1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Ole S. Jensen Munkholmvej 151 4300 Holbæk Nævnet har modtaget klagen den 9. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har haft kendskab til, at grund og fritidshuset havde stået under vand, og undladt at oplyse dette til klagerne i forbindelse med deres køb af fritidshuset. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klagerne var interesserede i at købe.
2 Klagerne fik udleveret tilstandsrapport af 3. april 2012. I rapporten havde sælger oplyst, at grunden periodevis var oversvømmet på græsplænen. Den 5. april 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af fritidshuset for 340.000 kr. Den 30. april 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Efter vi fik aflæst El og vand målere og overdraget nøglerne til [fritidshuset] i går [...] talte vi med flere af naboerne på vejen. Til vores store undren kunne de fortælle at der havde været store vandproblemer foran huset igennem 2011 og at der havde stået vand inde i huset i en længere periode. Vi er meget uforstående overfor, hvorfor en så vigtig oplysning overhovedet ikke er blevet nævnt for os de gange vi har været og se huset og grunden, og i de samtaler vi har haft med dig eller sælger. Vi mener at fortielse af de nævnte oplysninger har en ret afgørende betydning for husets/grundens prissætning og mener at man som ejendomsmægler har oplysningspligt om sådanne tilfælde. Da vi er både uforstående og utilfredse med at vi ikke er blevet informeret ordentlig omkring ejendommens tilstand ønsker vi en genforhandling af prisen for ejendommen.[...] Den 1. maj 2012 svarede indklagede, at det var korrekt, at der havde stået vand på grunden i 2010 men ikke i 2011. Indklagede oplyste videre, at kommunen havde givet ejeren af en nærliggende landbrugsejendom påbud om at dræne markerne, således at vandet kunne komme væk fra fritidshusområdet, hvilket arbejde var blevet udført. Derfor havde der ikke været oversvømmelse på grundene i 2011, men kun vand naturligt efter heftigt regnskyl. Klagerne skrev tillige til sælger, der afviste at have haft kendskab til vand på grunden og en verserende sag mellem kommunen og ejeren af landbrugsejendommen om dræning. Sælger afviste videre, at der skulle have været oversvømmelse inde i fritidshuset. Sælger var heller ikke enig i, at klagerne havde givet for meget for fritidshuset, idet ejendomsvurderingen var 690.000 kr. og grundværdien 172.000 kr. Den 20. maj 2012 blev der afholdt generalforsamling i grundejerforeningen. Af referatet fremgår, at der var blevet nedgravet ny drænledning over den gamle ledning, hvilket ikke var lovligt, og det var derfor blevet anmeldt til kommunen. Det fremgik videre i den forbindelse: Lige nu kan vi ikke gøre andet end at afvente virkningen af det nye dræn, så vi håber det bedste. Vi må altså vente og se, når efteråret sætter ind med rusk og regn. Klagerne har fremlagt referat af generalforsamling i grundejerforeningen den 5. juni 2011. Af referatet fremgår bl.a.:
3 I september 2010 bestilles kloakmester [...] til at etablere spulebrønd, som [grundejerforeningen] vil betale, ca. midtvejs på drænledningerne mellem [naboejendommen til det omhandlede fritidshus] og stranden, da grundene på [naboejendommen, det omhandlede fritidshus] og vendepladsen står under vand. Da kloakmesteren møder op for at påbegynde arbejdet bliver han bortvist af [landbrugsejendommens] ejer. [Kommunen] giver efter anmeldelse, i starten af oktober, [landbrugsejendommen] påbud om at få rørene renset hvilket sker og vandet forsvinder. Der bliver dog ikke nedgravet nogen spulebrønd. 20. januar 2011 er vandproblemerne værre end i oktober, vandet står over gulvhøjde i badeværelset på [det omhandlede fritidshus], der foretages en ny anmeldelse til kommunen, som giver [landbrugsejendommen] 5 dage til at gøre noget ved problemet. Der graves en grøft fra [naboejendommen] over marken til udløbet så vandet forsvinder. Det viser sig at grøften for enden af [bl.a. den vej, hvor det omhandlede fritidshus ligger] modtager vand fra et større område [...]. Det er planen at kommunen sammen med [landbrugsejendommen] vil finde ud af hvor der ligger drænrør i området og evt. forny de rør der er problemer med, så afvandingen af hele området kan komme til at fungere og det betyder i sidste ende en fælles betaling fra alle parceller i de berørte områder. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede og sælger har tilsidesat deres oplysningspligt ved ikke at oplyse klagerne om, at fritidshuset gentagne gange havde været oversvømmet, og at der var problemer med dræningen af grunden. Oplysning herom fremkom således først, efter at klagerne havde underskrevet købsaftalen. Indklagede har dermed værdiansat grunden og fritidshuset på forkert grundlag, og der skal derfor foretages en ny vurdering af fritidshuset med de informationer, som er kommet frem, og differencen mellem denne vurdering og den købesum, som klagerne betalte, skal udbetales til klagerne. Klagerne modtog først referat fra grundejerforeningen 5 dage, efter at købsaftalen var blevet underskrevet. Klagerne havde ikke forestillet sig, at der skulle stå noget om lige præcis klagernes fritidshus i det referat, så klagerne fik det ikke læst før, efter at klagerne havde fået udleveret nøglen til huset, og efter at alle naboerne havde fortalt om vandproblemerne. Det er ret alvorligt, at der har været vand inde i huset, idet der kan være kommet svamp. Selvom klagerne har planer om at bygge et nyt hus på et tidspunkt, er det ikke endnu fastlagt hvornår, men nu bliver klagerne nødt til at tage forholdsregler for ikke at få oversvømmet fritidshuset. Klagerne har fået oplyst fra nuværende og tidligere ejere af fritidshuse i området, at der i hvert fald siden 1980 erne har været problemer med vand på grundene, og indklagede
4 har haft det omhandlede hus til salg i 4 år, så klagerne er derfor overbeviste om, at indklagede har vidst besked med vandproblemerne. Indklagede har bl.a. anført: Klagerne har modtaget oplysning om muligheden for vand på grunden. Det fremgår tydeligt af referatet fra generalforsamling den 5. juni 2011 i grundejerforeningen, at der har været problemer med vand på grundene i tidligere år, og at kommunen havde pålagt ejeren af landbrugsejendommen at etablere dræn af området. Herudover har sælger oplyst i tilstandsrapporten, at grunden periodevis er oversvømmet. Hvis disse oplysninger om vand på grunden har bevirket, at klagerne ikke ønskede at erhverve ejendommen, burde klagerne have reageret før købet eller have benyttet sig af deres fortrydelsesret. Det er ikke korrekt, at der har stået vand inde i fritidshuset. Dette har sælger da også benægtet over for klagerne. Der kom usædvanligt meget vand sidste vinter, hvilket forårsagede, at der stod vand på mange sommerhusgrunde. Stormrådet har tilmed accepteret, at der sidste vinter var skybrud. I øvrigt har klagerne oplyst, at de købte fritidshuset med henblik på nedrivning, idet de ville opføre et nyt hus på grunden. Nævnet udtaler: Klagerne er via tilstandsrapporten blevet gjort bekendt med, at grunden periodevis var oversvømmet, hvorfor klagerne var eller burde være klar over dette før handlens indgåelse. Det henhører til indklagedes pligter at indhente og udlevere kopi af seneste generalforsamlingsreferat fra grundejerforeningen til køber i forbindelse med handlen. Såfremt referatet ikke er fremkommet før købsaftalens underskrivelse, skal indklagede oplyse dette i købsaftalen og på købers vegne gøre handlen betinget af, at køber accepterer oplysningerne i referatet. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke har opfyldt disse forpligtelser. Nævnet finder det tillige kritisabelt, at indklagede ikke ved fremsendelsen af referatet til klagerne, udtrykkeligt gjorde klagerne opmærksom på, at det fremgik af referatet, at ikke alene grunden, men også fritidshuset havde stået under vand i januar 2011. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede allerede før referatets fremkomst - og dermed inden handlens indgåelse - havde været bekendt med, at der havde været vand inde i fritidshuset. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, såfremt indklagedes
5 vurdering af salgsprisen eventuelt var for høj, henset til denne oplysning. Nævnet kan ikke tage stilling til, om klagerne kunne have hævet handlen, efter at oplysningen om vand i huset kom frem, idet dette er et forhold mellem klagerne og sælger, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Af samme grund kan nævnet heller ikke afgøre, om klagerne var berettigede til i stedet at fastholde handlen og få erstatning eller afslag i salgsprisen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand