1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Bolig Fyn A/S v/aig Europe Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede som følge af fejlagtige oplysninger i salgsopstillingen vedrørende udgift til ejendomsskat og grundejerforening skal betale erstatning til klagerne. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har givet ukorrekte oplysninger om hvilken type tag, ejendommen kunne opføres med, og om indklagede som følge heraf skal erstatte klagernes ekstraudgifter i den forbindelse. Sagen angår sluttelig spørgsmålet, om indklagede har overtrådt bestemmelsen i lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, om at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en byggegrund til salg, som klagerne var interesserede i at erhverve. Den 12. januar 2007 fik klagerne udleveret en salgsopstilling på byggegrunden.
2 Vedrørende ejendomsskatter og grundejerforening var brutto/ejerudgift 1. år angivet til kr. 0. I midten af januar 2007 fremviste indklagede byggegrunden til klagerne. I forbindelse med fremvisningen blev klagerne gjort bekendt med den for området gældende lokalplan. Af lokalplanen fremgik bl.a. vedrørende bebyggelsens udseende: Al bebyggelse i lokalområdet der opføres med taghældning skal udføres med tagdækning med gul dansk vingesten, som falset zinkbeklædning eller som tagpapdækning. Om etablering af grundejerforening fremgik endvidere af lokalplanen: Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme beliggende indenfor lokalplanområdet. Vedrørende lokalplanens retsvirkninger fremgik bl.a.: Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. I slutningen af januar 2007 indgik klagerne en betinget aftale med et typehusfirma om opførelsen af et hus med cementtagsten på byggegrunden. Den 14. februar 2007 underskrev klagerne skøde på byggegrunden til en kontantpris på kr. 375.000,00. I skødet var følgende bestemmelse indsat:
3 Indtil ejendommen bliver selvstændig skatteansat betaler køber efter påkrav fra sælger ejendomsskatter med en forholdsmæssig andel af den området påhvilende ejendomsskat, beregnet efter areal. Vedrørende grundejerforening var det i skødet angivet: Køber har pligt til at være medlem af den grundejerforening, som vil være at oprette for området. Der var endvidere i skødet henvist til den gældende lokalplan for området. Den 21. maj 2007 deltog klagerne i generalforsamling i områdets grundejerforening. Det viste sig, at grundejerforeningen var stiftet et år forinden. Klagerne blev senere opkrævet et årligt kontingent til grundejerforening på kr. 1.500,00. Ifølge grundejerforeningen blev der året forinden handlens indgåelse opkrævet et årligt kontingent på kr. 1.500,00. I forbindelse med indkaldelse til møde i grundejerforeningen erfarede klagerne, at det kommende hus ikke måtte opføres med cementtagsten, men skulle opføres med vingetagsten, og at kommunen normalt ikke gav dispensation fra bestemmelsen i lokalplanen. Klagerne valgte herefter et andet tag til huset. Den 12. juni 2007 fremsendte det typehusfirma, som klagerne havde indgået aftale med, et tilbud på et tegltag, som ville være i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanen. Prisdifferencen i forhold til det oprindelige tilbud på et hus med cementtagsten var kr. 54.759,00. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne for manglende oplysning i salgsopstillingen om udgift til ejendomsskat samt grundejerforening.
4 Indklagede skal endvidere erstatte klagernes ekstraudgift til tag som følge af indklagedes fejlagtige oplysninger om muligheden for at opnå dispensation fra lokalplan om tagdækning. Efter handlens indgåelse blev klagerne indkaldt til en generalforsamling i grundejerforeningen, som på dette tidspunkt havde eksisteret 1 år. Hverken i salgsopstillingen eller skødet var klagerne blevet gjort opmærksom på, at grundejerforeningen var stiftet. Såfremt klagerne havde fået forelagt referat, vedtægter og budget fra grundejerforeningen, havde klagerne haft mulighed for at blive bekendt med de problemer, som foreningen sloges med bl.a. antenneforhold og belysning. Medlemskab af grundejerforeningen koster kr. 1.500,00 om året. Indklagede har ikke gjort opmærksom på denne udgift. Klagerne havde ingen forudsætning for at kende beløbet, da klagerne ikke tidligere har været ejer af fast ejendom. Indklagede har endvidere ikke angivet et skønnet beløb til ejendomsskatter. Dette må være almindelig praksis for indklagede. I forbindelse med indklagedes fremvisning af byggegrunden blev klagerne gjort bekendt med lokalplan for området. Klagerne fik samtidig gentagne gange den besked, at det ikke ville være et problem at få dispensation fra lokalplanen vedrørende opførelse af hus med en anden tagtype. Efter handlens indgåelse blev klagerne opmærksomme på bl.a. efter flere samtaler med kommunen at det ikke var muligt at opnå dispensation. Indklagede har derimod fastholdt, at der var opført huse i området med cementtagsten, hvilket dog ikke er tilfældet. Klagerne måtte herefter vælge vingetagsten til huset, hvilket medførte en ekstraudgift på kr. 54.759,00. Merudgiften fremkommer ikke blot på grund af en merpris pr. tagsten, men også fordi det er dyrere at lægge et tegltag. Det er korrekt, at indklagede har gjort opmærksom på, at kommunen skulle søges om endelig godkendelse. Men det er almindelig kutyme, at man søger byggetilladelse hos kommunen. Kommunesammenlægningen har ikke, som af indklagede oplyst, ændret på dispensationsmulighederne. Inden klagerne underskrev skødet, tilbød indklagede, at en af hans kollegaer kunne læse skødet igennem for klagerne for at spare advokatsalæret. Klagerne tog imod
5 tilbuddet. Efterfølgende erfarede klagerne, at indklagede havde været rådgiver for både køber og sælger, inden handlen blev indgået, og at det ikke er i overensstemmelse med reglerne. Indklagede fik dog ikke betaling. Klagerne kontaktede først egen advokat længe efter handlens indgåelse. Indklagede modsiger sig selv ved henholdsvis at oplyse, at indklagede gennemgik skødet før underskrift og at oplyse, at dette ikke var tilfældet. Klagerne fik ikke oplyst, at idet udstykningen endnu ikke var endelig, var det en betingelse fra sælgers side, at handlen blev indgået hos sælgers advokat. Indklagede oplyste, at det var almindeligt, at man i den slags handler ikke lavede en købsaftale. Klager tog dette for gode varer. Der var afsat et beløb i salgsopstillingen til juridisk bistand, men klagerne blev ikke rådet til at søge egen juridisk rådgivning. Sælger har efterfølgende tilbudt klagerne at købe grunden tilbage for kr. 425.000,00. Dette tilbud var imidlertid ikke relevant for klagerne, som på dette tidspunkt havde indgået en aftale med et byggefirma om at bygge på grunden. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle godtgøre klagers udgifter til grundejerforening og ejendomsskat. Indklagede bestrider endvidere at skulle erstatte klagers ekstraudgift til oplægning af andet tag end cementtagsten. Udgift til ejendomsskat er ikke anført, idet beløbet ikke var kendt på handelstidspunktet. Udstykningen var ikke færdigbehandlet hos landinspektøren og ikke godkendt af Kortog Matrikelstyrelsen og var derfor ikke endelig. Klagerne blev forklaret herom, og betingelsen var derfor, at handlen skulle indgås hos sælgers advokat. Klagerne havde selv mulighed for at søge juridisk rådgivning, hvilket de blev oplyst om. Såfremt nævnet mod forventning måtte nå frem til, at indklagede burde have oplyst et beløb til ejendomsskatter, skal der ved erstatningsopgørelsen tages højde for, at klagerne ikke kan have været i god tro om, at ejendommen var fritaget for at skulle betale ejendomsskatter. Sælger havde ingen oplysninger om en grundejerforening, udover at det i lokalplanen var angivet, at en sådan skulle oprettes. Det lykkedes heller ikke for indklagede at finde ud af, at der allerede eksisterede en forening. Klagerne er dog blevet gjort opmærksom på, dels via skødet og dels via sælgers advokat, at der skulle oprettes en sådan for området.
6 Indklagede havde endvidere ikke haft anledning til at indhente et kommunalt oplysningsskema, idet der var tale om en endnu ikke udstykket grund. Det fremgik af den til klagerne udleverede lokalplan, at taget skulle beklædes med gul dansk vingetagsten. På første møde med klagerne forklarede indklagede, at indklagede af sælger var blevet gjort opmærksom på, at der kunne gives dispensation til tag og murbeklædning, så længe det ikke drejede sig om glacerede teglsten. Indklagede kontaktede kommunen og fik samme besked. Indklagede gjorde dog samtidig klagerne opmærksomme på, at kommunen skulle søges for den endelige godkendelse. Det har aldrig været indklagedes intention at give indtryk af, at dispensation fra lokalplanen blot var en formsag. Den 12. januar 2007 blev lokalplan, salgsopstilling, geoteknisk rapport samt skødeudkast fremsendt til klagerne. Af lokalplanen fremgik, at såfremt man ønskede dispensation fra lokalplanen, skulle der søges hos kommunen, hvilket klagerne burde have gjort. Endvidere skal det anføres, at en salgsvurdering for en ejendom med tegltag er højere end en ejendom med cementtag. Klagerne har således ikke lidt noget tab som følge af, at de har været nødsaget til at opføre deres hus med tegltag. Sælger har tilbudt klagerne at tilbagekøbe byggegrunden for kr. 425.000,00, hvilket svarer til en merpris på kr. 50.000,00. Indklagede har ikke repræsenteret både klagerne og sælger. Oplysningerne om, at indklagede skulle læse skødet igennem, for at klagerne kunne spare advokatsalær, er ikke korrekt. Tværtimod havde indklagede sat et beløb af til juridisk rådgivning i salgsopstillingen, ligesom indklagede opfordrede klagerne til at opsøge en advokat. Sælger var repræsenteret ved advokat, som udfærdigede skødet, hvorfor indklagedes eventuelle gennemgang af skødet, uanset om det var før eller efter købernes underskrift, ikke forenelig med forbuddet om dobbeltrepræsentation. Nævnet udtaler: I salgsopstillingen havde indklagede anført ejendomsskatter til kr. 0,00. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen anførte en vejledende ejendomsværdi ud fra, hvad indklagede forventede, at grunden ville blive vurderet til, og anvendte denne til at beregne den kommende ejendomsskat. Det er kutyme, at hvor ejendomsværdien endnu ikke er fastsat, anslås denne til ejendommens kontantpris. Nævnet finder således, at indklagede burde have anvendt salgsprisen ved
7 beregningen. Da der er tale om en forventet vurdering, burde indklagede tillige tydeligt have angivet, at den endelige vurdering, og dermed den endelige ejendomsskat, kunne afvige herfra. Som følge af indklagedes undladelse heraf har indklagede udarbejdet en fejlagtig salgsopstilling. Det fremgår af 24, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder ikke, at klagerne kunne gå ud fra, at udgift til ejendomsskat fremover ville udgøre kr. 0,00. Indklagede havde også anført udgift til grundejerforening med kr. 0,00. Da klager imidlertid i skødet var informeret om, at der var medlemspligt til en kommende grundejerforening, kunne klagerne ikke forvente, at der fremover ingen udgifter ville være til grundejerforening. Nævnet finder herefter, at en passende godtgørelse for fejl i salgsopstillingen for så vidt angår ejendomsskat og grundeejerforening skønsmæssigt kan fastsættes til kr. 45.000,00. Nævnet finder endvidere, at klagerne ved ikke at have fået oplysninger om grundejerforeningen i form af bl.a. referat, vedtægter og budget har været afskåret fra at blive bekendt med og eventuelt at kunne gøre indsigelse i forbindelse med de problemer, som foreningen havde vedrørende bl.a. antenneforhold og belysning. Nævnet finder dog ikke anledning til at pålægge indklagede at erstatte klagerne noget i den forbindelse, idet klagerne ikke har oplyst om eller godtgjort at have lidt noget tab. Klagerne fik i forbindelse med handlen udleveret lokalplan, hvoraf det bl.a. fremgik, at al bebyggelse i lokalområdet, der skulle opføres med taghældning, skulle udføres med tagdækning med gul dansk vingesten. Det fremgik endvidere, at evt. dispensation fra lokalplanen skulle søges hos kommunen, samt at kommunalbestyrelsen kunne meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ville ændre den særlige karakter for området. Henset til dels, at klagerne har bekræftet at have modtaget lokalplan før handlens indgåelse med ovennævnte oplysninger, dels at klagerne ikke har godtgjort, at indklagede oplyste, at dispensation fra lokalplanen uden videre kunne gives, kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne for eventuel merudgift til tegltag. Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være
8 formidler for begge parter i samme handel. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede skulle have rådgivet klagerne inden handlens indgåelse, og det er således ikke godtgjort, at indklagede skulle have overtrådt forbuddet om dobbeltrepræsentation. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af disse til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 45.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 45.000,00 fra 18. september 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand