Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har oplyst, at R har haft beskikkelse som statsautoriseret revisor fra den 6. marts 1972 og indtil 20. november 2006. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har tilsidesat god revisorskik i forbindelse med revision af årsrapporten for 2004 for andelsboligforeningen A/B K, idet klager gør gældende, at årsrapporten i relation til opgørelse af andelskronen har været behæftet med fejl. Sagens omstændigheder Indklagede har gennem en årrække frem til og med 2004 været revisor for andelsboligforeningen A/B K. Indklagede afgav blank revisionspåtegning på foreningens årsrapport for 2004 den 11. april 2005. I afsnittet under Anvendt regnskabspraksis fremgår blandt andet følgende: Materielle anlægsaktiver
Side 2 af 8 Materielle anlægsaktiver er opført til anskaffelsessum med tillæg af eventuelle opskrivninger og med fradrag for akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivning sker lineært over aktivernes forventede brugstid, der er vurderet til følgende åremål: Fjernvarmeanlæg DR2-Antenne Omprioritering 2002 25 år 5 år 30 år Årsrapporten indeholder side 9 en opgørelse over andelskronen. Det fremgår heraf, at andelskronen er beregnet til 448,81, og efter henlæggelse til vedligeholdelse og værdiregulering kr. 3.500.000 foreslås fastsat til 348,42. Herom er anført: Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der i lighed med tidligere beslutninger fastsættes en andelskrone, der er lavere end den maksimale vist ovenfor. Begrundelsen herfor er, at det må være i alles interesse at have en jævnt stigende værdi i stedet for voldsomme svingninger i både op- og nedadgående retning, dog set i forhold til boligmarkedet i øvrigt. Andelsboligforeningen skiftede fra og med året 2005 til ny revisor. Af administrators bemærkninger til regnskabet for 2005 fremgår følgende: I anledning af revisorskiftet er foreningens nye revisor blevet opmærksom på følgende forhold: 1. Foreningen har i tidligere år anvendt den offentlige ejendomsværdi som vurderingsgrundlag ved opgørelse af andelskronen. Samtidig har foreningen ved opgørelse af andelskronen aktiveret en værdi af den fjernvarmeinstallation, som
Side 3 af 8 foreningen år tilbage fik foretaget på ejendommen. Det er ny revisors opfattelse, at aktivering af en forbedring som fjernvarmeinstallation ikke kan ske, når foreningen anvender den offentlige ejendomsværdi som grundlag for opgørelsen af andelskronen, da det må lægges til grund, at en fjernvarmeinstallation påvirker størrelsen af den offentlige ejendomsværdi, hvorved opnås dobbelt effekt af forbedringen. 2. Ny revisor har ved gennemgang af regnskabet konstateret, at foreningen ikke ved opgørelse af andelskronen i tidligere årsregnskaber har korrigeret for det kurstab, som opstod i 2002 i forbindelse med en omlægning af foreningens realkreditlån. Det er ny revisors opfattelse, at dette ikke er regnskabsmæssigt korrekt. 3. Ny revisor har ved gennemgang af regnskabet konstateret, at foreningen ikke i tidligere regnskaber har medtaget foreningens realkreditgæld til kursværdi ved opgørelse af andelsværdien. Det er ny revisors opfattelse, at dette ikke er regnskabsmæssigt korrekt. Af en mail af 8. april 2005 fra klager til indklagede fremgår følgende: Som aftalt pr. telefon d.d. skal jeg hermed bekræfte, at bestyrelsens reservation for regnskabsåret 2004 nedsættes fra kr. 5.000.000,00 til kr. 3.500.000,00... I en skrivelse af 7. september 2006 fra indklagede til klager hedder det: Som svar på Deres skrivelse senest af 14. august 2006 skal jeg oplyse, at regnskabet for 2004 for Andelsboligforeningen er aflagt i overensstemmelse med de gældende regler. Det skal bemærkes, at der ikke er overensstemmelse mellem reglerne for aflæggelse af årsregnskab og for opgørelsen af andelskronen.
Side 4 af 8 Sidstnævnte beregning foretages i henhold til Andelsboliglovens 5, stk. 2. Beregningsmetoden fastsættes af bestyrelsen og godkendes på den årlige generalforsamling for det pågældende indkomstår. Som det sikkert er Dem bekendt, er andelskronen på 348,00 kr. vedtaget af den ordinære generalforsamling afholdt i 2005, hvorunder både andelskronen blev fastsat for det kommende år, og hvor regnskabet for foregående indkomstår 2004 godkendtes. I Deres redegørelse til generalforsamlingen rejser De en række spørgsmål, som jeg skal kommentere: 1. Dobbelteffekt af udgiften til fjernvarme Det fremgår af Andelsboliglovgivningen, at forbedringer kan tillægges ejendomsværdien, såfremt de ikke er med i vurderingen. Det kan ikke umiddelbart tolkes ud af vurderingen, hvorvidt fjernvarmeudgiften er med alene af den grund, at seneste ejendomsvurdering er 19.950 t.kr., medens valuarvurderingen året efter angiver en vurdering af ejendommen på 33.000 t.kr. Der er således en forskel mellem de 2 vurderinger på 13.000 t.kr., som i allerhøjeste grad kan indikere, at en række af de forbedringer, der i årenes løb er foretaget, ikke med sikkerhed har givet sig udtryk i vurderingen. Jeg er derfor principiel enig med den nye revisor 2. Aktivering af kurstab På tilsvarende vis kan det diskuteres, hvorvidt kurstabet kan aktiveres, eller det ikke kan aktiveres. Regnskabsmæssigt kan det aktiveres, hvorimod det er tvivlsomt, om det kan indgå i andelskroneberegningen. 3. Realkreditlån til kursværdi Det samme gør sig gældende på dette punkt. Der er dog den hage ved problemet, at ved en omprioritering, hvor der opstår et kurstab, reduceres den årlige ydelse samtidig. Da ydelsens størrelse påvirker værdien af ejendommen, er der en logisk brist i Andelsboliglovgivningen på dette område med virkning for reglerne om fastsættelsen af andelskronen. Konklusionen er, at jeg er enig med den nye revisor, men samtidig må konstatere, at man i regnskabet for 2005 har skiftet fra model C til model B ved beregning af andelskronen. Hvorvidt dette også bør påvirke regnskabsudarbejdelsen, er jeg ikke enig i. Afslutningsvis skal det bemærkes, at ved fastsættelsen af andelskronen for 2004 er der i beregningen foretaget et nedslag på 3.500 t.kr., således at den reelle værdi af ejendommen i
Side 5 af 8 andelskroneberegningen er 19.576.000 kr. Beløbet, der indgår i beregningen af andelskronen, er således i overensstemmelse med ejendomsvurderingen, og der er således ingen anledning til kritik af andelskroneværdien eller regnskabsaflæggelse. Parterne har givet møde for nævnet. Indklagede forklarede på mødet, at han den 30. september 2006 gik på pension og deponerede sin beskikkelse i november 2006. Klagen er dateret den 15. november 2006 og vedrører regnskabet for 2004. Indledningsvist bemærkede indklagede, at der i relation til regnskabsaflæggelse for andelsboliger ikke findes et egentligt lovgrundlag. I relation til fjernvarmeinstallation forklarede han, at ejendomsvurderingen i 1997 var 11 mio. kr. I 1997 brugte man 3 mio. kr. på forbedring af ejendommens fjernvarmeanlæg. Uanset denne investering faldt ejendomsværdien med 700.000 kr. fra 1997 til 1998. Han tog fjernvarmeinstallationen med som en forbedring i regnskabet. Ejendomsværdien steg til 19½ mio. kr. i 2004. I regnskabet for 2004 side 7, note 7, er der redegjort for afskrivningen på fjernvarmeanlægget. Den nye revisor ændrede regnskabsprincip i 2005. I relation til aktivering af kurstabet forklarede indklagede, at kurstabet indgik i finansieringen. Der er afskrevet på kurstabet i 2003 og 2004. Alternativet havde været at udgiftsføre kurstabet. I så fald ville finansieringsudgifterne være faldet, og formuen ville falde med en lavere andelskrone til følge. Man kan vælge begge fremgangmåder. I relation til lån i BRF henviste han til regnskabet side 8 og note 10, side 11. Indklagede havde medtaget den nominelle værdi af gælden og ikke kursværdien heraf. Værdiansættelserne i balancen har intet med andelskronens værdi at gøre. I relation til andelskronen forklarede indklagede, at han oprindeligt havde indarbejdet en reservation på 5 mio. kr. Han henviste til mail af 8. april 2005, hvorefter reservationen var blevet ændret af foreningen. Han henviste videre til regnskabet side 9, hvorefter andelskronen er opgjort til 448,81 jf. lov om andelsboliger 5 stk. 2c. Dette princip var valgt, for at værdien af andelskronen skulle have en jævn udvikling. Indklagede henviste endvidere til bilag C (i
Side 6 af 8 retssagen), hvori han har redegjort for sine beregninger. Ingen af de deri nævnte principper er i strid med maksimalbestemmelsen. Den nye bestyrelse havde ændret på princippet for opgørelse af andelskronen. Advokat NN forklarede, at foreningen havde skiftet både revisor og bestyrelse. Han selv var administrator. Han er af den opfattelse, at det ikke tilkommer revisor at skønne over ejendomsvurderingen. Såfremt man måtte være utilfreds med den offentlige ejendomsvurdering, må man klage over den. Når man anvender 5, stk. 2, i andelsboligforeningsloven, er man bundet af den offentlige ejendomsvurdering. Hertil kommer, at man ikke kender årsagen til, at ejendomsvurderingen faldt med 700.000 kr. i 1997-98. Den nye revisor mente ikke, man kunne anvende det princip, som indklagede havde anvendt. Derfor havde man måttet ændre princip for opgørelse af andelskronen, hvilket havde medført ændringer af andelskronen. Med hensyn til kurstabet har foreningen nu ikke aktiveret dette, idet den nye revisor gav udtryk for, at man ikke må fordele kurstabet over en årrække. Den reservation, der er omhandlet i mail af 8. april 2005, blev ændret af bestyrelsen. Nedsættelsen skete på baggrund af et udkast til regnskab og på grundlag af et skøn. Udgangspunktet var, at man skulle ende på et lavere beløb end den maksimale værdi. Kursværdien skal opgøres i overensstemmelse med 5, stk. 4, 2. punktum. Dette er ikke iagttaget af indklagede. Parternes bemærkninger Klageren har anført, at årsrapporten for 2004 ikke har givet et retvisende billede af andelsværdien, hvorfor de andelshavere, der har erhvervet andele siden aktivering af fjernvarmeinstallationen muligvis har betalt en for høj pris for deres andel. Indklagede har herved henvist til den ny revisors oven for refererede bemærkninger til årsrapporten for 2004 og til advokatens indlæg på nævnsmødet.
Side 7 af 8 Indklagede bestrider at have begået fejl i forbindelse med revisionen af årsrapporten for 2004 og opgørelsen af andelskronen og har overordnet gjort gældende, at andelsboligforeningens årsrapport for 2004 er aflagt i overensstemmelse med de gældende regler. Der er ikke overensstemmelse mellem reglerne for aflæggelse af årsregnskab og for opgørelse af andelskronen. Sidstnævnte beregning foretages i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, og beregningsmetoden fastsættes af bestyrelsen og godkendes på foreningens årlige generalforsamling. Indklagede har videre henvist til sin oven for refererede forklaring og har anført, at opgørelsen af den maksimale andelskrone efter andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c, ikke er til hinder for aktiveringen af omkostninger til fjernvarmeanlæg og kurstab ved omprioriteringen af realkreditlån, og at de årlige hensættelser ikke skal fratrækkes andelskronen i henhold til en opgørelse af andelskronen efter andelsboliglovens 5, stk. 2, litra c. Disciplinærnævnets begrundelse og afgørelse Indledningsvis bemærker Disciplinærnævnet, at opgørelse af andelskronen ikke nødvendigvis er en del af et regnskab for en andelsboligforening, og efter lovgivningen ikke et forhold, som revisor skal erklære sig om. I nærværende sag er opgørelsen af andelskronen en integreret del af årsrapporten for 2004, som indklagede i det hele har erklæret sig om, og nævnet anser sig derfor for kompetent til at behandle klagen over opgørelsen af andelskronen, jf. lov om statsautoriserede og registrerede revisorer 1, stk. 2. Disciplinærnævnet lægger efter det oplyste til grund, at beregningen og fastsættelsen af andelskronen i andelsboligforeningens årsrapport for 2004 er forelagt foreningens bestyrelse og vedtaget på foreningens generalforsamling. Andelsboligforeningsloven giver forskellige muligheder for opgørelsen af andelskronen, og nævnet finder ikke, at den omstændighed, at en ny revisor påviser, at årsrapporten burde eller kunne - være udfærdiget på anden måde eller efter andre principper, er tilstrækkeligt til at løfte klagers bevisbyrde i en sag, hvor der påstås at være fejl og mangler i en årsrapport. Nævnet finder således efter det foreliggende ikke grundlag for at kritisere, at fjernvarmeanlægget og kurstabet i forbindelse med låneomlægningen er aktiveret i foreningens årsregnskab og grundlaget for opgørelsen af andelskronen. Derimod burde prioritetsgælden være optaget til kursværdi, jf. andelsboligforeningslovens 5, stk. 4. Henset imidlertid til at effekten heraf på andelskroneværdien er minimal, og at foreningen har valgt ikke at opgøre andelskronen til den maksimale værdi efter andelsboligforeningsloven, idet der er korrigeret for hensættelser, findes dette forhold ikke at kunne pådrage indklagede et disciplinæransvar.
Side 8 af 8 Indklagede frifindes derfor i det hele for den rejste klage. T h i b e s t e m m e s: Indklagede, statsautoriseret revisor R, frifindes. Dahlerups Pakhus, Langelinie Allé 21, 2100 København Ø - T revisor@revisornaevnet.dk Telefontid mandag fredag kl. 10-12 Cook