1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Boligtilbolig A/S Asylgade 13 5000 Odense C Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsømt sin forpligtelse til at videregive tingbogsoplysninger på den til ejerlejligheden hørende garage, der havde et selvstændigt ejerlejlighedsnummer og blad i tingbogen, og om indklagede som følge heraf har påført klagerne erstatningsberettiget tab i forbindelse med deres finansiering af købet og opnåelse af stempelrefusion. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Indklagede havde en ejerlejlighed med tilhørende garage til salg. Ejerlejligheden og garagen havde hver deres ejerlejlighedsnummer og hver deres side i tingbogen. Den 28. april 2009 indhentede indklagede en tingbogsattest på ejerlejligheden, hvoraf det vedrørende hæftelser fremgik: Den 18. maj 2009 indhentede indklagede tingbogsoplysning vedrørende både ejerlejligheden og garagen. Disse blev angiveligt ikke udleveret til klagerne i forbindelse med handlen. Det fremgik vedrørende ejerlejligheden: Vedrørende garagen fremgik:
3 Den 25. maj 2009 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejerlejlighed og garage for kontant kr. 1.250.000. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret bl.a. kopi af tingbogsattest af 28. april 2009, samt af ejerforeningens vedtægter. Af vedtægterne pkt. 18 fremgik: Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik, at der var sikkerhed til ejerforening i form af byrde på kr. 15.000 lyst pantstiftende og forhøjelse af sikkerhed i form af kr. 25.000 lyst pantstiftende.
4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede videregav ikke tingbogsoplysninger om garagen til klagerne, men alene om selve ejerlejligheden, hvilket har betydet merudgifter for klagerne. Det viste sig efter købsaftalens indgåelse, at det ene lån også var tinglyst i garagen. Dette ville have været opdaget og oplyst af indklagede, hvis indklagede havde sørget for at indhente tingbogsattest på begge ejerlejlighedsnumre. Stempeloverførsel kunne ske fra lånet med hovedstolen kr. 704.200, da dette lån alene var tinglyst på det ene ejerlejlighedsnummer. Klagerne fik således ikke fuld stempelrefusion af lånet med restgæld på kr. 623.568., Klagerne har fået tabet opgjort af deres bank, der har anført: Restgæld jf. opgørelsen kr. 623.568 med stempelafgift på 1,5 % heraf, i alt kr. 9.400, som ikke kunne overføres. Det nye låns hovedstol på kr. 1.000.000 restgæld på kr. 406.198 = kr. 593.802 til stempling med 1,5 % = kr. 8.900, som er en merudgift i forhold til det budget, som banken havde lavet ud fra mæglerens oplysninger i salgsopstilling. Det viste sig tillige, at der var tinglyst sikkerhed til ejerforeningen på kr. 40.000 på begge ejerlejlighedsnumre. Indklagede havde i salgsopstillingen alene oplyst om 1 x 40.000. Dette har betydet, at klagernes nye lån ikke kunne blive så stort som budgetteret, idet der skulle fradrages kr. 80.000 før låneudmålingen i stedet for kr. 40.000. Dette betyder et tab på kr. 32.000 med en løbetid på 30 år, ca. kr. 16.560. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Det fremgår både af salgsopstilling og købsaftale, at der handles to ejerlejlighedsnumre. Gæld og sikkerhed til ejerforeningen i de to ejerlejligheder registreres ikke dobbelt i tingbogen, men anføres med restgælden på udskriftstidspunktet, nemlig kr. 402.874 til BRFkredit, kr. 618.475 til BRFkredit og kr. 40.000 til ejerforeningen. Det fremgår af den af indklagede udleverede tingbogsattest af 28. april 2009, at pant i ejerlejligheden kr. 406.000 tillige var tinglyst i anden ejendom. Alene ud fra denne oplysning kunne klagerne og deres bankrådgiver se, at lånene til BRFkredit desværre ikke er tinglyst ens. Det ene lån oprindeligt kr. 704.200 har kun pant i ejerlejligheden, mens det andet lån oprindeligt kr. 406.000 har pant både i ejerlejlighed og garage.
5 Klagernes rådgiver kunne dermed allerede inden købsaftalens indgåelse se, at overførelse af tinglysningsafgift fra begge lån kun kunne lade sig gøre ved at etablere 2 nye lån, hvoraf det ene kun skulle have pant i ejerlejligheden og det andet pant i både ejerlejligheden og garagen, jf. tinglysningslovens 1-10. Det fremgår af ejerforeningens vedtægter, at vedtægterne er tinglyst pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed som sikkerhed for ethvert krav, som foreningen måtte få på et medlem. Det er derfor ikke overraskende, at der også er tinglyst byrde til ejerforeningen på garagen. I øvrigt er det indklagede uvedkommende, hvordan klagerne finansierer deres køb, idet klagerne har indgået en kontanthandel. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke udleverede tingbogsattest på garagen til klagerne i forbindelse med handlen, idet indklagede har pligt hertil, når der handles 2 ejerlejlighedsnumre. Indklagede har til klagerne udleveret tingbogsattest vedrørende ejerlejligheden, hvoraf det tydeligt fremgår, at det ene af de tinglyste realkreditlån tillige har pant i anden ejendom, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning i forbindelse med klagernes opnåelse af stempelrefusion. Det fremgår af ejerforeningens vedtægter pkt. 18, at der skal tinglyses sikkerhed til ejerforeningen på hver enkelt lejlighed, og det fremgår af tingbogsoplysning vedrørende ejerlejlighed og garage, at der er tinglyst sikkerhed for kr. 40.000 på hver, dvs. i alt kr. 80.000. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen oplyste, at der alene var tinglyst sikkerhed for kr. 40.000. Størrelsen af pantstiftende deklarationer har efter reglerne om låneudmåling af realkredit betydning for den nærmere låneudmåling. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen oplyste, at den skitserede standardfinansiering ikke kunne opnås, på grund af ejerskiftelånet, der er lyst med sikkerhed på i alt kr. 80.000. Efter 24 stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, har en forbruger i god tro krav på betaling af godtgørelse af forskellen mellem en forkert og en korrekt beregning af ejerudgift. Nævnet finder derfor, at indklagede skal betale en skønsmæssigt fastsat godtgørelse på kr. 10.000 til klager.
6 Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 10.700 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 10.000 fra 24. august 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand