Bestyrelsesformand Lene Svendsen bød velkommen.

Transkript

1 År 2011, den 28. april, kl afholdtes ordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Glinkas Rubin i Karens Minde Kulturhus, Wagnersvej 19. Bestyrelsesformand Lene Svendsen bød velkommen. 1. Valg af dirigent og referent. Som dirigent og referent valgtes advokat Thomas Rysgaard Rasmussen fra administrator Grubbe Advokater, Advokatanpartsselskab. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var indvarslet med det krævede varsel i vedtægten, og at ingen af de tilstedeværende havde indvendinger herimod. På generalforsamlingen var der ud af 143 andelshavere mødt 35 og 7 havde ladet sig repræsentere ved fuldmagt. Dirigenten konstaterede at generalforsamlingen dermed var beslutningsdygtig, dog ikke med hensyn til endelig vedtagelse af forslag vedrørende ændring af vedtægten. 2. Bestyrelsens beretning. Bestyrelsens skriftlige beretning var omdelt med indkaldelsen. Beretningen vedhæftes ligeledes nærværende referat som bilag 1. Da der ikke var spørgsmål eller bemærkninger til beretningen, konstaterede dirigenten, at beretningen var enstemmigt godkendt med alle stemmer for. 3. Forelæggelse af årsrapporten for 2009/10 og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen forelagde årsrapporten, herunder noten vedrørende andelspriserne. Resultatopgørelsen blev denne gennemgået med henvisning til årsrapportens noteapparat. Undervejs blev der besvaret spørgsmål vedrørende enkelte poster. Fra gennemgangen fremhæves følgende: Som følge af foreningens salg af ledige lejeboliger som andele har foreningen har realiseret et positivt resultat efter afdrag på prioritetsgæld, der bevirker at trækket på foreningens kassekredit er nedbragt. For så vidt angår vaskeridriften, som specificeret i note 16 på årsrapportens side 20, stillede en andelshaver sig tvivlende overfor, om driften nu også giver overskud, idet det er den pågældendes opfattelse, at der er yderligere udgifter forbundet med drift af vaskeriet, end der fremgår af resultatopgørelsen for vaskeri-

2 2/9 et. Bestyrelsen oplyste hertil, at der efter bestyrelsens opfattelse er indregnet de reelle indtægter og udgifter ved drift af vaskeriet. Generalforsamlingen drøftede i den forbindelse kort, om eksterne beboere i området fortsat skal have adgang til at bruge vaskeriet eller, om det skal lukkes så kun beboere i A/B Glinkas Rubin kan benytte det. Udgangen på drøftelsen blev, at man fortsætter med offentlig adgang indtil videre. Det blev fremhævet at der senere på generalforsamlingen var forslag om at foreningen køber vaskemaskinerne i vaskeriet, der pt. er leaset på en aftale der udløber 30. april I forbindelse med gennemgangen af note 3 vedrørende Reparationer og vedligeholdelse spurgte en andelshaver indtil, hvad omkostningen til glarmester på kr ,00 angår. Den pågældende andelshaver undrede sig over, at foreningen kunne have udgifter til glarmester, da foreningen efter vedkommendes opfattelse er tilstrækkeligt forsikret til ikke at skulle have udgifter til glarmester. Ingen kunne på stående fod erindre, hvad omkostningen angik, og det blev derfor oplyst, at det vil blive undersøgt nærmere. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen gennemgik herefter balancen. For så vidt angår aktiverne blev det konstateret, at ejendommen i årsrapporten på side 12 er optaget til anskaffelsessummen med tillæg af senere forbedringer på ejendommen. Først i andelsnoten på årsrapportens side 15 reguleres ejendomsværdien til den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober Det betyder, at der i balancen vises en negativ egenkapital, men havde den offentlige ejendomsvurdering været lagt til grund for prissætning af ejendommen under aktiverne ville egenkapitalen have været tilsvarende positiv som i andelsnoten. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen bemærkede med hensyn til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 på kr. 127 mio., at denne er uændret i forhold til vurderingen fra oktober Selvom flere havde forventet at Skat ville have været nødsaget til at reducere de offentlige ejendomsvurderinger kan det altså konstateres at Skat generelt i hovedstadsområdet, og altså også for A/B Glinkas Rubin, har valgt at fastholde ejendomsvurderingerne stort set uændrede. Under gennemgangen af passiverne blev det fremhævet, at foreningens ene realkreditlån var blevet omlagt pr. årsskiftet 2010/11 - det vil sige efter driftsårets afslutning - og at låneomlægningen således ikke fik indflydelse på driftsåret 2009/2010. Låneomlægningen blev i øvrigt vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling i foreningen d. 27. oktober Det blev fremhævet, at trækket på foreningens kassekredit var nedbragt fra cirka kr. 2,2 mio. pr. 30. september 2009 til kr. 1,75 mio. pr. 30. september Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen gennemgik herefter andelsnoten på årsrapportens side 19. Med henvisning til det oplyste under gennemgangen af balancen blev det her fremhævet, at værdien af foreningens ejendom indgår med kr. 127 mio., således at foreningens reelle formue til fordeling på andelspriserne pr. 30. september 2010 kunne opgøres til maksimalt kr ,00. Den teoretisk maksimale andelskrone ved denne formue er opgjort i årsrapporten til 46,67 x indskuddet, men bestyrelsen havde i årsrapporten stillet forslag om en

3 3/9 uændret videreførelse af de hidtil gældende andelspriser på 40 x indskuddet. Med denne prissætning handles andelen med en buffer i forhold til maksimalt mulige priser på cirka 10,2 mio. Der var ikke indvendinger herimod. Enkelte spørgsmål til andelsnoten blev besvaret. Dirigenten konstaterede herefter, at årsrapporten inklusive noten vedrørende andelspriserne med en prissætning af andelene på 40 x indskuddet var enstemmigt godkendt med alle stemmer for. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget for 2010/11 til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen gennemgik budgettet. Det blev fremhævet, at årsagen til at der budgetteres med øgede indtægter fra boligafgifter i 2010/11 i forhold til 2009/10 skyldes, at foreningen som tidligere nævnt har solgt ledige lejeboliger som andele. Derved bliver der flere andelshavere i andelsboligforeningen, der betaler boligafgift, og derfor øges indtægten fra boligafgifter. Tilsvarende reduceres indtægten fra udlejede lejligheder, idet der bliver færre lejere, når andelsboligforeningen sælger lejeboliger som andele. Det blev fremhævet, at der ikke særskilt er budgetteret med lejeindtægt fra erhverv (vaskeriet). Derimod er der budgetteret med et overskud af driften på vaskeriet på cirka kr ,00, og i dette overskud er det lagt til grund at vaskeriet betaler en husleje på cirka kr ,00 som tidligere. Indirekte indregnes derfor en lejeindtægt fra vaskeriet. For så vidt angår den budgetterede indtægt ved udlejning af p-pladser blev det fremhævet, at skæbnen for den nyligt etablerede parkeringsplads endnu er uvis. Parkeringspladsen blev anlagt uden at der forinden var ansøgt om tilladelse hertil hos kommunen, og kommunen har efterfølgende tilkendegivet at den ikke har til hensigt at godkende parkeringspladsen i dens nuværende form - og måske vil den slet ikke blive godkendt. Bestyrelsen forhandler fortsat med kommunen om parkeringspladsens skæbne. Indtil videre er det imidlertid en realitet at foreningen stadig har parkeringspladser der genererer en lejeindtægt, og derfor er der budgetteret med en indtægt ved udlejning af parkeringspladser. Med hensyn til omkostningen til prioritetsrenter blev det fremhævet, at foreningen som følge af låneomlægningen ved årskiftet får lavere omkostninger til prioritetsrenter. Ved omlægningen blev af det store 5 %-Nykreditlån med hovedstol på 30,03 mio. omlagt til et nyt et nyt 4 % 30-årigt kontantlån med afdrag. På et fuldt driftsår vil låneomlægningen betyde, at foreningen får lavere prioritetsydelse på cirka en kvart million kroner, men da låneomlægningen først blev gennemført pr. 31. december 2010, indgår effekten af låneomlægningen således kun delvist i det foreliggende budget for 2010/11, der som bekendt starter 1. oktober 2010.

4 4/9 Det blev særligt fremhævet, at der i budgettet er budgetteret med kr ,00 til Reparationer og vedligeholdelse, hvilket beløb er fastsat ud fra advokat Thomas Rysgaard Rasmussens anbefaling om, at der til en ejendom af A/B Glinkas Rubins størrelse bør afsættes et beløb i nogenlunde den pågældende størrelsesorden. Det blev endvidere fremhævet, at som følge af vedtagelsen af regeringens Forårspakke 2.0 fra februar 2009 ophørte momsfritagelsen af administration af fast ejendom pr. 1. januar Der skal derfor fra denne dato tillægges moms til honoraret, hvilket er indregnet i budgettallet. For så vidt angår de budgetterede ekstraordinære indtægter på kr ,00, blev det oplyst, at dette er et nettoresultat af den forventede ekstraordinære drift, og at der budgetteres med, at foreningen sælger fire ledige lejeboliger i driftsåret 2010/11. Lejeboligerne er allerede solgt, og indtægten er derfor ikke kun en forventet indtægt, men en egentlig realiseret indtægt. Det blev endvidere fremhævet, at såfremt driften forløber som budgetteret, vil foreningen få et overskud på kr ,00, idet der dog heri ikke er taget højde for eventuelle forslag, som generalforsamlingen måtte vedtage senere på aftenen. Undervejs i gennemgangen af budgettet blev enkelte spørgsmål besvaret. Dirigenten konstaterede herefter, at budgettet var enstemmigt godkendt med alle stemmer for. 5. Forslag. a) Køb af vaskemaskinerne i vaskeriet efter udløb af leasingaftalen pr. 30. april 2011 til kontraktsmæssig pris på kr inklusive moms. Udgiften foreslås afholdt af foreningens likviditetsoverskud. Bestyrelsen præsenterede kort forslaget og oplyste, at købsprisen for vaskemaskinerne på kr ,00 fremgår af den leasingaftale, som foreningen indgik i forbindelse med leasing af de nuværende vaskemaskiner. Forespurgt kunne bestyrelsen bekræfte, at vaskemaskinerne fortsat er i en stand, så det giver mening at købe dem. Faktisk er foreningen blevet oplyst, at vaskemaskinerne har en større værdi end de kr ,00 som foreningen kan frikøbe dem for. Forslaget medførte en kortere debat for så vidt angår muligheden for at foreningen differentierer priserne for interne brugere (dvs. beboere i A/B Glinkas Rubin) og eksterne brugere af vaskeriet. Det blev bekræftet at det er teknisk muligt at differentiere priserne. Udgangen på debatten blev imidlertid at man vurderer det kommende års drift for at se, om vaskeriet bliver benyttet af eksterne brugere

5 5/9 i et omfang, så beboere i A/B Glinkas Rubin har svært ved at finde ledige vasketider. Bestyrelsen kunne endvidere bekræfte, at der er service på vaskemaskinerne. Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning. Forslaget blev enstemmigt vedtaget med alle stemmer for. b) Renovering af foreningens el-fordelingstavler i begge kældre. Pris i henhold til tilbud kr ,00 inklusive moms. Udgiften foreslås afholdt af foreningens likviditetsoverskud. Bestyrelsen præsenterede kort forslaget, og forespurgt blev det motiveret med oplysning om, at den nuværende installation, der i øvrigt er fra 1939, består af gamle stofledninger og dårlige eltavler. Af sikkerhedsmæssige årsager bør foreningen derfor foretage renovere tavlerne. Dirigenten satte derefter forslaget til afstemning. Forslaget blev enstemmigt vedtaget med alle stemmer for. c) Renovering af vandinstallation til vaskeri. Pris i henhold til tilbud kr ,00 inklusive moms. Udgiften foreslås afholdt af foreningens likviditetsoverskud. Bestyrelsen præsenterede kort forslaget. Det blev forklaret at den nuværende vandinstallation ikke fungerer hensigtsmæssigt, da den blandt andet bevirker, at der sendes for varmt returvand til varmeforsyningen. En andelshaver bemærkede at vaskemaskinerne efter vedkommendes opfattelse ikke opvarmer vandet godt nok under vask, og dette forhold blev kort drøftet, hvorunder det blandt andet blev oplyst, at forhold vedrørende maskinernes evne til at opvarme vandet formentlig nærmere er et forhold om den enkelte maskines indstillinger mere end det er vandinstallationens indretning. Bestyrelsen kunne i øvrigt bekræfte, at den har indhentet flere tilbud på renovering af vandinstallationen. Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning. Forslaget blev enstemmigt vedtaget med alle stemmer for. d) Tilføjelse af følgende som nyt stk. 3 til vedtægtens 8: (8.3)Ved restance med boligafgift og andre pligtige pengeydelser til foreningen pålægges ved hvert betalingspåkrav et rykkergebyr svarende til

6 6/9 15 % af den til enhver tid værende månedlige boligafgift, uanset restancens størrelse. Undladelse af betaling af et rykkergebyr sidestilles med manglende betaling af boligafgift. Andelshavere er uberettiget til at indgå aftaler om afdrag af restancer med foreningens administrator. Bestyrelsesmedlem Thomas Harder Rasmussen oplyste, at forslaget var fremsat af bestyrelsen efter hans ønske, og udsprang af et ønske om, at foreningen anlægger en hårdere linie i forhold til de andelshavere, der er i restance med betaling af boligafgifter. Det kan således ikke være rimeligt, at andelsboligforeningen skal agere bank for de andelshavere, der ikke betaler sin boligafgift til tiden. Det blev endvidere fremhævet, at der i forslaget er indarbejdet en bestemmelse om, at andelshavere er uberettiget til at indgå aftale om afdrag af restancer med foreningens administrator, hvilket skyldes, at foreningens tidligere administrator havde indgået afdragsordninger med andelshavere i restance, hvilket ikke længere vil blive accepteret. Forslaget medførte en længere debat. Af debatten kan fremhæves, at flere andelshavere gav udtryk for at bakke op om forslaget, idet de ikke fandt det rimeligt, at foreningen har udgifter ved, at andelshavere ikke betaler deres boligafgifter rettidigt. Enkelte andre andelshavere gav udtryk for, at det ikke er solidarisk at slå hårdt ned på de personer, der måtte være i økonomiske problemer, hvortil flere andelshavere gav udtryk for, at alle andelshavere burde prioritere og budgettere med at have råd til at betale boligafgiften - selv hvis man er på overførselsindkomst. En andelshaver tilkendegav, at administrator efter vedkommendes opfattelse burde gennemføre en rykkerprocedure to gange om måneden i stedet for blot én, og den pågældende andelshaver oplyste at vedkommende faktisk bevidst betalte sin boligafgift for sent. Hertil oplyste advokat Thomas Rysgaard Rasmussen, at administrationen hver måned følger op overfor de andelshavere, der er i restance med sædvanlige rykkerbreve og orientering til bestyrelsen. Forespurgt kunne bestyrelsen oplyse at der er meningen med forslaget at gebyret på 15 % af boligafgiften skal tilgå foreningen, og at det gebyr som administrator opkræver og oppebærer ikke bortfalder såfremt forslaget vedtages. Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning. For forslaget stemte 31, 8 stemte imod og 3 stemte hverken for eller imod. Forslaget havde dermed opnået et tilstrækkeligt antal stemmer for forslaget til at det kan genfremsættes på en senere generalforsamling til endelig vedtagelse. e) Ændring af vedtægtens 27, stk. 2 (tilføjelser fremhæver med kursiv): (27.2) Som bestyrelsens medlemmer og suppleanter kan vælges andelshavere der bebor en lejlighed i ejendommen, disses ægtefæller samt

7 7/9 myndige nærtstående, såfremt de også bebor en lejlighed sammen med en andelshaver. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand. Der må ikke sidde bestyrelsesmedlem som ikke bor i ejendommen (dvs. hvis man er udlejer). Bestyrelsen motiverede kort forslaget med, at det er hensigten med forslaget, at bestyrelsesmedlemmer og suppleanter skal være bosiddende i ejendommen. Forslaget blev kort drøftet, hvorefter dirigenten satte forslaget til afstemning. Forslaget blev vedtaget, idet 41 stemte for, og 1 hverken stemte for eller imod, Da generalforsamlingen ikke var beslutningsdygtig med hensyn til endelig vedtagelse af forslag om vedtægtsændringer vil forslaget, sammen med forslaget vedtaget under dagsordenens punkt 5d, blive fremsat til endelig vedtagelse på en senere ekstraordinær generalforsamling. Der vil tilgå andelshaverne en indkaldelse hertil. f.) Forslag fra Weena Jensen vedrørende A/B Glinkas Rubins kerneydelser (snerydning, affaldshåndtering, trappevask, og vedligeholdelse og rengøring fællesarealer o.a.). Forslagsstiller Weena Jensen præsenterede sit forslag og oplyste, at det efter hendes opfattelse burde være muligt at antage et professionelt ejendomsservicefirma til at varetage de kerneydelser, som A/B Glinkas Rubin bør varetage, samtidig opnå en besparelse på driften. Weena Jensen kom med eksempler på de ydelser der er indeholdt i det konkret tilbud hun havde indhentet. Tilbuddet lyder på kr ,00 pr. måned inklusive moms. Hun oplyste at der i tilbuddet ikke er indeholdt snerydning, men at firmaet tilbyder det med betaling af kr. 389,00/time. Efter Weena Jensens opfattelse vil foreningen kunne spare over kr ,00 om året ved at overgive opgaven med at udføre de nævnte ydelser til det pågældende firma. Forespurgt, og efter nærmere overvejelse, oplyste Weena Jensen at det pågældende tilbud er fra et firma der hedder JF Service. Enkelte andelshavere bemærkede, at de var tilfredse med den nuværende ordning og bemærkede, at vicevært Poul Svendsen arbejder 37 timer om ugen, og at Weena Jensens indhentede tilbud ikke ses at kunne matche det serviceniveau, som foreningen får med Poul Svendsen som vicevært. Bestyrelsesformand Lene Svendsen bemærkede, at der umiddelbart efter hendes opfattelse ikke ville være en besparelse ved det fremlagte tilbud, idet foreningen pt. bruger cirka kr ,00 månedligt på de nævnte ydelser inklusive vicevært Poul Svendsens løn med kr ,00 månedligt. Bestyrelsesmedlem Thomas Harder Rasmussen kritiserede Weena Jensen for ikke at have offentliggjort sit tilbud som en del af forslaget, hvilket gjorde det nærmest umuligt for de fremmødte andelshavere at forholde sig til forslaget.

8 8/9 Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning. Forslaget blev forkastet, idet 9 stemte for, 25 stemte imod og 8 hverken stemte for eller imod. g. Forslag fra Maria Gunris og Martin Lund om, at det tillades at holde enten én hund eller to katte pr. lejlighed. Forslagsstillerne præsenterede kort deres forslag med henvisning til det offentliggjorte forslag. Forslaget blev motiveret med et brændende ønske om at få en hund. Forslaget blev kort debatteret blandt de fremmødte andelshavere. Enkelte udtrykte sympati for forslaget, hvorimod flere gav udtryk for, at hundehold i ejendommen er med risiko for at give gener for de øvrige beboere, ligesom enkelte gav udtryk for, at det er synd at holde hund i en lejlighed. Efter nogen yderligere debat satte dirigenten forslaget til afstemning. Forslaget blev forkastet, idet 6 stemte for, 28 stemte imod og 8 hverken stemte for eller imod. 6. Valg til bestyrelsen. Som bestyrelsesformand for 2 år genvalgtes Lene Svendsen. Som nye bestyrelsesmedlemmer for 2 år valgtes Nanja Hofmann Andersen og Jeanett Wolf og som bestyrelsesmedlem for 1 år valgtes Jonas Tais. Som suppleanter for 1 år valgtes Natalia Goriantecheva, Louise Dandanell Nielsen og Søren Krogh. Det blev kort bemærket, at selvom bestyrelsen ikke fra start består af de maksimalt mulige 5 medlemmer, så trækker bestyrelsen kun en suppleant ind, såfremt den finder det nødvendigt. Bestyrelsen består herefter af: Lene Svendsen (formand), genvalgt for 2 år den 28. april 2011, Nanja Hofmann Andersen, valgt for 2 år den 28. april 2011, Jeanett Wolf, valgt for 2 år den 28. april 2011, Jonas Tais, valgt for 1 år den 28. april Valg af administrator. Under dette punkt havde Weena Jensen stillet forslag om, at foreningen vælger en ny administrator. Det blev noteret at Weena Jensen på dette tidspunkt havde

9 9/9 forladt generalforsamlingen, men inden hun forlod generalforsamlingen havde hun tilkendegivet at hun trak sit forslag, der således ikke kom til behandling. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen bad for en god ordens skyld generalforsamlingen tage stilling til genvalg af Grubbe Advokater Advokatanpartsselskab som administrator. Grubbe Advokater Advokatanpartsselskab blev genvalgt med 38 stemmer for og 3 der hverken stemte for eller imod. Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen takkede for genvalget, ligesom han takkede for samarbejdet med bestyrelsen siden administrationens overtagelse medio Valg af revisor. Som revisor genvalgtes BDO Statsautoriserede revisionsaktieselskab. 9. Eventuelt. Under dette punkt spurgte en andelshaver ind til hvornår bestyrelsen påtænker at åbne for adgang til bestyrelsesmøderne. Hertil svarede bestyrelsen at andelshaverne bliver orienteret løbende i bestyrelsens nyhedsbreve, hvori der også vil blive orienteret om adgang til bestyrelsesmøderne. Intet yderligere at protokollere. Generalforsamlingen hævet kl Som dirigent/referent: Thomas Rysgaard Rasmussen I bestyrelsen: Lene Svendsen (formand) Nanja Hofmann Andersen Jonas Tais Jeanett Wolf