1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klager ctr. Estate mæglerne Robert Børnum A/S v/ Chartis Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af fejlagtige oplysninger om boligarealet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: I december 2004 underskrev klager en købsaftale om køb af en ejerlejlighed, som indklagede havde til salg. Købsprisen udgjorde kr. 4.875.000. Købsaftalen var betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Indklagede havde i købsaftalen oplyst, at ejerlejlighedens tinglyste areal udgjorde 238 m² og boligarealet 238 m². Det fremgik af købsaftalen, at klager havde fået udleveret ejerlejlighedskortet i forbindelse med handlen. Kortet så således ud:
2 Det fremgik videre af købsaftalen, at klager havde fået udleveret kopi af BBR-
3 ejermeddelelse. Det fremgik af denne, at lejligheden havde et samlet areal på 261 m² og et boligareal på 261 m², heraf 41 m² loftslokale. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik, at ejerlejligheden var beliggende på hhv. 5. og 6. sal. Videre fremgik det bl.a.: Der er adgang via flot trappe til 6. sal fra gangen, og her er indrettet et kæmpe soveværelse. I salgsopstillingen var det oplyst, at det tinglyste areal og boligarealet udgjorde 238 m². Klager overtog lejligheden den 1. marts 2005. Den 3. oktober 2007 skrev kommunen til klagers advokat, der havde forespurgt kommunen, om hele boligarealet inklusive loftslokalet var godkendt til beboelse. Kommunen anførte bl.a.: I vores arkiv findes ingen dokumentation hvoraf det klart fremgår, at en del af loftet over lejligheden på 5. sal er inddraget i lejligheden. Der er ikke søgt om dispensation for den lave loftshøjde med henblik på at udnytte netop dette lokale til beboelse. I en tidligere sag er en anden del af loftsetagen blevet erklæret for uegnet til beboelse netop på grund af den lave loftshøjde. Ud fra de oplysninger der fremgår af vores arkiv er loftsrummet godkendt til gennemgangsrum og altså ikke til egentligt ophold/beboelse. Den 19. november 2007 skrev klagers advokat til indklagede og oplyste, at klager i oktober 2007 hos kommunen havde fået oplyst, at arealet på 6. sal ikke var godkendt til beboelse. Advokaten anførte, at ejerlejligheden dermed var behæftet med en mangel, og at indklagede var ansvarlig for de urigtige oplysninger om ejendommens areal i salgsopstillingen. Advokaten tog herefter forbehold for at rejse krav om erstatning over for indklagede. Den 20. november 2007 gav kommunen tilladelse til at inddrage 33 m² tørreloft i tagetagen og indrette beboelse heri, herunder flytte eksisterende trappe til tagterrasse samt hæve tagkonstruktionen med 45 cm. Indklagede har til sagen oplyst, at han straks herefter anmeldte sagen til sit ansvarsforsikringsselskab, der over for klager afviste, at indklagede var erstatningsansvarlig. Den 21. februar 2008 skrev klagers advokat til indklagedes ansvarsforsikringsselskab, der angiveligt havde bedt klagers advokat undersøge muligheden for at få godkendt
4 værelset til beboelse. Advokaten oplyste, at lofthøjden i værelset alene var 2,10 meter, og at kommunen alene evt. kunne dispensere fra 2,5 meter til 2,3 meter. Klagers advokat har oplyst, at han den 22. og 25. februar 2008 var i telefonisk kontakt med indklagedes ansvarsforsikringsselskab, der forslog et nedslag på kr. 200.000 i købesummen af lejligheden, hvilket klager imidlertid ikke fandt rimeligt set i forhold til omkostninger til lovliggørelse. Den 13. marts 2008 skrev klagers advokat til klagers forsikringsselskab for at søge om retshjælp til at køre en retssag mod sælger og indklagede. I brevet oplyste advokaten, at indklagedes ansvarsforsikringsselskab ikke ville anerkende et erstatningsansvar med den begrundelse, at det fremgår af BBR-ejermeddelelse fra 1993 og en tegning fra 1984, at der forefindes et loftsareal på 41 m², og at klagers advokat derfor burde have undersøgt forholdet nærmere. Advokaten oplyste, at klager havde fået byggetilladelse til at hæve taget, således at arealet kunne lovliggøres. Klagers forsikringsselskab svarede den 10. april 2008, at der ikke kunne gives retshjælp, idet sagen kunne indbringes for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 10. juni 2008 skrev klagers advokat på ny til klagers forsikringsselskab og bad om retshjælp til retssag mod sælger sideløbende med, at der blev indbragt klage mod indklagede for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagers forsikringsselskab svarede den 23. juni 2008, at en retssag måtte afvente Klagenævnets afgørelse. Omkostningerne til lovliggørelse er opgjort den 14. november 2008 af en entreprenør til kr. 1.557.725,00 inkl. moms. I dette beløb er indeholdt kr. 130.560 vedrørende nedrivning m.v., der er udført af klager. Den 3. marts 2009 skrev klagers advokat på ny til klagers forsikringsselskab for at ansøge om retshjælp. Advokaten anførte, at Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke kunne tage stilling til en erstatnings størrelse, hvorfor dette spørgsmål under alle omstændigheder skulle forelægges domstolene. Klagers forsikringsselskab anmodede herefter den 12. marts 2009 om kopi af bl.a. det brev fra indklagedes ansvarsforsikringsselskab, hvori erstatningskravet blev afvist. Den 18. maj 2009 skrev klagers advokat til indklagedes ansvarsforsikringsselskab og bad om en skriftlig tilkendegivelse om, at der ikke kunne tilbydes erstatning til klager. Den 22. maj 2009 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagers advokat
5 bl.a.: I ovennævnte sag, blev der rejst krav overfor vores forsikringstager den 19. november 2007. Herefter er der intet sket i forhold til vores forsikringstager førend Deres skrivelse af 18. maj 2009. Vi er derfor af den opfattelse, at der er udvist passivitet i forhold til vores forsikringstager, da der er gået 1 ½ år siden Deres henvendelse og vores forsikringstager og vi har indrettet os på, at sagen var afsluttet. Jeg kan oplyse, at vi har lukket forsikringssagen den 1. december 2008. Den 22. juni 2009 meddelte klagers forsikringsselskab, at det fortsat var selskabets opfattelse, at sagen kunne behandles i Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 17. august 2009 indgav klager klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling med krav om indklagedes betaling af erstatning. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager, kr. 1.557.725,00, svarende til udgifterne til lovliggørelse af arealet på 6. sal. Klager ønskede i 2007 at købe et tilstødende tomt loftareal på 6. sal for at udvide lejligheden med yderligere m². Klager anmodede indklagede, som havde formidlet klagers køb af lejligheden, om at vurdere prisen på arealet. I den forbindelse oplyste indklagede, at lofthøjden i det tilstødende areal var for lav, idet loftshøjden skulle være minimum 2,3 meter for at kunne godkendes til beboelse. Da lofthøjden i det tilstødende areal var den samme som i klagers eget areal på 6. sal, blev klager opmærksom på, at der var noget galt. Klager har efterfølgende hos kommunen fået bekræftet, at klagers værelse på 6. sal ikke var lovligt indrettet til beboelse og heller ikke kunne blive det, uden at tagkonstruktionen blev løftet. Indklagede er som professionel ejendomsmægler ansvarlig for, at udbuds- og salgsmaterialet indeholder forkerte oplysninger om boligarealet. Indklagede har tilsagt klager et boligareal på 238 m², hvilket må anses for at være en indeståelse fra indklagedes side for, at lejligheden indeholdt dette boligareal. Da lejligheden reelt alene havde boligareal på 5. sal, har klager alene fået 82,7 % af det tilsagte areal, og der foreligger dermed en bygningsmæssig mangel ved lejligheden. Indklagede burde have indset, at det var nødvendigt med nærmere undersøgelse af, om værelset på 6. sal var lovligt, idet indklagede var bekendt med kravene til loftshøjden i beboelse.
6 BBR-ejermeddelelsens angivelser har ikke relevans, idet denne ikke oplyser noget om bygningens overensstemmelse med byggelovgivningen, hvilket også fremgår direkte af dokumentet. Indklagede har anført, at klager har fået udleveret ejerlejlighedskort, og at det heraf klart fremgår, at 41 m² er loftsrum. Dette bestrides, idet der på ejerlejlighedskortet alene er anført beboelse og loftslokale. Det kan således ikke udledes af ejerlejlighedskortet, at 6. salen er loftslokale, at det udgør 41 m², og at det ikke er godkendt til beboelse. Det kan oplyses, at klager har tilkøbt loftsrummet, der støder op til de 41 m². Det tilkøbte loftsareal udgør 39 m². Aftalen om køb af det tilstødende loftsrum er indgået, efter at klager fik kendskab til, at 6. salen ikke måtte anvendes til beboelse. Loftsrummet er købt af ejerforeningen. Omkostningerne til lovliggørelsen af 6. sal er opgjort til kr. 1.557.725. Det er ikke muligt kun at hæve taget over det ulovlige areal, idet dette areal ligger i den ene side af ejendommen. Den anden side af taget må derfor hæves samtidig. Klager er naturligvis opmærksom på, at klager ikke kan kræve erstatning til istandsættelse af det tilkøbte loftsrum på 39 m², som ved erhvervelsen jo netop fremstod som et loftsrum i modsætning til lokalet på 6. sal, som var indrettet som soveværelse, og som klager troede kunne anvendes til beboelse. Indklagede har bl.a. anført: Klager har udvist passivitet i forbindelse med forfølgelse af sit erstatningskrav over for indklagede, og derfor afviser indklagede allerede af denne grund klagers erstatningskrav. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab har bl.a. anført: Det er korrekt, at det af salgsopstillingen fejlagtigt fremgår, at boligarealet er 238 m², men der er samtidig med salgsopstillingen vedlagt et ejerlejlighedskort, hvoraf det fremgår, at arealet udgør 197 m² beboelse og 41 m² loftsareal. Dette materiale er tillige udleveret til klagers advokat. Klager kan dermed ikke have forventning om, at arealet på 6. sal er lovligt boligareal. Det bestrides derfor, at indklagede er erstatningsansvarlig. For så vidt angår klagers tabsopgørelse bemærkes, at kvadratmeterprisen i forhold til nabolejligheden er væsentlig forskellig. Nabolejligheden er et rålokale, hvorimod den omhandlede ejerlejlighed er istandsat til beboelsesformål og med en fin trappeadgang. Priserne er således ikke umiddelbart sammenlignelige.
7 Klagers krav lyder på et nyt tag til begge lejligheder, hvilket der ikke er hverken belæg eller kutyme for. Tabets størrelse bestrides derfor. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klager i 2007 i forbindelse med overvejelser om at købe et lokale, der stødte op til klagers eksisterende lokale på 6. sal, blev gjort bekendt med, at hans eget lokale muligt ikke var godkendt til beboelse. Dette blev bekræftet i kommunens brev af 3. oktober 2007. Klager har derefter rejst spørgsmål om erstatning over for indklagede og dennes forsikringsselskab. Det fremgår af sagen, at dette spørgsmål bl.a. er blevet drøftet telefonisk ultimo 2008, hvor forsikringsselskabet nævnte et afslag på 200.000 kr., hvilket klager afslog. Forsikringsselskabet har oplyst, at det sluttede sagen i december 2008. Under disse omstændigheder finder nævnet ikke, at indklagede havde en berettiget formodning om, at klager havde opgivet kravet. Nævnet finder på det foreliggende grundlag således ikke, at klager har udvist retsfortabende passivitet ved først at indgive klage til nævnet den 17. august 2009. Det fremgår af BBR-ejermeddelelsen, at boligarealet er 261 m², heraf 41 m² loftslokale. Af ejerlejlighedskortet fremgår, at der er areal på 238 m² fordelt på beboelse og loftslokaler, og at 197 m² lå på 5. sal og 41 m² lå på 6. sal. På baggrund af disse oplysninger finder nævnet, at indklagede burde have indset, at de 41 m² på 6. sal ikke var godkendt til beboelse, og at indretningen som soveværelse derfor ikke var lovlig, og indklagede burde have oplyst klager herom i forbindelse med handlen. Henset til oplysningerne i salgsopstillingen og købsaftalen om arealet og indretningen heraf, kan det forhold, at klagers advokat fik udleveret ejerlejlighedskortet, ikke føre til, at klager må anses for at have været i ond tro. Nævnet har i den forbindelse også lagt vægt på, at indklagede var nærmest til at få afdækket forholdene. Det fremgår af sagen, at soveværelset på 6. sal ikke uden en omfattende og omkostningskrævende ombygning af tagkonstruktionen kunne godkendes til beboelse. Nævnet finder, at erstatningens størrelse må fastsættes skønsmæssigt. Nævnet kan ikke i den forbindelse lægge afgørende vægt på opgørelsen af omkostningerne til lovliggørelse, men finder at spørgsmålet, om klager som følge af de mangelfulde oplysninger fra indklagedes side, har betalt for meget for ejerlejligheden, må indgå i erstatningsafgørelsen. Dette spørgsmål skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan derfor ikke tage stilling til, om klager har lidt et erstatningsberettiget tab.
8 Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, men må afvise at tage stilling til, om klager har lidt et erstatningsberettiget tab. Som følge af kritikken skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700 inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand