LOKALPLAN NR. 5-532 For et område nordøst for den gamle Svendborgvej/ Højbyvej"
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, fx om : - anvendelse - udstykning - vej- og stiforhold - placering og udformning af bebyggelsen samt materialer - bevaring af bygninger og landskabstræk - sikring af friarealer - fællesanlæg Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Desuden skal der udarbejdes lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område.
Indhold Baggrund for lokalplanen....................... 1 Indhold..................................................... 2 Forhold til anden planlægning................ 2 Tilladelse fra andre myndigheder.......... 3 Lokalplanens bestemmelser................... 5 1. Lokalplanens formål............................ 5 2. Område og zonestatus......................... 5 3. Områdets anvendelse.......................... 5 4. Udstykninger........................................ 5 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold.............. 6 6. Ledningsanlæg.................................... 6 7. Bebyggelsens omfang og placering.... 6 8. Bebyggelsens ydre fremtræden........... 6 9. Ubebyggede arealer............................. 6 10. Grundejerforening.............................. 6 11. Forudsætning for ibrugtagning............. 7. 12. Ophævelse af lokalplan....................... 7 13. Retsvirkninger..................................... 7
Redegørelsefor lokalplanen Baggrund Byrådet ønsker med denne lokalplan at muliggøre opførelsen af tæt/lavt byggeri på et grundareal nord/øst for den gamle Svendborgvej/Højbyvej, øst for den tidligere Højby Kro. Arealet har indtil nu i lokalplan nr. 5-415 for Højby landsby været udlagt til åben/lav bebyggelse. Byrådet ønsker således at ændre denne anvendelse til tæt/lav bebyggelse. Ændringen har baggrund i en privat bygherres ønske om at opføre andelsboliger som tæt/lavt byggeri på området. Det skønnes, at der kan opføres ca. 35 boliger i tæt/lavt byggeri inden for lokalplanens område, dette afhængigt af, om der bygges i 1 eller 11/2 etage. Bygherren er af kommunen blevet tildelt en kvote på 15 boliger i 1997.
Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger øst for den gamle Svendborgvej og nord for Højbyvej og er på ca. 17.000 m2. Der er fastlagt en max. bebyggelsesprocent på 25. Lokalplanområdet får adgang fra Højbyvej. Lokalplanområdet er i dag udlagt med græs i den nordlige del, afgrænset mod den sydlige del af et gammelt jorddige med beplantning. Den sydlige del er et ældre plantageområde med ædelgran. Indhold På baggrund af ovennævnte sigter lokalplanen på at opfylde følgende mål : - at ændre anvendelsen af området fra åbent/lavt til tæt/lavt byggeri med uændret bebyggelsesprocent på 25. - at sikre adgangsvej til hele lokalplanområdet fra Højbyvej. - at sikre, at byggeriet i sin udformning åbner mulighed for, at beboerne senere kan sætte deres individuelle præg på byggeriet i form af tilbygninger som vinterhave og carporte. - at sikre anlæg af fælles friareal med brugsværdi for bebyggelsens beboere. - at søge indpasset en del af den eksisterende beplantning som blivende i forbindelse med det kommende byggeri. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Kommuneplanen fastlægger bestemmelser og retningslinier for anden planlægning, herunder lokalplanlægning. Den reviderede kommuneplan, der vedtages i 1997, udlægger området (5.B20) til boligformål. Der må opføres bebyggelse i indtil 2 etager incl. udnyttelig tagetage. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 procent for den enkelte ejendom eller for et ubebygget areal under et ved ny bebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Friarealer I kommuneplanens grønne hovedstruktur er det fastlagt, at der i nye boligområder skal udlægges fælles friarealer til lokalparker, svarende til 55 m2 pr. boligenhed, og 110 m2 til kvarterpark pr. boligenhed. Retningslinier for lokalparker er fastlagt i den grønne hovedstruktur. Lokalparker anlægges og vedligeholdes af grundejerne eller grundejerforening. Retningslinier for kvarterparker (fællesområder) gælder områder af størrelsesordenen 5.000-15.000 m2 og varetages af Odense Kommune i den overordnede planlægning. Der er anlagt kvarterpark mindre end 500 m syd for lokalplanområdet mellem Brobækvænget og Svendborgvej, som dækker behovet for de planlagte boliger. Zoneforhold Området er beliggende i byzone. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er en del af et større område, der er omfattet af lokalplan nr. 5-415 Højby landsby. I lokalplan 5-415 er lokalplanområdet udlagt til åben/lav bebyggelse. Dette ændres nu til tæt/lav bebyggelse. Nærværende lokalplanområde har samme afgrænsning til erhvervsområdet mod øst, som boligarealet havde i lokalplan nr. 5-415. Dette erhvervsområde er udlagt til ikke generende erhverv. Vej og stiforhold Adgang til det samlede lokalplanområde sker fra Højbyvej. Der etableres stiforbindelse til det eksisterende stinet umiddelbart nord for lokalplanområdet. Kollektiv trafik Bytrafikken har stoppested på Svendborgvej tæt ved Højbyvej.
Spildevandsplanlægning Planområdet er beliggende i Spildevandsplanens område 16. Området skal separatkloakeres. Spildevand herfra skal afledes til den of fentlige kloakledning i Højbyvej, der via den afskærende ledning langs Lindved Å afleder til Nordøstrenseanlægget. Overfladevand bør primært nedsives på ejendommen. Hvis det ikke nedsives, må der maksimalt afledes 141/sek. til den offentlige kloakledning i Højbyvej. Arkæologiske interesser Der er ikke registreret objekter af arkæologisk interesse inden for det af lokalplanen omfattede område. Hvis der under det kommende jordarbejde fremkommer fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der ikke hidtil har været erkendt, og som kan medføre en arkæologisk undersøgelse/registrering i henhold til museumsloven, skal museet underrettes herom. Dette kan ske ved, at der etableres en støjskærm med en højde på min. 2,2 m mellem bebyggelsen og Svendborgvej. Tilladelse fra andre myndigheder Affaldsdepoter Såfremt der under bygge- og anlægsarbejdet konstateres et affaldsdepot eller forurening af jorden, skal arbejdet standses. Arbejdet kan genoptages, når området er frigivet efter 17 i lov om affaldsdepoter. Tekniske forsyninger Området forsynes med el fra EFFLA. Fjernvarme leveres fra Odense kommunale Fjernvarmeforsyning. Området forsynes med vand fra Højby Vandværk. Etablering af alternative former for energiforsyning til eget brug kan tillades. MiljØforhold Trafikstøj: Lokalplanområdet grænser mod Højbyvej og Svendborgvej. Trafikmængden på Højbyvej vil ikke medføre et støjniveau, som overskrider den vejledende grænseværdi på 55 db(a). Støj fra Svendborgvej vil overskride grænseværdien med 8,5 db(a) ved nærmeste bolig. Støjniveauet skal reduceres med min. 8,5 db(a).
Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser I henhold til Lov om planlægning (lov nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1. Lokalplanens formål er : - at ændre anvendelsen af området fra åbent/lavt til tæt/lavt byggeri med uændret bebyggelsesprocent på 25. - at sikre, at ny bebyggelse, der opføres i synsvidde fra Højbyvej, underordner sig krav til udformning og placering. - at sikre adgangsvej til hele lokalplanområdet fra Højbyvej. - at sikre, at der etableres stiforbindelse fra lokalplanområdet til det eksisterende stinet umiddelbart nord for lokalplanområdet. - at sikre, at byggeriet i sin udformning åbner mulighed for, at beboerne senere kan sætte deres individuelle præg på byggeriet i form af tilbygninger som karnap, vinterhave og carport. - at sikre anlæg af fælles friareal med brugsværdi for bebyggelsens beboere. - at søge indpasset en del af den eksisterende beplantning som blivende i forbindelse med det kommende byggeri. - at ophæve lokalplan 5-415 for nærværende lokalplans område. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilaget og omfatter matr. nr. 201, 20m og 27e Højby By, Højby samt alle arealer, der udstykkes fra nævnte ejendom efter den 20. maj 1997. 2.2. Hele lokalplanområdet er beliggende i byzone. Med lokalplanens endelige vedtagelse sker der ingen ændring i områdets zonestatus. 3. Områdets anvendelse 3.1. Området må anvendes til boligformål. Bebyggelsen skal bestå af tæt/lav bebyggelse. 3.2. Der kan opføres transformatorstation til områdets forsyning. 4. Udstykninger 4.1. Udstykning skal ske efter en samlet og af Odense Byråd godkendt udstyknings- og bebyggelsesplan. Denne skal tinglyses på ejendommene. Den tinglyste bebyggelsesplan skal være udformet således, at der kan ske en matrikulær udstykning.
5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1. Adgang til området skal ske fra Højbyvej, som vist på kortbilaget. Adgangsvejen og interne boligveje skal udlægges i 9 m bredde med 5 m befæstelse samt belysning. For at medvirke til at markere boligbebyggelsens landsbypræg skal de interne vejanlæg have fast belægning i form af asfalt med overfladebelægning af gule majssten eller lignende. 5.2. Der skal udlægges 11/2 parkeringsplads pr. bolig ; heraf skal 1 parkeringsplads pr. bolig anlægges. 5.3. Der skal anlægges en stiforbindelse til det eksisterende stinet umiddelbart nord for området. 6. Ledningsanlæg 6.1. Elledninger, herunder til vejbelysning må kun udføres som jordkabler. 6.2. Området skal separatkloakeres. Spildevand skal afledes til den offentlige kloakledning i Højbyvej, der via den afskærende ledning langs Lindved Å afleder til Nordøstrenseanlægget. Overfladevand bør primært nedsives. Hvis det ikke nedsives, må der maksimalt afledes 101/sek. til den offentlige kloakledning i Højbyvej. Det vil sige, at der for ny bebyggelse i lokalplanområdet skal etableres regnvandsbassiner eller etableres rumfangsledninger til overfladevand. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Ved opførelse af ny bebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25. 7.2. Bebyggelsen må opføres i 11/2 etage incl. udnyttelig tagetage. 7.3. Byggeriet skal i sin udformning åbne mulighed for, at beboerne senere kan sætte deres eget individuelle præg på byggeriet i form af tilbygninger som karnap, såfremt dette ikke allerede findes, vinterhave og carport. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. Bebyggelsen skal indeholde karaktertræk, der synliggør, at den er opført i umiddelbar nærhed af den eksisterende landsby med gårdmiljø m.m. 8.2. Bebyggelsen skal opføres med taghældninger på 30-55. 8.3. Til udvendige bygningssider og tagflader må ikke anvendes materialer, der efter byrådets skøn virker skæmmende. 8.4. Der må ikke placeres udendørs radioog TV-antenner. 9. Ubebyggede arealer 9.1. Mindst 55 m2 grundareal pr. bolig skal udlægges til fælles friareal. Friarealets placering skal være funktionel og integreret i bebyggelsen med god mulighed for at ligge i læ for vind og vejr samt fri for støj og forurening. Friarealet skal anlægges således, at det har en friarealmæssig brugsværdi for alle beboere - børn, unge og ældre. 9.2. Del af eksisterende jorddige med træbeplantning søges indpasset i udformning af friareal. 9.3. Mod erhvervsområdet øst for lokalplanområdet skal etableres en afskærmende form for hegn/beplantning. 9.4. Ubebyggede arealer i direkte tilknytning til boligerne skal anlægges som have. 10. Grundejerforening 10.1. Der skal oprettes en grundejerforening for lokalplanområdet. Den til enhver tid værende ejer af en ejendom har pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Pligten til oprettelse af grundejerforening anses for opfyldt, hvis området optages i en eksisterende grundejerforening i området.
10.2. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 10.3. Grundejerforeningen er pligtig til at deltage i de fælles vedligeholdelsesudgifter i området. 11. Forudsætning for ibrugtagning 11.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet Odense kommunale Fjernvarmeforsyning. 11.2. Odense Byråd kan efter ansøgning tillade, at den enkelte grundejer etablerer supplerende energiforsyning i form af sol/ jordvarme eller lign. 11.3. Det skal sikres, at støjniveauet fra Svendborgvej ikke overskrider den vejledende støjgrænse på 55 db(a) ved nærmeste bolig eller opholdsareal. Den nødvendige dæmpning kan ske ved, at der etableres en støjskærm på min. 2,2 m højde mellem bebyggelsen og Svendborgvej. 12. Ophævelse af lokalplan 12.1. Lokalplan 5-415 for Højby landsby, som er vedtaget af Odense Byråd den 14. december 1988, ophæves inden for nærværende lokalplans område. strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og eksisterende lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Lokalplanen indeholder i afsnit 12 en bestemmelse om, at den i afsnittet nævnte lokalplan ophæves inden for denne lokalplans område. Godkendt til offentliggørelse. Odense Byråd, den 18. juni 1997 Lokalplanen vedtaget endeligt. Odense Byråd, den 3. december 1997 sign. Anker Boye / Leif Hansen Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering den 17. december 1997. 13. Retsvirkninger Bebyggelselanvendelse Efter Odense byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i lov om planhegning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i
Anmelder : Odense Kommune Miljø- og Teknikforvaltningen Byplankontoret Odense Slot, Postboks 730, 5100 Odense Tlf. 66131372 Foranstående lokalplan nr. 5-532 for et område nordøst for den gamle Svendborgvej/Højbyvej begæres i henhold til 31, stk. 2 i Lov om Planlægning tinglyst på ejendommene matr. nr. 201, 20m og 27e Højby By, Højby. Samtidig begæres lokalplan nr. 5-415, tinglyst den 24. april 1989, aflyst i sin helhed på ejendommene matr. nr. 201, 20m og 27e Højby By, Højby. Der er ikke foretaget udstykninger/matrikulære ændringer inden for lokalplanens område efter den 20. maj 1997. Miljø- og Teknikforvaltningen Byplankontoret, den 15. januar 1998 sign. P. Enghuus Lyst og aflyst som begært : 16. januar 1998.