Lokalplan nr. 92 for et boligområde ved Parallelvej

Transkript

1 Lokalplan nr. 92 for et boligområde ved Parallelvej

2 INDHOLD Lokalplanens redegørelse... 1 Lokalplanens baggrund... 1 Lokalplanområdet... 2 Lokalplanens formål og indhold... 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning Formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Veje, stier og kanalanlæg Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er udarbejdet af Holmsland Kommune, Teknisk Forvaltning i samarbejde med ArkitektPartner a/s 0

3 LOKALPLAN NR. 92 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED PARALELLVEJ REDEGØRELSE Lokalplan nr. 92 for et boligområde ved Parallelvej LOKALPLANENS REDEGØRELSE Indledning Holmsland Kommune fremlægger hermed en lokalplan for udstykning for et boligområde ved Parallelvej. Formålet med planlægningen er bl.a. at fastlægge principperne for en udstykning af høj kvalitet, som både fastholder og udnytter områdets unikke og spændende beliggenhed. Lokalplanens baggrund Holmsland Kommune ønsker at give mulighed for etablering af ny udstykning og et nyt boligområde mellem Parallelvej og Holmsland Klitvej. Der er tale om et attraktivt område, der i dag henligger som klitområde med klit- og lyngbevoksning. Inden for området findes der en bygning med blandet bolig og erhverv. Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget er fremlagt i 8 uger fra den 22. april 2006 til den 17. juni Efter udløbet af denne frist vil kommunalbestyrelsen tage stilling til forslaget. 1

4 REDEGØRELSE Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i det nordlige Hvide Sande. Området grænser mod vest op til Parallelvej, hvorfra den nye udstykning skal have vejadgang ved eksisterende vej. Mod øst afgrænses området af Holmsland Klitvej. Mod nord ligger området op til et stort klitparti, der er beliggende i landzone. Mod syd grænser området op til sommerhusbebyggelse, der forbliver i landzone. Kort planområdet indtegnet 2

5 REDEGØRELSE Lokalplanens formål og indhold Formålet med planlægningen er bl.a. at fastlægge principperne for en udstykning af høj kvalitet, som fastholder og udnytter områdets unikke og spændende beliggenhed. Anvendelse Området er på ca. 3,7 ha. og det udlægges til åben/lav boligbebyggelse, området opdeles i parceller med forskellige grundstørrelser. Bebyggelse Bebyggelsen skal være varieret og attraktiv og indeholde særlige herlighedsværdier, der udnytter den unikke beliggenhed i klitlandskabet. Desuden skal bebyggelsesplanen sikre, at alle områdets beboere får glæde af beliggenheden i klitterne. Området indeholder én eksisterende bygning med blandet bolig og erhverv, som skal indgå i den fremtidige bebyggelse. Landskab For at sikre, at landskabet får tilstrækkelig plads, og at der er luft mellem husene, skal grundstørrelsen for villabebyggelsen i den nordlige del være som angivet på bilag nr. 2, der angiver et punkt som bebyggelsen skal placeres ved. Dette sikrer, at de højeste klitter bevares og forsat danner konturerne bag bebyggelserne. Terrasser, garager og redskabsrum mv. skal placeres i tilknytning til bebyggelsen. For at sikre områdets karakter af naturlig klitområde og sammenhængen i området, må der ikke etableres egentlige haveanlæg, såvel som der ikke må hegnes i skel. Afskærmning af private udearealer kan etableres ved mindre terrænreguleringer og plantning af naturligt forekommende arter som hjelme og andre græsser. Endvidere skal terrasser anlægges som en integreret del af huset, belægningstyper og afskærmning skal harmonere med den omgivende natur. I tilknytning til bebyggelsen kan der etableres mindre lægivende faste hegn udført af materialer, der harmonerer med den omgivende natur. 3

6 REDEGØRELSE Bebyggelsen skal gives en enkel udformning, der er let aflæselig i landskabet. Ligeledes skal materialer og farver afstemmes med den omgivende natur. Disse krav er alle inspireret af Bedre sommerhusområder et idekatalog. Idekataloget er udarbejdet for at skabe viden om og forståelse for kvaliteten og sammenhængen mellem natur og byggeri i sommerhusområder. Den bruges i denne lokalplan til inspiration for et normalt boligområde, hvis landskabelige kvaliteter ligner sommerhusområderne i kommunen. Vejadgange Den nye udstykning skal have vejadgang til eksisterende vej fra Parallelvej. Lokalplanen udlægger areal til en ny stamvej med tilkørsel til eksisterende vej, der for nuværende er adgangsvej til eksisterende ejendom. Der er tinglyst byggeliniebestemmelser på ejendomme langs Holmsland Klitvej i en afstand af 20 m fra vejmidte, + et højdetillæg på 2 x h + 1m, hvor h udgør højdeforskellen mellem landevejens kørebane og bebyggelsens jordlinie i meter. Der fastlægges med vedtagelse af lokalplanen en byggelinie på 30 m fra vejmidte af Holmsland Klitvej. 4

7 REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 for Ringkøbing Amt Hele området er omfattet af kystnærhedszonen. Lokalplanområdet er i regionplan 2005 udpeget som c-målsat naturområde. Der gives kun i særlige tilfælde tilladelse til tilstandsændringer som ikke understøtter naturgrundlaget. Området er i regionplanen udpeget til byvækstområde. Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune Ifølge Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune er lokalplanområdet udlagt som fremtidig byzone. Med denne lokalplans endelige vedtagelse følger Holmsland kommune op på disse intentioner. Kommuneplanens rammer benævner området 2.B.13 og 2.B.20 og udlægger området til boligformål. Området må bebygges med åben/lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25. Bebyggelsen må i henhold til kommuneplanens rammer højst opføres i 1 ½ etager og i en højde på maks. 8,5 meter. Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. Zoneforhold Lokalplanområdet er i dag landzone. I Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune er området udlagt som fremtidigt boligområde. Med denne lokalplan overføres den nordlige del af lokalplanområdet til byzone som opfølgning på kommuneplanen. Den sydlige del af området forbliver i landzone, området kan med en detaljeret lokalplan for dette område overføres til byzone. 5

8 REDEGØRELSE Vejstøj Ifølge regionplanens retningslinjer skal der omkring større veje angives en støjzone svarende til 55 db. For at imødegå dette udlægger lokalplanen byggefelter, der mindst har en afstand af 30 meter fra midten af landevejen. Desuden stilles der krav om at sikre, at terrænet langs Holmsland Klitvej skal bevare det nuværende høje niveau i forhold til Holmsland Klitvej. Miljøvurdering Jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer(lov nr. 316 af ) skal der foretages en miljøvurdering af planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Resultatet af screeningen med hensyn til om planen kan få væsentlig indvirkning på miljøet viser, at lokalplanen ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet i forhold til 0-alternativet. Derfor er der ikke udarbejdet en miljøvurdering for lokalplanen. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen. Ifølge planlovens 16 stk. 3 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne: Lokalplanens formål er at skabe sammenhæng i områdets bebyggelse, så den fremstår som en harmonisk helhed i klitterne. Derfor vurderes det, at en realisering af lokalplanen ikke vil påvirke omgivelserne i negativ retning, men tværtimod sikre, at ny bebyggelse i byvækstzonen opføres med respekt for omgivelserne og er med til at skabe sammenhæng i byens front mod naturen. 6

9 REDEGØRELSE Området før den nye bebyggelse Da området er beliggende med front mod byen bag klitterne og langs Holmsland Klitvej, vurderes ny bebyggelse ikke at have nogen indvirkning på omgivelserne i relation til Planlovens 16 stk. 3. 7

10 REDEGØRELSE 3-område Mellem Holmsland Klitvej og Parallelvej er et areal, der hovedsagelig består af klitter. På det aktuelle areal er der høje klitter med vegetation af hjælme, engelsød, mosser, gyvel m.fl., men ingen dværgbuske. Da arealerne er beskyttet overdrev efter 3 i naturbeskyttelsesloven gøres opmærksom på, at bebyggelse og øvrige indgreb kræver dispensation fra Naturbeskyttelsesloven før de foretages. Forsyning Området varmeforsynes fra Hvide Sande Fjernvarmeværk. Området elforsynes fra Ringkøbing Amt Højspænding (RAH). Området vandforsynes fra Holmsland Kommunale Vandforsyning. Området er omfattet af Holmsland Kommunes forslag til spildevandsplan Der kloakeres for spildevand. Der må påregnes nedsivning af regnvand. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Inden forslaget er endelig vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om Planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. Når indsigelsesfristen er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til at ejendomme bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den , hvor lokalplanforslaget er offentliggjort og indtil det er endelig vedtaget, dog højst i 1 år efter offentliggørelsen af forslaget. 8

11 BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr. 92 for et boligområde ved Parallelvej I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 om planlægning) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at fastlægge principperne for en boligudstykning af høj kvalitet, at sikre, at bebyggelsen fremtræder harmonisk mod det omgivende landskab, at sikre bedst mulig samspil mellem klitterne og nybyggeriet i området, at udlægge areal til vej i området, at overføre den nordlige del af området fra landzone til byzone, 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og begæres tinglyst på følgende matr. nr.: 184a og 184br, begge Søgård Hgd., Holmsland Klit. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i to delområder i henhold til kortbilag nr. 1. Delområde 1 overføres med vedtagelse af lokalplanen fra landzone til byzone. Delområde 2 forbliver i landzone og kan kun udstykkes og bebygges i henhold til en mere detaljeret lokalplan gældende for dette område. 9

12 LOKALPLAN NR. 92 FOR ET BOLIGMRÅDE VED PARALLELVEJ BESTEMMELSER 2.3 Da arealerne er beskyttet overdrev efter 3 i naturbeskyttelsesloven kræver bebyggelse og øvrige indgreb kræver dispensation fra Naturbeskyttelsesloven før de foretages. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 3.2 Eksisterende bygning må videreføres i sin nuværende status som blandet bolig og liberalt erhverv. 4. Udstykninger 4.1 Udstykning indenfor delområde 1 må kun foretages i henhold til principperne som angivet på kortbilag nr Udstykning af delområde 2 kan kun foretages i henhold til en mere detaljeret lokalplan. 5. Veje 5.1 Der udlægges areal til vejføringer som vist på kortbilag nr Med udlagt vejareal på 5 m og en kørebanebredde på min. 3,5 m. 5.3 Veje anlægges og tilpasses de naturlige omgivelser. 5.4 Veje afsluttes med p- plads og vendeplads som vist på kortbilag nr Alle ejendomme i området skal have vejadgang fra Parallelvej. 5.6 Der skal mindst etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal etableres ved den enkelte bebyggelse. LOKALPLAN NR. 92 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED PARALLELVEJ 10

13 BESTEMMELSER 5.7 Vejforhold indenfor delområde 2 skal fastlægges i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan for dette område. 6. Tekniske anlæg 6.1 Ledningsanlæg skal udføres som jordledninger og disse anlæg må kun udføres med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Ny bebyggelse på de angivne parceller må have en bebyggelsesprocent på 25 pr. parcel. 7.2 Der må på hver parcel kun opføres en bebyggelse med en boligenhed. 7.3 Eksisterende bebyggelse må bevare sin nuværende status, der er blandet bolig og liberalt erhverv. 7.4 Ny bebyggelse kan gives en totalhøjde på op til 8,5 meter og 1 ½ etager. 7.5 Ny bebyggelse skal placeres ved det byggepunkt der er angivet på kortbilag nr. 2. Udhuse, garager, carporte og lignende skal udføres som en integreret del af bebyggelsen. 7.6 Dog må eksisterende ejendom genopføres på samme sted og med samme status. 7.7 Bebyggelsens omfang og placering inden for delområde 2 skal fastlægges i forbindelse med vedtagelse af en mere detaljeret lokalplan. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader må kun beklædes med naturmaterialer som træ og (natur)sten og/eller mere forarbejdede materialer, som eternit, stål og forskellige træfiberplader, der er bearbejdet, så de matcher omgivelserne. LOKALPLAN NR. 92 FOR ET BOLIGOMRÅDE VED PARALLELVEJ 11

14 BESTEMMELSER 8.2 Tage må udføres med hældning grader. Tage må udføres med valm. 8.3 Tage skal beklædes med et mørkt, ikke-reflekterende materiale som eksempelvis tagpap/tagsten. 8.4 Alle malede bygningsoverflader skal gives en farve, inden for jordfarveskalaen, der matcher den omgivende natur. Der henvises til Holmsland Kommunes idekatalog, Bedre sommerhusområder et idekatalog. Heri findes retningslinier for hvilke farver kommunen kan forventes at tillade på bygningsoverflader. 8.5 Ny bebyggelse skal udføres i udformning, proportioner, farver og materialer, der harmonerer med landskabet. 8.6 Gulvniveau for ny bebyggelse skal fastlægges af Holmsland Kommune i hvert enkelt tilfælde og skal fastlægges under hensyntagen til terrænet på arealet, bebyggelsens højde, udformning og størrelse. 8.7 Vejkote fastlægges i samråd med Holmsland Kommune. 8.8 Terrasser må kun etableres i begrænset og som en del af bygningskroppen. 8.9 Bebyggelsens ydre fremtræden inden for delområde 2 fastlægges i forbindelse med vedtagelse af en mere detaljeret lokalplan for delområde Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal bevares med deres karakter som naturlig klitområde og der vil ikke kunne etableres egentlige haveanlæg. 9.2 Terrænændringer må kun foretages i tilslutning til beboelse, og anlæggelsen må kun ske med det formål at være lægivende og/eller afskærmende. Terrænændringer skal udformes som en naturlig del af landskabet og skal godkendes af kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. 12

15 BESTEMMELSER Højden af terrænændringerne må ikke overstige 1,50 m. Vegetationen skal være naturlig for området. 9.3 Større terrænreguleringer må kun ske efter kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9.4 Beplantning må kun i begrænset omfang etableres på den enkelte grund, og da kun som lægivende og/eller afskærmende i tilknytning til den enkelte bebyggelse. Matrikelskellet må ikke markeres med indhegning eller beplantning. 10. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal de veje og vendepladser, der er nævnt i 5.1-5,4 være etableret til den pågældende bebyggelse. bebyggelsen være tilsluttet offentlig vandforsyning. bebyggelsen være tilsluttet offentlig spildevandsafløb. 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal oprettes, når kommunalbestyrelsen kræver det Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 13

16 BESTEMMELSER Retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at dette ikke ændrer den karakter, der søges skabt med planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Kommunalbestyrelsen kan foretage ekspropriation af privat ejendom og rettigheder over ejendom, hvis det er af væsentlig betydning for at virkeliggøre lokalplanen. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren kræve, at kommunen overtager den. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 14

17 BESTEMMELSER Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 92 er vedtaget som forslag til offentlig fremlæggelse Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester Lokalplan nr. 92 er endelig vedtaget. Holmsland Kommunalbestyrelse Den Iver Enevoldsen Borgmester 15

18

19 ed