HD Finansiel rådgivning Hovedopgave forår Andelsforeninger og finansielle risici

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "HD Finansiel rådgivning Hovedopgave forår 2011. Andelsforeninger og finansielle risici"

Transkript

1 HD Finansiel rådgivning Hovedopgave forår 2011 Andelsforeninger og finansielle risici Udarbejdet af: Per Straarup Vejleder: Karsten Jørgensen

2 Indhold English Summary... 4 Indledning... 5 Problemformulering... 6 Metode... 7 Afgrænsning... 7 Andelsboligen typer andelsforeninger... 9 Traditionelle andelsforeninger... 9 Ustøttede nyopførte private andelsforeninger... 9 Støttede andelsforeninger Værdiansættelse af andelsboliger Værdiansættelse af andelsboligforeninger Valuarvurdering Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsesprisen Renten Køb af Andelsbolig Finansiering af andelsforeninger Fastforrentede lån Variabelforrentede lån Realkreditfinansiering til andelshaver? Andelshaveres hæftelser Renteswap Det økonomiske perspektiv Varighed og renterisiko Prisfastsættelse af renteswaps Beregningen Obligationsmetoden Fastforrentede obligation Variabelforrentede obligation Renteswaps påvirkning af regnskab og andelskrone Delkonklusion

3 Casen: En analyse af user cost Beskrivelse af casen Ejerbolig Tobins q Andelsboligen Analysen Inflation Ejendommens egenkapital Kapitalafkast Udlånsrenten Prisudvikling Ejendomsværdiskatten Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag Bilag Bilag Bilag Bilag Bilag Bilag Bilag

4 English Summary In Copenhagen, Denmark, 33 % of all properties are so called Andelsboliger. The special thing about these properties is that you don t own the apartment; you only buy a share in it, which give you the exclusive right to use it. Andelsboliger has often been a cheap way to establish on the realestate market, because you only have to pay a small amount upfront to get in the andelsboligforening. When buying a piece of the andelsboligforening, you are automatically also buying a piece of the andelsboligforening debt. This debt has especially in new andelsboligforeninger, caused big concerns among the owners of the andelsboliger. The reason is that many new andelsboligforeninger, has been financiering the property with short current loans and interest swaps, which often can be connected with big financially risks and lack of transparency. The reason for selecting these, is to make the monthly payment as low as possible. Because of the high risk and lack of transparency, has especially the banks and other loaners been criticized for lack of information, after an andelsboligforening went bankrupt in This Thesis is therefore analysing on, if it is a good idea for an andelsboligforening to select an interestswap instead of a traditionally loan, in spite of the higher risks. Also will there be analysing on how the interest swap will affect the andelsboligforening accounting and therefore also how it will affect the andelsbolighaverer. To investigate which other factors there are playing an important role, in andelsboliger economy, there has been made different kind of scenario analysis. This has been done with the help from the term, user cost. With help from user cost it is possible to analysis on, the different costs there relates to the andelsbolig and therefore see how important each of the cost are in the total economy. 4

5 Indledning Der har de seneste 10 år været en historisk udvikling indenfor boligområdet. Dels har de danske boligejere oplevet rekord store prisstigninger på op til 20 % pr. år, i årene 2005 til Dette blev i de efterfølgende år, fulgt af rekord store prisfald på op til 20 % om året. Og dels skete der en større liberalisering af andelsboligmarkedet i 2005, hvor andelsboligmarkedet blevet frigivet til fri prisfastsættelse. I forbindelse med den frie prisfastsættelse af andelsboligmarkedet, så flere andelsboligforeninger muligheden for, at sætte andelskronen voldsomt op, til glæde for eksisterende andelsboligejere. Samtidig blev der også bygget flere og flere andelsboliger, som blev sat til en markant højere pris end der tidligere var set. I årene blev der bygget nye andelsbolig i København. 1 Mange af de nye andelsboliger kunne sammenlignes med ejerboliger, hvis man sammenlignede på den månedlige ydelse. Mange af de nye andelsforeninger blev finansieret med kortløbende lån samt forskellige finansielle produkter, så som renteswap. Især de finansielle produkter, havde tidligere været ukendt for de danske boligkøbere. Finansieringen med kortløbende lån og renteswaps betød, at den månedlige boligydelse var lavere end på tilsvarende ejerboliger, hvilket var med til at gøre andelsboligerne attraktive. De valgte finansieringsmodeller har dog senere vist sig, at kunne blive et dyrt bekendtskab for mange andelsforeninger, hvilket også er baggrunden for denne afhandling. Denne afhandling er delvist inspireret af andelsforeningen Thyra Danebod, som var den første andelsforening i Danmark, som gik konkurs. Og delvist af artiklen renteswaps i andelsforeninger, som sætter fokus på nogle af de problematikker der er ved renteswaps. Denne afhandling vil analysere på de risici, som en swaplåner står overfor samt undersøge, hvordan andelsbolighaverer økonomisk er stillet i forhold til en ejerboligejer under forskellige økonomiske forudsætninger. Dette gøres blandt andet ved, at se på en aktuel andelsboligforening, som er finansieret med en renteswap samt beregning af user cost på denne. 1 Kilde: 5

6 Problemformulering Formålet med denne afhandling er, at undersøge hvordan andelsbolighaverer bliver økonomisk påvirket, når de er bosiddende i en andelsbolig. Dette gøres dels ved, at analyse på værdiansættelsen af andelsboligforeninger og regulering af denne. I forlængelse af dette vil der blive analyseret på hvilken betydning, især renteswap har for værdiansættelsen og dermed for andelshaveren. Derudover vil der blive analyseret på andre økonomiske faktorer, der indgår ved at eje en andelsbolig, heriblandt renteændringer, prisstigninger og fald, udbetaling m.fl. dette for, at undersøge hvordan en andelshaver økonomisk er stillet under ændret forudsætninger. Følgende elementer vil blive analyseret og indgå i afhandlingen. - Hvordan værdiansættes en andelsboligforening og hvordan påvirker værdiansættelsen andelsforeningernes regnskab? - Renteswaps o Hvordan påvirker renteswaps andelsforeningers regnskab? o Hvilke fordele og risici er der ved renteswaps? o Hvordan værdiansættes renteswaps? o Hvornår skal en andelsforening vælge en renteswap? - User cost o Hvordan påvirkes en andelshaver contra en ejerboligejer ved ændringer i user cost variablene? 6

7 Metode Opgaven er primært opbygget omkring empiriske analyser. Der er igennem opgaven kun benyttet officielle data til databehandlingen, så som Danmarks national bank, Danmarks statistik samt udvalgte artikler fra tidsskrifter. Derudover er der inddraget forskellige artikler igennem opgaven, som enten bidrager med aktuelle sager eller for at underbygge anden information. Analysedelen af realkreditlån samt swapaftaler herunder varighed, konveksitet og værdiansættelse af swaps er i vidt omfang blevet analyseret igennem kendt optionsteori fra investering, samt ved hjælp af Nordeas analyse program Nordea analytics. Til analyse af andelsboligens- og ejerboligens udgifter er David Miles user cost model blevet benyttet, som er blevet udvidet af Jens Lunde i Til analysen er der blevet benyttet aktuelle salgssager, hvortil der er blevet benyttet de nyeste tilgængelige informationer fra det offentlige, banker mm. Afgrænsning I opgaven afgrænses der for, at se på forskellige typer af efterfinansiering, som banker og realkreditinstitutter tilbyder. Der bliver ligeledes heller ikke taget højde for forskellige afdragsprofiler på lån. Til værdiansættelsen af renteswaps er der i opgaven kun gennemgået den mest brugte metode, obligationsmetoden, hvorfor FRA-metoden er holdt helt udenfor opgavens omfang. 7

8 Andelsboligen Andelsboligen har været i Danmark siden starten af 1900 tallet. Den samlede andelsboligmasse udgør ca boliger eller 7,5 % af de samlede boliger i Danmark. Andelsboligerne er primært placeret i de danske storbyer København og Århus. I København udgør andelsboligerne ca. 33 % af de samlede boliger og udgør derfor en større andel end ejerboligerne som udgør 20 %. 2 Den oprindelige andelsboligtanke var, at den lave middelklasse skulle have råd til at købe sig ind i en fornuftig bolig for beskedne midler, kombineret med et fællesskab. Prisen for en andelsbolig før 2005 var typisk 1/5 af, hvad en tilsvarende ejerbolig kostede. På grund af de lave priser på andelsboliger, var andelsboligmarkedet yderst eftertragtet. De fleste andelsforeninger havde interne ventelister, hvor nære familiemedlemmer til andelsforeningens beboere fik førsteret til køb af foreningens lejligheder. På grund af de fordelagtige priser på andelsboliger blev der ved salg ofte betalt store summer under bordet. Fra 2005 blev det dog gjort strafbart, at modtage penge udover den faktiske købssum og samtidig blev reglerne for værdiansættelse af andelsboliger ændret, så priserne på andelsboliger gik i vejret og dermed forsvandt de fordelagtige priser flere steder. Den frie værdiansættelse betød, at andelsboligforeningerne kunne prisfastsætte deres andelskrone efter nye værdiansættelsesmetoder. Fra 2005 blev det muligt, at værdiansætte ud fra anskaffelsesprisen, valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering. Den valgfri værdiansættelsesmetode betød, at priserne steg markant efter 2005 og derved blev mange andelsboliger lige så dyre, som en tilsvarende ejerbolig. På grund af de stigende priser har det i mange tilfælde resulteret i, at de interne ventelister er væk eller ikke længere bliver brugt. I dag bliver en stor del af andelsboligerne handlet igennem en ejendomsmægler på markedsvilkår. Køb og salg på markedsvilkår har betydet, at andelsboliger i dag ofte bliver handlet væsentligt lavere end andelskronen giver mulighed for. Andelstanken er dog ikke helt væk. I forbindelse med købet af en andelsbolig, køber man sig forsat ind i et fællesskab, hvor blandt andet beslutninger om vedligeholdelse, finansiering eller administrative ændringer skal vedtages af foreningens beboere. Andelshaverne vælger en bestyrelse til generalforsamlingen, som skal stå for den daglige drift af foreningen samt træffe beslutninger der ikke er af en sådan betydning at de skal vedtages på generalforsamlingen. 2 Kilde: se bilag 1 8

9 3 typer andelsforeninger Som nævnt er andelsboligtanken ca. 100 år gammel, dette har uundgåeligt betydet at andelsforeningerne igennem tiden har været udsat for en række regelændringer. Dels i forbindelse med værdiansættelse af foreningerne og dels i forbindelse med opførsel eller omdannelsen af andelsboligforeninger. Dette betyder, at man skelner mellem 3 forskellige andelsboligtyper, Traditionelle -, støttede - og ustøttede andelsforeninger. På de 3 forskellige typer er der til dels forskel på hvordan de skal drives og der vil typisk også være stor forskel på, hvordan andelsboligforeningen er drevet økonomisk. Traditionelle andelsforeninger De traditionelle andelsforeninger er typisk, hvor beboer i en udlejningsejendom vælger at danne en andelsforening og derefter køber ejendommen, som de bor i uden nogen former for tilskud fra staten eller kommunen. Udlejningsejendomme af ældre dato har været underlagt huslejelovgivningen i mange år og vil derfor ofte være billige at købe for lejerne sammenlignet med nybyggede ejendomme. Ustøttede nyopførte private andelsforeninger De ustøttede nyopførte andelsforeninger er nybyggeri, som ikke har modtaget noget tilskud fra det offentlige. På grund af det manglende tilskud fra det offentlige er andelsforeningen underlagt lempeligere regler fra huslejelovgivningen. I årene 2005 og fremefter har det primært været denne form for andelsforeninger, der er blevet dannet. Det ses ofte, at nyopførte andelsboliger dels er meget dyre at købe sig ind i og samtidig har en høj månedlig boligudgift. Dette er ofte på trods af, at andelsforeningen er finansieret med renteswaps eller realkreditlån med en kort løbetid, der ellers burde give en lavere boligydelse. 9

10 Støttede andelsforeninger Andelsboliger, der blev bygget i perioden , havde mulighed for, at blive støttet af det offentlige, typen af støtte har været varierende igennem årene. Andelsboliger, der blev bygget i perioden kunne blive finansieret med et særligt indekslån til op til 80 % af prisen. Andelshaverens betaling til lånet er sat til 4,48 % af anskaffelsesprisen som efterfølgende bliver reguleret med ¾ af stigningen i pris- eller lønindekset, afhængigt af hvilket indeks der har haft den laveste stigning. Besparelsen for andelshaverne består i, at det offentlige betaler differencen mellem andelshaverens udgift og den faktiske ydelse til lånet. Støtten fra det offentlige forsvinder når inflationsreguleringen når op på den faktiske ydelse af lånet. Efter 1998 har tilskuddet fra det offentlige været et på forhånd kendt beløb, som nu udbetales som et engangsbeløb. 3 Værdiansættelse af andelsboliger I forbindelse med køb og salg af andelsboliger er det nødvendigt, at få vurderet andelsforeningen, hvilket som regel sker en gang om året. Dette skyldes, at det ikke er tilladt for en andelshaver, at sætte prisen som det ønskes, da prisen er justeret af andelsboliglovens 5. Andelshaveren skal i stedet sætte prisen efter, hvordan andelskronen er blevet fastsat på sidste generalforsamling. 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge 4 Dette betyder, at det ikke alene er udbud og efterspørgsel, der styre prisen på andelsboliger men i høj grad foreningens værdiansættelsesmetode og foreningens holdninger. De fleste foreninger har dog siden 2005 hævet andelskronen betydeligt, hvilket må tillægges at andelshaverne har villet have andel i værdistigningerne på andelsboligmarkedet. Dermed kan det konkluderes, at de nye værdiansættelsesmetoder har betydet, at andelsboligmarkedet har fået en mere reel prisfastsættelse, i forhold til det øvrige boligmarked. 3 Kilde: se bilag 2 4 Kilde: Andelsboligloven 5 10

11 Aksetitel HD Finansiel Rådgivning De 3 værdiansættelsesmetoder af andelskronen, andelsforeningen kan vælge imellem er beskrevet i andelsboliglove 5 stk. 2 og er følgende, valuarvurdering, offentlig vurdering eller anskaffelsesprisen. Værdiansættelse af andelsboligforeninger Valuarvurdering En valuarvurdering skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, som laver en værdiansættelse af ejendommen, som om det var en udlejningsejendom. Valuarvurderingerne må højst være 18 måneder gamle, hvis de skal benyttes som grundlag for en værdiansættelse. I takt med at priserne på udlejningsejendomme er steget siden 2004, vil dette også medføre en stigning i andelsboligpriserne. Det er dog ikke muligt, at fremskaffe en præcis prisudvikling på andelsboliger. Dette skyldes, at når de enkelte andelsboliger bliver handlet bliver prisen ikke tinglyst og derfor aldrig registeret. I stedet for at se på udviklingen af den enkelte lejlighed, kan der ses på udviklingen i handelspriserne på udlejningsejendomme med mere end 9 lejligheder, hvilket må anses for det tætteste der kan kommes på prisen på andelsforeninger, hvilket skyldes at andelsboligforeninger ofte bliver dannet af tidligere lejeboligejendomme K1 Prisudvikling K2 6K3 6K4 7K1 7K2 7K3 7K4 8K1 8K K3 8K4 9K1 9K2 9K3 9K4 0K K2 0K3 Serie Serie Figur 1 pris- og indeksudvikling i salgspriser for udlejningsejendomme med mere end 9 ejendomme. 11

12 Serie 1 i figur 1, viser hvordan de gennemsnitlige handelspriser for udlejningsejendomme med mere end 9 lejligheder beliggende i region hovedstaden har udviklet sig fra kvartal til kvartal. Serie 2 i figur 1 viser indeksudviklingen i ejendomspriserne. Som det fremgår af figur 1, har der været store udsving i priserne på udlejningsejendommene. De store udsving kan til dels begrundes med de generelle prisudsving, der har været på boligmarkedet de seneste 5 år. Og dels kan statistikken være en smule misvisende, hvilket skyldes det i nogle perioder begrænsede salg af udlejningsejendomme. I perioden fra 2008 til 2010 blev der i gennemsnit kun handlet 9,1 ejendomme i kvartalet hvor tallet var nede på 4 ejendomme i nogle kvartaler. Den begrænsede mængde af handlede ejendomme kan være en af forklaringerne på forholdsvis store udsving i handelspriserne. I perioder med lav omsætningsaktivitet vil det have stor betydning, i opadgående retning, for de gennemsnitlige handelspriser, hvis der bliver handlet en ejendom på Islandsbrygge, hvor handelsprisen er mærkbart højere end en ejendom i Vanløse. Hertil skal der lægges, at der i statistikken både indgår ejendomme med 9 lejemål og ejendomme med 100 lejemål. (www.statistikbanken.dk samt bilag 8) Offentlig ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering der bliver udarbejdet hvert andet år, burde ligge tæt op af valuarvurderingen, da udgangspunktet for beregningen er den samme. Årlig boligafgift * lejefaktoren. Selvom beregningsmåden er den samme, kan der være stor forskel på den offentlige vurdering og valuarvurderingen. Denne forskel kan til dels forklares med, at den offentlige vurdering ikke beror på tilsyn af den enkelte ejendom, men på beregningsmodeller der tager højde for hvordan den gennemsnitlige kvadratmeterpris har udviklet sig for udlejningsejendomme i området. Andelsboligforeninger, der benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering, havde i begyndelse af 2005 problemer med, at vurderingerne var alt for lave sammenlignet med valuarvurderingerne. Det modsatte kan dog være gældende i 2010, hvor priserne de seneste år har været kraftigt faldende. 12

13 Anskaffelsesprisen Anskaffelsesprisen tager udgangspunkt i prisen, som andelsforeningen betalte ved stiftelsen, hertil skal der lægges eventuelle forbedringer, der er blevet foretaget på ejendommen samt omkostninger der er afholdt i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Renten I forbindelse med værdiansættelse af andelsboligforeninger, er en af de væsentlige faktorer, som spiller ind renten. Renten har i de sidste år svinget meget, hvilket til dels kan begrundes med finanskrisen. Udvikling i den korte og lange rente siden 2005 kan ses i figur 2. Figur 2 Kilde. Årsagen til rentens indvirkning på værdiansættelsen af boliger skyldes, at boliger ofte bliver handlet på den samlede månedlige ydelse, som boligejeren skal betale. En lav rente vil derfor være med til, at presse priserne op. Når der er tale om en udlejningsejendom vil investor ofte have en forventning til at ejendommen kan generer et bestemt afkast. Dets lavere investorens finansieringsomkostninger er, dets højere afkast vil der opnås på investeringen og derved kan ejendommen også sælges videre for en højere pris. Uanset om der er tale om en ejerbolig eller udlejningsejendom vil renteudgifterne være en af de største udgiftsposter i forbindelse med køb af bolig, da ejendommen må antages at blive finansieret med fremmedkapital. En rentestigning på 1 pct. point vil i privatregi ikke ramme med den fulde effekt. Dette skyldes, at private har mulighed for, at trække renteudgifterne fra i deres kapitalindkomst, som giver dem en rentebesparelse på ca. 33 %. 13

14 Rentestigningen på 1 pct. point vil i større omfang påvirke andelsboligforeningerne, hvilket skyldes at det ikke er muligt for andelsforeninger, at trække renteudgiften fra i skat. En stigende rente vil derfor ofte medfører prisfald og en faldende rente medfører prisstigninger. Dette underbygges af figur 1, som viser prisudviklingen for udlejningsejendomme samt figur 2, som illustrerer renteudviklingen. Ud fra figurerne fremgår det, at renten og boligpriserne i et vist omfang er negativt korrelerede med hinanden. Dette ses især omkring 2007, hvor renten begyndte at stige kraftigt og samtidig begyndte huspriserne at falde kraftigt. Siden november 2008 hvor den 1årige rente toppede i ca. 6,25 %, er renteniveauet på kort tid faldet til det laveste nogensinde. Umiddelbart skulle man tro, at faldet i den korte og lange rente skulle få boligpriserne til at stige med det samme. Dette har dog ikke været tilfældet og der har mere været tale om en stagnering i faldet. Årsagen skal til dels findes i, at Danmark i mellem tiden har været inde i en lavkonjunktur, som har været med til at mindske efterspørgslen på boliger. Der skal dog også tages højde for den reale rente og den effektive rente efter skat. Den reale rente er udtryk for, at inflationen fratrækkes den nominelle rente. Dette gøres for, at finde den faktiske låneomkostning. I 1980 erne var renten f.eks. på mere end 20 %, men da inflationen ligeledes var nået op på ca. 17 % betyder dette, at det faktisk var mere gunstigt at købe bolig i 1980 erne end i dag, hvor renten og inflationen er markant lavere (www.nationalbanken.dk). Køb af Andelsbolig Når der købes en andelsbolig vil køber overtage andelsboligen til en imellem parterne aftalt pris. Finansieringen af andelsboligen sker igennem en bankfinansiering og ikke igennem et realkreditselskab. Dette skyldes, at der ved andelsboliger er tale om en brugsret og ikke et ejerskab. Dette betyder at det ikke er muligt, at optage realkreditlån i andelsboligen, da andelshaveren i juridisk forstand ikke ejer den pågældende andelsbolig. I forbindelse med optagelse af banklånet vil banken ofte kræve, at få tinglyst et ejerpantebrev i andelsboligen, som sikkerhed for lånet. Banklånet vil ofte være en smule dyrere end et realkreditlån, hvilket begrundes med at banken rent sikkerhedsmæssigt er dårligere stillet i tilfælde af en tvangsauktion. 14

15 Udover gælden som køber optager igennem banken, vil køber overtage en del af andelsforeningens gæld. Denne gæld bliver overtaget forholdsmæssigt i forhold til andelshaverens ejerandel i andelsforeningen. At købe sig ind i en andelsforening betyder derfor også, at den faktiske finansielle gearing er højere end mange andelshavere er klar over. Nedenstående beregning viser, hvad den faktiske gæld vil være, for køberen til Axel Heides Gade 4,6-2, 2300 København S. Samlet Andelsværdi for andelsforeningen A/B Bryggens Have 2: kr ,00 Andelsværdi for Axel Heides gade 4,6-2: kr ,00 Forholdsmæssigt fordelingstal til Axel Heides Gade 4,6-2: 0, Samlet gæld i andelsforeningen A/B Bryggens Have 2: kr ,00 Forholdsmæssig gæld ud fra fordelingstal 0,9694: kr ,70 Pris for andelsbevis: kr ,00 Samlet gæld for andelshaver: kr ,70 Tabel 1 Kilde: A/B Bryggens Have 2 årsregnskab 2009 I tabel 1 fremgår det, at den samlede andelsværdi for A/B bryggens Have 2 er på kr. dette kan sammenlignes med andelsforeningens friværdi, som andelshaverne forholdsmæssigt skal dele, hvis de vælger at sælge andelsforeningen. Andelsværdien skal fordeles forholdsmæssigt i forhold til andelshavernes indskud i foreningen. I dette eksempel har ejeren af Axel Heides gade 4,6-2 en andelsværdi på kr. som giver ejeren en ejerandel af foreningen på 0,9694 %. Fordelingstallet viser dels hvilken procentuel andel ejeren er berettiget til i tilfælde af salg af andelsforeningen. Og dels hvor stor en andel af foreningens gæld ejeren har. I dette eksempel vil andelshaveren står for at servicere en gæld i foreningen på kr. Derudover skal købsprisen for andelsboligen tilføjes til andelshaverens samlede gæld. I dette eksempel er købsprisen for andelsboligen sat lavere end den regnskabsmæssige værdi, hvilket dels kan skyldes at tallet for en 15

16 ejendomsmæglers synsvinkel er bedre eller det kan skyldes at andelsværdien er sat for højt i forhold til, hvad den faktiske handelspris er. Køberen af Axel Heides Gade 4,6-2 vil påtaget sig, at servicere en gæld på i alt kr. heraf er de kr. til banken i forbindelse med at købe sig ind i andelsforeningen og resten af er lån igennem andelsforeningen. Lånet til andelsforeningen bliver finansieret igennem den månedlige boligudgift som andelshaveren betaler på kr. + forbrug på kr. boligudgiften dækker derudover også udgifter til renovation, vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikringer mm. Andelshavere vil i mange tilfælde være nødsaget til, at optage et banklån i forbindelse med køb af en andelsbolig, dette lån kan andelshaveren til en hver tid betale ud, hvis andelshaveren har pengene til det. Det er dog ikke muligt at tilbagebetale lånet i andelsforeningen før tid, dette skyldes at lånet igennem andelsforeningen ikke er tilknyttet den enkelte lejlighed, men i stedet bygningen som helhed. Dette betyder, at andelshaveren vil være tvunget til at betale en høj månedlig ydelse, indtil det samlede lån i andelsforeningen er tilbagebetalt. I forbindelse med andelshaveren køber sig ind i andelsforeningen vil andelshaveren både overtage gæld og andelsforeningens værdier. Værdierne i andelsforeningen består primært af ejendommen og andelsforeningens likvider i banken. Da ejendommen ofte udgør den største værdi for andelsboligejerne, er det af stor økonomisk betydning hvilken måde andelsforeningen vælger at værdiansætte ejendommen på. 16

17 Andelsforeningen A/B Bryggens Have 2 har valgt at benytte sig af valuarvurderingen til værdiansættelse af andelskronen. I tabel 2 ses andelsværdien beregnet ud fra valuar -, offentligvurdering samt ved anskaffelsesprisen. Anskaffelsessum Valuarvurdering Offentligvurdering Egenkapital ifølge balance Balanceværdi i ejendom Anskaffelsespris Valuarvurdering Ejendomsværdi Kursregulering SWAP Kursregulering af prioritetsgæld Samlet værdi Andelskapital (indskud) Maksimal andelsværdi 1 1,94 1,24 Tabel 2: Kilde: A/B Bryggens Have 2 årsregnskab 2009 Andelsforeningen har valgt, at benytte sig af valuarvurderingen. I denne case giver valuarvurderingen den højeste andelsværdi til andelshaverne. Andelsforeningens samlede nettoværdi bliver på kr., hvilket kan sammenlignes med andelsbolighavernes friværdi. I takt med, at andelshaverne får afdraget på gælden i foreningen vil friværdien vokse og derved også andelsværdien. Andelsforeningens samlede værdi er beregnet ud fra egenkapitalen fra andelsforeningens balance, som stammer fra andelshavernes indskud. Egenkapitalen i beregningen er dog kr. lavere end andelshavernes oprindelige indskud, hvilket også fremgår af tabel 2. Årsagen til dette er at andelsforeningen de sidste 2 år har haft underskud. I 2008 udgjorde underskuddet kr. og i kr. I 2009 har andelsforeningen dog brugt sine sidste likvider, hvilket har betydet, at 17

18 andelsforeningen er blevet nødsaget til at nedskrive på egenkapitalen i et sådan omfang, at det kommer til at gå ud over andelshavernes oprindelige indskud. Efterfølgende fratrækkes anskaffelsesprisen for ejendommen, som udgør kr. som derefter tillægges ejendomsvurderingen fra valuaren som i dette tilfælde udgør kr. til sidst tillægges/fratrækkes kursreguleringerne af andelsforeningens gæld. Dette udgør den samlede andelsværdi for foreningen på kr. Andelsværdien bliver efterfølgende divideret med den oprindelige indskudte andelskapital på kr. som betyder, at der kommer en andelsværdi på 1,94 i foreningen. I denne forening er der valgt at forhåndsnedskrive for kr. på andelsværdien grundet forbedringer på ejendommen i det kommende år. Dette resulterer i, at andelsværdien bliver nedskrevet til 1,91. (Kilde: A/B Bryggens have 2, regnskab, bilag 10). Den negative egenkapital er opstået på trods af en forholdsvis høj månedlig boligudgift. Det vil naturligvis ikke være muligt for andelsforeningen, at forsætte med underskud i længere tid, da dette i sidste ende vil resultere i en konkurs. Underskuddet er dels opstået i forbindelse med ophævelsen af en renteswap før tid, som kostede foreningen kr. samt en forhøjelse i bidragssatsen med 0,25 % point. Grundet underskuddet er det i andelsforeningen besluttet, at hæve boligudgiften med 10,7 % for alle andelshavere. (Kilde: A/B Bryggens have 2, referat, bilag 11) Samme beregningsprincip gør sig gældende ved anskaffelsessummen samt ved den offentlige ejendomsvurdering. Andelsværdien på 1,91 viser, at en andelshaver er berettiget til at gange andelshaverens oprindelige indskud med andelsværdien og derved får den nuværende værdi af andelsboligen. Valget af valuarvurderingen betyder, at andelsforeningen har sat andelskronen til den højst mulige værdi ifølge lovgivningen. Dette er en fordel for andelsbolighaverne dels hvis de skal sælge deres bolig og dels hvis de skal belåne boligen. På grund af disse fordele for de nuværende ejere, må det antages at være usandsynligt at andelshaverne frivilligt ønsker at stemme for, at andelskronen bliver sat unødvendigt ned på generalforsamlingen. Andelshaverne vil der for alt andet lige være interesseret i en så høj andelskrone som muligt. Dette skyldes, at en andelshaver altid kan sælge boligen til en lavere pris en det andelsforeningen giver lov til, hvis det ønskes. 18

19 Ulemperne ved at andelsforeningen vælger, at benytte sig at den højst mulige andelsværdi er til dels at ejendomspriserne løbende svinger og derved også andelsværdien. Dette betyder, at de andelshavere som har købt før andelsværdien faldt, står til at få et økonomisk tab. Dette tab må betragtes som uundgåeligt, da andelshaveren ikke kan sætte prisen som der ønskes grundet vedtægterne i andelsboligforeningen. Dette tab kunne være undgået, hvis andelsforeningen havde valgt at bruge anskaffelsessummen som værdiansættelsesmetode. Det er dog typisk, at det er nyere andelsboligforeninger, der vælger at benytte sig af valuarvurdering. Dette skyldes, at valuarvurdering oftest er den som giver den højeste vurdering af ejendommen. Valget af vurderingsmetode skyldes blandt andet at der fra bygherrens side er et ønske om, at få andelsboligerne til at se så attraktive ud som muligt, som blandt andet kan gøres ved at vise potentielle købere at de fra dag 1 har friværdi i boligen. Hvis A/B Bryggens Have 2 havde valgt, at benytte sig af den offentlige vurdering ville andelshaveren fra Axel Heides Gade 4,6-2 have stået til et tab på kr. og på kr. hvis foreningen havde valgt, at benytte sig af anskaffelsesprisen set i forhold til valuarvurderingen. For at undgå store udsving i andelskronen anbefales det ofte, at sætte andelskonen konservativt. Dette ses ofte i mange ældre andelsforeninger. På grund af den konservative tilgang har beboere i de ældre andelsforeninger ikke haft glæde af de store opsving, men har heller ikke kunne mærke da boligpriserne begyndte at falde. Finansiering af andelsforeninger Størstedelen af alle andelsforeninger har i dag gældsat sig på den ene eller anden måde. Der kan f.eks. være tale om et realkreditlån som kan være optaget i forbindelse med andelsforeningen er blevet oprettet eller blot i forbindelse med en større renovation af ejendommen. Ældre andelsforeninger vil i nogle tilfælde være uden realkreditlån, men kun have en driftskredit til den daglige drift. Fælles for ældre og nyere andelsforeninger er, at de kan lave realkreditfinansiering op til 80 % af realkreditinstitutternes ejendomsvurdering. Andelsforeninger bliver sidestillet med en virksomhed i forbindelse med låneoptagning, hvilket betyder at andelsforeninger har en bred vifte af produkter at vælge imellem når der skal vælges realkreditfinansiering. 19

20 Dette betyder et øget behov for rådgivning når andelsforeningerne skal vælge lån, ikke mindst fordi der de sidste 20 år har der været en markant produktudvikling indenfor realkreditfinansiering, som har gjort det næsten umuligt at følge med i udviklingen for den almene dansker. Realkreditinstitutternes produktporteføljer består blandt andet af fastforrentede lån, variabelforrentede lån, lån med variabel løbetid, lån med renteloft, swapaftaler osv. De to lånetyper som står for størstedelen af realkreditinstitutternes udlån er de fastforrentede lån med 655,6 mia. kr. og de 1årige variabelforrentede lån med 1.177,3 mia. kr. (Kilde: Danmarks nationalbank, kvartalsoversigt 4 kvartal 2010 side 150). Fastforrentede lån Det karakteristiske ved denne lånetype er, at renten og ydelsen er fast i hele lånets løbetid. Når et traditionelt 30årigt fastforrentet lån optages gøres dette til en kurs der ligger under 100. Kursen afspejler, hvilket beløb låntageren får udbetalt pr. 100 kr. der lånes. Derfor gælder det for låntager, at optage lånet så tæt på kurs 100 som muligt. Obligationskursen vil løbende ændre sig, i takt med renteforventningerne i markedet ændre sig. Når renterne er stigende vil dette give en faldende obligationskurs og omvendt ved et faldende renteniveau. En af fordelene ved denne lånetype er, at det er muligt at indfri lånet ved at opkøbe obligationerne til markedskursen. Dette betyder, at der ved et stigende renteniveau og derved en faldende kurs vil være mulighed for, at indfri lånet til en lavere kurs end det blev optaget til. Dette giver lånertager mulighed for, at skære noget af restgælden, ved at lægge om til et lån med højere pålydende rente. Dette kaldes en opkonvertering og kan være en god ide, hvis låntager forventer en kortvarig rentestigning og efterfølgende et fald. Låntager skal være opmærksom på, at ydelsen vil være stigende ved en opkonvertering da renten bliver højere på trods af en lavere restgæld. Omlægningen kan dog også være en god ide, hvis låntager har en forventning til, at ejendommen skal sælges indenfor en kortere tidsperiode og derfor ønsker, at realisere kursgevinsten med det samme. Alternativt kan konverteringen laves til et rentetilpasningslån og derved undgå kurstabet på det nye lån, dog vil renterisikoen blive væsentlig øget, da renten i så fald ikke længere vil være fast. Låntager vil ligeledes have mulighed for, at konvertere lånet ved et faldende renteniveau. Dette kaldes en nedkonvertering, og giver låntager en lavere ydelse på realkreditlånene. Dette er muligt på de traditionelle realkreditlån da der er indbygget en optionsmulighed, som gør det muligt at indfri lånet til kurs 100, selvom kursen skulle ligge væsentlig over. Denne optionsmulighed sikre låntager 20

21 mulighed for altid at indfri lånet til kurs 100. Ved nedkonverteringen skal låntager dog være opmærksom på, at hovedstolen på lånet vil blive større. Renten skal derfor typisk være faldet et par pct. point før en nedkonvertering bliver rentabel. På grund af disse konverteringsmuligheder bliver de traditionelle realkreditlån af bankerne ofte markedsført med, at ejendommens friværdi bliver bevaret ved faldende priser på boligmarkedet. Dette skyldes, at boligpriserne typisk vil være faldende i et stigende rentemarkedet, faldet i boligpriserne vil dog til dels blive opvejet af den faldende obligationskurs. Variabelforrentede lån De variabelforrentede lån har siden 2008 været danskernes foretrukne lånetype. Lånet er baseret på kortløbende obligationer, hvilket betyder at renten typisk kun kendes for 1 år af gangen. Låntagerne bliver dog belønnet for denne usikkerhed med en lavere rente, end det ellers ville have været muligt at opnå med et fastforrentet lån. Obligationerne til de variabelforrentede lån er typisk inkonvertible og giver derfor ikke samme konverteringsmuligheder, som de fastforrentede lån. Da obligationerne er inkonvertible betyder dette, at lånet ikke kan indfries til kurs 100. Obligationerne skal i stedet opkøbes til markedskursen. Indfrielseskursen kan derfor godt være 105, hvilket betyder en væsentlig overkurs ved indfrielse. De variabelforrentede lån er dog baseret på korte obligationer, som derfor også har en forholdsvis kort varighed. Kursudsvingene vil derfor være begrænsede både i positiv og negativ retning. De variabelforrentede lån med et års løbetid er for tiden de mest udbredte, der er dog ligeledes mulighed for, at sætte renten fast i f.eks. 5 eller 10 år. Dets længere tid rente fastsættes dets større vil varigheden blive på lånene. Hvis renten fastsættes i 5 eller 10 år vil lånet på mange måder komme til, at have de samme karakteristika som en renteswap. Renteswappen er dog mere fleksibel. Karakteristikaene omkring renteswappen vil blive omtalt i afsnittet, Renteswaps. 21

22 Realkreditfinansiering til andelshaver? Som skrevet tidligere kan andelsbolighaverer ikke finansiere købet af deres andel igennem et realkreditinstitut, men bliver nødt til at benytte sig af bankfinansiering, hvilket ofte medfører en højere rente end ved et realkreditlån. I 2009 opstod der dog en mulighed for en indirekte realkreditbelåning til andelsbolighaverer. Skatterådet vedtog, at det fremover er lovligt for andelsforeninger, at optage lån i foreningens friværdi, op til 80 %, og efterfølgende låne pengene ud til andelshaverne. (Kilde: skm-nr. SKM SR). Det må dog antages, at modellen bliver brugt mere i opgangtider end i nedgangtider, da det må antages at andelsforeningernes friværdier falder. Moddelen har dog også været brugt før 2009, dog primært i forbindelse med at en andelshaver f.eks. skulle have lavet en større ombygning eller renovering af sin bolig. Skatterådet har ikke lavet nogen begrænsninger for, hvad udlånet må bruges til. Reglerne åbner derfor ikke kun op for, at andelshavere kan betale af på deres bankgæld, som er optaget i forbindelse med købet af boligen. Der bliver også åbnet op for, at finansiere et yderligere forbrug til f.eks. bil, bolig nr. 2 osv. Lånet bliver tinglyst i ejendommen, som et almindeligt realkreditlån. Det vil samtidig være den samlede foreningen der hæfter for gælden, ligesom på foreningens øvrige lån. Der vil dog blive udarbejdet et gældsbrev mellem andelsforeningen og andelshaveren, som eneste sikkerhed for andelsforeningen. Dette er dog også en af grundene til, at mange rådgivere ikke anbefaler lånemodellen, hvilket også resulterer i, at modellen ikke er særlig udbredt. De enkelte rådgivere som anbefaler modellen, anbefaler at der højst bliver en belåningsgrad på 60 % i ejendommen for at mindske foreningens kreditrisiko. Dette vil selvsagt også afholde nogle andelsforeninger fra at lave modellen, da deres belåningsgrad vil blive for høj i forhold til det ønskede. Modellen giver ligeledes en øget administrativ byrde for andelsforeningen, som ikke kun skal holde styr på, hvem der har lånt hvad, men foreningen vil også stå for, at kreditvurdere andelshaverne. Dette kan ligeledes skabe problemer, dels da foreningens bestyrelse måske ikke er uddannet til, at kreditvurdere og dels fordi de kan risikere, at sige nej til naboen og ja til overboen, som kan skabe problemer i foreningen. Derudover kan det være besværligt og omkostningsfuldt, at ændre og optage lån igennem foreningen, hvis der kun er tale om et mindre lån. Hvis andelshaveren ønsker, at lægge lånet om fra f.eks. fast til variabel rente kræver det en godkendelse i andelsforeningen og vil derfor tage tid. 22

23 Det er dog ikke udelukkende ulemper der er ved modellen. Andelshaveren vil f.eks. kunne optage et variabelforrentet lån til pt. 1,7 % hvor et andelsboliglån igennem banken ligger på 4,85 %. Samtidig vil andelshaveren have mulighed for, at trække renterne fra i skat selvom lånet er optaget igennem andelsforeningen, hvilket skyldes gældsbrevet der bliver udarbejdet. Dette vil giver en rentebesparelse på 3,15 pct. point, hvilket må betragtes som en betydelig besparelse. (kilder: Wismann Property Consult A/S og Andelshaveres hæftelser Andelsforeningers udlån til andelshavere vil også medfører andre problemstillinger end ovenstående. En af disse er, at der i mange andelsforeninger bliver hæftet solidarisk for foreningens gæld. Dette betyder, at alle andelshavere hæfter på lige fod for foreningens gæld. I andelsforeningernes standart vedtægter 5 står der følgende. 5 stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk stk. 2For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. 5 stk. 3En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. Det er dog vigtigt at nævne, at det er op til den enkelte andelsforening, at beslutte om de ønsker at have ovenstående paragraffer med i deres vedtægter. De mest brugte paragraffer der bliver brugt af andelsforeningerne er 5,1 og 5,3. Her hæfter andelshaveren kun med sit indskud og kan derfor ikke retsforfølges personligt, hvis andelsforeningen skulle gå konkurs. 23

24 Andelshavere der har valgt, at bosætte sig i andelsforeninger der har valgt, at benytte sig af 5,2 skal være særlig opmærksomme på foreningens økonomi. 5,2 betyder at andelshaverne i tilfælde af foreningens konkurs, kan blive gjort personligt ansvarlige for et eventuelt tab i foreningen. Dette skyldes at der hæftes solidarisk hvilket i princippet betyder, at en kreditor kan hente alt sit tilgodehavende hos en enkelt af foreningens beboer, hvis denne er meget velhavende. Den betalende beboer kan efterfølgende hente sit tilgodehavende, hos de andre beboere forholdsvis efter ejerandel i andelsforeningen. Det behøver dog ikke være i forbindelse med, at andelsforeningen går konkurs, at de andre andelshavere kommer til at betale. Der kan opstå situationer, hvor en enkelt andelshaver ikke kan betale sin boligafgift og kan derfor ikke bidrage til ejendommens løbende udgifter. I sådan en situation vil der blive taget af ejendommens egenkapital og den manglende betaling vil indirekte medfører en udgift for de andre andelshavere. I tilfælde af foreningen ikke har nogen egenkapital, kan foreningen blive nødsaget til at hæve boligudgiften for de øvrige beboere og der vil dermed være en direkte økonomisk udgift for de andre andelshavere. Der kan derfor argumenteres for, at det er vigtigt at købe sig ind i en velkonsoliderede andelsforening, for at mindske sin egen risiko for at hæfte for andres gæld. Andelsforeningen vil dog altid have muligheden for, at ekskludere andelshaveren, som ikke betaler sin boligafgift og efterfølgende sætte lejligheden til salg. I andelsboligforeningsloven 6 stk. 7 står den endvidere. 6 Stk. 7. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregning efter 1. pkt. skal andelsboligforeningen undersøge, om der i andelsboligboligen er tinglyst rettigheder over andelen. Dette gælder dog ikke, hvis foreningen ikke har afgivet erklæring efter 4 a vedrørende den pågældende andel. Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil 1 år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion. Dette betyder, at restancer til andelsforeningen kommer forud for tinglyst gæld til f.eks. bank. Dette er med til, at mindske andelsforeningens tab ved en andelshavers manglende betaling. 24

25 Renteswap Renteswaps er et finansielt instrument og ikke i sig selv en lånetype. Renteswappen giver låntagere mulighed for, at lave ændringer i deres eksisterende realkreditlån uden større omkostninger. Renteswaps har siden 2005 fundet indpas i især nyere andelsboligforeninger, der er finansieret med variabelforrentede og afdragsfrie realkreditlån. Renteswaps kan betragtes som et hjælpemiddel til, at fastsætte andelsforeningens fremtidige pengestrømme, selvom foreningen har optaget variabelforrentede lån. Renteswappen giver andelsforeninger, som f.eks. har optaget variabelforrentet lån, mulighed for at låse renten. Dette gøres ved at andelsforeningen indgår en såkaldt swapaftale med sin bank eller realkreditinstitut. Swapaftalen kan også indgås af andelsforeninger der har fastforrentede lån, men ønsker en variabel rente. På figur 1 illustreres hvordan pengestrømmen vil være ved indgåelse af en renteswap. Figur 3. Egen tilvirkning Efter indgåelse af renteswapaftalen vil andelsforeningen ikke længere betale en variabel rente til banken, men i stedet for en fast rente. Det modsatte gør sig gældende for modparten. Banken vil sørge for, at regne differencen ud mellem den faste og variable rente og derefter afregne hos de to parter. Ved indgåelse af en swapaftale er det kun renterne der swappes og ikke afdragene, hvilket skyldes at afdragsprofilen samt løbetiden på de indgåede swapaftaler kan være forskellig hos de to parter. Der er flere årsager til, at renteswaps de senere år har haft en hurtig udbredelse i nyere andelsforeninger. En af disse skyldes at det har været en nem og omkostningsfri måde for andelsforeninger at afdække deres renterisiko. Nyere andelsforeninger har især haft behov for denne risikoafdækning, da de ved en rentestigning vil blev hårdt ramt, da disse ofte har store realkreditlån med variabel rente. 25

26 Årsagen til, at bankerne kan undlade at tage nogle direkte omkostninger i forbindelse med swappen skyldes, at deres indtjening bliver indregnet i renten. Hvis andelsforeningen betaler en fast rente på 5 % vil modparten ofte kun modtage 4,80 %, det samme spred gør sig gældende med den variable rente. Hvorfor omlægger andelsforeningerne ikke realkreditlånet til et almindeligt fastforrentet lån? Dels vil der være omkostninger i forbindelse med en låneomlægning, til blandt andet tinglysning og realkreditinstitut. Dels er der også en rentebesparelse for andelsforeningen ved at lave en renteswap frem for, at optage et traditionelt fastforrentet realkreditlån. Rentebesparelsen skyldes, at der på en renteswap ikke er de samme konverteringsmuligheder, som der er på et traditionelt realkreditlån. På traditionelle realkreditlån er der indlagt en konverteringsmulighed, så max indfrielseskursen altid kendes. Dette giver en sikkerhed for låntager, da låntager kender max indfrielseskursen som typisk er til kurs 100 (pari). Denne fordel for låntager må dog betragtes, som en ulempe for långiver. Dette skyldes, at långiver ikke med sikkerhed kan vide, hvornår han modtager sit investerede beløb retur. Denne usikkerhed tager långiver sig betalt for i form af en højere rente på lånet. Indfrielsesmuligheden til kurs pari er ikke til stede ved en renteswap, og derved vil renten også være lavere end på et traditionelt realkreditlån. Dette skyldes at renteswappen bliver betragtet som en kontrakt og er derfor ikke opfattet af de samme regler, som gør det muligt at konvertere ligesom det er på et traditionelt realkreditlån. Dette betyder også, at andelsforeninger kan blive nødt til at acceptere store kursudsving i foreningens formue, uden at have mulighed for at gøre noget ved dette. Andelsforeninger har ved indgåelse renteswaps fralagt sig muligheden for, at benytte sig af op - og nedkonverteringer. Dette betyder, at andelsforeningerne i tilfælde af rentefald kan blive stavnsbundet til, at betale en højere rente end det havde været nødvendigt, hvis de havde holdt sig til et traditionelt realkreditlån, da muligheden for konverteringer er væk. Ved renteændringer kan renteswapen også gå ind og påvirke andelsforeningens regnskab, se mere i afsnittet renteswaps påvirkning af regnskabet. 26

27 Det økonomiske perspektiv Rentebesparelsen som kan opnås ved indgåelse af en renteswap er ofte ikke uden økonomisk betydning for en andelsforening, som i nogle tilfælde har gæld for flere hundrede millioner kroner. Andelsforeninger med høj gæld vil stå overfor en stor økonomisk besparelse, hvis de vælger en swapaftale frem for et traditionelt realkreditlån. Hvis andelshaverne på generalforsamlingen beslutter sig for, at de ønsker fast rente på andelsforeningens lån og kan acceptere de risici der er ved swaplånet, vil andelsforeningen stå overfor følgende besparelse. Eksemplet er lavet ud fra, at det er A/B byggens have 2, som står over for valget af de to lån. SWAP - lån Traditionelt realkreditlån Difference Effektiv rente 3,75 % 5,18 % 1,43 % Rentetillæg 0,2 0 0,2 Hovedstol Ydelse kr ,00 kr ,00 kr ,00 Tabel 3 bilag 9 Som det fremgår af tabel 3, vil den effektive rentesats for et traditionelt 30årigt fastforrentet lån med konverteringsmulighed være på 5,18 %. Ved optagelse af et 30årigt swaplån med fast rente uden konverteringsmulighed vil renten være på 3,75 %. Dette giver en rentebesparelse 1,43 pct. point på den effektive rente, ved at vælge swaplånet frem for det traditionelle realkreditlån. Der skal dog tillægges en et rentetillæg på 0,20 basispunkter til swaprenten, som er bankens indtjening ved indgåelsen af swappen. Rentetillægget vil variere i forhold til bankens risiko på swapaftalen. 5 I beregningen er der ikke taget højde for bidragssatsen på lånet, hvilket skyldes at bidragssatsen ikke indgår i swapaftalen. (kilde bilag 9) Hvis andelsforeninger vælger swaplånet vil foreningen i år 1 står overfor en rentebesparelse på kr. eller 23,75 % i forhold til det traditionelle realkreditlån, hvilket er gevinsten for at frasige sig konverteringsmuligheden. Nogle andelsforeninger har lagt ovenstående økonomiske besparelse, til baggrund for valget af en renteswap frem for et traditionelt realkreditlån. Swapaftalerne giver mulighed for, at sammensætte renteswappen på en sådan måde, at rentebesparelsen bliver brugt til at nedbringe en eventuel bankgæld. Alternativt kan besparelsen 5 Rentetillægget på 0,20 basispunkter er Nordeas tillæg for andelsforeninger med en belåningsgrad på 60 %. 27

28 bruges til, at nedbringe andelshavernes månedlige ydelse eller til opsparing i andelsforeningen. På grund af den økonomiske besparelse kan renteswapen være et godt alternativ til foreninger, som ønsker fast rente og ikke ønsker at forholde sig løbende til konverteringsmuligheder. (Kilde: Nordea Analytics, , bilag 9) Varighed og renterisiko Varighed er udtryk for kursrisikoen på en obligation, som forekommer ved renteændringer. Varigheden udtrykker kursændringerne procentuelt, hvilket er en fordel når der skal sammenlignes varighed mellem forskellige obligationsserier f.eks. hvis der er tale om serie- et stående eller et annuitetslån. Definition: Varigheden angiver den procentvise ændring i en obligations investeringsbeløb ved en ændring på 1 % i rentefaktoren (1 + i). (Obligationsinvestering, side 94) I forbindelse med beregning af varigheden er der flere faktorer, som skal medtages. - Obligationens løbetid - Kuponrenten - Afdragsprofilen - Antal terminer Varigheden kan beregnes ud fra følgende formel: Ligning 1 Hvor t angiver terminen, yt er betalingen i den t te termin, og i er den effektive rente. 28

29 Der er flere forskellige varianter af varighed. I daglig tale er det ofte den modificerede varighed, som bliver omtalt som varigheden. Den modificerede varighed angiver den procentvise ændring i en obligations investeringsbeløb ved en renteændring på 1 % - point og er angivet ved: Ligning 2 (Kilde: Obligationsinvestering side 95) En vigtig detalje ved varigheden og den modificerede varighed er, at de ikke er lineære. Dette skyldes, at kursstigningen ved et rente fald er større end kursfaldet ved en tilsvarende rentestigning. Denne afvigelse kan forklares ved begrebet konveksitet. I figur 3 er der illustreret hvordan konveksiteten får obligationskurserne til at afvige fra en lineær sammenhæng i kursen. Konveksiteten kan defineres som: Definition: Konveksiteten udtrykker forskellen mellem den korrekte procentvise kursændring og den kursændring som varigheden angiver ved en ændring på 1 % i renten. Figur 4 (obligationsinvestring side 106) 29

30 -3-2,5 2-1,5-1 -0,5 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Kr. ændring 3 HD Finansiel Rådgivning Konveksiteten kan beregnes ud fra følgende formel: Ligning 3 obligations investering side 107 Hvor t angiver terminen, yt er betalingen i den t te termin, og i er den effektive rente Ovenstående giver mulighed for, at beregne varigheden på andelsforeningens lån (swap), samt på et traditionelt fastforrentet lån. Værdien af andelsforeningernes lån svinger derfor i takt med renten, dette kan give andelsforeningen en gevinst eller et tab. På grafen herunder, ses hvordan værdien af andelsboligforeningen A/B bryggens Have 2 s renteswap udvikler sig samt hvordan et traditionelt fastforrentet lån vil lade sig påvirke af renteændringer, hvis renten ændre sig fra -3 til + 3 rentepoint , ,00 Værdiudvikling 0, , ,00 Renteændring i kurspoint SWAP 30 år Fast rente 30 år - realkredit Figur 5 Egen tilvirkning + bilag 9 På figur 3 vises værdiudviklingen af andelsforeningens renteswap samt på et traditionelt fastforrentet lån ved udvalgte renteændringer. Værdiudviklingen fremgår af y-aksen og ændringen i renten fremgår af x-aksen målt ud fra ændring i kurspoint. Som det fremgår af figur 3, er det 30årige renteswap lån og det traditionelle fastforrentet lån positivt korrelerede. Renteswapen har i dette tilfælde en varighed på 12,58 og det fastforrentede lån på 11,01 % ved uændret rente. Renteswappen har en varighed, som er 1,57 pct. point højere end på det traditionelle 30

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2.

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2. Andelsbasen.dk Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0 Udgivet: 2013-01-10 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk Et hurtigt kik i boligannoncerne

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A 7. november 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A U D K A S T Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

Fuld rapport: A/B Eksempel Forening (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-06-04 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Rådgivningsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 Fuld rapport: Eksempel (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Swaps. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk

Swaps. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk - 1 Swaps Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I det seneste år har i pressen været omtalt en række problemer med swaps. Især kan fremhæves Lene Andersens grundige behandling af emnet i Jyllands-Posten

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009 FORSLAG Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling 2. april 2009 A. Bekræftelse af midlertidige vedtægtændringer B. Parknet Individuel eller kollektiv aftale C. Beslutningsforslag vedr. begrænsning

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi 12. April 2012. Baggrund og formål: På generalforsamlingen i maj 2011 blev der nedsat en økonomigruppe der, i samarbejde med bestyrelsen, skulle se på foreningens

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

31. august 2011 side 1 AB Duegården. Boligafgift Andelsværdi

31. august 2011 side 1 AB Duegården. Boligafgift Andelsværdi økonomisk overblik Prognose 2012-2039 Andelsværdi side 2 økonomisk overblik økonomisk overblik Mange år Belyse omkostninger og af-/udvikling af s lån Forbundet med usikkerhed Udgangspunkt Regnskab 2010

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Budget for lån, renter og balanceforskydninger i budget 2016 2019

Budget for lån, renter og balanceforskydninger i budget 2016 2019 Notat Center for Økonomi og Ejendomme Økonomi og Planlægning Stengade 59 3 Helsingør Tlf. 49282927 Mob. 25312927 pwb11@helsingor.dk Dato 14.8.215 Sagsbeh. pwb11 for lån, renter og balanceforskydninger

Læs mere

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 1. Vedtægtsændringer Vedtægtsændringer træder først i kraft, når de er besluttet af to på hinanden følgende generalforsamlinger. 2.

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb 3 Hvad er en andelsbolig? Mange bruger betegnelsen at købe en andelsbolig, men reelt

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Finansrapport. pr. 1. april 2015

Finansrapport. pr. 1. april 2015 Finansrapport pr. 1. april 215 1 Indledning Finansrapporten giver en status på renteudviklingen samt bevægelserne indenfor aktivsiden med fokus på kassebeholdningen samt afkastet på de likvide midler.

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

vexa-ordbog over finansielle begreber

vexa-ordbog over finansielle begreber vexa-ordbog over finansielle begreber Hovedstol Det beløb som De låner og som bliver tinglyst på ejendommens tingbogsattest. Løbetid Det antal år det tager at betale lånet tilbage. Terminer Vexa Finans

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T 2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema

Læs mere

Andelsboligforeningen Søtoften

Andelsboligforeningen Søtoften Søtoften 7, 8660 Skanderborg. CVR-nr. 34673926 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11. april 2015. Jens Lützen Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R

Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R Sandbygårdvej 25, 2.th. 2700 Brønshøj Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller

Læs mere

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 ANDELSBOLIG- OPLÆG 2014 BILLIGERE LÅN OG MERE GENNEM- SIGTIGHED Alle danskere skal have mulighed for at bo i en bolig, der er egnet til deres særlige situation.

Læs mere

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Indledning I sparekassen kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks.

Læs mere

25.100 SEPTEMBER 2013 COPYRIGHT DE

25.100 SEPTEMBER 2013 COPYRIGHT DE Salgsopstilling Adresse Krogsgårdsvej 5E, Nr. Broby, 5672 Broby Sag nr. 2483 Dato: 30. oktober 2014 Beskrivelse af andelsboligen God andelsbolig beliggende ud til grønt område og nabo til Brugsen. Boligareal

Læs mere

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk

Finansiel politik. November 2012. Næstved Varmeværk Finansiel politik November 2012 Næstved Varmeværk Generelt Formålet med den finansielle politik er fastlæggelse af rammerne for en aktiv styring af den finansielle portefølje, med henblik på optimering

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Produkt Pålydende rente i pct. Debitorrente i pct. Årlige omk. i pct. før skat Bankens kreditomkostninger Offentlige omkostninger til sikkerhed KREDITTER (1) Kunder

Læs mere

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ny Østergade 7, 3600 Frederikssund Tlf.: 47360025 / 31120700, Fax.: 47360039 bolig@vtc.dk - www.vtc.dk LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ålekistevej 220B, 1.th. 2720 Vanløse Advokatens

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler

Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler Andelsboligforeningers anvendelse af la n med tilknyttede renteswapaftaler Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter August 2012

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål:

Vedtægter. for. Andelsboligforeningen Moesbakken. Navn og hjemsted: Formål: 1. Vedtægter for Andelsboligforeningen Moesbakken 1. Navn og hjemsted: Foreningens navn er Andelsforeningen Moesbakken. Foreningens hjemsted er i Syddjurs Kommune. Stk. 1. 2. Formål: Foreningens formål

Læs mere

Regnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger

Regnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger Regnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger Ny vejledning og modelregnskab Ejendomsforeningen Danmark 23. marts 2011 Agenda Hvad er nyt eller blot en ændret præsentationsform? Behandling af ejendom

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Aftale om overdragelse af andel

Aftale om overdragelse af andel Aftale om overdragelse af andel Undertegnede (sælger) Udtræder af andelsboligforeningen AB Rørmosen 2. Og overdrager min andel til medunderskrevne (køber) Samtidig opsiger jeg brugsretten til min bolig

Læs mere

ANDELSBOLIGFORENINGEN HAMISGAARDPARKEN - - 11 boliger i Hammelev

ANDELSBOLIGFORENINGEN HAMISGAARDPARKEN - - 11 boliger i Hammelev HAMISGÅRD 11 1 12 3 11 dejlige andelsboliger i attraktivt kvarter ved Hamisgårdvej i Hammelev. Velindrettede boliger til yngre, ældre og børnefamilier. Lyse og luftige rum med flotte lysindfald som skaber

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21 Side 1 af 7 Meddelelse fra Skattedirektoratet nr. 327 af 13.03.1995 Emne: Mindsterentereglen Indhold: A. Indledende bemærkninger pkt. 1-4 B. Skattepligtige personer, der omfattes af reglerne pkt. 5-6 C.

Læs mere

Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R

Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R Præstekærvej 10, 2.tv. 2700 Brønshøj Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren

Læs mere

Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet!

Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet! HD-studiet i Finansiel rådgivning Afgangsprojekt forår 2013 Uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet Udarbejdet af: Ina Nørlund Pedersen Vejleder: Karsten Jørgensen Copenhagen Business School 1 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen

Læs mere

Andel, eje eller leje?

Andel, eje eller leje? Andel, eje eller leje? Hovedbrud. Det er blevet mere fordelagtigt at købe lejlighed i forhold til at leje. Det viser beregninger, Berlingske Business har fået Danske Bank til at lave, men det kan være

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Mæglerringen Odense A/S v/karen Friis Skibhusvej 78 5000 OdenseC Telefon6613 2613 Email: info@66132613.dk Adresse: Erantisvænget17,

Læs mere

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk.

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk. Salgsopstilling Købspris 75.000 Boligydelse pr. md. 4.000 Anvendelsesudgifter pr. md. 1.531 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat): Blomberg

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Sags nr. AB50046

Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Sags nr. AB50046 Nørregade 29 9800 Hjørring Tlf. : 8753 8700 Fax: 8753 8400 info@thomas-risager.dk www.thomas-risager.dk Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Elsagervej 3E 9800 Hjørring Ejendomsmæglerens oplysning til

Læs mere

Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N

Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N Sags nr. 10230937 Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut,

Læs mere

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan medkøbes mod evt. betaling (fabrikat) *):

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan medkøbes mod evt. betaling (fabrikat) *): Salgsopstilling Adresse Bryndumvej 90, Bryndum, 6715 Esbjerg N Sag nr. 140029 Dato: 16. september 2014 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat):

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2012 Andelsboligforeningen Wagnsborg Årsrapport for 2012 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2013 Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Ren slaraffenland for boliglåntagere

Ren slaraffenland for boliglåntagere Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Andelsboligforeningen Hedevænget II Hedevænget 107 8800 Viborg. CVR-nummer: 34797374. ÅRSRAPPORT 1. januar 2013 til 31.

Andelsboligforeningen Hedevænget II Hedevænget 107 8800 Viborg. CVR-nummer: 34797374. ÅRSRAPPORT 1. januar 2013 til 31. Andelsboligforeningen Hedevænget II Hedevænget 107 8800 Viborg CVR-nummer: 34797374 ÅRSRAPPORT 1. januar 2013 til 31. december 2013 Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den /

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

1 RD Cibor6 74.656.000 30 år 3.831.723 Annuitet / 4,89 Afdragsfri 4 terminer. Forudsætning for udbetaling af lånet side 2 Vigtigt at vide

1 RD Cibor6 74.656.000 30 år 3.831.723 Annuitet / 4,89 Afdragsfri 4 terminer. Forudsætning for udbetaling af lånet side 2 Vigtigt at vide Lånetilbud 17. april 2008 Kunde Ejendom A/B Havnehaven II Stationsvej 15-95 4760 Vordingborg Matr. nr. 43 CP Ore, Vordingborg Jorder Pantnummer 2270.7905 Sagsnummer 01-04-1 Din rådgiver Lene Thøgersen,

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger

Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Slide nr. 1 Udstykning Landinspektør H.P. Faustrup vil gennemgå dette punkt Etagebebyggelse

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2011

Andelsboligforeningen Wagnsborg. Årsrapport for 2011 Andelsboligforeningen Wagnsborg Årsrapport for 2011 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2012 Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige

Læs mere

Bo billigt i Fjelstrup

Bo billigt i Fjelstrup Bo billigt i Fjelstrup Langtoften 14 Fjelstrup 6100 Haderslev Sags nr. 13144 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut,

Læs mere