Esbjerg Kommune LOKALPLAN NR. 387 For et område mellem GI. Guldagervej og Lystanlægget i Hjerting.
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokaiplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planerne. Høringsperiode Forslag til denne lokalplan har været fremlagt i offentlig høring fra den 10. april i 999 til den 11. juni 1999.
INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning 3 Forord 5 Baggrund for lokalplanen 5 Beskrivelse af lokalplanområdet 5 Lokalplanens formål 6 Trafikforhold 7 Miljøforhold 7 Støjforhold 7 Forhold til kystlandskabet 7 Forhold til anden planlægning 7 Lokalplanen 9 i Lokalplanens formål 9 2 Områdets afgrænsning, zonestatus og opdeling.. 9 3 Områdets anvendelse 9 4 Udstykninger 10 5 Vej- sti- og parkeringsforhold 1 0 6 Ledningsanlæg m.v 11 7 Bebyggelsens omfang og placering 11 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden. 1 2 9 Ubebyggede arealer 1 2 i 0 Forudsætninger for ibrugtagning i 3 11 Lokalplanens administration 1 3 i 2 Lokalplanens retsvirkninger i 3 Vedtagelsespåtegning 14 Tegningsbilag Illustrationstegning Lokalplantegning LP387-1 Lokaiplanen er udarbejdet af Byplan, Teknik og Miljø, Esbjerg Kommune. 3
INDLEDNING øverst er vist illustration af princip for fremtidig bebyggelse i område A, hvor der i forbindelse med hver bolig er etableret et mindre opholdsareal i form af terrasse umiddelbart udenfor boligen, og fælles opholdsareal mod syd. Nederst er vist illustration af princip for fremtidig bebyggelse i område B, hvor bebyggelsen er placeret i to sammenhængende blokke. Der kan udover den viste boligbebyggelse placeres et fælleshus på området i forbindelse med fællesareal. 4
INDLEDNING FORORD Dette hæfte indeholder forslag til lokalplan nr. 387 for et område beliggende mellem GI. Guldagervej og Lystanlægget hvor Kjærgaard Købmandsgård er beliggende på den nordligste del. Lokalplanområdet er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Med baggrund i ansøgning om tilladelse til ombygning af Kjærgaard Købmandsgård har Esbjerg Kommune besluttet, at byggeriet ikke kan gennemføres, før der er tilvejebragt en lokalplan for området. Der har ligeledes været rejst ønske om at udstrække lokalplanen til også at omfatte et område mellem Kjærgaard Købmandsgård og det grønne område Lystanlægget. Denne lokalplan skal således danne det planlægningsmæssige grundlag for ombygning af den tidligere købmandsbutik og bebyggelse på området mod Lystanlægget. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Område A, Kjærgaard Købmandsgård er beliggende på GI. Guldagervej midt i den ældre del af Hjerting. Område B er beliggende bag dette område mod det grønne offentlige område, Lystanlægget. I 1 994 ophørte købmandsforretningen, og bygningerne huser i dag Børnehuset Kjærgaarden i den sydøstlige del. Område A, Købmandsgården ligger op til GI. Guldagervej med indkørsel fra vejen på begge sider af bygningerne. Mod syd grænser gårdspladsen op til område B. Pladsen bag bygningen bruges fortrinsvis til legeplads for børnehaven. En rampe fører ned til kælderen under den ældre del af købmandsgården. Mod øst grænser lokalplanområdet op til fritliggende enfamiliehuse og mod vest findes en ældre bebyggelse indrettet som pub. Det bagvedlig- 5
I gende område B er i dag uden direkte vejadgang, men har vejadgang gennem Engvænget la. Området er af udseende som et samlet naturområde med gamle naturværdier fra Hjertings begyndelse. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål at sikre, at området kan anvendes til bolig- og erhvervsformål med mulighed for etablering af erhverv af en karakter som naturligt kan indpasses sammen med boligbebyggelse. I område A lægges op til, at den vestlige del af købmandsgården bevares, og at den ældre del af byggeriet nedrives, da det er i meget dårlig stand og har gennemgået adskillige omfattende ombygninger gennem tiden. Til erstatning herfor tænkes opført en sammenhængende bebyggelse, i harmoni med den vestlige del af købmandsgården, og de øvrige bygninger i gaden. Det er hensigten, at der udføres et byggeri med et højt kvalitetsniveau. Det projekterede byggeri indebærer en inddragelse af en mindre del af GI. Guldagervej, idet de nye bygninger holdes i det naturlige gadeforløb. I den samlede om- og nybyggede købmandsgård tænkes indrettet boliger, hvor såvel den vestlige bebyggelse som den projekterede nye bebyggelse, tænkes opført med et udseende, der er karakteristisk for området. I område B skal nyt boligbyggeri der udformes som gamle fiskehuse tilpasses et let skrånende terræn og den ældre bebyggelse i Hjerting på en harmonisk måde. I lokalplanen er der udover bestemmelser om materialer også anført etageantal og taghældninger, der skal sikre en arkitektonisk sammenhæng med de øvrige huse i området. 6
I I TRAFIKFORHOLD Adgangen til A områdets bagarealer og område B vil finde sted via indkørsel fra GI. Guldagervej vest for Købmandsgården. Der er i lokalplanen stillet krav om antal af parkeringspladser samt arealer til ophold. Parkeringen kan etableres i gården eller som kælderparkering, idet eksisterende kælder og rampe bevares. Kælderen kan evt, udbygges. MILJØFORHOLD Der skal ikke iagttages specielle miljøbestemmelser i området. STøJFORHOLD Der skal ikke iagttages specielle støjbestemmelser i området. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Bebyggelsen giver ikke anledning til påvirkning af kystlandskabet. Bebyggelsen afviger ikke i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, og kan ikke ses fra stranden. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lokalplanen overholder gældende Regionplan i 995-2004. Lokalplanen overholder Kommuneplan 1998-2010, med undtagelse af bebyggelsesprocenten hvor Kommuneplanens rammer kun tillader en bebyggelsesprocent på 40 for hver ejendom. Denne lokalplan træder først i kraft, når der er vedtaget en ændring af Kommuneplanen, der tillader en bebyggelsesprocent på 50 i område A. 7
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 387 Lokalplan nr. 387 for et område mellem GI. Guldagervej og Lystanlægget i Hjerting. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. i 0 LOKALPLANENS FORMAL 1.1. Lokalplanen har til formål at at sikre, at området kan anvendes til bolig- og erhvervsformål og sikre, at en ny bebyggelse ved sin arkitektoniske udformning og indpasning medvirker til at opretholde karakteren af det eksisterende miljø. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING, ZONESTA- TUS OG OPDELING 2.1 Området afgrænses som vist på vedhæftede tegning nr. LP.387-1, og omfatter matrikelnummer 26h og 26~ Hjerting By, Guldager samt del af offentlig vej, GI. Guldagervej. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning at fastlægge planens gyldighedsområde matrikulært. 2.3 Området er beliggende i byzone. 2.4 Området opdeles i område A og område B. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område A og B kan anvendes til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse Bebyggelsen i område A kan desuden anvendes til erhverv, som naturligt hører til området, herunder 2 etageareal. butik fordet detailhandel forudsættes: på højest 200 m at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og 9
at virksomheden drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke ændres ved bl.a. skiltning, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering af motorkøretøjer, der ikke er plads til på ejendommen. I område B kan der, på ovenstående vilkår drives kontorlignende erhverv, forudsat at det højest udgør 25 % af etagearealet i den enkelte bolig. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Inden for område A kan udstykning tillades ned til en grundstørrelse på 200 m 2 inklusiv andel af fællesareal, efter en samlet godkendt plan for området. 4.2 Indenfor område B kan udstykning til tætlav bebyggelse tillades ned til en grundstørrelse på 250 m2 under forudsætning af at der etableres fællesarealer. Der kan udstykkes til åben-lav bebyggelse ned til en grundstørrelse på 700 m2, og heri indgår evt, andel af fællesareal. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Ved ombygning og opførelse af ny bebyggelse skal der sikres parkeringspladser til: 1 72 p plads pr. boligenhed. i p-plads for hver 25 m2 etageareal til butikker. i p-plads for hver 50 m2 etageareal til kontorer og klinikker. 5.2 I område A kan parkering helt eller delvis etableres som underjordisk parkering. 5.3 P plads og manøvreareal skal tilsammen have en bredde på mindst 11,5 m 5.4 Adgang for kørende færdsel til og fra matr.nr. 26~ og 26h sker ad et 6 m bredt 10
vejanlæg, udlagt på matr.nr. 26~ og som privat fællesvej, som vist på lokalplankortet. Ved vejtilslutningen til GI. Guldagervej, skal der på vejtilslutningens østlige side, sikres hjørneafskæring på mindst 3 m. 1 Den nærmere aftale om vejanlægget skal sikres i en deklaration, herunder udgiftsfordeling til vejvedligeholdelse, samt den almindelige renholdelse og vinterrenholdelse. 5.5 Der skal sikres offentlig adgang til gående færdsel fra GI. Guldagervej nær lokalplanens vestlige afgrænsning til Hjerting Lystanlæg lokalplanområdets sydvestlige hjørne. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Anlæg og bebyggelser skal respektere ledningsanlæg i fornødent omfang. Vejanlæg og p-pladser skal sikres afvanding til grøft ved Lystanlægget gennem den vestlige del af matr. nr. 26a.2 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Ny bebyggelse i område A opføres med facade i eksisterende facadelinie mod GI. Guldagervej 7.2 Bebyggelsen i område A opføres som en sammenhængende bebyggelse, og kan opføres i højest én etage med udnyttet tagetage. 7.3 I område A kan der etableres kælder, og på gårdarealet kan der efter en samlet plan opføres mindre udhuse til redskaber og cykler o.l. ve~anlægget indgår i arealet ved beregning af bebyggelsesprocenten for det matr. nr. hvor vejen er beliggende. 2 I begge områder (A og B) sikres ledningsanlæg af væsentlig betydning gennem tinglyste deklarationer. Herunder medtages bestemmelser til sikring af hensynet til vedligeholdelse. Forpligtigelsen og vurderingen påhviler ledningsejeren. 11
0 7.4 I område A må den samlede bebyggelsesprocent ikke udgøre mere end 50. 7.5 I område B kan opføres en sammenhængende boligbebyggelse i højest én etage med udnyttet tagetage og med en samlet bebyggelsesprocent på 30, eller en åben-lav boligbebyggelse hvor bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 25. 7.6 Bebyggelsen skal placeres med gulvkote i mindst kote 4,5 over DNN. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Tagene på byggelsen i såvel område A som B skal udformes som symmetriske saddeltage med en taghældning mellem 400 og 500 og dækkes med tegl eller tegllignende materialer i rød farve. 8.2 Ydervæggene skal fremstå som murværk af teglsten. Væggene kan vandskures og males i jordfarver eller hvidt. 8.3 Mindre facadepartier kan udføres af andre materialer, f.eks. træ eller eternit. 8.4 Facaderne skal udformes, så de harmonerer med den eksisterende tilstødende bebyggelse. 8.5 Mindre udhuse kan opføres i træ. 8.6 Skiltning og reklamering må kun finde sted på den ejendom der refereres til, og omfanget skal godkendes i hvert enkelt tilfælde. 8.7 Der må kun opsættes synlige antenner på bebyggelsens facader mod gårdsiden I havesiden. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 I forbindelse med ombygning og ny bebyggelse, skal der etableres opholdsarealer, hvis 12
LOKALPLANEN udformning, herunder befæstelse, beplantning og belysning m.v. skal godkendes i sin helhed. 9.2 Afstået vejareal på hjørnet Engvænget/GI. Guldagervej som tillægges matr. nr. kan anvendes til pladsdannelse med mulighed for ophold, men uden nogen form for indhegning. 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet kloak-, vand-, el- TV- og fjernvarmenettet i den udstrækning der er mulighed herfor. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørsels- og parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5 og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9 være etableret i godkendt omfang. 10.2, 11 LOKALPLAN ENS ADMINISTRATION 11.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd eller fagudvalg I administrationen i henhold til bemyndigelse. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge planlovens 1 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, 13
ø i i hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny bkalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSESPÅTEGNING Ovenstående forslag til lokalplan nr. 387, udarbejdet efter lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1 997, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den23. august 1999. Johnny Søtrup borgmester 14 Erik Brinck direktør
SIG NATUR ER A LokaiplangrænSe Delområde DelområdegrænSe 6 m bredt vejareal LOKALPIAN NR. 387 LOKAL LANKORT TE.NR. P387-1 TO: 27..1999 MÅL: i : 500 BYPLAN Eksist. bygniftg TEKNIK OG MILJØ ESBJE G KOMMUNE