Når du skal købe andelsbolig

Transkript

1 Når du skal købe andelsbolig En samling af artikler og råd om køb af andelsbolig. Hvordan har udviklingen været inden for andelsboligmarkedet de seneste par år? Hvordan analyserer man sig frem til, om andelsboligforeningen er sund eller dybt forgældet? Hvad skal man passe særligt på med, inden man underskriver købskontrakten? Hvilken finansiering kan bedst betale sig? Er et forældrekøb forsvarligt? Ja, spørgsmålene er mange, når andelsboligen skal findes og købes. Denne guide vil give dig et solidt afsæt, inden du tager springet og underskriver købskontrakten. God fornøjelse. Forfattere: Marie Joo Kim Jensen, Lars Erik Skovgaard, Simon Nyborg, Claus Iversen, René Poulsen, Henrik Grave, Marie Varming, Lars Andersson, Birgit Straarup, Sten Thorup Kristensen, Sten Thorup Kristensen, Steen Winther Petersen, Søren Damgaard, Tommy Brandi Krog og Kristian Boye. Redigeret af Brian Nebelong Berlingske Research, august 2011

2 Indholdsfortegnelse Andelsboligmarkedet generelt - hvad er der i vente? side 4 34 Home: Andelsboliger skal ned i pris... 4 Andelshavere sænker prisen hurtigst... 6 Umuligt at sælge andelsboliger... 7 Låneivrige banker bag andelsbolig-boble... 8 Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Andelskrak rammer skævt Tvivlsom jura ved andelskrak Andelshavere sælger boligen uden mægler Skat redder andelsboligejere Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Andelsboliger til salg er tredoblet Eksplosion i salget af andelslejligheder Andelssalg sætter rekord på Vesterbro Frit valg i Valby Andelsboligen er bedre end sit rygte Mere gang i andelsboliger Stadig væsentlige forskelle på andel og at eje Prisudvikling på og statistik på antal af andelsboliger og ejerboliger i Region Hovedstaden Sådan analyserer du andelsboligforeningen side Det skal du kigge efter Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig Ny vejledning: Sådan undersøger du andelsforeningers regnskaber Køb andel med omtanke Sådan skiller du gode andelsforeninger fra dårlige Så meget ejerbolig kan du købe i stedet for en andel Forældrekøb side Forældrekøb er igen populært

3 Spring køen over ved studiestart Personlige historier om køb af andelsbolig side Danske Bank sagde nej - Nordea sagde ja... 49»Vi var for naive...« Debatindlæg side Debat: Nej, det er skam en andel Debat: Hjælp de truede andelsforeninger Debat: Skal SKAT sætte prisen på din andelsbolig?

4 Andelsboligmarkedet generelt Hvad er der i vente? Home: Andelsboliger skal ned i pris Der skal skæres 20 procent af priserne, hvis en andelsbolig skal sælges i dagens marked, vurderer landets største mæglerkæde, Home. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 21. juni 2009 Markedet for andelsboliger har ændret sig radikalt med frigivelsen af andelskronen og under den nuværende finanskrise. Tidligere blev de blot afhændet til den første på ventelisten, men nu bliver de sat til salg hos ejendomsmæglerne, der ifølge Home har fordoblet antallet af andelsboliger på hylderne til »Ingen tvivl om, at det er blevet sværere at sælge sin andelslejlighed i forhold til i 2003 og 2004, men sådan er markedsøkonomi. Når man fordobler prisen på en vare, så falder antallet af købere. Men man kan sagtens sælge andelsboliger i dag, men det kræver en beregning, hvor meget andelen kan koste, hvor andelslejligheden stadig kan konkurrere med ejerlejligheden,«siger kommunikationschef Niels Carstensen fra Home. Ifølge Home skal andelshaverne skære 20 procent af andelskronen, hvis de gerne vil have solgt i det nuværende marked.»men det er en individuel vurdering fra bolig til bolig. Ældre andelsboliger med lille gæld kan ofte sælges til prisen, mens nye andelsboliger med stor gæld skal sælges væsentligt under den vurdering, det offentlige har fastsat som maksimalpris - også kaldet andelskronen,«vurderer Niels Carstensen. Priserne på andelslejligheder har ikke givet sig i nær samme grad som prisen på ejerlejligheder. Men det kan være en stakket frist. 4

5 For eksempel vurderede Nordeas cheføkonom Helge Pedersen forleden, at det formentligt kun er et spørgsmål om få kvartaler, før kurverne vender for andelsboligerne, fordi priserne har oplevet enorme stigninger og holdt prisen uden samme fald, der har kendetegnet andre boligtyper. Billedtekst: Ejendomsmæglerkæden Home opfordrer sælgere af andelsboliger til at skrue prisen yderligere ned. (Foto: Scanpix) 5

6 Andelshavere sænker prisen hurtigst Der går ikke lang tid, fra en andelsbolig bliver sat til salg, til ejeren sænker prisen første gang: Kun 75 dage i gennemsnit er en andelsbolig til salg, før prisen bliver sat ned. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. juli 2009 Andelshaverne er dermed den gruppe på boligmarkedet, der er mest utålmodige med hensyn til at vente på, at en køber vil betale den oprindelige udbudspris. Og der er langt ned til nummer to på listen, viser en analyse fra boligsiden Boliga.dk. Rækkehuse med prisfald ligger gennemsnitligt 124 dage på markedet, eller det der svarer til cirka fire måneder, før de bliver sat ned i pris første gang. Sammenlignet med sommerhusejerne er andelshavernes utålmodighed dog endnu mere tydelig: Et fritidshus, hvor prisen er sat ned, har nemlig i gennemsnit været til salg i 206 dage, før prisen sættes ned første gang, mens ejerlejligheder 132 dage, villaer 142 dage og landejendomme 161 dage ligger midt imellem. Landets allermest utålmodige boligsælgere bor i andelslejlighed i Valby. Her vælger andelshavere nemlig at sænke prisen første gang efter 51 dage. På Nørrebro i København går der en dag mere, før en prissænkning sættes i værk. Man skal ned på plads nummer 16 på listen, før man finder det første jyske postnummer i form af Århus C, hvor andelshaverne i snit venter i 77 dage, før de første gang barberer kroner af prisen. Læs statistik for de enkelte postnumre på (Foto: Liselotte Sabroe) 6

7 Umuligt at sælge andelsboliger For ti år siden var en ledig andelslejlighed afsat hurtigere, end det tog andelsforeningens formand at finde ventelisten frem. I dag overstiger antallet af andelsboliger til salg hos de københavnske ejendomsmæglere for første gang antallet af ejerboliger. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 17. januar 2010 Men selv hvis køberen står med kuglepennen klar til underskrift, er det ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) nærmest umuligt at sælge en andelsbolig i øjeblikket.»pengeinstitutterne har gradvist trukket sig ud af markedet, og vi ser flere køb gå i vasken, fordi bankerne ikke vil yde lån til andelskøb. Situationen er akut og alvorlig,«siger direktør i ABF Jan Hansen til 24timer. Bankernes forhold til andelskøb gik i efteråret fra lunkent til iskoldt, da Østre Landsret slog fast, at en bank ikke kan købe en andelsbolig på tvangsauktion. I en ejerbolig har banken sikkerhed i mursten, men sikkerheden på en andelsbolig står i pant på andelsbeviset. For at sikre sig mod tvangsauktion må banken købe andelsbeviset, og det må den ifølge de fleste foreningers vedtægter ikke. Finansrådet bekræfter, at flere banker helt har lukket for udlån til andelsboliger.»bankerne føler ikke, at de har mulighed for at varetage deres interesser i tilfælde af en tvangsauktion, før der kommer en afklaring på en eventuel lovændring. Vi kan ikke leve med, at man ikke ved, om man har sikkerhed for sine penge,«siger kontorchef Rikke Friborg. (Foto: Liselotte Sabroe) 7

8 Låneivrige banker bag andelsbolig-boble Danske pengeinstitutter har i stor stil lånt til nystiftede andelsboligforeninger trods urealistiske budgetter og tvivlsomme vurderinger. Mange er nu i krise, mens bankerne har smækket kassen i Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 30. marts 2010 En række banker og realkreditinstitutter har villigt spillet med og ydet store lån, når lejere i hovedstaden er sprunget ud som andelshavere og har købt deres ejendom - også selv om det har været tæt på fast praksis de seneste år, at ejendommene er blevet skrevet op i værdi i strid med ejendomsmæglernes egen vejledning. De efterfølgende prisfald har i kombination med risikable lån og overoptimistiske budgetter efterladt mange af de nyere andelsboligforeninger på randen af økonomisk ruin. Hidtil har kritikken primært rettet sig mod de rådgivere, som har stiftet foreningerne, men uden pengeinstitutternes finansiering kunne det ikke være kommet så vidt, og de udhængte rådgivere kan derfor med nogen ret dække sig ind bag bankernes kreditafdelinger. En af dem, der undrer sig over bankernes adfærd, er Århus-advokaten Torben Winnerskjold, der nu repræsenterer flere kriseramte andelsboligforeninger i København.»Bankernes kreditafdelinger har været i et fantastisk optimistisk miljø. Hvorfor de har ydet lån til foreninger med et meget spinkelt kapitalgrundlag, ved jeg ikke, men i adskillige tilfælde afslører blot en simpel gennemlæsning, at budgetterne ikke hænger sammen. For eksempel når der er budgetteret med likviditet fra fremtidige salg af andele, som jo aldrig kan tælles med som penge i hånden,«siger Torben Winnerskjold, partner i Abel & Skovgård Larsen. Ukritiske lån Efter et par år med en stribe bankkrak og store konkurser i ejendomsbranchen er det tydeligt, at pengeinstitutternes kreditvurderinger ikke er ufejlbarlige. Men hvor det hidtil har været en sag mellem professionelle aktører, er det nu også helt almindelige mennesker i andelsboligforeninger, der er kommet i klemme efter de euforiske år på ejendomsmarkedet.»der er for mig at se ingen tvivl om, at pengeinstitutter fuldstændig ukritisk har lånt ud. Man har i tre årtier været vant til, at det var uproblematisk og helt sikkert at låne til køb af andelsboliger - 8

9 men nu er situationen vendt rundt, fordi mange har brændt nallerne på de senere års udlån,«siger Jan Hansen, direktør i ABF, der er en interesseorganisation for andelsboligforeninger. Det skifte i udlånspolitikken gør det samtidig sværere at redde kriseramte foreninger, hvis der er behov for refinansiering. Ifølge Jan Hansen er der hidtil kun én forening, der er gået konkurs, men flere kan være på vej. Bankernes rolle i miseren begrænser sig dog ikke til lån til foreningerne, der typisk er placeret i erhvervsafdelingerne. Den ukritiske kreditpolitik genfindes også i rådgivningen af privatkunder. Bankernes uheldige rolle»flere banker har spillet en uheldig rolle, når det kommer til rådgivningen af de enkelte andelshavere. Jeg har utallige gange hørt folk sige:»jeg var skeptisk, men de sagde, alt var i orden nede i banken.«jeg tror - og det er den positive udlægning - at bankerne i mange tilfælde slet ikke har været inde i en ordentlig granskning af økonomien, før de har ydet lån,«siger Torben Winnerskjold. Det var ved redaktionens slutning ikke muligt at få en kommentar fra Finansrådet. Fakta: Sådan presses prisen i vejret på andelsboliger (Berlingske Grafik) Billedtekst: Amagerbanken har ingen videre tilknytning til denne artikel. (Foto: Esben Salling) 9

10 Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Antallet af andelsboliger til salg i København er steget 517 pct. på godt to år. I samme periode er udbudspriserne raslet ned - men det har lokket køberne ud af busken. Skrevet af Claus Iversen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. april 2010 Da rådhusklokkerne ringede år 2008 ind, havde sultne boligsøgende i Københavnsområdet kun 284 andelsboliger at vælge mellem. I februar 2010 var tallet vokset til en stigning på 517 procent. Og når man efterhånden ikke kan se skoven for bare træer, skulle man tro, at det er blevet meget sværere at få lokket en underskrift ud af køberne. Faktisk forholder det sig lige modsat. I dag tager det nemlig kun gennemsnitligt 123 dage at få solgt sin andelsbolig i København, mens der i januar 2008 i gennemsnit gik 217 dage. Det hænger i høj grad sammen med, at andelsboligindehaverne har været hurtige til at se livets barske realiteter på boligmarkedet i øjnene - altså de hastigt faldende boligpriser. Det udmønter sig konkret i, at den gennemsnitlige udbudspris for en andelsbolig i hovedstaden er dykket fra 1,4 millioner kroner til kroner - et fald på 38 procent. Det viser tal fra ejendomsmæglernes boligportal, boligsiden.dk. Mæglerne jubler Ejendomsmæglerne mærker da også, at københavnerne igen er begyndt at forelske sig i andelsboligerne:»det går faktisk rigtigt godt med salget. For få år siden udgjorde salget af andelslejligheder kun to procent af det samlede salg. I dag er tallet 35 procent og stadigt stigende,«siger kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden Home Niels H. Carstensen. Han regner endda med, at andelen kan vokse endnu mere og måske komme til at udgøre halvdelen af det samlede salg af lejligheder i København. Nogle af de mest populære andelsboliger i København er de to- og treværelseslejligheder - til den rigtige pris, vel at mærke: 10

11 »En toværelseslejlighed til en pris på op til kroner med en månedlig afgift til andelsforeningen på kroner er en rigtig attraktiv vare, der ikke samler støv på hylden,«siger Niels H. Carstensen. Det samme gør sig gældende for en treværelseslejlighed med et prisskilt på maksimalt kroner, hvor boligafgiften ikke overstiger kroner. Lav boligydelse attraktiv Det skal dog ikke afholde indehaveren af en andelslejlighed med tre værelser i et attraktivt område i København fra at banke på døren til Homes forretninger, selv om prisen lyder på 1,2 millioner kroner:»hvis boligydelsen til gengæld er lav, så er det også en attraktiv bolig,«siger Niels H. Carstensen. Selv om priserne på andelsboliger i København de seneste to år kun har bevæget sig mod syd - endda i et tempo, der var Tour de France-feltet værdigt - er der lys forude for sælgerne af andelsboligerne:»de seneste og helt dugfriske tal viser faktisk, at der har været en stigning den seneste måned. Den er ikke stor, men den er der,«siger Niels H. Carstensen. Billedtekst: Det går rigtigt godt med salget af københavnske andelsboliger, lyder det fra ejendomsmæglerne, der bl.a. nyder godt af, at andelsboligforeningerne har set de faldende boligpriser i øjnene. (Foto: Uffe Weng) 11

12 Andelskrak rammer skævt Standsning af betalinger kan være en attraktiv udvej for nye andelsboligforeninger med presset økonomi. Den første forening har givet op, og langt flere overvejer krakket for at få en frisk start. Men konkurser rammer skævt hos de forskellige andelshavere. Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 I flere andelsboligforeninger drøfter man nu helt at standse betalingerne. Berlingske Business kender til adskillige foreninger, der enten overvejer at kaste håndklædet i ringen, eller som allerede har meddelt kreditorerne, at de ikke kan betale og derfor har fået en ny låneaftale. Dermed løber foreningerne en risiko for konkurs og tvangsauktion, og det kan faktisk være attraktivt frem for at stå med en bolig, som andelshaveren skal betale for at slippe af med. Det bekræfter flere rådgivere og eksperter over for Business. De advarer dog samtidig om, at juraen ikke er på plads, og at en konkurs rammer meget skævt blandt andelshaverne.»jeg kender til flere foreninger, der overvejer helt at give op. Selv i foreninger, der ikke bruger ordet betalingsstandsning, går diskussionerne på, at der ikke er nogen udvej, hvis ikke de slipper af med noget af gælden,«fortæller Tejs Carstensen, uafhængig rådgiver om økonomi- og risikostyring i andelsboligforeninger. Den slags overvejelser følger af, at der under højkonjunkturen blev stiftet foreninger i dyrt indkøbte ejendomme og med meget lidt egenkapital. Samtidig har realkreditinstitutterne ofte fraveget det traditionelle krav om personlig hæftelse fra andelshaverne, og det kan gøre et krak til det mindst ringe alternativ. Frisk start I andelsboligforeningen Thyra Danebod på det ydre Frederiksberg har et flertal allerede valgt at standse betalingerne frem for at være bundet til andele med negativ værdi. Dermed har kreditorerne - Nykredit og Nykredit Bank - mulighed for at begære konkurs, men det er endnu ikke sket ifølge Business' oplysninger. Spørgsmålet er også, om konkursbegæringen vil komme, for det er pengeinstitutterne, der står til at blive den største taber ved en tvangsauktion, mens de fleste andelshavere blot vil miste et relativt lille indskud og ydermere skal tilbydes lejlighederne som lejere. 12

13 Det valg står flere andre foreninger også overfor:»én af løsningerne er en konkurs. Det er især oplagt, hvis andelshaverne dermed kommer ud af hæftelsen og kun mister det oprindelige indskud. Det store spørgsmål er dog, om andelshaverne kan blive boende som lejere, og det spørgsmål skal foreningen have helt styr på inden konkursen,«siger Kim Valentin fra Finanshuset Fredensborg, der har flere andelsboligforeninger blandt kunderne. Også advokat Timmy Lund Witte fra Ejendomsforeningen Danmark, der bl.a. repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger, vurderer, at det for nogle foreninger ser fordelagtigt ud at rulle hele andelskonstruktionen tilbage, slippe for gælden og fortsætte som lejere. Splittelse Konkursen er dog kun en god udvej for de oprindelige stiftere af foreningen, som blot har et lille indskud på spil. Har man købt efter stiftelsen eller belånt sit andelsbevis, kan det blive en katastrofe. Tejs Carstensen kender til en mindre forening, der er langt i overvejelserne, men hvor spørgsmålet splitter andelshaverne.»et flertal af familierne vil komme billigt ud af en konkurs, og for dem vil et krak betyde, at de kan komme godt videre i livet. Omvendt vil det ramme andre meget hårdt og true både deres økonomi og boligsituation. Det er et meget svært valg, og det er naturligvis ubehageligt med den slags interessekonflikter i en lille forening,«siger Tejs Carstensen. Heller ikke for realkreditinstitutterne er konkurs en god løsning, og derfor vurderer han, at der bliver arbejdet stenhårdt på alternative modeller som f. eks. at indgå en akkordordning, hvor en del af gælden bliver udskudt til bedre tider og en ny løsning kan forhandles på plads. 13

14 Tvivlsom jura ved andelskrak Selv om en konkurs kan virke fristende for kriseramte andelsboligforeninger, er det en rejse ind i ukendt land. Der er næsten ingen juridisk praksis på området Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Umiddelbart kan et stop for betalingerne virke som en oplagt vej ud for trængte andelshavere. Men der er flere muligheder for at fare vild i et område, som få har begivet sig ud i før. Mange nyere andelsboligforeninger står over for stigende boligafgifter, samtidig med at andelene er usælgelige. Men ved en konkurs vil de oprindelige andelshavere ofte kun miste deres beskedne indskud. Og de kan ydermere se frem til at blive i boligen som lejere til en billigere ydelse. Valget er dog ikke helt så simpelt ifølge advokat Timmy Lund, jurist i Ejendomsforeningen Danmark, der både repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger og de investorer, der kan ske at overtage andelsforeninger på tvangsauktion.»andelsloven er helt klar: Hvis foreningen opløses, har andelshavere krav på at fortsætte som lejere. Problemerne opstår, når det kommer til, hvilke vilkår andelshaverne skal have, når de bliver lejere. Her mangler der simpelthen en retspraksis,«siger han. Risiko for høj leje Rent praktisk kan en betalingsstandsning komme i stand ved, at generalforsamlingen sætter boligydelsen så lavt, at foreningen ikke kan betale ydelserne til lånene. I det tilfælde er det op til kreditorerne at begære en konkurs. Men faktisk kan et lille mindretal også presse en betalingsstandsning igennem ved at»stemme med fødderne«: I den aktuelle betalingsstandsning i Thyra Danebod på Frederiksberg flyttede en gruppe andelshavere simpelthen, og så var der kun de tilbageværende til at betale - hvilket et flertal altså valgte ikke at gøre. Man slipper naturligvis ikke for forpligtelserne ved at flytte, men foreningen kan kun inddrive pengene med et søgsmål, hvilket tager tid. Og i mellemtiden kan foreningen altså gå ned. 14

15 Ender det i konkurs og tvangsauktion kan andelshaverne fortsætte som lejere, men praksis for lejeniveauet er ikke klart, da der kun er én landsretsdom fra 1989.»Det rejser bl.a. spørgsmålet om, hvad der sker med de forbedringer som andelshaverne har lavet. Lige nu ligger det til, at lejerne skal betale ekstra for dem, selv om de selv bekostede dem, mens de var andelshavere. Et andet stort spørgsmål er, hvor mange særkrav den nye udlejer kan indføje i kontrakten. Der mangler klare domme i de her spørgsmål,«siger Timmy Lund. (Foto: Keld Navntoft) 15

16 Andelshavere sælger boligen uden mægler Skrevet af Birgit Straarup Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. september 2010 En undersøgelse på boligønsker.dk viser, at sælgere af andelsboliger i langt højere grad end sælgere af ejerboliger, selv sælger deres bolig eller deltager i salget. Undersøgelsen omfatter cirka sælgere af boliger, der har oprettet sig på boligønsker.dk over de sidste to måneder.»omkring halvdelen af sælgerne på boligønsker.dk har en andelsbolig til salg. Og da der generelt er færre andelsboliger til salg end ejerboliger, så tyder meget på, at ejere af andelsboliger i højere grad selv sælger deres boliger eller selv er involveret i salget af deres boliger,«siger Thomas Barfod fra boligønsker.dk i en pressemeddelelse. Han vurderer, at der er to forklaringer på tendensen:»for det første er mange andelsboligejere vant til selv at sælge deres bolig igennem ventelister og kun bruge kroner på advokatbistand, så der er langt til et mæglersalær på kroner. En anden forklaring kan være, at mange af de andelsboliger, der er sat til salg via mæglere, er sat til for høj en pris og derfor ikke bliver solgt. Det kan gøre sælgere utålmodige, og derfor går de selv ind i salgsprocessen,«siger han. Undersøgelsen viser også, at en stor andel af køberne både er interesseret i andels- og ejerboliger. For eksempel vil 80 procent af de, der har søgt lejligheder i København over de seneste fire måneder gerne have tilbudt både andels- og ejerlejligheder. (Foto: Christian Als) 16

17 Skat redder andelsboligejere Nærmest sensationelt fastholder Skat i sin nye vurdering, at boligudlejningsejendomme i København holder priserne, fra før ejendomsboblen bristede. Det redder mange andelsboligforeninger fra teknisk insolvens. Men regningen bliver betalt af de kommende købere. Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. januar 2011 En stribe ejendomsselskaber er gået ned og har revet et par håndfulde banker med sig i faldet. Og der har været lange køer ved fogedretterne, der behandler tvangsauktioner over udlejningsejendomme. Alligevel fastholder Skat i den vurdering, der i de kommende måneder bliver sendt ud til ejendomsbesidderne, at prisen på boligudlejningsejendomme i hovedstaden er uændret i forhold til seneste vurdering fra oktober lige før finanskrisen for alvor væltede læsset i ejendomssektoren. Det oplyser Skat. Med den opsigtsvækkende udmelding kan en lang række andelsforeninger - og deres medlemmer - ånde lettet op. De slipper for at får barberet toppen af formuen, eller måske endda at få den helt fjernet, så de var blevet tekniske insolvente. En situation, der kunne have tvunget medlemmerne af andelsforeningerne til enten at lade gå foreningerne konkurs, eller at betale penge til»køber«, når de enkelte anparter skifter ejer. Men Skats udmelding vækker dyb forundring blandt de professionelle valuarer. Skat vurderer erhvervs- og udlejningsejendomme pr. 1. oktober i lige år. Det vil sige, at den vurdering, der nu er på trapperne, er foretaget pr. oktober sidste år, mens den forrige er fra oktober Dengang var priserne på erhvervsejendomme så småt begyndt at falde, og Skat nedskrev udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg med cirka ti procent i forhold til vurderingen. 17

18 Kunstigt høje vurderinger Problemet er, at valuarerne anslår, at priserne på boligudlejningsejendomme i de kommuner snarere er faldet med 30, 40 eller 50 procent. Holder den vurdering stik, er skattevurderingerne af bl.a. andelsejede ejendomme kunstigt høje. Mikael Hartmann fra erhvervsmægleren DTZ hører til dem, der nu står dybt forundrede tilbage.»jeg har ikke hørt om nogen, der mener, at priserne har holdt sig siden 2008,«siger han, og får opbakning fra direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv. For Skat afværger den uændrede vurdering et penibelt problem. Havde man sat vurderingen ned, havde man bragt mange af de foreninger, der er højt belånt, og som har valgt at værdisætte deres ejendomme efter skattevurderingen, i problemer. Værdien af den enkelte andel er sat ud fra ejendommens friværdi, og hvis f. eks. en forening har en friværdi på 20 procent af ejendommens samlede værdi, ville en nedskrivning på ti procent betyde, at hvert medlem mistede halvdelen af sit indskud. Men det er ikke nogen gratis fest. Regningen tilfalder bl.a. de kommende købere, hvis de ikke er meget opmærksomme på, at de værdier der står i salgsdokumenterne, kan være uden forbindelse til realiteterne. Samtidig mister køberne i praksis beskyttelsen fra maksimalpriser på andelsboliger. Maksimalpriserne er beregnet ud fra ejendommens værdi, men hvis den er voldsomt overvurderet, er den reelt uden betydning. Muligheden for at erhverve en bolig til en lavere pris end en ejerbolig er en af grundene til, at andelsboligformen er populær på Christiansborg. Overvurderingen har allerede været realitet, siden prisfaldet indtraf. Men det var ventet, at Skat ville hale ind på hjulet med den nye vurdering.»nu har man i praksis givet markedet frit i København og på Frederiksberg. Det forvirrer måske nu, men jeg synes det er fint, at folk lærer at forholde sig til realiteterne og tænke sig om, når de køber en andelsbolig,«siger Rasmus Juvik, advokat med speciale i andelsboliger ved advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen. Mange tvangsauktioner Den tekniske forklaring på, at Skat kan holde sine vurderinger uændrede, er, at de fortages ud fra konstaterede handler. I de forløbne to år har der været mange tvangsauktioner, og nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Men der har stort set ikke været almindelige handler i et åbent marked i hovedstadskommunerne. 18

19 »Vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober 2008,«siger skattedirektør Jens Perch Nielsen. Har I på nogen måde fået politiske opfordringer til at holde vurderingerne af boligejendomme uændrede?»overhovedet ikke. Det er en ren embedsmandsbeslutning, og vi har ikke spurgt ministeren om hans mening,«siger Jens Perch Nielsen. Skat vil sænke vurderingen af erhvervsejendomme, så hvis der f. eks. er en butik i en andelsforening, vil det trække ned på den samlede vurdering af ejendommen. (Foto: Jens Nørgaard Larsen) 19

20 Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Hver tredje af Danmarks andelsboliger ligger i hovedstadsområdet, hvor efterspørgslen på billige boliger indtil for få år siden gjorde dem til en yderst eftertragtet boligform. Skrevet af Søren Damgaard, advokat Bragt i Berlingske Tidende 4. maj 2011 De voldsomme værdistigninger på ejendomsmarkedet efterfulgt af finanskrisen har også påvirket andelsboligmarkedet. Konkurstruede andelsboligforeninger har præget mediebilledet, hvilket har resulteret i, at mange boligsøgende slet ikke overvejer at købe en andelslejlighed. Det er en skam, da størstedelen af de eksisterende andelsboligforeninger er sunde og veldrevne andelsboligforeninger. Andelsboligen kan derfor stadig være et godt og billigt alternativ til en ejerlejlighed. Inden man beslutter sig for at købe en andelsbolig kræver det imidlertid, at man gør sit hjemmearbejde og særligt har fokus på andelsboligforeningens økonomiske forhold. Valget mellem en andelsbolig og en sammenlignelig ejerlejlighed vil naturligvis altid være betinget af, hvad der økonomisk set bedst kan svare sig. Man vil som potentiel andelsboligkøber ofte tage udgangspunkt i den samlede månedlige ydelse, hvis man henholdsvis skal finansiere en andelsbolig eller en ejerlejlighed. Finansiering af andelsboligen Andelsbeviset til andelslejligheden skal betales kontant på overtagelsesdagen. Hvis man ikke kan betale andelsbeviset kontant, kan dette finansieres ved et banklån. Det bemærkes, at det siden februar 2005 har været muligt at optage lån med pant i andelsbeviset, hvilket har bevirket, at banklånene til finansieringen af andelsbeviset er blevet billigere. Dertil skal tillægges den månedlige boligafgift som betales til andelsboligforeningen. Boligafgiften dækker foreningens fællesudgifter, herunder løbende vedligeholdelse samt de realkreditlån som andelsforeningen har optaget. Det er vigtig at få klarlagt, hvilke typer lån andelsforeningen har optaget, da nogle andelsboligforeninger (særligt de nystiftende) har optaget lån med rentetilpasning og afdragsfrihed. Er det tilfældet, skal man være opmærksom på, at foreningen vil være meget sårbar 20

21 over for udsving i renten. Desuden bør man være meget opmærksom på, om der er tilknyttet renteswap til lånene, hvilket kan have stor betydning for andelsboligforeningens økonomi. Boligafgiften vil desuden stige voldsomt, hvis/ når andelsforeningen skal til at afdrage på de optagne lån. En anden ting, som kan få betydning for boligafgiften, er ejendommens generelle vedligeholdelsestilstand. Man bør derfor få afklaret, hvorvidt der i den nærmeste fremtid skal gennemføres større renoveringsarbejder på ejendommen. Ved gennemgang af andelsboligforeningens regnskaber vil man dels kunne konstatere, om der er friværdi i ejendommen, og/ eller om foreningen er begyndt at afdrage på de optagne lån. Desuden vil regnskabet vise, om der er afsat midler til uforudsete udgifter og/ eller større vedligeholdelsesprojekter. Disse forhold er med til at afgøre, om en andelsboligforeningen er veldrevet og har en sund økonomi. Ud over ovenstående skal man selvfølgelig også overveje den hæftelse, som man indtræder i, altså om man som andelshaver alene hæfter for sit andelsindskud, eller om man tillige indtræder i en pro rata hæftelse for de optagne lån. B Advokat Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver hver uge her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil. Hvis andelsforeningen løbende har sørget for at vedligeholde ejendommen og i øvrigt har en sund økonomi (afdraget på gælden og hensat midler til vedligeholdelse/ renovering), kan andelsboliger fortsat være et godt og billigt alternativ til at købe en sammenlignelig ejerlejlighed. 21