Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 12. december 2014 Almene boliger 2014-2018 og kommunalt grundsalg til alment byggeri Plan for nybyggeri af almene ungdoms- og familieboliger på baggrund af budget 2014-2018 samt principper for tildeling af kvote til alment byggeri. Endvidere forslag til ændring af praksis for kommunalt grundsalg til alment byggeri. 1. Resume Teknik og Miljø fremsender én gang årligt til Aarhus Byråd en plan for nybyggeri af almene ungdoms- og familieboliger. Det planlagte byggeri af almene ungdomsog familieboliger udmøntes i en 4-årig planlægning, svarende til kommunens budgetperiode. Nybyggeriet opføres inden for en samlet økonomisk ramme fastlagt af byrådet. Det antal boliger, der forventes opført inden for denne ramme, baserer sig på et skøn over boligernes størrelse og anskaffelsessum. Det planlagte nybyggeri for budgetårene 2014 til 2018 omfatter i alt 2.620 ungdomsboligenheder og 340 familieboliger. Fremadrettet foreslås det, at kvotetildelingen som udgangspunkt sker efter en konkurrence mellem et nærmere antal indbudte boligorganisationer. Kommunen kan også fordele boligkvoten til de almene boligorganisationer uden udbud. For at sikre den højst mulige byggetekniske og arkitektoniske kvalitet i alment byggeri foreslås det, at kvotetildelingen primært i større byudviklingsområder fremadrettet sker via en konkurrencemodel med indbudte Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 1 af 10
boligorganisationer. Det foreslås, at Teknik og Miljø bemyndiges til administrativt at gennemføre konkurrencerne. For at kunne igangsætte eller understøtte byudviklingen i bestemte områder anbefaler Teknik og Miljø endvidere, at kommunalt salg af fast ejendom (grunde og byggeretter) til almene boligorganisationer fremover kan ske uden udbud (direkte tildeling), hvis byudviklingshensyn taler for det, og hvis der er tale om en særskilt udmatrikuleret ejendom. I disse tilfælde fastsættes grundens markedspris med respekt for den rådighedsbegrænsning, som følger af, at salget sker med henblik på opførelse af almene boliger. 2. Beslutningspunkter At 1) Byrådet godkender den årlige kvoteplan for nybyggeri af almene ungdoms- og familieboliger for 2014 til 2018. At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til at fremrykke byggeprojekter på kvoteplanen, såfremt der er behov herfor. At 3) Teknik og Miljø bemyndiges til at indsætte nye projekter i kvoteplanen inden for kvoteplanens boligantal og inden for den samlede budgetramme for 2014 til 2018. At 4) Byrådet godkender, at kvotetildelingen i større byudviklingsområder vil kunne anvende en konkurrencemodel med indbudte boligorganisationer i henhold til de beskrevne principper. At 5) Teknik og Miljø bemyndiges til administrativ at gennemføre konkurrencer om kvotetildeling i henhold til de beskrevne principper. At 6) Byrådet godkender, at kommunalt grundsalg til alment nybyggeri, hvor der er tale om en særskilt udmatrikuleret ejendom, kan ske uden udbud, hvis saglige kommunale interesser kan begrunde det. Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 2 af 10
At 7) Byrådet godkender, at grundens markedspris fastsættes med respekt for rådighedsbegrænsningen i henhold til de beskrevne principper. 3. Baggrund Teknik og Miljø fremsender én gang årligt til Aarhus Byråd en plan for nybyggeri af almene ungdoms- og familieboliger. Det planlagte byggeri af almene ungdomsog familieboliger udmøntes i en 4-årig planlægning, svarende til kommunens budgetperiode. Nybyggeriet opføres inden for en samlet økonomisk ramme fastlagt af byrådet. Det antal boliger, der forventes opført inden for denne ramme, baserer sig på et skøn over boligernes størrelse og anskaffelsessum. Det planlagte nybyggeri for budgetårene 2014 til 2018 omfatter i alt 2.620 ungdomsboligenheder og 340 familieboliger. Teknik og Miljø har i samarbejde med Borgmesterens Afdeling igangsat arbejdet med en kommunal boligpolitik, hvori de overordnede rammer for det almene byggeri fremadrettet fastlægges. I den sammenhæng vil de kommende ændringer af planloven i forhold til alment byggeri blive inddraget. Teknik og Miljø forventer at fremsende en særskilt indstilling til byrådet om udmøntningen af ændringerne i februar 2015. 4. Effekt Kommunens byudvikling har som målsætning at skabe spændende og attraktive boligmiljøer, hvilket blandt andet opnås gennem boligområder, der har en variation af boligtyper og har plads til forskellige befolkningsgrupper. Den konkrete planlægning af alment nybyggeri skal være i overensstemmelse med kommunens strategi og handlingsplan for boligudbygning i Aarhus Kommune (boligprognosen). Ifølge boligudbygningsplanen anbefales det, at der ikke opføres almene familieboliger i følgende lokalsamfund: Hasle, Brabrand-Gellerup, Tilst-Brabrand Nord og Søndervangskolens distrikt i Viby. Alle projekter på Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 3 af 10
boligprogram 2014-2018 er i overensstemmelse med boligudbygningsplanens anbefalinger. Det har hidtil været et kommunalt mål, at mindst 22 % ud af et års kvote af familieboliger skulle være +55-boliger. Teknik og Miljø sigter mod at fastholde omfanget af +55- boliger for årene 2014 til 2018. +55-boliger er almene familieboliger, der gennem udlejningsaftaler udlejes med fortrinsret for personer over 55 år. Teknik og Miljø vil endvidere, under hensyn til den konkrete efterspørgsel, ved planlægning af familieboliger tage størst muligt hensyn til, at disse boliger kan anvendes af ældre mennesker og personer med handicap. Teknik og Miljø vil ligeledes, under hensyn til den konkrete efterspørgsel, ved planlægning af familieboliger sikre, at de enkelte projekter består af varierede boligtyper, herunder en andel mindre boliger. 5. Ydelse Boligprogram for alment nybyggeri Det planlagte byggeri af almene ungdoms- og familieboliger udmøntes i en 4-årig planlægning, svarende til kommunens budgetperiode. Nybyggeriet opføres inden for en samlet økonomisk ramme fastlagt af byrådet. Boligprogrammet for årene 2014-2018 afspejler byrådets store prioritering af nybyggeri af ungdomsboliger, som er besluttet i de seneste budgetforlig. Langt den overvejede del af de nye og igangværende almene projekter omfatter ungdomsboliger. Andelen af almene familieboliger er begrænset, og det er derfor nødvendigt at disse primært prioriteres til udvalgte byudviklingsområder. Dette skal også ses i relation til den kommende ændring af planloven, som giver kommunen videre rammer for at fremme alment boligbyggeri. I tabel 1 vist oversigt over de almene boligprojekter planlagt i 2014-2018. I bilag 1 er vedlagt mere detaljeret Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 4 af 10
oversigt over alment nybyggeri fordelt over årene 2014-2018. Tabel 1. Oversigt over almene boligprojekter 2014-2018 Boligorganisation Placering Familieboliger Ungdomsboliger Østjysk Bolig Norsgade 0 21 Østjysk Bolig Vestergade 0 96 AAB Veri 0 90 Alboa Saralystparken 3 0 AAB Niels Ebbesens 4 0 AAB Ringkøbingvej 14 0 Østjysk Bolig Gøteborg Allé 0 95 AAB/Kollegiekontoret Godsbanen 0 450 AL2bolig Lisbjerg 35 10 Ringgården Lisbjerg 47 0 Ikke udpeget Skejby 0 70 Ikke udpeget Bjørnholms Allé 0 65 Ikke udpeget Rosenhøj 0 90 Ikke udpeget Bryggervej 40 100 Kollegiekontoret Trankærvej 0 150 Kollegiekontoret Bytoften 0 150 Kollegiekontoret Fragtmandscentralen 0 200 Ikke udpeget Sandkåsvej 0 100 Lejerbo Aarhus Ny Ravnsbjerg 0 30 Østjysk Bolig Ryhaven 0 100 AAB Langenæs 5 0 Brabrand Boligfor. Gellerup 0 390 AAB Hjortshøj 40 0 Ikke udpeget Havnen/Gen. Hus 0 40 Østjysk Journalisthøjskolen 0 300 Ikke fordelt - 152 138 I alt - 340 2.620 Principper for kvotetildeling Den kommunale planlægning af de konkrete almene byggemuligheder sker i samarbejde med de almene boligorganisationer i Aarhus og udmøntes som nævnt i en årlig indstilling til byrådet. Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 5 af 10
Som led i tilrettelæggelse af principperne for kommunens fremtidige kvotetildeling til alment byggeri har Teknik og Miljø anmodet Advokatfirmaet Bech-Bruun om en beskrivelse af de juridiske rammer for kvotetildeling til alment byggeri. Konklusionerne i vurderingen er gengivet i nedenstående. Det samlede notat er vedlagt som bilag 2. Kvotetildelingen kan ske efter en konkurrence mellem et nærmere antal indbudte boligorganisationer. Kravene til konkurrence vil skulle opfylde almindelige forvaltningsretlige principper om saglighed og ligebehandling. Modellen med konkurrence kan anvendes, hvor Aarhus Kommune vurderer, at kommunen kan have en interesse i, at der skabes konkurrence om eksempelvis arkitektur, funktionalitet eller opfyldelse af visionen for et nyt boligområde. Kommunen er i henhold til lovgivningen også berettiget til at fastlægge retningslinjer for kvotetildeling til de almene boligorganisationer uden udbud. Teknik og Miljø foreslår, at kvoten overordnet tildeles ud fra byudviklingshensyn, og at ovennævnte konkurrencemodel med indbudte boligorganisationer som udgangspunkt anvendes, i henhold til ovenstående principper beskrevet af Bech-Bruun. Det foreslås endvidere, at Teknik og Miljø bemyndiges til administrativt at gennemføre konkurrencerne. Kommunalt grundsalg til almene boliger Som en konsekvens af byrådets beslutning den 11. oktober 2006 om salg af en kommunal grund til almene boliger er salg af kommunale grunde til alment nybyggeri i hovedsagen sket ved udbud. Som led i tilrettelæggelse af kommunens fremtidige udbudsstrategi til alment byggeri har Teknik og Miljø anmodet Advokatfirmaet Bech-Bruun om en beskrivelse af de juridiske rammer for udbud og salg af kommunale grunde til markedspris. Konklusionerne i vurderingen er Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 6 af 10
gengivet i nedenstående. Det samlede notat er vedlagt som bilag 3. Det er samlet Bech-Bruuns vurdering, at salg af fast ejendom (grunde og byggeretter) til almene boligorganisationer kan ske uden udbud (direkte tildeling), hvis der er tale om en særskilt udmatrikuleret ejendom. Aarhus Kommune vil være forpligtet til ud fra den kommunale grundsætning om pligt til forsvarlig økonomisk forvaltning at sikre, at salg af grund eller byggeretter til almene boligorganisationer som udgangspunkt sker til markedsprisen undtagen særlige byudviklingsprojekter, eller efter konkret aftale med Borgmesterens Afdeling. I de tilfælde kan et kommunalt salg ske med respekt af den rådighedsbegrænsning, som følger af, at salget sker med henblik på opførelse af almene boliger. Hvor der er tale om salg af en ejendom til almene boligorganisationer, og hvor ejendommen udgør en del af større areal med en forudsat blandet benyttelse (privat og almen), skal der ske salg ved et samlet udbud. Kommunens byudvikling har som nævnt som målsætning at skabe spændende og attraktive boligmiljøer, hvilket blandt andet opnås gennem boligområder, der har en variation af boligtyper og har plads til forskellige befolkningsgrupper. De seneste år er der dog generelt sket en forstærket segregering i de større byer i Danmark, herunder Aarhus, hvor der har været en stigende koncentration af blandt andet lav- og højindkomstgrupper i bestemte adskilte byområder. For at modvirke den stigende segregering og opfylde målsætningen for byudviklingen er det et vigtigt politisk og planlægningsmæssigt redskab, at kommunen har mulighed for at sikre opførelse af almene boliger i nye byudviklingsområder i kommunen. Med baggrund i disse hensyn og på baggrund af de juridiske rammer beskrevet af Bech-Bruun foreslås det, at kommunalt grundsalg til alment nybyggeri, hvor der er tale om en særskilt udmatrikuleret ejendom, kan ske uden Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 7 af 10
udbud, hvis saglige kommunale interesser kan begrunde det. Samtidig foreslås det, at grundens markedspris fastsættes med respekt for rådighedsbegrænsningen, i henhold til principperne beskrevet af Bech-Bruun. I de tilfælde, hvor der er tale om salg af en kommunal ejendom til almene boligorganisationer, og hvor ejendommen udgør en del af et større areal med en forudsat blandet benyttelse (privat og almen), vil der fortsat ske salg ved et samlet udbud. Orientering om ungdomsboligsituationen Indstillingen om alment nybyggeri indeholder normalt en orientering om ungdomsboligsituationen i Aarhus. Da dette netop har været behandlet af byrådet i forbindelse med handlingsplan for nye ungdomsboliger den 10. september 2014, udelades orienteringen i indstillingen. 6. Organisering Almene ungdoms- og familieboliger kan alene opføres af almene boligorganisationer. De konkrete byggemuligheder er planlagt i samarbejde med de almene boligorganisationer i Aarhus. 7. Ressourcer Indstillingen har ingen konsekvenser for ressourcer udover de budgetlagte udgifter til alment nybyggeri. De almene byggerier opføres alle inden for byrådets beslutninger om de økonomiske rammer for alment nybyggeri. Kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån (indskudskapital), der indtil den 31. december 2016 udgør 10 % af anskaffelsessummen. Herefter udgør den kommunale medfinansiering 14 % af anskaffelsessummen. Endvidere yder kommunen en lånegaranti. Lånegarantiens størrelse er afhængig af en vurdering af ejendommens værdi ved dens færdiggørelse. Ungdomsboliger modtager et særligt tilskud i form af et årligt ungdomsboligbidrag på pt. 180 kr./m 2, hvoraf kommunens andel udgør 20 % og statens 80 %. Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 8 af 10
Teknik og Miljø vil planlægge kvotetildelingen og tilsagnene under hensyn til en optimal udnyttelse af den kommunale indskudskapital. Bemyndigelsen i indstillingen giver således Teknik og Miljø mulighed for at fremrykke og indsætte nye projekter på planen. Teknik og Miljø vil endvidere have mulighed for at udskyde igangsætningen af projekter, såfremt dette sikrer en optimal udnyttelse af den kommunale indskudskapital. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Tabel over alment nybyggeri 2014-2018. Bilag 2: Notat vedrørende tildeling af kvote til alment nybyggeri. Advokatfirma Bech-Bruun. Bilag 3: Notat vedrørende kommunalt grundsalg til almene boliger. Advokatfirma Bech-Bruun. Tidligere beslutninger Byrådets beslutning den 11. oktober 2006 om salg af areal til Viby Andelsboligforening. Som konsekvens heraf sælges kommunale grunde til alment byggeri ved udbud. Byrådets beslutning den 11. september 2013 om kvoteplan for almene boliger 2013-2016. Byrådets beslutning den 10. oktober 2013 af budget for 2014-2017. Forøgelse og fremrykning af kvote for nybyggeri af almene boliger. Sagsnummer: 14/017778-1 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 27 40 E-post: MTM-stoettetbyggeri@aarhus.dk Lix: 57 Sagsbehandler: Jørn Hedeby Nielsen Tlf.: 41 85 99 05 E-post: jhn@aarhus.dk Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 9 af 10
Boligprogram for almene boliger 2014-2017 side 10 af 10