Logistikejendom, investeringsejendom eller evt. kommende boligprojekt Sag 25817 TIL SALG Odense SV - Faaborgvej 248B Beliggenhed umiddelbart ved motorvejsnettet Velvedligeholdt byggeri Mulighed for boligprojekt Kontantpris kr. 27.500.000 1. års nettoafkast % 8,60 Etageareal m 2 18.164
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse En af Odenses mest kendte logistikejendommen, umiddelbart ved motorvejsnettet, udbydes til salg. Ejendommen er tidligere været benyttet af Dæhnfeldt gennem en årrække, og er nu ledig for køber. Bebyggelsen består af markant logistikejendom på 18.164 m², opført i perioden 1979-1988. Bebyggelsen er opført af røde teglsten og betonsandwichelementer på søjle- drager konstruktion. Logistikdelen udgør ca. 16.400 m² og er opdelt i 7 sektioner med frihøjde op til 8 m. Der er adgang via portsluser tillige med at der er indvendig læsseområde. Administrationsafsnittet er på ca. 1.800 m², fordelt med ca. 1.600 m² kontor og ca. 200 m² teknik- og folkerum. Kontorene er indrettet med lette konstruktioner med systemvægge og -lofter. 5.950 m² lager er udlejet til DLF Trifolium A/S til en årlig leje på kr. 954.000. 150 m² lager er udleejt til Design Cykler A/S til en årlig leje på kr. 24.586 kr. Bebyggelsen er beliggende på ca. 74.000 m² grund, som er udlagt til manøvre- og parkeringsarealer og grønne områder. Adgang til ejendommen sker via nyanlagt tilkørselsvej. Hele bebyggelsen fremstår velvedligholdt. Jf. forslag til kommuneplan 2016-2026 er området under omdannelse fra erhverv til bolig, og det vurderes at der kan opføres op til 150 boligenheder i området, som omfatter nærværende grund/ejendom og naboejendommen som er ca. samme størrelse. Ejendommen sælges for konkursbo med fuld ansvarsfraskrivelse. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 bum Kristiansdal Hgd., Dalum Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1979 Ombygningsår 1988 Arealer Grundareal 73.370 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 16.474 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 18.164 m 2 Etageareal i alt 18.164 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1979/1988 Bebygget areal 16.474 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Faaborgvej 248B 18.164 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 25.500.000 heraf grundværdi kr. 8.804.400 Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr. 16.695.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Der udarbejdes ikke energimærke, da sælger er under konkurs. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 6.BS1 og er udlagt til blandet bolig og erhverv. Området består af nærværende ejendom samt naboejendommen, som er ca. samme størrelse. Ifølge forslag til kommuneplan for Odense Kommune 2016-2026 skal områdets formål ændres til blandet bolig- og service. Ifølge forslaget vurderes det, at der i perioden 2016-2024 kan opføres ca. 150 boliger, fortrinsvis som tæt/lav bebyggelse i området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 25.04.2016 1962 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1965 Dok. om oversigt mv. 1966 Dok. om transformerstation/anlæg mv. 1989 Dok. om byggelinier mv. 2001 Dok. om kabelanlæg mv. 2002 Dok. om byggeretligt skel 2003 Dok.om jordkabelanlæg mv. 2012 Salgs- og pantsætningsforbud 2013 Depositum 2015 Dok. om anlæg og benyttelse af vej 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ejendommen er V2-kortlagt (konstateret forurening). 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 27.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 978.586 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 3.750 I alt kr. 982.336 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 2.316.250 I alt kr. 2.316.250 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 191.144 Dækningsafgift kr. 59.924 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 544.920 Administration Administration kr. 50.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 74.204 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 920.192 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 83.330 Advokatsalær - skøde kr. 67.000 Moms kr. 16.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 167.080 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 16.750 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 150.330 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 27.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 150.330 Anslået kapitalbehov kr. 27.650.330 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 3.294.836 Refunderede driftsudgifter kr. 3.750 - Driftsudgifter iht. budget kr. 920.192 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.378.394 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.378.394 x 100 27.650.330 = 8,6% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 27.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 27.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 83.330 Advokatsalær skøde kr. 67.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 27.650.330 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 18.005.000 Grundens værdi kr. 9.495.000 Kontantomregnet købesum kr. 27.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 18.103.425 = kr. 724.137 Afskrivninger 1. år kr. 724.137 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 920.192 kr. 920.192 Udgifter i alt kr. 920.192 kr. 920.192 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 978.586 kr. 978.586 Lejeindtægter, anslåede kr. 2.316.250 kr. 2.316.250 Refunderede driftsudgifter kr. 3.750 kr. 3.750 1. år før afskrivning / skat kr. 2.378.394 kr. 2.378.394 Afskrivning 1. år, anslået kr. 724.137 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.654.257 Likviditet 1. år før skat kr. 2.378.394 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 363.937 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 2.014.457 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6
6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ledig Lagerhal A2 Erhverv Lager 5.605 980.875 175 245.219 2 DLF Trifolium A/S Lagerhal B2 Erhverv Lager 1.286 162.000 126 3 Ledig Lagerhal C2 Erhverv Højlager 1.000 175.000 175 43.750 4 DLF Trifolium A/S Højlager C2 Erhverv Lager 1.295 264.000 204 Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Design Cykler A/S Del af hal C2 Erhverv Lager 150 24.586 164 3.750 6 DLF Trifolium A/S Højlager D2 Erhverv Lager 2.225 264.000 119 7 Ledig Kontor, stueetagen Erhverv Kontor/folkerum 220 93.500 425 23.375 8 DLF Trifolium A/S Højlager E2 Erhverv Lager 2.445 264.000 108 8 Ledig Kontor, 1. sal Erhverv Kontor 1.065 479.250 450 119.813 9 Ledig Kontor F2, 1. sal Erhverv Kontor 355 159.750 450 39.938 10 Ledig Højlager F2 Erhverv Lager 2.445 427.875 175 106.969 I ALT 18.091 3.294.836 579.063 0 3.750 Erhvervsdelens andel 18.091 3.294.836 579.063 0 3.750 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 3.294.836 579.063 heraf faktisk 978.586 0 heraf anslået 2.316.250 579.063 27
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ledig Ja Anslået Nej 2 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 3 Ledig Ja Anslået Nej 4 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 5 Design Cykler A/S Ja Faktisk Nettoprisindeks, dog min. 3% og max. 5% 01.01.2016 01.01.2017 Nej 6 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 7 Ledig Ja Anslået Nej 8 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 8 Ledig Ja Anslået Nej 9 Ledig Ja Anslået Nej 10 Ledig Ja Anslået Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 DLF Trifolium A/S 0 01.08.2014 1 måned Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 DLF Trifolium A/S 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Design Cykler A/S 0 15.02.2012 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 DLF Trifolium A/S 0 01.08.2014 1 måned Lejer Udlejer Nej Nej 7 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 DLF Trifolium A/S 0 01.08.2014 1 måned Lejer Udlejer Nej Nej 8 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 28