Bymidte ejendom Køge Torv Sag 10R14078 TIL SALG Køge - Torvet 26 Ledig bolig til køber Hyggelig aflukket gårdhave Sydvest vendt terrasse Udlejet butik i stueplan Kontantpris kr. 15.750.000 1. års nettoafkast % 3,29 Etageareal m 2 372
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Gennemrenoveret og velbeliggende bymidteejendom på Køge Torv med stor lejlighed og en butik i stueplan. Butikken er via afståelse overtaget af Saint Tropez i 2010, som fortsat er lejer i ejendommen. Indrettet med stort salgslokale og lager/personale facilitetter bagerst i lejemålet. Lejligheden på 1. sal og 2. sal er stor og med et fantastisk lysindfald fra de mange vinduer. Der er fra lejlighedens tre stuer udsigt over Køge Torv. Indrettet med værelser - bl.a. et kæmpe soveværelse - samt flot køkken og badeværelse. Alt i lejligheden fremstår i rigtig flot kvalitet og stand. Fra lejligheden er der direkte adgang til sydvestvendt terrasse samt stor privat og afskærkmet gårdhave. En unik ejendom med en unik beliggenhed. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 59 Køge Bygrunde Køge Opført / Ombygget Opførelsesår 1800 Arealer Grundareal 340 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 176 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 176 m 2 Boligareal 196 m 2 Etageareal i alt 372 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1800 Bebygget areal 176 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stuen 176 m 2 Erhvervsareal Ja Førstesal 196 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2013 Ejendomsværdi kr. 3.750.000 heraf grundværdi kr. 952.000 Ejerboligværdi kr. 1.850.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. 2
Kun ved blandet bolig/erhverv Der gøres opmærksom på, at angivelse af ejerboligværdi ikke har effekt på beregninger. Der tages i beregningen ikke højde for ejendomsværdiskat ligesom samtlige driftsudgifter er regnet som fradragsberettiget. Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: GF-Forsikring, police nr. 11362524. Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt jfr Tinglysning, BBR samt sælgers oplysning. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. For området hvori ejendommen er beliggende gælder følgende: Kommuneplaner: 3C07 Vestergade nord 8-02 Spillehaller & Lokalplaner: 3-11 Rammelokalplan for Bykernen 3-11.1 Skt. Gertrudskarreen 8-02 Spillehaller Anvendelse jf. lokalplanen 3: Området skal anvendes til centerformål, det vil sige butikker, liberale erhverv samt mindre - ikke generende fremstillingsvirksomhed, boligbebyggelse og offentlige formål (institutioner og parkering). Ovenstående omkring planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som af 30.09.2014 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Nr. 1 lyst d. 14.03.1974 lbnr. 3950-19 Dok om fri adgang ved ildebrand Nr. 2 lyst d. 26.08.1983 lbnr. 16266-19 Lokalplan nr. 3-11 Forprioritet Filnavn: 19_G_614 Nr. 3 lyst d. 17.08.1987 lbnr. 15088-19 Lokalplan nr. 3-11.1. Filnavn: 19_G_544 Nr. 4 lyst d. 06.10.2006 lbnr. 25490-19 Lokalplan nr. 8-02, spillehaller bestemmelse Forprioritet Filnavn: 19_G_614 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Moms: Sælger oplyser at ejendommen ikke er momsregistreret. Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne EL: SEAS-NVE Vand: Alment forsyning / Køge vand A/S Varme: Naturgas / HMN Naturgas I/S Lejer i stueetagen afregner direkte til elforsyningen. Vand og varme er inkl i husleje og udgør pt 600,00 pr mdr. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 29.09.2014 fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til kommunalt ejendomsoplysningsskema eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 15.750.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 378.000 I alt kr. 378.000 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 235.200 I alt kr. 235.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 15.966 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 2.692 Vandafledning / grønne afgifter kr. 4.692 elforbrug, lejlighed kr. 14.994 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 14.000 Administration Administration kr. 5.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 7.820 Øvrige driftsudgifter Varme, Naturgas kr. 24.139 Vandregnskab kr. Driftsudgifter, i alt anslået kr. 89.302 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 96.160 Advokatsalær - skøde kr. 76.000 Moms kr. 19.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 191.160 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 15.750.000 Handelsomkostninger anslået kr. 191.160 Anslået kapitalbehov kr. 15.941.160 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 613.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 89.302 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 523.898 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 523.898 x 100 15.941.160 = 3,29% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 15.750.000 Kontantomregnet købesum kr. 15.750.000 5
Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 96.160 Advokatsalær skøde kr. 76.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 19.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 15.941.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 5.750.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 6.000.000 Grundens værdi kr. 4.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 15.750.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 5.819.789 = kr. 232.792 Afskrivninger 1. år kr. 232.792 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 89.302 kr. 89.302 Udgifter i alt kr. 89.302 kr. 89.302 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 378.000 kr. 378.000 Lejeindtægter, anslåede kr. 235.200 kr. 235.200 1. år før afskrivning / skat kr. 523.898 kr. 523.898 Afskrivning 1. år, anslået kr. 232.792 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 291.106 Likviditet 1. år før skat kr. 523.898 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 72.777 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 451.121 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Københavnsvej 69, 1. 4000 Roskilde Att.: Kenneth Hansen, Daglig leder, Erhvervsmægler & DiplomValuar MDE Tlf.: 4635 2292, e-mail: kth@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT Beboelse Beboelse 9
FOTOS OG KORT 10