Når du skal købe en andelsbolig

Transkript

1 Når du skal købe en andelsbolig Hvordan har udviklingen været inden for andelsboligmarkedet de seneste par år? Hvordan analyserer man sig frem til, om andelsboligforeningen er sund eller dybt forgældet? Hvad skal man passe særligt på med, inden man underskriver købskontrakten? Hvilken finansiering kan bedst betale sig? Er et forældrekøb forsvarligt? Ja, spørgsmålene er mange, når andelsboligen skal findes og købes. Denne guide vil give dig et solidt afsæt, inden du tager springet og underskriver købskontrakten. Forfattere: Philip Sune Dam, Rikke Seidenfaden, Marie Joo Kim Jensen, Lars Erik Skovgaard, Simon Nyborg, Claus Iversen, René Poulsen, Henrik Grave, Marie Varming, Lars Andersson, Birgit Straarup, Sten Thorup Kristensen, Sten Thorup Kristensen, Steen Winther Petersen, Søren Damgaard og Kristian Boye. April

2 Andelsboligmarkedets udvikling hvad er der i vente? Først en advarsel: Hver femte københavnske andelsbolig er en gældsfælde 3 Så farligt er andelsboligmarkedet. 5 Home: Andelsboliger skal ned i pris... 6 Andelshavere sænker prisen hurtigst... 7 Umuligt at sælge andelsboliger... 8 Låneivrige banker bag andelsbolig-boble... 8 Sådan fungerer prispumpen på andelsboligmarkedet.. 10 Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Andelskrak rammer skævt Tvivlsom jura ved andelskrak Andelshavere sælger boligen uden mægler Skat redder andelsboligejere Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Andelsboliger til salg er tredoblet Eksplosion i salget af andelslejligheder Andelssalg sætter rekord på Vesterbro Frit valg i Valby Sådan analyserer du andelsboligforeningen Det skal du kigge efter Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig Sådan undersøger du andelsforeningers regnskaber Køb andel med omtanke Spring køen over ved studiestart Personlige historier om køb af andelsbolig Danske Bank sagde nej - Nordea sagde ja... 28»Vi var for naive« Debatindlæg Nej, det er skam en andel Hjælp de truede andelsforeninger Skal Skat sætte prisen på din andelsbolig?

3 Andelsboligmarkedet generelt hvad er der i vente? Hver femte andelsbolig er en gældsfælde Hver femte andelsboligejer i København skylder nu, ud over deres egen gæld, mere end kroner væk på grund af andelsforeningens gæld, viser nye beregninger. Typisk oplyses andelen af gælden ikke for køber. Af Philip Sune Dam og Rikke Gredsted Seidenfaden, Bragt i Berlingske Business December 2011 Andelsboligmarkedet er i gældskrise. Andelsforeningernes gæld er vokset så meget de seneste par år, at hver femte andelsboligejer i København - ud over personligt stiftet boliggæld - skylder kroner væk, fordi andelsboligforeningen har optaget kæmpelån. For en 100 kvadratmeters andelslejlighed til en attraktiv pris kan man som køber risikere, at ens andel af foreningens gæld løber op i 1,4 millioner kroner, som der skal betales afdrag og renter af. Det viser beregninger, som Andelsbasen. dk har foretaget i samarbejde med Berlingske Research. De har lavet en stor økonomisk analyse af de seneste års regnskaber fra de 100 største andelsboligforeninger i København. I de truede foreninger, der er undersøgt, er næsten halvdelen af andelshaverne underlagt vedtægter, så de hver især kan komme til at hæfte personligt for foreningens bankgæld, hvis andelsforeningen går konkurs.»gælden i andelsboligforeningen medfører, at den enkelte køber nemt kommer til at låne mere end 90 procent af boligens værdi. Hvis prisniveauet på andelsboligmarkedet falder ti procent, som vi har set, er man pludselig teknisk insolvent,«siger Tejs Carstensen fra Andelsbasen. dk. Uigennemsigtige priser Gældsbyrder gør det meget vanskeligt at gennemskue de reelle udgifter i en andelsbolig. Det fremgår nemlig ikke direkte af hverken salgsopstilling eller årsrapporter, hvor stor en andel den enkelte andelshaver har i gælden. Derudover fremgår foreningens lånetyper heller ikke altid. De reelle udgifter burde derfor fremgå meget tydeligere ved køb af andelsbolig, mener en ekspert i boligøkonomi.»der burde være meget mere gennemsigtighed. Der er ikke ordentlig information til køberne. En køber bør have en person med særlig ekspertviden om andelsboliger ved hånden, og der kan være mange konsekvenser af, at man ikke får nok informationer, når man køber en andelslejlighed,«siger boligøkonom Jens Lunde, der er lektor og ekspert i boligøkonomi og finansiering ved Copenhagen Business School. Det bakker underdirektør i BRFkredit Kim Thomsen op om. Det stiller nemlig høje krav til køber, der skal gennemskue, om en bolig er et godt køb eller ej. 3

4 »Man burde oplyse helt specifikt, hvordan man kommer frem til boligafgiften, herunder for lånene. Mange af de boliger, der har en høj gæld, ser jo billige ud uden at være det,«siger Kim Thomsen, der er ansvarlig for BRFkredits udlån til andelsboligforeninger. Han mener, at det stiller alt for høje krav til andelskøberen, der både skal kunne gennemskue, om foreningen har gæld, og hvilke lån boligforeningen har.»andelsmarkedet er meget uigennemskueligt, og der er ikke helt klare regler. Som køber skal man faktisk have regnskabsteknisk viden. Du skal ikke kun kende gældens størrelse, men også typen af lån. Er det et kontantlån, et trappelån eller andet? Det kan du ikke se af årsrapporten, som hvis du køber en ejerbolig. I stedet skal du selv spørge ind til det,«siger han. Typisk må man som køber også selv regne ud, hvor stor en andel af foreningens gæld, man overtager og eventuelt kan komme til at hæfte for. Boligminister Carsten Hansen ( S) har tidligere lovet en undersøgelse af andelsboligmarkedet, men over for Berlingske afviser han, at det er nødvendigt at gennemtvinge mere prisgennemsigtighed. Minister afviser gennemsigtighed»der er i dag regler, som sikrer, at andelskøbere har et rimeligt grundlag at basere deres købsbeslutning på. Ifølge Andelsboligloven skal en sælger eksempelvis som minimum udlevere foreningens vedtægter, det seneste årsregnskab samt budget og en opstilling af, hvordan prisen for andelen er beregnet. Årsregnskaberne indeholder altid en opgørelse af foreningens aktiver og passiver, og køberen kan derfor via årsregnskabet få oplysninger om andelsboligforeningens gæld. Umiddelbart mener jeg derfor ikke, at der er behov for nye regler,«lyder det fra boligministeren. Ministeriets undersøgelse af andelsboligmarkedet, der primært handler om 4

5 finansieringsproduktet renteswap, forventes færdig omkring årsskiftet. B. FAKTA Sådan er du teknisk insolvent Den egentlige værdi af en andelsbolig uden gæld er en million kroner. Foreningen har gæld for kroner, så andelskronen er , hvis der ikke er hensættelse. Dette beløb er belånt i banken med 80 procent, altså med indskud på kroner. Gælden i boligen er herefter kroner, altså højere end 80 procent af ejendomsværdien, som er reglen for kreditforeningslån. Hvis andelsboligpriserne falder med ti procent, er boligen kun kroner værd. Den enkelte andelshaver vil dermed være teknisk insolvent. I foreninger stiftet efter 2008 hæfter den enkelte andelshaver typisk for sin andel af foreningens bankgæld. I meget få tilfælde hæfter andelshaveren desuden for realkreditlånet. Kilde: Andelsbasen, Nykredit. Så farligt er andelsboligmarkedet Duegården, Møllegården, Ringertoften, Klostergården, Kildegaarden, Lørups Ridehus. Listen over andelsboligforeninger, der er eller har været i økonomisk krise, er lang. Og den kan blive endnu længere og medføre en stribe af konkurser i fremtiden. 10 pct. usunde Flere eksperter, som B.T. har talt med, anslår således, at mindst 10 procent af andelsboligforeningerne er stiftet på et så urealistisk grundlag, at det kun kan ende på en måde, nemlig galt. Det er først og fremmest foreninger, der er stiftet efter , som i dag reelt er teknisk insolvente. Fordi de bygger på urealistiske budgetter, euforiske lån fra kreditforeninger og forkerte råd fra advokater. Urealistiske lån Det er først og fremmest urealistiske lånetyper, som renteswap og rentetilpasningslån uden afdrag, og oppustede værdiansættelser, der har sendt mange andelsboligforeninger på økonomisk katastrofekurs. I en sådan grad, at andelene reelt er usælgelige, alt imens andelshavere flytter på grund af stigende husleje, hvorefter foreningen får yderligere likviditetsproblemer på grund af tomme lejligheder og således kommer ind i en ond spiral. - Problemet er, at mange af de her lån reelt blev optaget, da alt kunne sælges. Nu er de foreninger så havnet i en ond cirkel. Så vi har kun set toppen af isbjerget endnu. Der vil komme mange andelsboligforeninger med alvorligt ondt i økonomien, konstaterer Dorthe Madsen Westerdahl, indehaver og advokat i Ret & Råd Køge og en af de få jurister, der har specialiseret sig i andelsboliglovgivningen. Forstår ikke lånene - Jeg sætter således spørgsmålstegn ved 90 procent af de andelsboliger, jeg får over mit bord. Og jeg råder folk til ikke at købe andelen i 25 procent af tilfældene. Men når folk først er forhippede på en lejlighed, så hjælper det ofte ikke så meget med mine gode råd, erklærer Dorthe Madsen Westerdahl. - Problemet er, at folk simpelthen ikke forstår de bagvedliggende lån, som en forening har optaget. Lån, der er givet på et tidspunkt, hvor kreditforeningerne var overoptimistiske, som alle vi andre i øvrigt, fortsætter Dorthe Madsen Westerdahl, der derfor opfordrer alle til at søge seriøs rådgivning, hvis man overvejer at købe en andelslejlighed. Råb om hjælp De voldsomme problemer i andelsboligforeningerne fik da også Andelsboligforeningernes 5

6 Fællesrepræsentation til i september at efterlyse et politisk indgreb, der kunne redde de økonomisk trængte andelsboligforeninger fra en rullende konkurslavine. Ved den lejlighed udtalte direktør Jan Hansen til Jyllands-Posten: - Hvis vi ikke gør noget særligt for at redde foreninger i denne situation (de såkaldte renteswaps, red.), kan det være for sent for mange af dem. Grib ind Han og fællesrepræsentationen opfordrede derfor regeringen og politikerne til at gribe ind foreløbig dog uden held. Derimod er de første sager begyndt at rulle såvel i retssystemet som i Pengeinstitutankenævnet. I september fik en andelshaver i Ringertoften således Østre Landsrets ord for, at sælgeren skulle tilbagebetale kroner ud af en for højt sat salgspris på kroner. Travl fremtid I samme måned faldt der afgørelser i Pengeinstitutankenævnet i sager om påstået dårlig rådgivning af andelsboligforeninger i forbindelse med indgåelse af renteswapaftaler. I de fleste tilfælde blev sagerne afgjort til foreningernes fordel problemet er blot - at man ikke er forpligtiget til at efterleve afgørelserne, der derfor må videre til retssystemet. Dermed kan både Pengeinstitutankenævnet og de civile retter se en travl andels-fremtid i møde: - Vi vurderer, at der netop nu nok er en håndfuld lignende sager på vej til os, siger Thomas Brenøe, direktør i Pengeinstitutankenævnet. Billedtekst: Ejendomsmæglerkæden Home opfordrer sælgere af andelsboliger til at skrue prisen yderligere ned. 6

7 Home: Andelsboliger skal ned i pris Der skal skæres 20 procent af priserne, hvis en andelsbolig skal sælges i dagens marked, vurderer landets største mæglerkæde, Home. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 21. juni 2009 Markedet for andelsboliger har ændret sig radikalt med frigivelsen af andelskronen og under den nuværende finanskrise. Tidligere blev de blot afhændet til den første på ventelisten, men nu bliver de sat til salg hos ejendomsmæglerne, der ifølge Home har fordoblet antallet af andelsboliger på hylderne til »Ingen tvivl om, at det er blevet sværere at sælge sin andelslejlighed i forhold til i 2003 og 2004, men sådan er markedsøkonomi. Når man fordobler prisen på en vare, så falder antallet af købere. Men man kan sagtens sælge andelsboliger i dag, men det kræver en beregning, hvor meget andelen kan koste, hvor andelslejligheden stadig kan konkurrere med ejerlejligheden,«siger kommunikationschef Niels Carstensen fra Home. Ifølge Home skal andelshaverne skære 20 procent af andelskronen, hvis de gerne vil have solgt i det nuværende marked.»men det er en individuel vurdering fra bolig til bolig. Ældre andelsboliger med lille gæld kan ofte sælges til prisen, mens nye andelsboliger med stor gæld skal sælges væsentligt under den vurdering, det offentlige har fastsat som maksimalpris - også kaldet andelskronen,«vurderer Niels Carstensen. Priserne på andelslejligheder har ikke givet sig i nær samme grad som prisen på ejerlejligheder. Men det kan være en stakket frist. For eksempel vurderede Nordeas cheføkonom Helge Pedersen forleden, at det formentligt kun er et spørgsmål om få kvartaler, før kurverne vender for andelsboligerne, fordi priserne har oplevet enorme stigninger og holdt prisen uden samme fald, der har kendetegnet andre boligtyper. Andelshavere sænker prisen hurtigst Der går ikke lang tid, fra en andelsbolig bliver sat til salg, til ejeren sænker prisen første gang: Kun 75 dage i gennemsnit er en andelsbolig til salg, før prisen bliver sat ned. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. juli 2009 Andelshaverne er dermed den gruppe på boligmarkedet, der er mest utålmodige med hensyn til at vente på, at en køber vil betale den oprindelige udbudspris. (Foto: Liselotte Sabroe) Og der er langt ned til nummer to på listen, viser en analyse fra boligsiden Boliga.dk. Rækkehuse med prisfald ligger gennemsnitligt 124 dage på markedet, eller det der svarer til cirka fire måneder, før de bliver sat ned i pris første gang. Sammenlignet med sommerhusejerne er andelshavernes utålmodighed dog endnu mere 7

8 tydelig: Et fritidshus, hvor prisen er sat ned, har nemlig i gennemsnit været til salg i 206 dage, før prisen sættes ned første gang, mens ejerlejligheder 132 dage, villaer 142 dage og landejendomme 161 dage ligger midt imellem. Landets allermest utålmodige boligsælgere bor i andelslejlighed i Valby. Her vælger andelshavere nemlig at sænke prisen første gang efter 51 dage. På Nørrebro i København går der en dag mere, før en prissænkning sættes i værk. Man skal ned på plads nummer 16 på listen, før man finder det første jyske postnummer i form af Århus C, hvor andelshaverne i snit venter i 77 dage, før de første gang barberer kroner af prisen. Læs statistik for de enkelte postnumre på Umuligt at sælge andelsboliger For ti år siden var en ledig andelslejlighed afsat hurtigere, end det tog andelsforeningens formand at finde ventelisten frem. I dag overstiger antallet af andelsboliger til salg hos de københavnske ejendomsmæglere for første gang antallet af ejerboliger. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 17. januar 2010 Men selv hvis køberen står med kuglepennen klar til underskrift, er det ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) nærmest umuligt at sælge en andelsbolig i øjeblikket.»pengeinstitutterne har gradvist trukket sig ud af markedet, og vi ser flere køb gå i vasken, fordi bankerne ikke vil yde lån til andelskøb. Situationen er akut og alvorlig,«siger direktør i ABF Jan Hansen til 24timer. Bankernes forhold til andelskøb gik i efteråret fra lunkent til iskoldt, da Østre Landsret slog fast, at en bank ikke kan købe en andelsbolig på tvangsauktion. I en ejerbolig har banken sikkerhed i mursten, men sikkerheden på en andelsbolig står i pant på andelsbeviset. For at sikre sig mod tvangsauktion må banken købe andelsbeviset, og det må den ifølge de fleste foreningers vedtægter ikke. Finansrådet bekræfter, at flere banker helt har lukket for udlån til andelsboliger.»bankerne føler ikke, at de har mulighed for at varetage deres interesser i tilfælde af en tvangsauktion, før der kommer en afklaring på en eventuel lovændring. Vi kan ikke leve med, at man ikke ved, om man har sikkerhed for sine penge,«siger kontorchef Rikke Friborg. (Foto: Liselotte Sabroe) Låneivrige banker bag andelsbolig-boble Danske pengeinstitutter har i stor stil lånt til nystiftede andelsboligforeninger trods urealistiske budgetter og tvivlsomme vurderinger. Mange er nu i krise, mens bankerne har smækket kassen i Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 30. marts

9 En række banker og realkreditinstitutter har villigt spillet med og ydet store lån, når lejere i hovedstaden er sprunget ud som andelshavere og har købt deres ejendom - også selv om det har været tæt på fast praksis de seneste år, at ejendommene er blevet skrevet op i værdi i strid med ejendomsmæglernes egen vejledning. De efterfølgende prisfald har i kombination med risikable lån og overoptimistiske budgetter efterladt mange af de nyere andelsboligforeninger på randen af økonomisk ruin. Hidtil har kritikken primært rettet sig mod de rådgivere, som har stiftet foreningerne, men uden pengeinstitutternes finansiering kunne det ikke være kommet så vidt, og de udhængte rådgivere kan derfor med nogen ret dække sig ind bag bankernes kreditafdelinger. En af dem, der undrer sig over bankernes adfærd, er Århus-advokaten Torben Winnerskjold, der nu repræsenterer flere kriseramte andelsboligforeninger i København.»Bankernes kreditafdelinger har været i et fantastisk optimistisk miljø. Hvorfor de har ydet lån til foreninger med et meget spinkelt kapitalgrundlag, ved jeg ikke, men i adskillige tilfælde afslører blot en simpel gennemlæsning, at budgetterne ikke hænger sammen. For eksempel når der er budgetteret med likviditet fra fremtidige salg af andele, som jo aldrig kan tælles med som penge i hånden,«siger Torben Winnerskjold, partner i Abel & Skovgård Larsen. Ukritiske lån Efter et par år med en stribe bankkrak og store konkurser i ejendomsbranchen er det tydeligt, at pengeinstitutternes kreditvurderinger ikke er ufejlbarlige. Men hvor det hidtil har været en sag mellem professionelle aktører, er det nu også helt almindelige mennesker i andelsboligforeninger, der er kommet i klemme efter de euforiske år på ejendomsmarkedet.»der er for mig at se ingen tvivl om, at pengeinstitutter fuldstændig ukritisk har lånt ud. Man har i tre årtier været vant til, at det var uproblematisk og helt sikkert at låne til køb af andelsboliger - men nu er situationen vendt rundt, fordi mange har brændt nallerne på de senere års udlån,«siger Jan Hansen, direktør i ABF, der er en interesseorganisation for andelsboligforeninger. 9

10 10

11 Det skifte i udlånspolitikken gør det samtidig sværere at redde kriseramte foreninger, hvis der er behov for refinansiering. Ifølge Jan Hansen er der hidtil kun én forening, der er gået konkurs, men flere kan være på vej. Bankernes rolle i miseren begrænser sig dog ikke til lån til foreningerne, der typisk er placeret i erhvervsafdelingerne. Den ukritiske kreditpolitik genfindes også i rådgivningen af privatkunder. Bankernes uheldige rolle»flere banker har spillet en uheldig rolle, når det kommer til rådgivningen af de enkelte andelshavere. Jeg har utallige gange hørt folk sige:»jeg var skeptisk, men de sagde, alt var i orden nede i banken.«jeg tror - og det er den positive udlægning - at bankerne i mange tilfælde slet ikke har været inde i en ordentlig granskning af økonomien, før de har ydet lån,«siger Torben Winnerskjold. Det var ved redaktionens slutning ikke muligt at få en kommentar fra Finansrådet. Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Antallet af andelsboliger til salg i København er steget 517 pct. på godt to år. I samme periode er udbudspriserne raslet ned - men det har lokket køberne ud af busken. Skrevet af Claus Iversen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. april 2010 Da rådhusklokkerne ringede år 2008 ind, havde sultne boligsøgende i Københavnsområdet kun 284 andelsboliger at vælge mellem. I februar 2010 var tallet vokset til en stigning på 517 procent. Og når man efterhånden ikke kan se skoven for bare træer, skulle man tro, at det er blevet meget sværere at få lokket en underskrift ud af køberne. Faktisk forholder det sig lige modsat. I dag tager det nemlig kun gennemsnitligt 123 dage at få solgt sin andelsbolig i København, mens der i januar 2008 i gennemsnit gik 217 dage. Det hænger i høj grad sammen med, at andelsboligindehaverne har været hurtige til at se livets barske realiteter på boligmarkedet i øjnene - altså de hastigt faldende boligpriser. Det udmønter sig konkret i, at den gennemsnitlige udbudspris for en andelsbolig i hovedstaden er dykket fra 1,4 millioner kroner til kroner - et fald på 38 procent. Det viser tal fra ejendomsmæglernes boligportal, boligsiden.dk. Mæglerne jubler Ejendomsmæglerne mærker da også, at københavnerne igen er begyndt at forelske sig i andelsboligerne:»det går faktisk rigtigt godt med salget. For få år siden udgjorde salget af andelslejligheder kun to procent af det samlede salg. I dag er tallet 35 procent og stadigt stigende,«siger kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden Home Niels H. Carstensen. Han regner endda med, at andelen kan vokse endnu mere og måske komme til at udgøre halvdelen af det samlede salg af lejligheder i København. Nogle af de mest populære andelsboliger i København er de to- og treværelseslejligheder - til den rigtige pris, vel at mærke:»en toværelseslejlighed til en pris på op til kroner med en månedlig afgift til andelsforeningen på kroner er en rigtig attraktiv vare, der ikke samler støv på hylden,«siger Niels H. Carstensen. Det samme gør sig gældende for en treværelseslejlighed med et prisskilt på maksimalt kroner, hvor boligafgiften ikke overstiger kroner. 11

12 Lav boligydelse attraktiv Det skal dog ikke afholde indehaveren af en andelslejlighed med tre værelser i et attraktivt område i København fra at banke på døren til Homes forretninger, selv om prisen lyder på 1,2 millioner kroner:»hvis boligydelsen til gengæld er lav, så er det også en attraktiv bolig,«siger Niels H. Carstensen. Selv om priserne på andelsboliger i København de seneste to år kun har bevæget sig mod syd - endda i et tempo, der var Tour de France-feltet værdigt - er der lys forude for sælgerne af andelsboligerne:»de seneste og helt dugfriske tal viser faktisk, at der har været en stigning den seneste måned. Den er ikke stor, men den er der,«siger Niels H. Carstensen. Andelskrak rammer skævt Standsning af betalinger kan være en attraktiv udvej for nye andelsboligforeninger med presset økonomi. Den første forening har givet op, og langt flere overvejer krakket for at få en frisk start. Men konkurser rammer skævt hos de forskellige andelshavere. være attraktivt frem for at stå med en bolig, som andelshaveren skal betale for at slippe af med. Det bekræfter flere rådgivere og eksperter over for Business. De advarer dog samtidig om, at juraen ikke er på plads, og at en konkurs rammer meget skævt blandt andelshaverne.»jeg kender til flere foreninger, der overvejer helt at give op. Selv i foreninger, der ikke bruger ordet betalingsstandsning, går diskussionerne på, at der ikke er nogen udvej, hvis ikke de slipper af med noget af gælden,«fortæller Tejs Carstensen, uafhængig rådgiver om økonomi- og risikostyring i andelsboligforeninger. Den slags overvejelser følger af, at der under højkonjunkturen blev stiftet foreninger i dyrt indkøbte ejendomme og med meget lidt egenkapital. Samtidig har realkreditinstitutterne ofte fraveget det traditionelle krav om personlig hæftelse fra Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 I flere andelsboligforeninger drøfter man nu helt at standse betalingerne. Berlingske Business kender til adskillige foreninger, der enten overvejer at kaste håndklædet i ringen, eller som allerede har meddelt kreditorerne, at de ikke kan betale og derfor har fået en ny låneaftale. Dermed løber foreningerne en risiko for konkurs og tvangsauktion, og det kan faktisk andelshaverne, og det kan gøre et krak til det mindst ringe alternativ. 12

13 Frisk start I andelsboligforeningen Thyra Danebod på det ydre Frederiksberg har et flertal allerede valgt at standse betalingerne frem for at være bundet til andele med negativ værdi. Dermed har kreditorerne - Nykredit og Nykredit Bank - mulighed for at begære konkurs, men det er endnu ikke sket ifølge Business' oplysninger. Spørgsmålet er også, om konkursbegæringen vil komme, for det er pengeinstitutterne, der står til at blive den største taber ved en tvangsauktion, mens de fleste andelshavere blot vil miste et relativt lille indskud og ydermere skal tilbydes lejlighederne som lejere. Det valg står flere andre foreninger også overfor:»én af løsningerne er en konkurs. Det er især oplagt, hvis andelshaverne dermed kommer ud af hæftelsen og kun mister det oprindelige indskud. Det store spørgsmål er dog, om andelshaverne kan blive boende som lejere, og det spørgsmål skal foreningen have helt styr på inden konkursen,«siger Kim Valentin fra Finanshuset Fredensborg, der har flere andelsboligforeninger blandt kunderne. Også advokat Timmy Lund Witte fra Ejendomsforeningen Danmark, der bl.a. repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger, vurderer, at det for nogle foreninger ser fordelagtigt ud at rulle hele andelskonstruktionen tilbage, slippe for gælden og fortsætte som lejere. Splittelse Konkursen er dog kun en god udvej for de oprindelige stiftere af foreningen, som blot har et lille indskud på spil. Har man købt efter stiftelsen eller belånt sit andelsbevis, kan det blive en katastrofe. Tejs Carstensen kender til en mindre forening, der er langt i overvejelserne, men hvor spørgsmålet splitter andelshaverne.»et flertal af familierne vil komme billigt ud af en konkurs, og for dem vil et krak betyde, at de kan komme godt videre i livet. Omvendt vil det ramme andre meget hårdt og true både deres økonomi og boligsituation. Det er et meget svært valg, og det er naturligvis ubehageligt med den slags interessekonflikter i en lille forening,«siger Tejs Carstensen. Heller ikke for realkreditinstitutterne er konkurs en god løsning, og derfor vurderer han, at der bliver arbejdet stenhårdt på alternative modeller som f. eks. at indgå en akkordordning, hvor en del af gælden bliver udskudt til bedre tider og en ny løsning kan forhandles på plads. Tvivlsom jura ved andelskrak Selv om en konkurs kan virke fristende for kriseramte andelsboligforeninger, er det en rejse ind i ukendt land. Der er næsten ingen juridisk praksis på området Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Umiddelbart kan et stop for betalingerne virke som en oplagt vej ud for trængte andelshavere. Men der er flere muligheder for at fare vild i et område, som få har begivet sig ud i før. Mange nyere andelsboligforeninger står over for stigende boligafgifter, samtidig med at andelene er usælgelige. Men ved en konkurs vil de oprindelige andelshavere ofte kun miste deres beskedne indskud. Og de kan ydermere se frem til at blive i boligen som lejere til en billigere ydelse. Valget er dog ikke helt så simpelt ifølge advokat Timmy Lund, jurist i Ejendomsforeningen Danmark, der både repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger og de investorer, der kan ske at overtage andelsforeninger på tvangsauktion.»andelsloven er helt klar: Hvis foreningen opløses, har andelshavere krav på at fortsætte som lejere. Problemerne opstår, når det kommer til, hvilke vilkår andelshaverne skal have, når de bliver lejere. 13

14 Her mangler der simpelthen en retspraksis,«siger han. Risiko for høj leje Rent praktisk kan en betalingsstandsning komme i stand ved, at generalforsamlingen sætter boligydelsen så lavt, at foreningen ikke kan betale ydelserne til lånene. I det tilfælde er det op til kreditorerne at begære en konkurs. Men faktisk kan et lille mindretal også presse en betalingsstandsning igennem ved at»stemme med fødderne«: I den aktuelle betalingsstandsning i Thyra Danebod på Frederiksberg flyttede en gruppe andelshavere simpelthen, og så var der kun de tilbageværende til at betale - hvilket et flertal altså valgte ikke at gøre. Man slipper naturligvis ikke for forpligtelserne ved at flytte, men foreningen kan kun inddrive pengene med et søgsmål, hvilket tager tid. Og i mellemtiden kan foreningen altså gå ned. Ender det i konkurs og tvangsauktion kan andelshaverne fortsætte som lejere, men praksis for lejeniveauet er ikke klart, da der kun er én landsretsdom fra 1989.»Det rejser bl.a. spørgsmålet om, hvad der sker med de forbedringer som andelshaverne har lavet. Lige nu ligger det til, at lejerne skal betale ekstra for dem, selv om de selv bekostede dem, mens de var andelshavere. Et andet stort spørgsmål er, hvor mange særkrav den nye udlejer kan indføje i kontrakten. Der mangler klare domme i de her spørgsmål,«siger Timmy Lund. (Foto: Keld Navntoft) 14

15 Andelshavere sælger boligen uden mægler Skrevet af Birgit Straarup Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. september 2010 En undersøgelse på boligønsker.dk viser, at sælgere af andelsboliger i langt højere grad end sælgere af ejerboliger, selv sælger deres bolig eller deltager i salget. Undersøgelsen omfatter cirka sælgere af boliger, der har oprettet sig på boligønsker.dk over de sidste to måneder.»omkring halvdelen af sælgerne på boligønsker.dk har en andelsbolig til salg. Og da der generelt er færre andelsboliger til salg end ejerboliger, så tyder meget på, at ejere af andelsboliger i højere grad selv sælger deres boliger eller selv er involveret i salget af deres boliger,«siger Thomas Barfod fra boligønsker.dk i en pressemeddelelse. Han vurderer, at der er to forklaringer på tendensen:»for det første er mange andelsboligejere vant til selv at sælge deres bolig igennem ventelister og kun bruge kroner på advokatbistand, så der er langt til et mæglersalær på kroner. En anden forklaring kan være, at mange af de andelsboliger, der er sat til salg via mæglere, er sat til for høj en pris og derfor ikke bliver solgt. Det kan gøre sælgere utålmodige, og derfor går de selv ind i salgsprocessen,«siger han. (Foto: Christian Als) 15

16 Undersøgelsen viser også, at en stor andel af køberne både er interesseret i andels- og ejerboliger. For eksempel vil 80 procent af de, der har søgt lejligheder i København over de seneste fire måneder gerne have tilbudt både andels- og ejerlejligheder. Skat redder andelsboligejere Nærmest sensationelt fastholder Skat i sin nye vurdering, at boligudlejningsejendomme i København holder priserne, fra før ejendomsboblen bristede. Det redder mange andelsboligforeninger fra teknisk insolvens. Men regningen bliver betalt af de kommende købere. penge til»køber«, når de enkelte anparter skifter ejer. Men Skats udmelding vækker dyb forundring blandt de professionelle valuarer. Skat vurderer erhvervs- og udlejningsejendomme pr. 1. oktober i lige år. Det vil sige, at den vurdering, der nu er på trapperne, er foretaget pr. oktober sidste år, mens den forrige er fra oktober Dengang var priserne på erhvervsejendomme så småt begyndt at falde, og Skat nedskrev udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg med cirka ti procent i forhold til 2006-vurderingen. Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. januar 2011 En stribe ejendomsselskaber er gået ned og har revet et par håndfulde banker med sig i faldet. Og der har været lange køer ved fogedretterne, der behandler tvangsauktioner over udlejningsejendomme. Alligevel fastholder Skat i den vurdering, der i de kommende måneder bliver sendt ud til ejendomsbesidderne, at prisen på boligudlejningsejendomme i hovedstaden er uændret i forhold til seneste vurdering fra oktober lige før finanskrisen for alvor væltede læsset i ejendomssektoren. Det oplyser Skat. Med den opsigtsvækkende udmelding kan en lang række andelsforeninger - og deres medlemmer - ånde lettet op. De slipper for at får barberet toppen af formuen, eller måske endda at få den helt fjernet, så de var blevet tekniske insolvente. En situation, der kunne have tvunget medlemmerne af andelsforeningerne til enten at lade gå foreningerne konkurs, eller at betale Kunstigt høje vurderinger Problemet er, at valuarerne anslår, at priserne på boligudlejningsejendomme i de kommuner snarere er faldet med 30, 40 eller 50 procent. Holder den vurdering stik, er skattevurderingerne af bl.a. andelsejede ejendomme kunstigt høje. Mikael Hartmann fra erhvervsmægleren DTZ hører til dem, der nu står dybt forundrede tilbage.»jeg har ikke hørt om nogen, der mener, at priserne har holdt sig siden 2008,«siger han, og får opbakning fra direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv. For Skat afværger den uændrede vurdering et penibelt problem. Havde man sat vurderingen ned, havde man bragt mange af de foreninger, der er højt belånt, og som har valgt at værdisætte deres ejendomme efter skattevurderingen, i problemer. 16

17 Værdien af den enkelte andel er sat ud fra ejendommens friværdi, og hvis f. eks. en forening har en friværdi på 20 procent af ejendommens samlede værdi, ville en nedskrivning på ti procent betyde, at hvert medlem mistede halvdelen af sit indskud. Men det er ikke nogen gratis fest. Regningen tilfalder bl.a. de kommende købere, hvis de ikke er meget opmærksomme på, at de værdier der står i salgsdokumenterne, kan være uden forbindelse til realiteterne. Samtidig mister køberne i praksis beskyttelsen fra maksimalpriser på andelsboliger. Maksimalpriserne er beregnet ud fra ejendommens værdi, men hvis den er voldsomt overvurderet, er den reelt uden betydning. Muligheden for at erhverve en bolig til en lavere pris end en ejerbolig er en af grundene til, at andelsboligformen er populær på Christiansborg. Overvurderingen har allerede været realitet, siden prisfaldet indtraf. Men det var ventet, at Skat ville hale ind på hjulet med den nye vurdering.»nu har man i praksis givet markedet frit i København og på Frederiksberg. Det forvirrer måske nu, men jeg synes det er fint, at folk lærer at forholde sig til realiteterne og tænke sig om, når de køber en andelsbolig,«siger Rasmus Juvik, advokat med speciale i andelsboliger ved advokatfirmaet Gangsted- Rasmussen. Mange tvangsauktioner Den tekniske forklaring på, at Skat kan holde sine vurderinger uændrede, er, at de fortages ud fra konstaterede handler. I de forløbne to år har der været mange tvangsauktioner, og nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Men der har stort set ikke været almindelige handler i et åbent marked i hovedstadskommunerne.»vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober 2008,«siger skattedirektør Jens Perch Nielsen. Har I på nogen måde fået politiske opfordringer til at holde vurderingerne af boligejendomme uændrede?»overhovedet ikke. Det er en ren embedsmandsbeslutning, og vi har ikke spurgt ministeren om hans mening,«siger Jens Perch Nielsen. Skat vil sænke vurderingen af erhvervsejendomme, så hvis der f. eks. er en butik i en andelsforening, vil det trække ned på den samlede vurdering af ejendommen. Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Hver tredje af Danmarks andelsboliger ligger i hovedstadsområdet, hvor efterspørgslen på billige boliger indtil for få år siden gjorde dem til en yderst eftertragtet boligform. Skrevet af Søren Damgaard, advokat Bragt i Berlingske Tidende 4. maj 2011 De voldsomme værdistigninger på ejendomsmarkedet efterfulgt af finanskrisen har også påvirket andelsboligmarkedet. Konkurstruede andelsboligforeninger har præget mediebilledet, hvilket har resulteret i, at mange boligsøgende slet ikke overvejer at købe en andelslejlighed. Det er en skam, da størstedelen af de eksisterende andelsboligforeninger er sunde og veldrevne andelsboligforeninger. Andelsboligen kan derfor stadig være et godt og billigt alternativ til en ejerlejlighed. Inden man beslutter sig for at købe en andelsbolig kræver det imidlertid, at man gør sit hjemmearbejde og særligt har fokus på andelsboligforeningens økonomiske forhold. Valget mellem en andelsbolig og en sammenlignelig ejerlejlighed vil naturligvis altid 17

18 være betinget af, hvad der økonomisk set bedst kan svare sig. Man vil som potentiel andelsboligkøber ofte tage udgangspunkt i den samlede månedlige ydelse, hvis man henholdsvis skal finansiere en andelsbolig eller en ejerlejlighed. Finansiering af andelsboligen Andelsbeviset til andelslejligheden skal betales kontant på overtagelsesdagen. Hvis man ikke kan betale andelsbeviset kontant, kan dette finansieres ved et banklån. Det bemærkes, at det siden februar 2005 har været muligt at optage lån med pant i andelsbeviset, hvilket har bevirket, at banklånene til finansieringen af andelsbeviset er blevet billigere. Dertil skal tillægges den månedlige boligafgift som betales til andelsboligforeningen. Boligafgiften dækker foreningens fællesudgifter, herunder løbende vedligeholdelse samt de realkreditlån som andelsforeningen har optaget. Det er vigtig at få klarlagt, hvilke typer lån andelsforeningen har optaget, da nogle andelsboligforeninger (særligt de nystiftende) har optaget lån med rentetilpasning og afdragsfrihed. Er det tilfældet, skal man være opmærksom på, at foreningen vil være meget sårbar over for udsving i renten. Desuden bør man være meget opmærksom på, om der er tilknyttet renteswap til lånene, hvilket kan have stor betydning for andelsboligforeningens økonomi. Boligafgiften vil desuden stige voldsomt, hvis/ når andelsforeningen skal til at afdrage på de optagne lån. En anden ting, som kan få betydning for boligafgiften, er ejendommens generelle vedligeholdelsestilstand. Man bør derfor få afklaret, hvorvidt der i den nærmeste fremtid skal gennemføres større renoveringsarbejder på ejendommen. Ved gennemgang af andelsboligforeningens regnskaber vil man dels kunne konstatere, om der er friværdi i ejendommen, og/ eller om foreningen er begyndt at afdrage på de optagne lån. Desuden vil regnskabet vise, om der er afsat midler til uforudsete udgifter og/ eller større vedligeholdelsesprojekter. Disse forhold er med til at afgøre, om en andelsboligforeningen er veldrevet og har en sund økonomi. Ud over ovenstående skal man selvfølgelig også overveje den hæftelse, som man indtræder i, altså om man som andelshaver alene hæfter for sit andelsindskud, eller om man tillige indtræder i en pro rata hæftelse for de optagne lån. B Advokat Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver hver uge her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil. Hvis andelsforeningen løbende har sørget for at vedligeholde ejendommen og i øvrigt har en sund økonomi (afdraget på gælden og hensat midler til vedligeholdelse/ renovering), kan andelsboliger fortsat være et godt og billigt alternativ til at købe en sammenlignelig ejerlejlighed. Andelsboliger til salg er tredoblet Der er rig mulighed for at købe andelsbolig i Indre By Skrevet af Marie Varming Bragt i City Avisen 4. august 2010 Står du og er på jagt efter en andelsbolig, så er der gode muligheder i Indre By såvel som i resten af landet. Indre By følger nemlig tendensen med en tredobling af antal boliger på markedet, viser nye tal fra Andelsportal.dk.»I det centrale København er der ikke overflod af andelsboliger, men tendensen i de seneste to år følger alligevel med de landsdækkende tal. Faktisk er antallet af andelsboliger, der er sat til salg, både blevet tredoblet på landsplan og i det indre København,«siger direktør for Andelsportal.dk, Martin Borgstrøm.»Rundt om det indre København er der i de senere år blevet stiftet mange 18

19 andelsboligforeninger, men i centrum er det stadig primært ejer- og lejelejligheder, der er til at finde. Men små 80 andelsboliger er der altså til salg i City,«fortæller han. Grafik fra City Avisen Eksplosion i salget af andelslejligheder Nørrebro og Nordvest oplever en unik udvikling i antallet af andelslejligheder, der sættes til salg hos en mægler for tiden Skrevet af Marie Varming Bragt i Nørrebro Nordvest Bladet 4. august 2010 Det er ikke svært at finde sig en andelsbolig på Nørrebro og i Nordvest for tiden. Faktisk er området det sted i landet, hvor der er allerflest andelsboliger til salg, viser tal fra Andelsportal.dk.»I bydelene Nørrebro og Nordvest er der en meget koncentreret masse af andelsboligforeninger. Derfor er det også et af de områder i Danmark, hvor der er allerflest andelsboliger til salg, og udviklingen har været unik i de sidste par år. Den 1. marts 2008 var der samlet for Nørrebro og Nordvest 80 andelsboliger til salg, mens det tal var på 751 den 1. juli 2010,«fortæller Martin Borgstrøm, direktør for Andelsportal.dk. Tallene er dog kun et udtryk for, hvor mange andelsboliger, der er til salg gennem en mægler. Det faktiske tal er derfor langt højere, da mange sælger deres lejlighed på nettet eller via for eksempel Den Blå Avis. Stigningen er dog ikke til at tage fejl af ifølge direktøren.»det er en markant stigning, der er tre gange så stor, som den stigning, der har været på landsplan i samme periode,«siger Martin Borgstrøm.»Prismæssigt har både Nørrebro og Nordvest også oplevet en stor stigning, og derfor er det blevet mere og mere normalt at sælge sin andelsbolig gennem ejendomsmægler. Det hænger dog også sammen med det enorme udbud af andelsboliger i området, hvor der faktisk er ti gange så mange andelsboliger til salg som i indre København og mere end dobbelt så mange som på Østerbro,«slutter han. (Foto: Niels Ahlmann Olesen) Andelssalg sætter rekord på Vesterbro Når der kommer flere andelslejligheder, kommer der også flere andelslejligheder til salg. København V slår nu sin egen rekord Skrevet af Marie Varming Bragt i Vesterbro Bladet 4. august 2010 Andelshavere på Vesterbro sætter gerne tilsalgskiltet i vinduet for tiden. I juli 2010 var der således over 300 andelslejligheder til salg i København V, ifølge nye tal fra Andelsportal.dk.»Vesterbro har haft en stor udvikling i antallet af andelsboliger, og det afspejler sig også i antallet af andele, der er til salg,«siger Martin Borgstrøm, som er direktør for Andelsportal.dk. Men hvor vesterbroerne tidligere har holdt på lejlighederne på grund af faldende priser, så oplever mæglerne nu, at der kommer flere til salg end for et halvt år siden.»vesterbro har ligesom resten af andelsboligmarkedet oplevet store prisstigninger, og det har gjort det sværere at komme af med sin andelsbolig. 19

20 Derfor har mange måske valgt at vente med salget, så tallet faktisk var faldende i efteråret 2009, hvor det steg på landsplan,«siger Martin Borgstrøm. Mægler på sagen Når tallet ikke er højere kan det dog skyldes, at Andelsportal.dk kun registrerer andelslejligheder, der er til salg hos en mægler. Det betyder, at lejligheder, som folk selv sætter til salg på nettet eller i Den Blå Avis, tæller ikke med i statistikken.»at antallet af andelsboliger til salg på Vesterbro igen er stigende, kan være et tegn på, at det er blevet mere reglen end undtagelsen at sælge sin Vesterbro-andel gennem en mægler. I juli 2010 var der for første gang nogen sinde mere end 300 andelsboliger til salg på Vestebro, så udbuddet er det største, der hidtil er set,«slutter direktøren. (Foto: Mogens Ladegaard) Frit valg i Valby Valby sættes til salg som aldrig før Skrevet af Lars Andersson, Tekstwerk Bragt i B.T. 25. august 2010 Står du og leder efter en billig andelslejlighed i København? Så er Valby stedet. Netop nu er der nemlig 12 gange så mange andelslejligheder til salg i den københavnske bydel end for bare to år siden. Blot sølle 15 andelslejligheder var således til salg i Valby via en ejendomsmægler i marts det tal lød på 181 i juli Det er selvfølgelig et udtryk for, at flere og flere andelslejligheder sælges via ejendomsmægler. Men Valby er også blevet mere trendy. Det er en lille by i byen, hvor du får grønne område og fred og ro, men samtidig er det centrale Valby livet op. Der er alle de ting, man har behov for, eksempelvis masser af caféer, fortæller Kim Fischer, ejendomsmægler i DanBolig Holm & Hauberg. Stadig lidt billigere Trods det stigende udbud har ejendomsmæglerne ikke problemer med at få solgt andelene i bydelen:»det giver ikke det store besvær. Tværtimod har vi faldende liggetider - og det er stadig lidt billigere i Valby end i brokvartererne. Og andelsboligerne har en realistisk pris nu. Vi har oplevet prisfald på helt op til 50 pct., fortæller Kim Fischer. Også hos andelsportal.dk, der indgående beskæftiger sig med andelsmarkedet, har man registreret, at Valby pludselig har voldsomt flere andelsboliger til salg.»det er til dels et resultat af, at der er kommet flere andelsboliger i Valby, og dels tyder det også på, at der er mange andelshavere, der satser på, at et salg er mere realistisk, hvis det foregår gennem en mægler,«udtaler Martin Borgstrøm, direktør for andelsportal.dk. Sælger bruger mægler Før skulle man kende den ene eller den anden for at komme ind i Valby. De seneste tal er imidlertid en tyk understregning af, at det ikke længere foregår på den måde. I dag finder man sin andelsbolig gennem en ejendomsmægler, konkluderer Martin Borgstrøm. Den 1. juli i år var der som nævnt 181 andelsboliger i Valby til salg. Det er en stigning på næsten otte pct. i forhold til måneden før, og det er det højeste antal nogensinde. Hvis man ønsker sig en andelslejlighed i Valby, så 20

21 bliver udbuddet nok ikke meget større, end det er lige for tiden, fastslår Martin Borgstrøm. Ifølge flere ejendomsmæglere sælges en del andelsboliger i Valby med pæne rabatter. Andelsboliger er på landsplan faldet med 21 pct. i kvadratmeterpris siden maj Billedtekst: I sidste måned var der 181 andelsboliger til salg i Valby. (Foto: Brian Bergmann) Sådan analyserer du andelsboligforeningen - Det skal du kigge efter Ud fra sin research har Simon Nyborg sammenfattet en liste over, hvad du skal være særlig opmærksom på, inden du køber andelsbolig Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Hvornår er foreningen stiftet? Problemerne ligger hovedsageligt efter Hvordan opgøres værdien af ejendommen, og er der hensat egenkapital til dårligere tider? Hvor stor er gælden? Gæld på mere end kr. pr. m2 er høj gældssætning. Afdrager foreningen på sin gæld? Det betyder meget for foreningens lånemuligheder. Er der en renteswap og eventuelt også en rentetrappe? I så fald skal du undersøge vilkårene nøje. Det er ikke nok at se på areal, købesum og boligafgift før et køb af andelsbolig. Kilde: Henrik Grave, Andelsboligpris.dk Andelssektoren i tal: Der er i alt andelsboliger, heraf alene i hovedstadsregionen. Den samlede værdi af de offentlige vurderinger af sektoren udgør over 200 mia. kr. ifølge Tejs Carstensen, der indtil videre har registreret 86 pct. af landets andelsboliger. Der er udbudt kontroversielle lån med rentetrapper for et mindre tocifret milliardbeløb ifølge Finanstilsynet. På den baggrund udgør de problematiske foreninger kun få procent af den samlede sektor. Men selv få procent betyder, at der er økonomiske problemer i flere hundrede foreninger og flere tusinde husstande. Kilde: Danmarks Statistik, Finanstilsynet og Tejs Carstensen (Foto: Jens Nørgaard Larsen) Pas på faldgruberne ved køb af andelsbolig Der er mange gode andelsboliger til salg. Men risikoen for at købe katten i sækken er betydeligt større end ved ejerboliger. Det er vigtigt at forstå konsekvenserne af, at markedet - i hvert fald indtil videre - er givet frit. Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. marts 2011 Denne artikels budskab er ikke at fraråde et køb af andelsbolig. Budskabet er i stedet, at man skal vise agtsomhed i et marked, der har ændret sig fundamentalt, uden at det helt og i 21

22 sin fulde konsekvens er gået op for aktørerne i dette marked. Andelsboligformen har sine solide fordele I de fleste tilfælde indebærer den en betydeligt lavere risiko for den personlige økonomi, end hvis man i stedet køber en ejerbolig. Ofte er andelsboliger også billigere end ejerboliger. Foreningsformen sikrer, at man ikke står alene med vedligeholdet. Og så kan det for den enkelte selvfølgelig være, at drømmeboligen nu engang er en del af en andelsboligforening. I gamle dage - for cirka et årti siden - kom alle herlighederne med en lav risiko for køberne. Men den bekvemmelighed blev ofret, da andelsforeningerne høstede deres del af gevinsten ved 00ernes fest på boligmarkedet, og i hvert fald den gamle del af andelsboligmassen i praksis blev markedsgjort. I dag kan sælgere ikke være sikre på at få deres indskud igen. Og køberne skal være meget opmærksomme på, at de ikke kommer til at betale for meget - ud fra en fejlagtig antagelse om, at det fungerer nogenlunde ligesom i gamle dage. At det ikke er nemt for køberne at finde rundt i, kan Carsten Jeberg fra Adlex Advokater tale med om. Han rådgiver købere af andelsboliger, og han skønner, at han i mellem ti og 20 procent af tilfældene må råde folk til ikke at købe den bolig, de har kig på - i hvert fald ikke til de vilkår, de er blevet tilbudt.»det er en overordentligt meget højere andel, end når det handler om almindelige ejerboliger,«siger Carsten Jeberg.»Det er ikke sådan, at man skal lade sig skræmme, og der er rigtigt mange gode andelsboliger til salg. Man skal bare sætte sig ind i tallene, inden man slår til,«fortsætter han. Faldgruberne er flere Her er en række punkter, man skal være opmærksom på, når man vil købe andelsbolig: Er andelskronen for høj? Andelsboliger må højest handles til den såkaldte andelskrone, som groft sagt er værdien af ejendommen, fratrukket gælden i den, og så delt ud på de enkelte lejligheder efter fordelingstal. Tidligere var det næsten en selvfølge, at andelskronen også var lig med handelsværdien - bortset fra, at der ofte var penge under bordet som supplement. I dag er det omvendt, så den reelle værdi af boligen ofte er lavere end andelskronen, fordi værdien af ejendommene er ansat urealistisk højt. Det kan skyldes, at der er tale om en ny ejendom, der er opført til en pris, der ikke længere kan handles til. Eller det kan skyldes, at en vurdering fra en valuar eller fra Skat er for optimistisk. Derfor skal man ikke uden videre købe til den pris, der står i papirerne som den officielle pris. Man skal undersøge det selv. Undgå»offside«Når gamle andelsforeningers ejendomme kan være ansat urealistisk højt, er det bl.a. fordi, Skat stort set har opretholdt vurderingerne fra, da markedet toppede. De fleste private valuarer mener, at Skats vurderinger er alt for høje. Skat kan ændre mening ved næste vurdering, som ligger to år ude i fremtiden. Hvis det sker, risikerer man at miste retten til at sælge til samme pris, som man har købt til. I mange tilfælde kan det være hele indskuddet, der er på spil. Problemet er måske begrænset, hvis man planlægger at blive boende i mange år, så priserne kan nå at rette sig igen. Men vil man flytte i løbet af år, skal man være opmærksom på problemstillingen. Sammenlign med ejerboligmarkedet Et af problemerne ved andelsboliger er, at priserne er meget svære at gennemskue. At indskuddet ligger på nogle hundrede tusinde kroner kan umiddelbart se tilforladeligt ud, når man sammenligner med kontantprisen på ejerboliger. Men den sammenligning er forkert, for i andelsboligen skal man også gennem boligafgiften medvirke til at betale renter og afdrag på foreningens gæld. Det bliver 22