 65

53 Bilag 5 Ejerlejlighedspriser BM010: Ejendomspriser på boligmarkedet efter område, ejendomskategori og priser på realiserede handler (1992K1-2013K4) Bemærk 2013 ultimo i stedet for 2014 grundet tallene ikke var opgjort på tidspunktet. Beregning af årligstigning af egen tilvirkning. Realiseret m2 handelspris - Århus - Ejerlejlighed Årlig stigning % 2003K K ,31% 2005K ,64% 2006K ,98% 2007K ,91% 2008K ,90% 2009K ,37% 2010K ,28% 2011K ,85% 2012K ,91% 2013K ,65% 2013K ,34% Samlet udvikling ( )/14513 = 59,68% Forventet årlig gennemsnitlig stigning 59,68%/10 = 5,97% Samlet stigning = ( )/14513 = 59,68%. Gennemsnitlig årlig stigning = (0,5968+1)^(1/10)-1 = 4,8% Kilde: ata.aspx Side 48 af 65

54 Bilag 6 Inflationsrente Kilde: Side 49 af 65

55 Bilag 7 Lejlighed 1 Sølystgade 40 Udbetaling er i salgsopstillingen fastsat til og ikke kr. som ville være tilfældet under forudsætningen vedr. 5% udbetaling. Der vil i kalkulen blive taget udgangspunkt i 5% udbetaling svarende til de Effekten af dette er minimal, men syntes nødvendig da metoden ønskes konsistent. Side 50 af 65

56 Kilde: Home Bilag 8 Variabler lejlighed 1 Variabler til model Ejerlejlighedspris kr Outflow ved køb Husleje m2 kr Udbetaling kr m2 Netto 53 Handelsomk (ved køb) kr Ejendomsskat kr Advokat kr Driftsudgifer/Fællesudgifter kr Skøde/Tinglysning kr Regnskab kr Samlet Outflow år 0 kr Vedligeholdelse kr Topskat 51,7% Arbejdsmarkedsbidrag 8,0% Samlet skatteprocent 55,8% Salgspris til barn 85,0% Værdistigning 5,00% Inflation 1,95% Risikofri rente 1,8% Fradrags tillæg pr. år kr Salgsomk. kr Diskonteringsrente: Nominel rente efter skat 0,79% Kilde: Egen tilvirkning Side 51 af 65

57 Bilag 9 lejlighed 1 - Banklån Kilde: Egen tilvirkning Side 52 af 65

58 Bilag 10 Lejlighed 1 - realkreditlån Realkreditlånsberegning Ejendomspris kr Fastforrentet obligations lån m. afdrag Ønsket lån 80% kr Løbetid 30 Kurs 97 Rente 3% Terminer 1 Låneomkostninger kr Obligationsrestgæld kr Ydelse pr. år før skat kr Bidragssats til Realkreditinstitut 0,65% År Ydelse Afdrag Rente Bidrag Restgæld 0 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 817 kr kr kr kr kr. 553 kr kr kr kr kr. 280 kr. 0 Kilde: Egen tilvirkning Side 53 af 65

59 Bilag 11 Lejlighed 1 Regnskab Virksomhedsordning Regnskab - Virksomhedsordning År Lejeindtægt Ejd. Skat Driftsudgifer/F ællesudgifter Regnskab Resultat før Vedligeholdelse finans. Renter Resultat før skattefordel Skattefordel(udgift) ved under- (overskud) Resultat m. skattemæssig værdi Afdrag Samlet cashflow (likviditetskrav) 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 969 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 30 kr. -17 kr. 13 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 817 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Total kr Kilde: Egen tilvirkning Side 54 af 65

60 Bilag 12 Investeringskalkule Lejlighed 1 Kilde: Egen tilvirkning Side 55 af 65

61 Bilag 13 Scenarier Lejlighed 1 Salg til 3. part Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 Værdistigning 5,00% 3,00% 1,95% Inflation 1,95% 1,95% 1,95% År 1 kr kr kr År 2 kr kr kr År 3 kr kr kr År 4 kr kr kr År 5 kr kr kr År 6 kr kr kr År 7 kr kr kr År 8 kr kr kr År 9 kr kr kr År 10 kr kr kr År 11 kr kr kr År 12 kr kr kr År 13 kr kr kr År 14 kr kr kr År 15 kr kr kr År 16 kr kr kr År 17 kr kr kr År 18 kr kr kr År 19 kr kr kr År 20 kr kr kr År 21 kr kr kr År 22 kr kr kr År 23 kr kr kr År 24 kr kr kr År 25 kr kr kr År 26 kr kr kr År 27 kr kr kr År 28 kr kr kr År 29 kr kr kr År 30 kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 56 af 65

62 Bilag 14 Scenarier lejlighed 1 Barnets gevinst er beregnet som nutidsværdien af de 15% af salgsprisen. Forældre - Salg til Barn Familie som enhed Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 5,00% 3,00% 1,95% 5,00% 3,00% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 57 af 65

63 Bilag 15 Lejlighed 1 Sammenlig af salgsmuligheder Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Salg til 3. part Salg til barn Scenarie 1 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 3 År 1 kr kr kr kr kr kr År 2 kr kr kr kr kr kr År 3 kr kr kr kr kr kr År 4 kr kr kr kr kr kr År 5 kr kr kr kr kr kr År 6 kr kr kr kr kr kr År 7 kr kr kr kr kr kr År 8 kr kr kr kr kr kr År 9 kr kr kr kr kr kr År 10 kr kr kr kr kr kr År 11 kr kr kr kr kr kr År 12 kr kr kr kr kr kr År 13 kr kr kr kr kr kr År 14 kr kr kr kr kr kr År 15 kr kr kr kr kr kr År 16 kr kr kr kr kr kr År 17 kr kr kr kr kr kr År 18 kr kr kr kr kr kr År 19 kr kr kr kr kr kr År 20 kr kr kr kr kr kr År 21 kr kr kr kr kr kr År 22 kr kr kr kr kr kr År 23 kr kr kr kr kr kr År 24 kr kr kr kr kr kr År 25 kr kr kr kr kr kr År 26 kr kr kr kr kr kr År 27 kr kr kr kr kr kr År 28 kr kr kr kr kr kr År 29 kr kr kr kr kr kr År 30 kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 58 af 65

64 Bilag 16 Salgsopstilling lejlighed 2 Kilde: Home Side 59 af 65

65 Bilag 17 Lejlighed 2 Variabler Variabler til model Ejerlejlighedspris kr Outflow ved køb Husleje m2 kr Udbetaling kr m2 Netto 58 Handelsomk (ved køb) kr Ejendomsskat kr Advokat kr Driftsudgifer/Fællesudgifter kr Skøde/Tinglysning kr Regnskab kr Samlet Outflow år 0 kr Vedligeholdelse kr Topskat 51,7% Arbejdsmarkedsbidrag 8,0% Samlet skatteprocent 55,8% Salgspris til barn 85,0% Værdistigning 5,00% Inflation 1,95% Risikofri rente 1,8% Fradrags tillæg pr. år kr Salgsomk. kr Diskonteringsrente: Nominel rente efter skat 0,79% Kilde: Egen tilvirkning Side 60 af 65

66 Bilag 18 Virksomhedsskatteordning lejlighed 2 Regnskab - Virksomhedsordning År Lejeindtægt Ejd. Skat Driftsudgifer/F ællesudgifter Regnskab Resultat før Vedligeholdelse finans. Renter Resultat før skattefordel Skattefordel(udgift) ved under- (overskud) Resultat m. skattemæssig værdi Afdrag Samlet cashflow (likviditetskrav) 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 960 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 457 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Side 61 af 65

67 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 Scenarie 1 Scenarie 2 Scenarie 3 Værdistigning 5,00% 3,00% 1,95% 5,00% 3,00% 1,95% 5,00% 3,00% 1,95% Inflation 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% 1,95% År 1 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 2 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 3 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 4 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 5 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 6 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 7 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 8 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 9 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 10 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 12 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 13 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 14 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 15 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 16 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 17 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 18 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 19 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 20 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 21 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 22 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 23 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 24 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 25 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 26 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 27 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 28 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 29 kr kr kr kr kr kr kr kr kr År 30 kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kilde: Egen tilvirkning Salg til 3. part Forældre - Salg til Barn Familie som enhed Bilag 19 Investeringskalkule resultater lejlighed 2 Side 62 af 65

68 Bilag 20 Salgsopstilling Lejlighed 3 Kilde: Home Side 63 af 65