Odsherred Kommune Detailhandelsrapport 2008

Transkript

1 Odsherred Kommune Detailhandelsrapport 2008 Oktober 2008

2 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Forord Redegørelse Baggrund Mål Generel udvikling i detailhandlen... 6 Regionale forhold i Nordvestsjælland.. 8 Turisme Detailhandel i Odsherred kommune Butiksstrukturen Bruttoetageareal Omsætning og dækningsgrad Tilgængelighed/trafik/parkering Fremskrivning af arealbehov til detailhandel. 15 Afgrænsning af Nykøbing bymidte Hovedstruktur og retningslinjer Indledning Fremtidig detailhandelsstruktur Afgrænsning af bymidter Lokalcentre Enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning 26 Butikker med salg af egne produkter.. 26 Butikker i landbrugsbygninger Butikker med pladskrævende varegrupper. 26 Forslag til retningslinjer Forslag til rammer

3 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Forord Odsherred kommune har i samarbejde med COWI A/S gennemført en analyse af detailhandlen. Detailhandelsanalysen har til hensigt at bidrage med en samlet viden om detailhandlen i den nye kommune og detailhandlens udvikling siden 1999, hvor det daværende Vestsjællands Amt foretog en lignende undersøgelse af detailhandlen i hele amtet. På baggrund af analyserne fastlægges mål og retningslinjer for udviklingen af en overordnet detailhandelsstruktur i Odsherred Kommune. Derudover foretages afgrænsninger af centerområder til butiksformål og der fastlægges rammer for udbygningen af butikker samt maksimale butiksstørrelser i de udpegede centerområder. Resumé Status for butikkerne i kommunen Der er en positiv udvikling i detailhandelen i Odsherred Kommune. Siden 1999 er der sket en mindre nedgang i antallet af butikker, og det samlede bruttoetageareal er faldet med næsten 5200 m 2. Omsætningen er dog steget ganske betydeligt, og det tyder på færre og større butikker med en væsentlig større omsætning pr. m 2 butiksareal. Dette indikerer at butikkerne generelt står stærkere end for 10 år siden. Fremtidig centerstruktur Målet er at fastholde og videreudvikle den velfungerende arbejdsdeling mellem byerne og fortsætte de senere års positive udvikling. Den mere specialiserede detailhandel med beklædning og øvrige udvalgsvarer skal fastholdes i Nykøbing Sj. og Asnæs. Det store dagligvareudbud i byerne skal sikres, og de største dagligvarebutikker skal placeres i Nykøbing Sj., Asnæs, Vig og Højby. I Egebjerg, Fårevejle Stationsby, Fårevejle Kirkeby, Grevinge, Havnebyen, Hørve, Lumsås, Nr. Asmindrup/Svinning og Rørvig er der udpeget til lokalcentre langs hovedgaderne med mulighed for dagligvarebutikker og mindre udvalgsvarebutikker. Butikker med pladskrævende varegrupper placeres i erhvervsområder i Nykøbing Sj. og Vig. 3

4 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Redegørelse Planloven Den 1. juli 2007 trådte ændringerne af Planlovens detailhandelsbestemmelser i kraft. Baggrunden for lovændringen er et ønske om at skærpe formålsbestemmelserne for detailhandelsplanlægningen i den gældende lov. Butikkerne skal som hovedregel ligge i bymidten og i bydelscentre i større byer, og planlægningen skal fremme et varieret butiksliv i de mindre og mellemstore byer og sikre god tilgængelighed for alle trafikarter. Planlægningen skal samtidig fremme en bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor afstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Ifølge Planloven skal kommunerne bl.a. redegøre for: det eksisterende butiksareal i de enkelte områder til butikker fordelt på butikstyper og deres omsætning, behovet for nybyggeri eller omdannelse til butiksformål målene for detailhandelsstrukturen med angivelse af, hvilke områder de enkelte butiksområder betjener hvordan planlægningen tilgodeser mål i hovedstrukturen samt fremmer varieret butiksudbud, og tilgængeligheden for de forskellige trafikarter. I kommuneplanen skal der endvidere fastsættes retningslinjer for den kommunale detailhandelsstruktur omfattende: afgrænsning af områder til butikker (bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til særlig pladskrævende varegrupper) det maksimale bruttoetageareal til butikker i de enkelte områder maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker i de enkelte områder, herunder også for enkeltstående butikker. Baggrund Som konsekvens af kommunalreformen og ændringerne i Planloven er det nødvendigt at se detailhandlen for den nye kommune under ét. Formålet er at kunne styre udviklingen og sikre detailhandlens overlevelse i de mindre by- og lokalområder samt at fastlægge en detailhandelsstruktur, der understøtter bymiljøerne. Ændringerne i Planloven giver mulighed for større butiksstørrelser i bymidterne, samt at butiksstørrelsen for særlige pladskrævende varer 4

5 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL nu frit kan fastsættes af byrådet i kommuneplanlægningen. Det betyder, at der er mulighed for en større detailhandelsrummelighed, som kommunen kan udnytte. Mål Byrådets strategi for detailhandel Detailhandel er en væsentlig del af et levende bymiljø. Byrådet ønsker derfor at sikre et grundlag for en udvikling, der underbygger dette. Et veludviklet handelsliv er et parameter, der tiltrækker nye tilflyttere, og ikke mindst turister. Og det kan være medvirkende til, at kommunens indbyggere ikke tager ud af kommunen for at foretage deres indkøb. Det er derfor vigtigt med en struktur, der understøtter en samlet udvikling, som styrker kommunens handelsliv både i forhold til bymidterne og i lokalcenterbyer, hvor dagligvarebutikker ofte er et vigtigt element i byens liv. Der skal planlægges for dagligvarebutikker i alle hovedbyer, centerbyer og lokalbyer. Der skal planlægges for, at udvalgsvarebutikker først og fremmest placeres i Nykøbing Sj. og Asnæs for at sikre et bredt udbud. Handelslivet i Odsherred Kommune bør i høj grad ses både i et regionalt og et lokalt perspektiv. Afstandene til først og fremmest Holbæk, men også Roskilde og København gør, at disse byer kan tiltrække kunder fra Odsherred Kommune. Byrådet vil arbejde for en udvikling, der holder handelen inden for kommunens grænser, så vidt det er muligt. En af mulighederne for at gøre dette er at styrke de større indkøbsmiljøer. 5

6 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Byrådet vil arbejde for, at detailhandelen med udvalgsvarer koncentreres i Nykøbing Sj. og Asnæs give plads til dagligvarebutikker i hovedbyer, centerbyer og lokalbyer ny butikker med pladskrævende varegrupper koncentreres i Vig. Generel udvikling i detailhandlen Detailhandel er et stort erhverv med mange og stærke interesser. På landsplan omsættes årligt for mere end 200 mia. kr. og detailhandlen beskæftiger 5-7 % af arbejdsmarkedet. De senere års højkonjunktur har haft en afsmittende effekt på forbruget. Siden 2000 er omsætningen i handlen steget med ca. 30 %. Konjunkturafhængigheden er forskellig. Udvalgsvarebranchen tegner sig for den største vækst, mens dagligvarer har haft en mere beskeden vækst på 15 %. Forbrugets udvikling har ikke kun stor betydning for detailhandlen, den har også betydning for kommunernes konkrete strategier og planer for detailhandelsudviklingen. Omsætningen i dagligvarehandlen forventes i de kommende år at stige svagt eller stagnere. Konjunkturerne synes at være på vej ned i et mere normalt leje, og samtidig for- 6

7 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL ventes forbrugerne ikke at bruge en væsentlig større andel af indkomsten på dagligvarer. Væksten i udvalgsvarehandlen og handlen med pladskrævende varer er mere konjunkturafhængig end dagligvarehandlen og derfor vanskeligere at forudsige. På baggrund af de senere års udvikling forventes den største vækst at ske i udvalgsvarehandlen, om end mere afdæmpet end tidligere. Stadig færre og større butikker Udviklingen inden for detailhandlen peger hen imod generelt færre, men større butikker, og det forventes, at tendensen fortsat vil præge udviklingen i butiksstrukturen de kommende år. Tendensen skinner særligt igennem i dagligvaresektoren, hvor der har været en markant nedgang i antallet af butikker inden for kolonial- og kiosksektoren, samtidig med at varehuse og discountbutikker i de senere år har vundet betydelige markedsandele. Inden for udvalgsvarehandlen peger tendensen imod, at mange af de små og flere mellemstore butikker vil lukke og flere arealmæssigt store udvalgsvarebutikker vinde frem. Definitioner Butikker opgøres i 3 hovedgrupper: Dagligvarer, udvalgsvarer og pladskrævende varegrupper. Beklædning, der er udvalgsvarer, opgøres særskilt, fordi denne enkeltgruppe udgør en stor del af udvalgsvarerne. Dagligvarer. F.eks. kolonialmarkeder, supermarkeder, frugt- og grøntforretninger, brødudsalg, døgnkiosker, servicestationer med kiosksalg. Beklædning. F.eks. dame- og herretøjsforretninger, skotøjsforretninger detailhandel med garn m.m. Øvrige udvalgsvarer. F.eks. apoteker, materialister, boligtekstilforretninger, radio-/tv forretninger, legetøjsforretninger, urmagerforretninger De store byer som vindere Igennem mange år er der sket en koncentration af detailhandlen i de større byer. Koncentrationen af handlen i de store byer forventes at fortsætte i takt med øget mobilitet og forbrug. Tendensen er især udpræget inden for udvalgsvarehandlen, hvor forbrugerne i stigende grad efterspørger et bredt varesortiment. Pladskrævende varegrupper. Butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus-, sten- og betonvarer samt møbler, jvf. planlovens ordlyd.»vinderbyerne«forventes at være byer med et opland på mere end indbyggere som f.eks. Holbæk og Roskilde. Byer med under indbyggere i oplandet risikerer en kraftig indskrænket bredde i udbuddet af udvalgsvarer, og i de helt små byer forventes udvalgsvarebutikkerne at forsvinde eller blive reduceret væsentligt i antal. Alt i alt vil der i de mindre byer fortsat blive færre butikker, og discountbutikker og supermarkeder vil i stadig stigende grad komme til at stå for disse byers udbud af udvalgsvarer. 7

8 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Både discountbutikker og tankstationer har i dag et relativt bredt varesortiment, der i stigende grad omfatter ferskvarer som f.eks. frugt og grønt, mejeri- og slagterprodukter. Disse butikker fungerer således som nærbutikker og står i direkte konkurrence med de lokale købmænd. Dertil satser discountbutikkerne i stigende grad på handel med udvalgsvarer, hvilket allerede kan mærkes i almindelige butikker inden for beklædning og øvrige udvalgsvarer, specielt i de mindre byer. En medvirkende årsag til tilbagegangen i udvalgsvarehandlen i mange mindre og mellemstore byer er vanskelighederne ved at gennemføre generationsskifte i bl.a. butikker uden for kædesamarbejder. Det skønnes, at butikskæderne generelt har en række fordele i forhold til at rekruttere og støtte nye butiksledere set i forhold til butikker uden for kædesamarbejde. Graden af kædetilknytning har betydning for en bys detailhandelsmæssige attraktion. Grafen viser, at der er en svag tilknytning til kædesamarbejder. De butikker, der er tilknyttet butikskæder, er primært dagligvareforretninger. Kapitalkæder er flere butikker, der ejes af samme person eller selskab. Franchise kæder betragtes som kapitalkæder. Frivillige kæder er detailhandlere fra samme branche, der har organiseret et samarbejde om fælles indkøb eller markedsføring. Regionale forhold i Nordvestsjælland Bymønsteret i Nordvestsjælland er karakteriseret ved få mellemstore byer og en række mindre byer. Det afspejler sig i detailhandelsstrukturen, hvor der ikke er én enkelt dominerende handelsby. Byernes størrelse er afgørende for, hvor stærke handelsbyer de er. Omkring Odsherred Kommune er Holbæk og Roskilde de primære handelsbyer. I forhold til Odsherred Kommune er detailhandelsudviklingen i Holbæk by den mest interessante. Holbæk har siden 1998 vendt en udvikling, hvor byen tabte terræn til de øvrige byer i Vestsjællands amt. Udviklingen har været særlig kraftig inden for udvalgsvarer, herunder specielt de pladskrævende udvalgsvarer. Der er sket en udbygning af Me- 8

9 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL gacentret, og bymidten er styrket i kraft af blandt andet Slotscentret. Holbæks styrkede position har betydet en svag udvikling i arbejdspladser i detailhandlen i omegnskommunerne, mens der i Holbæk Kommune har været fremgang i arbejdspladser inden for detailhandlen. Roskilde by har i samme periode kun haft en begrænset fremgang i arbejdspladser inden for detailhandlen, hvilket også skyldes konkurrencen fra City2 i Høje-Taastrup. Regionalt ligger Nykøbing Sj. langt fra større handelsbyer og har et begrænset lokalt opland uden for kommunegrænsen, når der ses bort fra turismen. Pendlingen i regionen er stigende, og dette har betydning for især handelen med udvalgsvarer, der ofte købes i forbindelse med transporten fra arbejdspladsen til hjemmet. Generelt er den sæsonprægede turisme den store udfordring, der præger hele Odsherred, og som medfører, at der er stor forskel på aktiviteterne sommer og vinter. Samtidig er den en vigtig årsag til, at der trods nærheden til Holbæk er et bredt udbud inden for både dagligvarer og udvalgsvarer i kommunen. Indbyggertal i udvalgte handelsbyer Nykøbing Holbæk Kalundborg Roskilde Kilde: Danmarks Statistik Afstand fra Nykøbing Holbæk Kalundborg Roskilde København 35 km 58 km 65 km 99 km Afstand fra Asnæs Holbæk Kalundborg Roskilde København 28 km 41 km 55 km 88 km Asnæs Centerbyer i Nordvestsjælland 9

10 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Overnatningskapacitet (2006) Feriehuse, udlejn Ferielejligheder 50* Hotel(senge) 260 Camping(enheder) 1247 Vandrerhjem (senge) 48 B&B/øvrige(senge) 60 * I de seneste 2 3 år er der omkring opført ca. 100 ferielejligheder (Nykøbing havn og Rørvig park). Ca. halvdelen af disse udlejes til turister. Turisme Odsherred Kommune er den kommune i Danmark, der antalsmæssigt har flest sommerhuse. Kommunen er desunden kendetegnet ved mange Landliggere (sommerhusejere), som selv benytter fritidshuset i ferier og weekender året rundt. Den typiske fritidshusejer er mellem 50 og 70 år og benytter sit fritidshus i gennemsnit 45 dage om året, fordelt på ca. 25 dages ferieophold og ca. 20 dages weekendophold. (Kilde: Odsherred kommunernes Landliggerundersøgelse, 2002.) I alt har Odsherred ca. 3 mio overnatninger om året. Heraf stammer 2,3 mio overnatninger fra landliggere. Lejet feriehus udgør ca overnatninger på årsbasis. (Kilde: Konceptudvikling af helårsdestination i Odsherred/Nordvestsjælland.) Detailhandel i Odsherred kommune Udviklingen siden sidste kommuneplan Generelt har der i kommunen været en mindre nedgang i antallet af butikker fra 244 butikker i 1999 til 232 i Det samlede bruttoetageareal er faldet med næsten 5200 m 2 i samme periode. Omsætningen er dog steget med ca. 450 mio, og det tyder på færre og større butikker med en væsentlig større omsætning pr. m 2 butiksareal. Det ses på dagligvareområdet, hvor en række mindre kiosker og købmandsbutikker er lukket, og flere nye supermarkeder er åbnet. Samme tendens gør sig gældende for beklædningsbutikkerne. For de øvrige udvalgsvarer er der et fald i antallet af butikker, men en stigning i det samlede bruttoetageareal, hvilket betyder større butikker. En række butikker er siden 1999 overgået fra at være selvstændige forretninger til at indgå i et kædesamarbejde, f.eks. er Højby Trælast nu en Stark forretning. Butikker, der indgår i et kædesamarbejde, er generelt mere overlevelsesdygtige. 10

11 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Butiksstrukturen Detailhandlen i Odsherred Kommune er karakteriseret ved en decentral butiksstruktur, hvor en tredjedel af alle dagligvarebutikkerne ligger uden for byerne. Det drejer sig om mindre butikker og gårdudsalg, der betjener sommerhusområderne. Det samme gælder for de forholdsvis mange udvalgsvarebutikker, der ligger uden for byerne. Nykøbing Sj. er den primære handelsby i Odsherred Kommune. Halvdelen af alle kommunens butikker i ligger i Nykøbing Sj. og Asnæs, og næsten alle beklædningsforretninger er lokaliseret i en af de to byer. Der er samtidig flere mindre byer med detailhandel og mange små byer med især dagligvareforretninger. Antal butikker fordelt på hovedbrancher 11

12 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Bruttoetageareal Bruttoetagearealet til butiksformål er opgjort via offentligt tilgængelige oplysninger fra BBR-registret samt besigtigelse af en række butikker. Arealer fremgår af tabellen forneden fordelt på byer og hovedbrancher. I perioden 1999 til 2008 er der sket en tilbagegang i bruttoetagearealet inden for dagligvare, beklædning og pladskrævende varegrupper. 12

13 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Omsætning og dækningsgrad Omsætningen i butikkerne er vurderet ud fra konkrete oplysninger, hvor det har været muligt, samt erfaringer med detailhandelsanalyser fra en række andre byer. Det betyder, at resultaterne er forbundet med nogen usikkerhed. Der er estimeret en samlet omsætning i kommunens butikker i 2007 (ekskl. særlig pladskrævende varegrupper) på 1,7 mia. kr. inkl. moms. Det samlede forbrug hos kommunens borgere (ekskl. særlige pladskrævende varegrupper) er estimeret til 1,5 mia. kr. Det betyder, at dækningsgraden - dvs. omsætningen i kommunens butikker i forhold til borgernes samlede forbrug - er på 117. Dette er en stigning i forhold til 1998, hvor dækninsgraden var 111. Der er sket en generel stigning inden for alle brancher, udvalgsvarer står dog for den største fremgang. Dækningsgrad Dagligvarer Beklædning Øv. udv.varer I alt Disse tal er udtryk for en positiv udvikling i omsætningen inden for alle tre brancher. Set i forhold til de gamle kommuners dækningsgrader er Dragsholm uændret, Trundholm har haft en mindre fremgang og Nykøbing-Rørvig en fremgang fra 179 til 191. Fordelt på brancher tegner der sig et billede af, at den gamle Nykøbing-Rørvig mister andele på dagligvareområde og har fremgang på udvalgsvareområdet. Det modsatte gør sig gældende for resten af kommunen, hvilket understreger de generelle tendenser til, at udvalgsvarebutikker samler sig i de største bysamfund. Den samlede fremgang i omsætningen af udvalgsvarer er især positiv, fordi Holbæk by i samme periode har haft en stor udbygning på udvalgsvareområdet. Dagligvarehandlen står for ca. 68 % af den samlede omsætning, og dækningsgraden er her beregnet til ca. 158 for hele kommunen. På Udvikling i dækningsgraden på dagligvareområdet fra 1998 til Grøn angiver en positiv udvikling og rød en negativ udvikling. Udvikling i dækningsgraden på udvalgsvareområdet fra 1998 til Grøn angiver en positiv udvikling og rød en negativ udvikling. 13

14 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan udvalgsvaresiden derimod kan dækningsgraderne i 2007 opgøres til ca. 76 for beklædning, ca. 74 for øvrige udvalgsvarer. Disse tal udtrykker, at Odsherred Kommune på dagligvareområdet har et opland, der strækker sig ud over kommunegrænsen, og på udvalgsvareområdet delvis indgår i oplandet omkring Holbæk. Generelt omsætter butikkerne for mere, end kommunens borgere forbruger, fordi landliggere og andre turister køber deres dagligvarer lokalt i Odsherred. 14

15 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Tilgængelighed/trafik/parkering Alle kommunens bymidtebyer - Nykøbing Sj., Asnæs, Vig og Højby betjenes kollektivt af både tog og busser. Nykøbing Sj. bymidte ligger sydøst for hovedvejen til Rørvig, der sikre en effektiv fordeling af trafikken ind og ud af byen. I bymidten er vejene til gengæld små og krogede og trafikafviklingen kan til tider være problematisk. Der er rimelige parkeringsforhold i forbindelse med bymidten. Asnæs ligger uden for det overordnede vejnet og henvender sig mest til nærområdet - herunder en del af sommerhusområderne. Al trafik gennem byen passerer den gamle bymidte og Asnæscenteret, hvor der er store parkeringsarealer. Der var i forrige kommuneplan visioner om at etablere trafikreguleringer. Vig ligger på rute 21 til Odden og passeres af mange sommerhusturister og færgekunder. Der er sikret gode parkeringsforhold til dagligvarehandel i bymidten. Højby ligger uden for det overordnede vejnet og henvender sig mest til den nordlige del af kommunen. Byen er langstrakt og trafikafviklingen fungerer udmærket. Fremskrivning af arealbehov til detailhandel Der er foretaget en vurdering af arealbehovet til butiksformål i perioden Vurderingen er udarbejdet på baggrund af en fremskrivning af forbrugspotentialet baseret på befolkningsprognosen for Odsherred Kommune og en generel fremskrivning af forbrugsudviklingen. I vurderingen forudsættes, at den fremtidige forbrugsvækst direkte vil kunne omsættes til et øget arealbehov til butikker. Der er udarbejdet to scenarier for det fremtidige forbrugspotentiale i Odsherred Kommune. De bygger på en generel fremskrivning af forbruget på hhv. 50 % og 25 % af væksten de seneste 5 år, hvor forbrugsvæksten har været høj. De to scenarier har til formål at angive spændet mellem en optimistisk og en pessimistisk fremskrivning af forbruget. Grunden til de relativt lave vækstrater er, at flere økonomiske nøgletal peger i retning af en opbremsning i økonomien og en kommende lavvækstperiode. Danmarks Statistiks nøgletal for forbruget viser således, at forbruget i flere måneder i 2008 har været direkte faldende. Det fremtidige forbrugspotentiale er derudover korrigeret for Holbæks dominans i detailhandlen svarende til, at forbrugsvæksten er fratrukket den del, som ifølge de eksisterende dækningsgrader ikke kan for- 15

16 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan ventes at blive placeret i Odsherred Kommune - det gælder kun for udvalgsvarer. Endelig er der korrigeret for en stigning i den fremtidige handel via internettet. Det forventede arealbehov for perioden opdelt efter hovedbrancher fordeler sig som følgende: Optimistisk scenarie Dagligvarer Udvalgsvarer I alt m m m m m m 2 Pessimistisk scenarie Dagligvarer Udvalgsvarer I alt m m m m m m 2 I beregning af de fremtidige restrummeligheder er der taget udgangspunkt i det optimistiske scenarie. Der er ikke taget højde for restrummeligheder i gældende planlægning. Restrummeligheden i lokalcentrene er det eksisterende butiksareal fratrukket de 3000 m 2, der er det maksimalt mulige i henhold til Planloven. Detailhandlen vil i en vis udstrækning regulere sig selv, forstået på den måde, at de højst sandsynligt vil søge ind til bymidterne i de større byer, hvor det største kundeflow er. Der kan dog være nogle lokale forhold omkring turisme, som gør, at der kan være et større kvadratmeterbehov for butikker, end hvad befolkningsgrundlaget umiddelbart indbyder til. Der er derfor udlagt mere, end der er behov for. Formålet er at have fleksibilitet i forhold til placering af butikker. Samlet er der udlagt ca m 2, hvoraf de ligger i lokalcentrene. Nye butikker vil med al sandsynlighed placere sig i bymidte-byerne, hvor Nykøbing Sj. bymidte med centerområdet ved havnen har den største rummelighed. 16

17 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Afgrænsning af bymidter Afgrænsning af Nykøbing Sj. bymidte I Kommuneplan er der udlagt 2 sammenhængende områder til centerformål i bymidten. Det ene område er rammerne for gågaden og de omkringliggende arealer, og det andet er det rammeområde til centerformål, der ligger mellem byen og havnen. I lokalplanen for dette område er der mulighed for opførelse af et butikscenter på op til m 2. Byrådet ønsker, at bymidten og havnen skal bindes bedre sammen, blandt andet på detailhandelsområdet, i henhold til de visioner og strategier, der blev vedtaget i 2005 i Temaplan for Nykøbing bymidte. Derfor vil det være hensigtsmæssigt at sammenlægge de to centerområder til ét. Dette vil kræve en ændring af bymidteafgrænsningen. I henhold til Planlovens nye detailhandelsbestemmelser skal en ændret afgrænsning ske med afsæt i en statistisk metode. Som vist på nedestående figur kan rammerne omkring gågaden udvides ganske meget inden for den statistiske afgrænsning, og kan næsten nå sammen med rammeområdet mod havnen. Til gængæld kan rammeområdet mod havnen i henhold til den statistiske metode ikke udpeges som bymidte. Rammeområder til centerformål. Bymidteafgrænsning efter den statistiske metode 17

18 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Byrådet ønsker at sammenlægge de to centerområder til ét i overensstemmelse med kommuneplanens øvrige planlægning for bymidteudviklingen i Nykøbing Sj. Dette gøres ved at fastholde rammeområdet mod havnen til centerformål, at udlægge arealer på begge sider af Havnevej fra rammeområdet mod havnen til jernbanen, samt at ændre 2 rammeområder ved stationen fra boligformål og offentligformål til også at kunne anvendes til centerformål, som vist på figuren på næste side. Bymidtens afgrænsning kan udvides ud over den statistiske afgrænsning jf. 1 stk. 3 i Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre af den 11. september Byrådet skal dog redegøre herfor jf. 2. Redegørelsen skal rumme følgende: 1) en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri eller om dannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten, 2) en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten og en begrundelse for, hvorfor det eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten, 3) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur og 4) en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. I Temaplan for Nykøbing bymidte er den nord/sydgående Havnevej beskrevet som den centrale forbindelse mellem by og havn, der fremover skal fungere som en kulturstreng, der binder byen sammen. En måde at sikre sammenhæng mellem midtbyen og havnen, er ved at udlægge arealer til ny bebyggelse, ved at byfortætte, samt at omdanne eksisterende erhvervsbygninger til handel eller kulturformål langs Havnevej, blandt andet mellem stationen og havnen. Formålet er at skabe et levende bymiljø. Byrådet vurderer, at det er afgørende for den overordnede udviklingsstrategi for Nykøbing bymidte, at havnearealerne opleves som en del af bymidten, og at detailhandlen i det centrale Nykøbing Sj. ikke koncentreres i hver deres centerområde. I Odsherred Kommune er detailhandelen afhængig af udviklingen i turismen. For at kunne fastholde og understøtte handlen fra lystsejlere og andre turister, er det vigtigt at have et bredt udvalg af butikker i Nykøbing Sj. bymidte. Turismen har i en lang årrække været stigende, og siden 1998 har der været en fremgang i omsætningen hos udvalgsvarebutikkerne, mens dagligvarebutikkerne i Nykøbing Sj. - modsat resten af kommunen - har haft tilbagegang i omsætningen. Det vurderes, at det blandt andet kan skyldes manglende udvidelsesmuligheder af 18

19 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL de eksisterende dagligvareforretninger samt manglende nye arealer til etablering af nye dagligvarerforretninger. I samme periode er der sket en udvikling og omdannelse af havnearealerne til boligområde, hvilket også har givet en øget efterspørgsel på dagligvarer i bymidten. Nykøbing Sj. bymidte har et godt grundlag for mindre og mellemstore butikker men mangler arealer til de butikker, der skalamæssigt er for store til at kunne placeres i gågaden. Det drejer sig om større kædebutikker på udvalgsvareområdet, dagligvarebutikker samt de udvalgsvarebutikker, der som konsekvens af ændringerne i Planloven hører hjemme i bymidten blandt andet køkkenbutikker og møbelbutikker. Disse typer butikker vil kunne placeres i centerområdet ved havnen, hvilket også fremgår af gældende lokalplan for området. Odsherred Kommune ønsker at planlægge for, at udvalgsvarebutikker kan placeres i Nykøbing og Asnæs for at sikre et bredt udbud. Byrådet mener, at det vil styrke den eksisterende handel at koncentrere den i disse byer. En centralisering inden for kommunegrænsen vil mindske begrundelsen for at søge uden for kommunen ved indkøb af udvalgsvarer. Centerområdet ved havnen og gågaden i Algade ligger i samme afstand til stationen, og begge områder er dermed i gåafstand fra kollektiv trafik. Området mellem stationen og havnen kan trafikbetjenes uden omlægninger af de eksisterende veje, og der er gode muligheder for lokalt at optage det parkeringbehov, der vil komme i forbindelse med nye butikker. En sammenhængende detailhandelsstruktur kan være med til at binde byen sammen på tværs af jernbanen. Eksistrende rammeområder til centerformål. Nye rammeområder til centerformål. Bymidteafgrænsning efter den statistiske metode 19

20 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Nye regler på detailhandelsområdet Med ændringen af Planloven pr. 1. juli 2007 er der kommet nye regler for detailhandlen. Hovedintentionen med lovændringerne er at sikre, at butikkerne i videst muligt omfang placeres i byernes midte, og at udvikling i bydels- og lokalcentre ikke sker på bekostning af bymidterne. Lovændringerne betyder bl.a.: at udviklingen skal ske i bymidten, som afgrænses efter en statistisk metode, at kun byer over indb. må udpege bydelscentre, at kommunerne frit kan planlægge for butikker, der alene forhandler særlige pladskrævende varegrupper, at definitionen af særlige pladskrævende udvalgsvarebutikker indsnævres, hvilket betyder, at køkkenbutikker ikke længere kan placeres uden for bymidten, mens møbelbutikker så vidt muligt skal forsøges placeret i bymidten, Hovedstruktur og retningslinjer Indledning I overensstemmelse med kravene i Planloven fastlægges retningslinjer og rammer for udbygningen af detailhandlen mht. - udpegning af beliggenheden af bymidter, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varegrupper, - afgrænsning af bymidter, - arealrammer for det samlede butiksareal inden for de afgrænsede områder, - maksimale butiksstørrelser for den enkelte butik i de afgrænsede områder og - fastlæggelse af bestemmelser for øvrige butikker og butikstyper uden for de afgrænsede områder. De angivne arealrammer er fastlagt som bruttoetagearealer i overensstemmelse med Planlovens bestemmelser og omfatter såvel nybyggeri som omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål. Fremtidig detailhandelsstruktur Detailhandelsstrukturen følger den politik, der blev vedtaget i planstrategien. Nykøbing og Asnæs, der er de primære handelsbyer på udvalgsvareområdet, skal styrkes yderligere. I Vig planlægges der for nye arealer til pladskrævende varegrupper. Derudover har Vig sammen med Højby stor betydning på dagligvareområdet blandt andet i forhold til turismen. Egebjerg, Fårevejle Stationsby, Fårevejle Kirkeby, Grevinge, Havnebyen, Hørve, Lumsås, Nr. Asmindrup/Svinninge og Rørvig udpeges som lokalcentre med begrænsninger på størrelsen på udvalgsvarebutikker- at de maksimale butiksstørrelser for udvalgsvare- og dagligvarebutikker opjusteres til hhv m 2 og m 2 i bymidter og bydelscentre. Asnæscentret 20

21 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL ne. I de øvrige landsbyer i kommunen vil der fremover være mulighed for at etablere enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. Målet er at fastholde og videreudvikle den velfungerende arbejdsdeling mellem byerne og fortsætte de senere års positive udvikling. Den mere specialiserede detailhandel med beklædning og øvrige udvalgsvarer skal fastholdes i Nykøbing Sj. og Asnæs. Det store dagligvareudbud i byerne skal sikres, og de største dagligvarebutikker skal placeres i Nykøbing Sj., Asnæs, Vig og Højby. Afgrænsning af bymidter Igennem de senere år har der været flere eksempler på byer, hvor en stor del af detailhandelsudbygningen er sket uden for bymidten. Planlovens nye detailhandelsbestemmelser er udsprunget af ønsket om at fremme udviklingen i bymidter. Nykøbing Sj. Detailhandlen i Nykøbing Sj. bymidte spiller en vigtig rolle for hele kommunens detailhandelsudvikling. Bymidtens bymiljø og butiksliv er drivkraften for en stor del af væksten i detailhandlen i Odsherred Kommune og skal kunne appellere både til kommunens indbyggere og områdets turister. Bymidtens attraktion skal fastholdes og videreudvikles. Det er derfor vigtigt, at der inden for bymidten er mulighed for fortsat udvikling af detailhandlen, således at der kan sikres et varieret og moderne butiksudbud inden for et koncentreret og overskueligt område med let adgang for alle trafikarter. Nykøbing er den eneste købstad i Odsherred Kommune. En position der giver byen en række udfordringer, der skal fokusere på. En af de centrale udfordringer i den forbindelse er at få den nye bydel ved havnen til at hænge bedre sammen med bymidten. Butiksareal i Nykøbing m 2 Dagligvarer Beklædning Øv. udv.varer Pladskrævende varer I alt Nykøbing Sj. bymidte er struktureret omkring gågaden Algade, som udgør et alsidigt og aktivt centrum for byens handelsliv. Her kan placeres mindre og mellemstore butikker til både det brede og det specialiserede butiks- og vareudbud. I området ved havnen kan der placeres lidt større forretninger f.eks. til dagligvarer og butikker, der henvender sig til lystsejlere og beboere på havnen. Området er under udvikling og skal være med til at binde byen og havnen bedre sammen. Samlet set kan der inden for bymidten planlægges for nybyggeri og omdannelse til butiksformål inden for en ramme af m 2 eksklusiv 21

22 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan pladskrævende varegrupper. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til m 2 for dagligvarer og 2000 m 2 for udvalgsvarer. Nykøbing Nyt rammeområde til centerformål. Asnæs Rammeområde til centerformål. 22

23 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Asnæs Det er Byrådets målsætning, at detailhandlen i Asnæs skal sikres i den kommende planperiode. Asnæs er gammel stationsby og kommunens anden største by med næsten 3000 indbyggere. Byens forretningsliv er lokaliseret i Asnæscentret, der består af ca. 40 butikker, primært udvalgsvarer. Centeret er velfungerende og har næsten udkonkurreret butikker i den gamle bymidte på Storegade og Enghaven. Området omkring Asnæscentret rummer også byens øvrige centerfunktioner som bibliotek, svømmehal og idrætshal. Der ændres ikke ved bymidteafgrænsningen i Asnæs, men der skal arbejdes med forskønnelse af bymidten som et middel til fastholdelse af detailhandlen. Butiksareal i Asnæs m 2 Dagligvarer Beklædning Øv. udv.varer Pladskrævende varer 631 I alt Der kan inden for bymidten planlægges for nybyggeri og omdannelse til butiksformål inden for en ramme af m 2 eksklusiv pladskrævende varegrupper. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til m 2 for dagligvarer og 2000 m 2 for udvalgsvarer. Vig Detailhandlen i Vig skal fastholdes som et vigtigt dagligvaretilbud til især sommerhusturisterne. Dagligvarecenterets placering ved hovedvejen tiltrækker mange kunder, og midtbyen har en del handel omkring den renoverede hovedgade, der strækker sig fra kirken til hovedvejen. Bymidteafgrænsningen fastholdes, så både hovedgaden og dagligvarebutikkerne ved hovedvejen forbliver i bymidte. Det giver mulighed for Vig Butiksareal i Vig m 2 Dagligvarer Beklædning 230 Øv. udv.varer 903 Pladskrævende varer 0 I alt Rammeområde til centerformål. 23

24 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan større butiksstørrelser i hovedgaden og kan være med til at fastholde detailhandelen. Der kan inden for bymidten planlægges for nybyggeri og omdannelse til butiksformål inden for en ramme af m 2 eksklusiv pladskrævende varegrupper. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til m 2 for dagligvarer og 250 m 2 for udvalgsvarer. Højby Butiksareal i Højby m 2 Dagligvarer Beklædning 0 Øv. udv.varer Pladskrævende varer 226 I alt Højby ligger midt mellem hovedvej 21 og Nykøbing Sj. Der findes lidt handel spredt i byen, og det primære center er dagligvarebutikkerne på Nyvej. Den oprindelige bymidte ved stationen og kroen har en række mindre butikker men ikke noget egenligt bymiljø. Den eksisterende bymidte afgrænsning fastholdes, og der fastsættes begrænsninger for størrelsen af udvalgsvarebutikker for at understøtte udvalgsvarehandlen i Nykøbing Sj. Der kan inden for bymidten planlægges for nybyggeri og omdannelse til butiksformål inden for en ramme af m 2 eksklusiv pladskrævende varegrupper. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til m 2 for dagligvarer og 250 m 2 for udvalgsvarer. Rammeområde til centerformål. 24

25 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Lokalcentre I lokalcentrene kan der lokaliseres butikker med det lokale bysamfund som opland. Her kan der ligge mindre dagligvarebutikker og små udvalgsvarebutikker, der dækker det daglige behov for indkøb i et lokalområde. Butikkerne spiller en væsentlig rolle i dagligvareforsyningen for større boligområder. I lokalcentre må det samlede bruttoetageareal til butiksformål ikke overstige m 2. Butiksstørrelsen for den enkelte butik i et lokalcenter må ikke fastsættes til mere end m 2 bruttoetageareal for daglivarebutikker og 250 m 2 for udvalgsvarerbutikker. Egebjerg, Fårevejle Stationsby, Fårevejle Kirkeby, Grevinge, Havnebyen, Hørve, Lumsås, Nr. Asmindrup/Svinninge og Rørvig er udpeget som lokalcentre. Lokalcenterne er afgrænset som vist nedenfor. Lokalcenter afgrænsning Eksisterende butikker Egebjerg Fårevejle Kirkeby Fårevejle Stationsby Grevinge Havnebyen Hørve Lumsås Nr. Asmindrup / Svinninge Rørvig 25

26 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning Udenfor bymidterne kan der etableres mindre enkeltstående butikker, der alene betjener lokalområdets forsyning. Disse butikker, både dagligvarer og udvalgsvarerbutikker, må maksimalt være 200 m 2 bruttoetageareal. Som udgangspunkt bør butikker til lokalområdets forsyning ligge minimum 500 m fra bymidten. Butikker med salg af egne produkter I områder, hvor der kan placeres produktionserhverv, kan der i tilknytning til den enkelte virksomhed tillades mindre butikker til salg af egne produkter. Butikkernes størrelse må normalt ikke overstige 20 % af virksomhedens samlede etageareal og må maksimalt være på 250 m 2. Butikker i landbrugsbygninger Der må i henhold til Planlovens 37 uden landzonetilladelse blandt andet etableres mindre butikker i bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom. Dette kan ske under visse forudsætninger af, at virksomheden etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år. Butikker med pladskrævende varegrupper Pladskrævende varegrupper omfatter i henhold til Planloven butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. Bestemmelsen giver mulighed for at placere sådanne butikker uden for bymidten. Der er dog en undtagelse, idet der i butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer fx maling, værktøj m.m. Loven indeholder en særlig bestemmelse om butikker, der alene forhandler møbler, efter hvilken det først skal vurderes, om butikken kan placeres i bymidten, før den kan placeres i et område til særlig pladskrævende varegrupper. Der skal i planer, der giver mulighed for møbelbutikker i områder for særlig pladskrævende varegrupper, redegøres for disse vurderinger. 26

27 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Handel med særlige pladskrævende varegrupper kan foregå i følgende områder: Vig: Erhvervsområde Vig Nord og Erhvervsområde Vig Øst er nye område til pladskrævende varegrupper. Nykøbing Sj.: Erhvervsområdet Vesterlyng og Nordlysvej og Vangen Syd og Vangen Nord. Områderne er allerede udbygget. Vig Områder med mulighed for pladskrævende varegrupper Eksisterende Butikker Nykøbing Sj. Områder med mulighed for pladskrævende varegrupper Eksisterende Butikker 27

28 AFSNITSTITEL Hovedstruktur Kommuneplan Forslag til retningslinjer 1) Der afgrænses bymidter i Nykøbing Sj., Højby, Asnæs og Vig. 2) I bymidterne i Nykøbing Sj. og Asnæs planlægges der for en bred vifte af dagligvarer og udvalgsvarer, samt andre funktioner, der naturligt lokaliseres i bymidter. 3) Bymidten i Højby og Vig forbeholdes fortrinsvis til dagligvarebutikker, og udvalgsvarebutikker må derfor højst have et areal på 250 m 2. 4) Bymidteafgrænsningen i Nykøbing Sj. udvides med et areal syd for midtbyen ned mod havnen. Det sker dels for at gøre plads til større butiksenheder i bymidten, og dels for at skabe en bedre sammenhæng mellem gågaden og havn. 5) Egebjerg, Fårevejle Stationsby, Fårevejle Kirkeby, Grevinge, Havnebyen, Hørve, Lumsås, Nr. Asmindrup/Svinning og Rørvig udpeges til lokalcentre med mulighed for dagligvarebutikker og mindre udvalgsvarebutikker. 6) Uden for bymidterne og lokalcentrene kan der etableres enkeltstående butikker til betjening af lokalområder på op til 200 m 2. 7) Der kan etableres butikker med salg af egne produkter i forbindelse med områder, hvor der kan placeres produktionserhverv. 8) Der kan etableres butikker i eksisterende landbrugsbygninger, der ikke længere er nødvendige for landbrugsdriften, såfremt bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år. 9) Butikker med pladskrævende varegrupper placeres i områder udlagt til dette formål. Områderne udlægges i tilknytning til Nykøbing Sj. og Vig. 28

29 Kommuneplan Hovedstruktur AFSNITSTITEL Forslag til rammer By Maks. butiksstørrelse Nykøbing Sj. Dagligvare 3500 m 2 Udvalgsvare 2000 m 2 Asnæs Dagligvare 3500 m 2 Udvalgsvare 2000 m 2 Vig Dagligvare 3500 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Højby Dagligvare 3500 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Egebjerg Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Fårevejle Stationsby Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Fårevejle Kirkeby Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Grevinge Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Havnebyen Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Hørve Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Lumsås Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Nr. Asmindrup/Svinninge Dagligvare 1000 m 2 Udvalgsvare 250 m 2 Rørvig Dagligvare 1000 m 2 Restrummelighed m m m m m m m m m2 780 m m m m2 Udvalgsvare 250 m 2 29